1、常見物業(yè)管理稅收納稅問題集錦及案例分析一、營業(yè)稅“差額扣除”有限制城郊某物業(yè)管理公司從開發(fā)商手里承租了一棟商務(wù)樓，按每月50萬元支付租金，然后裝修分割成不同大小的面積租給不同的商戶，每月共收取80萬元租金。因該公司會計錯誤地認為其營業(yè)收入為與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去房屋租金的價款后的余額為營業(yè)收入，按照30萬元作為營業(yè)計稅依據(jù)繳納了營業(yè)稅。稅務(wù)人員在得知情況后及時告知其關(guān)于物業(yè)公司差額納稅的規(guī)定，并要求其就該項業(yè)務(wù)補繳營業(yè)稅。稅務(wù)人員解釋，根據(jù)財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知（財稅200316號）第三條第十九項的規(guī)定，從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付

2、的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。稅務(wù)人員指由，這里的代收水、電、燃氣、房屋租金行為是指統(tǒng)一收取，統(tǒng)一支付給收費單位的一種代收代繳行為，實際上屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，不計征營業(yè)稅，僅就其從中收取的手續(xù)費征收營業(yè)稅，因此，該項代收費用可以按實際發(fā)生額從取得的總收入中扣除。而案例中該物業(yè)公司從開發(fā)商手中承租房產(chǎn)，再轉(zhuǎn)租給其他商戶，屬于營業(yè)稅”服務(wù)業(yè)”科目中的“租賃”業(yè)務(wù)，應(yīng)按照“租賃業(yè)”稅目全額計征營業(yè)稅。通過稅務(wù)人員的輔導(dǎo)，該物業(yè)公司最后補繳了營業(yè)稅及其附加共計28000元。稅務(wù)人員提醒納稅人，物業(yè)管理單位不是所有的業(yè)務(wù)收入都可以差額

3、納稅，應(yīng)區(qū)分不同種類業(yè)務(wù)收入，按營業(yè)稅相應(yīng)適用稅目稅率計算繳納營2019-8-5業(yè)稅二、“服務(wù)外包”應(yīng)全額繳稅近日，南京某家大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)人員李小姐到地稅機關(guān)咨詢稅收政策，原來該企業(yè)由于負責的物業(yè)小區(qū)較多，現(xiàn)有工作人員無法滿足物業(yè)服務(wù)的人員需要，準備將部分小區(qū)的保潔衛(wèi)生等工作分包給其他專業(yè)的保潔公司完成，并從收取的物業(yè)管理費中支付部分款項給其他專業(yè)保潔公司。那么物業(yè)公司能否按照扣除這一費用后的余額差額繳納營業(yè)稅呢？稅務(wù)機關(guān)解釋說：根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知（財稅200316號）第三條第十九項的規(guī)定，從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的

4、水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)外包保潔業(yè)務(wù)，由于不屬于上述文件規(guī)定的扣除項目，應(yīng)當按照取得的物業(yè)費收入全額繳納營業(yè)稅，不得扣除支付給其他保潔公司的費用。三、繳納社保才能減免稅南京某物業(yè)公司近期新招募了一些退伍士兵做高檔住宅區(qū)的保安，根據(jù)國家豉勵和推動就業(yè)由臺的多項促進就業(yè)的優(yōu)惠政策，企業(yè)吸納的退役士兵，按規(guī)定繳納社保、到稅務(wù)局辦理相關(guān)備案手續(xù)后可享受稅收減免。該公司涉及職工繳納基本醫(yī)療保險和基本養(yǎng)老保險，這兩塊保險繳費標準到底怎么算，又有什么區(qū)別呢？小李來到轄區(qū)地稅機關(guān)咨詢最新的社保費繳費政策，稅政法規(guī)科的小陳熱情接待了他，并詳細

