1、關于福地廣場商業模式定位業態分布及招商方案的籌劃報告福地廣場位于成都市北三環外大豐片區大天路與西一路交匯處，占據大豐中心稀缺黃金地段。工程總體量約18萬川，產品包括大型購 物中心家樂福、 風情商業街和城市中心華宅， 涵蓋購物、休閑、餐飲、 娛樂和居住等功能，是復合性極強的城市綜合體。 同時本工程的打 造對升級大豐商業檔次、改寫大豐商業格局、鑄造大豐新中心、助推 大豐向成都主城區邁進的高度有著很大影響。本工程通過訂單式地產模式，與世界 500強以及全國上百家品牌 商家強強聯手，會聚眾多知名品牌店，更齊聚家樂福、蘇寧電器等主 力店，涵蓋吃、喝、玩、樂、購、住、行，打造多元化、多樣性、一 站式的商業

2、中心， 全新鑄就大豐商業中心功能， 開創大豐首個繁華都 市商業圈。商業地產經營的核心是人氣， 尤其對一個新開工程來說， 人氣就 是生氣。而人氣是可以通過差異定位、功能組合、商業規劃、業態劃 分、商家組合、環境營造、促銷活動等拉動的。這就要求商業工程在 功能定位上應做出特色，防止千篇一律，同質化競爭；業態劃分和商 家組合上，應盡可能多元化，在綜合滿足購物、休閑、餐飲、娛樂、 文化、旅游等多功能，每一種功能里面根據實際需求選擇不同商家， 如餐飲可選擇快餐、中餐、西餐、特色餐飲；休閑娛樂可引進KTV、 影院、電玩城、兒童游樂場等實現關聯消費、交叉補償的作用，盡可 能消除同質競爭，實現業態互補。業態的

3、相關性是確?？土鲃泳€流暢、提升總體銷售收益的重要途 徑，各業態布局相互銜接時各業態間能否有效互融，關系到購物中心內消費的舒適性及流暢性，這又直接影響到顧客在購物中心逗留的時 間及消費的總客單價。業態的互融相關性更多的是考慮功能互補， 各 自有明確的功能特征但又互融成為一個整體； 目標客群的一致，特定 目標客群的消費需求有比擬強的系統性， 購物中心可以根據不同客群 的消費特征在購物中心內建立不同的消費主題區域， 在不同的消費主 題區根據客群的需求組合各功能業態。一、福地廣場商業模式定位在籌劃福地廣場招商之前，首先，要確定的商業模式，以及商業 主體業態類型。目前，在我國商業模式一般有三種：.主題商

4、業模式這種商業模式是通過打造一定的主體來營造商業環境。 例如，寬 窄巷子是通過打造川西民俗文化的主題來營造購物、 休閑、餐飲等商 業營運模式；而一品天下那么是通過打造食文化主題來營造千姿百態的 飲食、休閑等商業營運模式；、錦里那么是通過打造三國文化主題來構 成休閑、觀光、飲食、購物等的商業營運模式。.休閑商業模式這類商業營運模式往往是和旅游地產緊密結合在一起的，以旅游地產為載體的商業營運模式。藍光地產下屬控股公司的峨眉山藍光文化旅游置業打造的財神文化旅游商業小鎮、杭州的宋城等就都是此類 營運模式。.城市綜合體商業模式城市綜合體商業模式一般為單體建筑或建筑群， 城市綜合體內主 要的商業業態包括購

5、物中心，電影城，娛樂中心，健身中心，大型中 式酒樓，特色餐飲美食廣場，美容美發等。萬象城、萬達廣場、嘉信 茂等都是說成是綜合體的商業營運模式典范。福地廣場為單體建筑，根據這種建筑結構特點，以及現已經加盟 商家的狀況，建議將福地廣場商業模式定位為城市綜合體商業營運模 式，即結合建筑結構和主題環境的實際情況，將福地廣場打造成為一種“ shapping mall 的模式。二、福地廣場商業主題的定位在確定了福地廣場的上映營運模式之后，為了打造“shapp ingmall 的模式，我們就必須確定商業主題的為題。一個商業模式沒有商業主題，那么，這個商業模式將沒有特色， 個人的感覺將是一個綜合大市場，反之，

6、主題太多，將重點不彰顯， 同樣不具有特色。根據福地廣場現已加盟主力店的實際情況， 建議將福地廣場的商 業主體定位五大主題，即：1. 以家樂福為核心的超市主題；2. 以影院為核心的影視文化主題；3. 以肯德基為核心的餐飲主題；4. 以百貨為核心的購物主題；5. 以休閑為核心的休閑主題。在這五大商業主體中，福地廣場將重點打造影視文化主題、超市主題以及餐飲主題。通過這三大主題拉動其他二個主題的開展。三、圍繞商業主題的業態分布設計根據福地廣場已簽約的主力店的地理位置分布，以及商業主體的定位，福地廣場圍繞商業主題的業態分布設計如下：百貨主題主要業態：風情商業街、品牌男裝、女裝、運動裝、電器、珠寶 首飾、

