1、商業企業場地整體租賃籌劃案例分析                        目前零售業競爭日趨激烈，商業企業間的合并、場地租賃等行為越來越多，所以企業資源整合中的稅收問題也愈加重要。    A企業是一家百貨零售企業，擁有一棟3萬平方米的營業樓，營業一年后因管理不善虧損，無力繼續經營，需出租。營業樓的原價為9000萬

2、元，可使用年限 25年。樓內計算機及一些冷凍設備原值3000萬元，可使用年限6年。因A企業不再從事商業零售業務，故營業樓內的設備不會再使用，且許多設備如冰柜也不易搬動，所以A企業欲整體出租營業樓。該營業樓處于三類城市，城市人口規模50萬。因該營業樓面積較大，且整體租賃，所以價格因人、因時都可能變動，較難確定一個公允的市場價格。B企業是一家連鎖零售企業，正在尋找場地擴張，欲租賃A企業的營業樓進行經營。雙方擬定合同，租賃期5年，年租金為1000萬元，包括其中的設施，設備維修費由B企業承擔。    在合同基本成型時，A企業考慮到目前租賃涉及的稅金有房

3、產稅、營業稅、城市建設維護稅和教育費附加等，綜合稅負太高，要求提高租金，否則要求拆除賣場內的部分設施。    以1000萬元的租金為基數計算，A企業需交納：    房產稅1000×12120（萬元）；    營業稅1000×550（萬元）；    附加稅50×（73）5（萬元）；    共計175萬元。    事實上B企業所支付

4、的1000萬元租金中不僅包含房產的租金，還包含一些設備的使用費，而后者是不應交房產稅的。但由于合同是統一的，如何劃分兩者收入的比例就成了問題。A企業的財務人員考慮了以下幾種方法：    1、按房屋出租市場價劃分租金。周圍的商用房每平方米年均租金為500元，以此標準計算，僅房屋租金就達1500萬元。但實際上周圍商用房面積較小，容易單獨出租使用，無法與3萬平方米的營業場所類比，所以沒有可比的市場價格參照。    2、按出租資產原始價值比例劃分租金。即房屋價值占總資產的34，房屋租金應為750萬元，其他資產使用費為250

5、萬元。這樣可能會減少部分房產稅，但因房產和其他設施的使用年限不同，5年后房屋仍可繼續使用，而設備大部分已到報廢期，且設備出租收回的價值僅為1250萬元，遠遠低于資產的實際價值。所以如果簡單地以原始價值比例來劃分租金，必然將部分設備的使用費記入了房屋租金，事實上仍提高了稅負。                            

6、     3、按資產年折舊比例劃分租金（按直線法計算、不計算殘值）。房屋使用年限25年，每年的折舊額為360萬元；設備使用年限6年，年折舊額為500萬元。    以年折舊的比例劃分，房屋年租金為：1000（360500）×360419（萬元）；設備的使用費為1000419581（萬元）。這樣雖然使設備的使用費遠遠大于按價值劃分的金額，但該方案產生了新的問題，即：此次租賃行為產生的主導因素是房產，而不是設備，但以上劃分租金的辦法卻導致了房產價值大收益卻低，極容易讓人理解為通過轉移房產租金而逃避房產

7、稅。    由此看來以上幾種方案均難以解決實際問題，A企業不得不重新考慮。由于房產稅的稅率較高，所以如何合理地降低房屋的租金應是方案得以實施的關鍵。從這個角度出發，并通過與B企業溝通協商，A企業最終提出了一個新的設備出售方案。方案改進后，A企業將樓內計算機及其他設備一次性出售給B企業，出售價格經雙方協商為1800萬元，在合同簽定后先支付900萬元。租賃期滿后，現有設備基本已到期，如B企業不再租賃，不得拆除設備。由此租賃合同變更為純粹房產租賃，年租金為640萬元。    經過變更合同，A企業承擔的稅金如下： 

8、;   房產稅640×1276.8（萬元）；    營業稅640×532（萬元）；    附加稅32×（73）3.2（萬元）    共計112萬元。    由此出售設備比整體租賃年節省稅金63萬元，而B企業的5年總支出（不考慮折現問題）共計5000萬元。與最早的整體租賃租金相同。    在該方案中，簽訂房屋租賃和設備出售合同應特別注意各自的獨立性，經營期滿對設備的處理方式、設備出售的付款方式等對合同的界定有重要影響，所以應從合同上嚴格規范出售行為，避免出售行為被稅務機關認定為變相租賃。此外，本案例中設備的使用年限和租賃期相同，基本不存在租賃到期后資產的再處置問題。如果設備的使用期限較長，采用設備出售的方式還會涉及租賃期結束后資產的處置問題，應