5、地介紹了目前社會保險費的相關(guān)政策。稅務(wù)人員解釋：“基本養(yǎng)老保險根據(jù)寧政發(fā)2009193號南京市企2019-8-5業(yè)職工基本養(yǎng)老保險市級統(tǒng)籌實施意見，市本級用人單位繳費比例從2011年1月1日起調(diào)整為20%,根據(jù)江蘇省人民政府令第36號江蘇省企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險規(guī)定，參保人員按照本人繳費工資的8%繳費，由用人單位代扣代繳。而基本醫(yī)療保險與基本養(yǎng)老保險相似但費率有所差別，單位繳費比例為9%,職工個人繳費比例為2%.所以對于小李所在的物業(yè)公司，在計算基本養(yǎng)老保險和醫(yī)療保險時要注意區(qū)分。”小李聽完豁然開朗，“過去一直沒弄明白社保費的數(shù)字是怎么算由來的，這下全明白了，我們將按照規(guī)定足額繳納社保費，并辦理

6、稅收減免手續(xù)。”四、裝稅控機可抵免稅款南京某樓盤近期為小區(qū)廣大業(yè)主辦理了交房手續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)公司的會計老王來到地稅窗口購買地稅機打發(fā)票，為向小區(qū)業(yè)主收取物業(yè)費做準備，窗口工作人員很快辦理完成并將發(fā)票遞給老王，老王疑惑地問工作人員是不是忘記收錢了？工作人員微笑著向他做了解釋。“根據(jù)關(guān)于發(fā)布取消和免征部分彳t政事業(yè)性收費的通知（財綜201297號）的規(guī)定，自2013年1月1日起，稅務(wù)免征發(fā)票工本費（包括普通發(fā)票產(chǎn)產(chǎn)"Xi工本費和增值稅專用發(fā)票工本費），因此，你們購買發(fā)票不用再像過去一樣支付工本費了。”老王聽了后高興地說，“像我們這樣的大樓盤，一個月要開上萬份發(fā)票，現(xiàn)在不用交工本費了，可以

7、節(jié)約大量的成本了，看來我這個老會計也要不斷關(guān)注國家好的稅收政策啊！”稅務(wù)人員還特別提醒老王，目前購置稅控收款機還有優(yōu)惠政策，根據(jù)江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)關(guān)于推廣應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)稅控收款機的實施意見的通知（蘇地稅函2012年309號）的規(guī)定，納稅人購置網(wǎng)絡(luò)稅控收款機的費用，可以在申報繳納稅款時享受營業(yè)稅全額抵免。五、“財政補貼”免稅有講究近日，某物業(yè)管理公司的財務(wù)人員徐先生到地稅機關(guān)咨詢稅收政策，該企業(yè)由于招用大量的失業(yè)人員，取得了政府部門給予的“用工補貼”，問地稅機關(guān)“用工補貼”能否減免企業(yè)所得稅？轄區(qū)地方稅務(wù)局的稅務(wù)人員結(jié)合物業(yè)企業(yè)的實際情況，對相關(guān)稅收政策進行了講解。根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于專

8、項用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知（財稅201170號）第一條的規(guī)定，企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應(yīng)計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除：（一）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件；（二）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；（三）企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支由單獨進行核算。因此，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得的“用工補貼”等財政性資金，同時符合上述條件的，可以作為不征稅收入，在計算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額時從產(chǎn)產(chǎn),I收入總額中減除；否則，應(yīng)當依法計算繳納企業(yè)所得稅

9、。延伸閱讀物業(yè)管理業(yè)存在的涉稅問題第一節(jié)物業(yè)管理業(yè)稅務(wù)檢查情況為了增強納稅評估工作的有效性和針對性，從2003年我市地稅系統(tǒng)實施稅務(wù)檢查的物業(yè)管理公司中，隨機抽取了50個案例進行統(tǒng)計分析。在被抽取的50個案例中，有問題46戶，有問題率達到92%。在檢查有問題的46戶中，最高查補稅款114萬元，最低查補稅款3400元，平均查補2019-8-5稅款15萬元。從查補稅款分布看，營業(yè)稅占71.32%,企業(yè)所得稅占17.66%,個人所得稅占6.57%,其他稅種合計占4.45%。由此看由，物業(yè)管理企業(yè)主要涉稅問題集中在營業(yè)稅和企業(yè)所得稅上。第二節(jié)營業(yè)稅涉稅問題上一節(jié)所述查補稅款中營業(yè)稅占到71.32%,下