7、化裝品、眼鏡、鞋類、箱包等。主要區域為：-1F、1F；餐飲主題主要業態：肯德基、鄉村基、中餐、火鍋、快餐等。主要區域為：-1F、2F；.影視主題：主要業態：電影、KTV、電玩、小吃、兒童樂園等。主要區域為：3F；.超市主題主要業態：超市店前店等。主要區域為：-1F3F；休閑主題業態主要業態：咖啡、茶樓、保健浴足、水療、洗浴等。主要區域為：2F、4F。福地廣場商業主題業態分布一覽表序號商業主題1 影視主題2 餐飲主題3 百貨主題4 超市主題5 休閑主題圖例業態類型電影、KTV電玩、小吃、兒童樂園等肯德基、鄉村基、中餐、火鍋、快餐等風情商業街、品牌男裝、女裝、運動裝、 電器、珠寶首飾、化裝品、眼鏡

8、、鞋類、 箱包超市店前店咖啡、茶樓、保健浴足、水療、洗浴等分布區域-1F、2F-1F、2F-1F、1F-1F 3F2F、4F四、招商運作方案綜合體內的業態剛性很強，有很高的穩定性,但購物中心內的業態 那么會有也必須有比擬大的彈性。購物中心開展的不同時期，由于其 面臨的任務與挑戰不同，業態和品牌作為實現目標的工具，必定會有 所變化。因此，福地廣場的招商擬分為三個階段進行：.填場期這一階段的招商任務是：商業的成熟需要一個時期，即為商業培育期。在商業培育期，由 于賣場的客流量尚未到達一定的程度，一些資金緊缺或急于收取回報 率的商業對投資尚在觀望等待。因此，在這階段福地廣場的招商任務 主要是打造商業氣

9、氛，加大力度宣傳，吸引意向且符合福地廣場商業 定位的商家的加盟，使這個賣場先行運作起來，同時，及時回收開發 商投入的資金回報。這一階段一般時間周期為一年左右。.穩場期由于賣場的不成熟，一些招聘入場的商業也許經營不善，由于方 方面面的原因，支撐維持不下去，提出撤場。因此，這一階段的招商 任務那么是配合商業加大力度營造商業氣氛，為已入場的商家排憂解 難，盡量穩定他們，同時對其實撤場的商家做好撤場工作，在這些商 家撤場前，從儲藏意向商家中選擇合作方，及時補充。這一階段一般時間周期也需要一年左右。.調場一個賣場經過商業培育期后將逐漸走向成熟階段，經過兩年的 商業運作，一方面賣場的客流量、客流頂峰時段、

10、客戶消費群等已經 根本形成，各商家的營業額、固定客戶群體也根本形成。另一方面， 商場的配套設置，如停車場的數量、動線，店招，賣場的分割布局的 優劣等也一一 顯現出來。為了完善賣場，整合商家資源，就有必要對賣場的整體布局，商 業主題的定位，圍繞商業主題的業態配置，商家的位置，商家的面積、 等是否合理進行考慮和調整，這為之調場。同時，對于商家店招，商場戶外廣告，榮耀照明，車輛行駛動線， 停車場的車位，理貨區等硬件設施的缺乏地方加以改造。 通過調整賣場，使福地廣場到達產品升級換代的成效。 大局部商場， 一樓一般都是化裝品和珠寶飾品專柜， 從消費角度 看顧客一般都不會停留， 直奔去看服飾或其他商品；

11、很少有人停下來。 從營銷的角度來說， 化裝品和珠寶是屬于彈性需求很大的商品， 即屬 于可買可不買的東西， 如果放在其他樓層， 可能很多逛商場的人就會 直接略過。此外，因化裝品和珠寶，都有著精美的包裝和外形，能從視覺上 提高商場檔次，也能成為吸引路人進入商場的一個亮點。同時男女裝的區域配置對銷售也存在很大影響； 百貨區域主通道 為女裝，其次為男裝；因為女性顧客對時裝的需求彈性更大，一旦發 現適宜的，可能隨機買得很多。但男性一般是有購置需求才會去商場， 所以更多的不會介位置區域。運動品牌的消費群體較為固定， 有需求顧客在進入商場時， 對要 買哪個運動品牌的哪款商品、價格多少，心中一般有底。位于商場

12、的 什么位置，對購置者來說影響不大。購物中心的后期整體業態布局， 從一樓至三樓層， 一層以承當租 金能力強的零售業態為主， 適量配置餐飲和配套效勞業態； 高樓層以 承當租金能力較低但能夠吸引大量客流的餐飲、娛樂、休閑為主 , 適 量配置零售業態和配套效勞業態。 因為休閑、 娛樂業態過多分布于低 樓層不但會影響和動搖購物中心的整體定位及形象 ,也會拉低工程的 租金回報。福地廣場可根據實際運營情況以及整體商業打造目標，對商業業 態布局進行必要的調整；對于步入穩定成長期或成熟期的購物中心， 更多考慮的是購物中心的品質和持續盈利能力， 這時候對業態和品牌 肯定會有更高的要求； 在業態規劃與配比上， 更多會考慮那些能迅速