1、二手房流程注意事項通過中介買房 8 項提醒二手房在整個房產交易市場中占據 的份額越來越大 ,消費者通過中介購房已經成為一種有效的選擇 ,資質好的中介不僅 能提供充足的房源信息及良好的服務 ,還能為客戶的各種手續(xù)。但是 ,中介市場良莠 不齊,一些“居心不良 ”的中介商想盡各種方法欺騙買賣雙方。那么消費者在通過中 介購房時要注意哪些問題、提防什么樣的陷阱 ?當前 ,二手房在整個房產交易市場中占據的份額越來越大 ,消費者通過中介購房 已經成為一種有效并且常見的選擇 ,資質好的中介不僅能提供充足的房源信息及良 好的服務 ,還能為客戶代辦復雜的各種手續(xù) ,節(jié)約寶貴的時間。但是 ,中介市場良莠不 齊,一些

2、“居心不良 ”的中介商想盡各種方法欺騙買賣雙方 ,讓很多消費者望而卻步。 那么消費者在通過中介購房時要注意哪些問題、提防什么樣的陷阱,從而合法的保護自身的利益呢 ?1, 查明真實情況二手房買賣雙方一般并不相識 ,所以面對可能的詐騙 ,就要查明對方的身份及房 產的真實信息。最可靠的辦法是憑身份證去房產交易中心查詢房屋的真實信息,查看中介門店的營業(yè)執(zhí)照 ,從而了解中介公司的資質。到房產交易中心查詢時 ,要付 30 元的費用 ,除了查看房屋狀況及產權人信息 ,同時別忽略了土地狀況、房地產他項狀 況、房地產權利限制狀況等信息 ,這樣就可以了解房屋是否已被抵押 ,是否被法院查 封 ,是否按揭貸款買的房子

3、 ,貸款額多少等等。這樣就不大可能因為受騙上當 ,買了被 抵押的房子 ,錢房兩空。對于中介公司 ,可以索要營業(yè)執(zhí)照的復印件。2, 留心付款方式在房產買賣過程中 ,付款方式是容易引起爭議的條款之一 ,因此 ,在簽定是應盡可能的對付款方式、付款日期、付款其次、其次付款數(shù)額做具體的約定。最好的辦法是一方先在銀行存入現(xiàn)金 ,雙方在銀行實現(xiàn)交付 ,一方取出現(xiàn)金 ,直接存入對方的賬 戶。一定要選擇安全的付款方式。特別提醒的是有關購房意向金的支付 ,一般情況下 ,買家在支付了意向金兩天之 后 ,如果賣家同意出售 ,那么意向金將自動轉為購房定金 ,此時一般情況下定金是不予 退還的。所以建議消費者在支付購房意向

4、金時要三思。如果買賣的房子有貸款 ,那么在付款時更要特別留意 ,一般應由賣方提前還款解 除貸款 ,如果賣方自有資金不足可以要求用買方支付首付款共同還款 ,這時買賣雙方 需同時到貸款銀行 ,以免自己支付的首付款被移作他用。3, 確定交房時間如果達成買賣意向 ,關于交房時間應當在合同中做明確的約定。之前在房屋買 賣過程中 ,經常會出現(xiàn)因為沒有在合同中注明交房時間而引發(fā)糾紛的 ,比如到了約定 時間 ,賣房因為租賃或其他原因而無法將房屋交付給買房 ,而買房又因沒有在合同中 做相關的說明 ,買方只能吃 “啞巴虧 ”。因此 ,在簽定合同過程中 ,必須注明什么時間賣 方將房屋以何種方式交付給買方 ,如果屆時