10、面我們進一步對營業(yè)稅涉稅問題進行分析。首先，按照營業(yè)稅涉稅問題發(fā)生頻率，分為常見問題和特殊問題，其中常見問題占81.41%,特殊問題占18.59%。一、常見問題（一）未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入全部或部分營業(yè)收入、應(yīng)稅代收款項計入“預(yù)收賬款”、“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”、“長期應(yīng)付款”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營業(yè)收入”，少繳營業(yè)稅。在這類問題中，物業(yè)管理公司將收入計入“預(yù)收賬款”造成少繳稅款的占36.4%,計入“其他應(yīng)付款”的占42.4%,計入“應(yīng)付賬款”和“長期應(yīng)付款”的占12.15%,計入“應(yīng)收賬款”及“其他應(yīng)收款”的占15.2%。產(chǎn)產(chǎn),xi案例1:某物業(yè)管理公司替業(yè)主北

11、京某某大廈代收餐費、車位費、租線費、電話占線費2848702.25元（其中2000年1月至12月代收2271986.25元，2001年1月至12月代收576716元），計入“其他應(yīng)付款”科目，未繳納營業(yè)稅。違反了中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例第一條：”在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當依照本條例繳納營業(yè)稅。”及第五條：”納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。”的規(guī)定，造成少繳營業(yè)2019-8-5稅142435.11元。案例2:檢查人員在對一家物業(yè)管理公司實施稅務(wù)檢查時

12、，發(fā)現(xiàn)該單位一直以來，將預(yù)收的物業(yè)綜合管理費記入“預(yù)收賬款”科目，未及時計算繳納營業(yè)稅。截止2002年9月，該帳戶貸方余額為794947.08元。該行為違反了中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例第一條“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)（以下簡稱應(yīng)稅勞務(wù)）、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當按照本條例繳納營業(yè)稅。"第五條納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用，和第九條營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑證的當天的規(guī)定，造成少繳納營業(yè)稅39747.

13、35元，城建稅2782.31元，教育費附加1192.42元。案例3:經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)，（1）某物業(yè)管理公司分別于2001年3月6日、7日收取某物業(yè)管理中心物業(yè)管理費收入49017.61元和7736.24元，計入“應(yīng)收帳款”科目，未計營業(yè)收入，未申報繳納營業(yè)稅。（2）該單位2001，"產(chǎn)I年5月17日收取房屋由租收入20000元，計入“應(yīng)收帳款”科目，未計應(yīng)稅收入，未申報繳納營業(yè)稅。上述行為違反了中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例第一條“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當依照本條例繳納營業(yè)稅。”第四條“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)

14、讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)稅規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額=營業(yè)額X稅率。”第九條“營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。”及營業(yè)稅稅目稅率表規(guī)定“服務(wù)業(yè)”稅率為5%。另據(jù)中華人民共和國城市維護建設(shè)稅暫行條例第二條：“凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，都是城市維護建設(shè)稅的納稅義務(wù)人。”征收教育費附加的暫行規(guī)定第二條：“凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，應(yīng)當依照本規(guī)定繳納教育費附加。鑒于以上規(guī)定，造成應(yīng)繳未繳營業(yè)稅3837.69元，及城建稅268.64元和教育費附加115.13元。（二）收入直接沖減支由類科目物業(yè)管理公司取得

15、應(yīng)稅收入全部或部分沖減有關(guān)成本、費用、支由類科目，逃避納稅。案例4:某物業(yè)公司2000年和2001年支付給供電局的公共區(qū)域的電費分別為1144773.28元和1405543.3元，沖減了物業(yè)管理費收入，違反了中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)（以下簡稱應(yīng)稅勞務(wù)）、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當依照本條例繳納營業(yè)稅。”和國稅發(fā)1998217號國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用產(chǎn)，產(chǎn)i有關(guān)營業(yè)稅問題的通知規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅服務(wù)業(yè)稅目中的代

16、理業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入應(yīng)當征收營業(yè)稅。”造成少繳納營業(yè)稅127515.83元。二、特殊問題（一）價外費用未作計稅依據(jù)物業(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費，不作為計稅依據(jù)申報繳納營業(yè)稅。（二）應(yīng)稅收入直接轉(zhuǎn)入稅后所得物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入轉(zhuǎn)移到“營業(yè)外收入”科目，逃避納稅。案例5:北京某物業(yè)管理有限責任公司在收取物業(yè)管理費的同時，另按物業(yè)管理費5.5%收取業(yè)主稅金，2000年收取業(yè)主稅費合計15313.74元,2001年收取業(yè)主稅

17、費合計20051.4元。該企業(yè)2000年7月和9月分別收取代理業(yè)務(wù)勞務(wù)費319.84元和4526.46元，記入“營業(yè)外收入”科目。2001年6月代收款項手續(xù)費共計28208.11元記入“營業(yè)外收入”科目。以上各項均未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例第一條、第四條：“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額。”第五條：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。”第九條：“營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。”的規(guī)定，并根據(jù)營業(yè)稅稅目稅率

18、表“服務(wù)業(yè)-其他服務(wù)業(yè)”依照5%的稅率征收營業(yè)稅的規(guī)定，該企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)i應(yīng)按照規(guī)定繳納營業(yè)稅共計3409.96元。（三）暫收款項未申報繳納營業(yè)稅物業(yè)管理公司暫收其他單位的款項，如：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人入住時或入住后準備裝修時，企業(yè)向其收取的可能因裝修而發(fā)生的損毀修復(fù)、安全等方面的保證金，不計入“營業(yè)收入”，少繳營業(yè)稅。（四）從“應(yīng)交稅金”推算營業(yè)收入與記載“營業(yè)收入”不符按“應(yīng)交稅金”科目記載應(yīng)交營業(yè)稅推算營業(yè)收入，與記載的“營業(yè)收入”不符。（五）房屋銷售收入未繳營業(yè)稅房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬物業(yè)部自行進行物業(yè)管理，或房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)完畢后翻牌成立物業(yè)管理公司，銷售房屋時，不按規(guī)定繳納營業(yè)稅。第三節(jié)個人

19、所得稅涉稅問題一、常見問題（一）勞務(wù)報酬不申報納稅或按工資薪金申報納稅未簽訂勞務(wù)合同的臨時工作人員的勞務(wù)報酬，為物業(yè)管理公司提供非有形商品推銷、代理等服務(wù)活動取得的傭金，物業(yè)管理公司以工資、薪金形式代扣代繳個人所得稅，而不是按勞務(wù)報酬的稅率代扣代繳稅款。案例6:某物業(yè)公司2001年支付給臨時聘用人員的勞務(wù)報酬，金額為18720元，是按照工資、薪金所得稅目計算繳納個人所得稅，應(yīng)按勞務(wù)報酬所得稅目補繳個人所得稅。根據(jù)中華人民共和國個人所得稅稅法第一條、第二條第四款、第三條第四款、第六條第四款、國稅發(fā)200347號文件國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹及其實施細則若干具體問題的通知第二條第三款的規(guī)定，補繳個人所得稅1584元。產(chǎn)產(chǎn),Xi（二）不全額申報納稅按月發(fā)放的工資、補助、獎金、過節(jié)費等不是全部并入工資、薪金繳納個人所得稅，而是計入“其他應(yīng)付款”等往來科目，逃避繳納個人所得稅。二、特殊問題（一）由差補助未繳納個人所得稅。（二）發(fā)放股利、實物等未代扣代繳個人所得稅。第四節(jié)企業(yè)所得稅涉稅問題2019-8-