5、不能按時交房 ,買家將得到什么樣的賠償 房屋是否仍存在租賃情況等。一般情況下 ,在約定時 ,買家可以以房屋總價的 10%左 右作為交房時再付的條件約束賣家按照交房。4, 別讓戶口困擾你買方在核實房產情況的同時 ,別忘記了房屋連帶的戶口關系 ,賣方是否在售出房 屋之后將家人的戶口同時遷出。之前經常會出現(xiàn)類似的情況,諸如賣方在售出房屋之后沒有將家人的戶口同時簽出 ,而導致買方無法將戶口遷入。該約定可在 “購房條 件約定”條款中“其他約定 ”中進行注明。同交房時間的約定一樣 ,一般情況下 ,賣家可 以預留一筆錢 ,在交房時確認了戶口情況之后再支付給賣家 ,這筆錢的數(shù)額一般是房 屋總價的 1%左右。5

6、, 當心維修基金被中介 “黑吃 ”很多消費者在買二手房過程中忽視維修基金 ,中介往往利用這個 “缺口 ”吃進維 修基金 ,如此的情況經常以以下的方式發(fā)生 :中介告訴賣方二手房維修基金已經所剩 無幾 ,一般情況下都是送給買方 ,而中介在對付買方時則稱賣方沒有將維修基金 “送” 給你 ,買方要自己重新辦理維修基金 ,這樣以來維修基金就進了中介的口袋。買賣雙 方需當面進行了解 ,如果是將維修基金贈予買家 ,雙方需在“購房條件約定 ”條款中“其 他約定”中進行約定。一般情況下 ,房屋交接時 ,買賣雙方需共同到相應的物業(yè)管理公 司 ,針對維修基金的帳戶余額 ,進行資金交割 ,戶名的變更。6, “先小人

7、,后君子房產中介一般都預備了重復使用的格式合同 ,這些合同中介一般都很好地考慮 到了自己的利益 ,卻很可能包括了對買方不利的霸王條款 ,所以當簽訂這些合同時一 定要認真閱讀條款 ,不要因為不好意思耽誤中介工作人員的時間而草草簽字,對于明顯不利于自己的如 “不論交易是否成功 ,均應當支付中介費用 ”的條款。交出房產證 或是買房款 ,一定要求對方出具收條。要注意的是 ,如中介未促成交易索要一定的費用卻是合理的。合同法第427條規(guī)定 “居間人未促成合同成立的 ,不得要求支付報酬 ,但可以要求委托人支付從事居 間活動支出的必要費用 ”。7,傭金如何支付簽訂了合同 ,買賣雙方就要尊重中介機構的中介服務

8、,并誠信支付居間費用。 合同法 426條規(guī)定: “居間人促成合同成立的 ,委托人應當按照約定支付報酬。因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的 ，由該合同的當事人 平均負擔居間人的報酬。居間人促成合同成立的 ,居間活動的費用 ,由居間人負擔 ”。 如果買賣雙方通過中介提供的信息取得聯(lián)系 ,私下交易 ,企圖省去中介費用 ,不僅不容 易達到目的 ,還有可能承擔額外的違約責任。賣方也應當如實向中介及買方告知房 產的真實情況。有關傭金支付 ,一定要看清楚合同是如何約定的 :是買方支付中介費用 ,還是賣方 支付,或是雙方共同支付 ,比例各占多少 ;是一次性支付中介費用還是分階段 ,是何時 支付費用

9、。上海市的相關規(guī)定是 ,買賣雙方需支付房屋總價的 2%給中介作為傭金 , 買賣雙方一般各占半。8,保留證據交易過程中與對方及中介機構來往的書面材料 ,如合同、收條、身份證及房產 證等證件的復印件 ,都要注意妥善保存 ,以免以后有糾紛時因為缺少相關的證據而處 于不利地位。特別是中介或是對方的一些決定自己購買或是出售的口頭承諾,一定要堅持對方白紙黑字寫下來。如對方的交易事項是由委托人完成的,要保留委托書和證明委托人與受托人關系的文件。合同法 425條規(guī)定 : “居間人故意隱瞞與訂 立合同有關的重要事實或者提供虛假情況 ,損害委托人利益的 ,不得要求支付報酬并 應當承擔損害賠償責任 ”保,留相關的證據就可以有力地保護自己的合法權益。最后