1、WORD格式(免費(fèi)午餐 )酒 店可行性研究報(bào)告*維尼斯酒店管理2021年9月3日專業(yè)資料整理WORD格式* * 酒店可行性研究報(bào)告草案目錄前言第一局部工程總論1.1工程背景1.2可行性研究結(jié)論第二局部市場(chǎng)分析2.1工程投資環(huán)境和市場(chǎng)研究2.2市場(chǎng)宏觀背景2.3區(qū)域市場(chǎng)分析第三局部工程分析及評(píng)價(jià)3.1地塊解析3.2工程SWOT分析3.3工程評(píng)價(jià)3.4市場(chǎng)定位及工程評(píng)估3.5工程定位3.6方案評(píng)估意見第四局部銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定4.1各類物業(yè)銷售收入估算專業(yè)資料整理WORD格式2*維尼斯酒店管理專業(yè)資料整理WORD格式* * 酒店可行性研究報(bào)告草案4.2工程銷售回款方案4.3資金來源與運(yùn)用分析4.4

2、銷售利潤(rùn)第五局部財(cái)務(wù)與敏感性分析5.1贏利能力分析5.2工程不確定性分析5.3社會(huì)效益和影響分析第六局部可行性研究結(jié)論與建議6.1可行性研究結(jié)論6.2工程主要問題的解決方法和建議6.3工程風(fēng)險(xiǎn)及防X建議附表 :附表 1工程銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表附表 2資金來源與運(yùn)用表附表 3損益及利潤(rùn)分配表附表 4現(xiàn)金流量表 ( 全部投資 )附表 5借款歸還期測(cè)算表附表 6敏感分析表專業(yè)資料整理WORD格式3*維尼斯酒店管理專業(yè)資料整理WORD格式* * 酒店可行性研究報(bào)告草案前言* ABC物業(yè)參謀承受*市橫崗?fù)顿Y股份的委托對(duì)橫崗*酒店工程的可行性進(jìn)展了研究。我司人員經(jīng)過詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、投資

3、估算以及宏觀投資環(huán)境、行業(yè)概況、地區(qū)市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)狀況等內(nèi)容的分析，已完成本工程的研究及分析工作，現(xiàn)將研究結(jié)果報(bào)告如下：專業(yè)資料整理WORD格式4*維尼斯酒店管理專業(yè)資料整理WORD格式* * 酒店可行性研究報(bào)告草案第一局部工程總論“ * 酒店是*市橫崗?fù)顿Y股份投資運(yùn)營(yíng)的豪華商務(wù)旅游酒店工程， 主要功能為四星級(jí)商務(wù)旅游酒店和高級(jí)娛樂休閑效勞中心。 * 酒店嚴(yán)格按照國(guó)際四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)效勞流程的根底上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。1.1 工程背景*市橫崗?fù)顿Y股份為適應(yīng)時(shí)代開展的要求， 實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式持續(xù)、穩(wěn)健開展的目標(biāo)，擬將原橫崗 *酒店改建成產(chǎn)權(quán)式酒店公寓。1.

4、1.1工程名稱*市橫崗 *酒店1.1.2開發(fā)公司*市橫崗?fù)顿Y股份1.1.3承擔(dān)可行性研究工作的單位*維尼斯酒店管理1.1.4研究工作依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法建立工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參考數(shù)*市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向2006-2007房地產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 1999專業(yè)資料整理WORD格式5*維尼斯酒店管理專業(yè)資料整理WORD格式* * 酒店可行性研究報(bào)告草案國(guó)家計(jì)委建立部關(guān)于房地產(chǎn)中介效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)*市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定*市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)*房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2021*市旅游統(tǒng)計(jì)月報(bào)年報(bào)以及其它國(guó)家、省、市級(jí)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、文件、通知等。1.1.5工程的建筑規(guī)模和內(nèi)容*市橫崗 *酒店，屬于四星級(jí)高級(jí)商務(wù)旅游酒店，

5、單體 29 層，總建筑面積： 40297 不包括地下車庫(kù)，配套面積： 11741.76 ，客房面積： 21590.56 ，主體占地面積 23000 平方米。專業(yè)資料整理WORD格式6*維尼斯酒店管理專業(yè)資料整理WORD格式* * 酒店可行性研究報(bào)告草案1.2 可行性研究結(jié)論經(jīng)過對(duì)全國(guó)和*經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析， 以及對(duì)2021-2021年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研后認(rèn)為： 工程的變更是必要的、可行的、合理的； 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)*市產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)是樂觀的； 產(chǎn)權(quán)式酒店更適合工程的整體開展與規(guī)劃；在2021-2021年將該工程投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)是可行的； 考慮目前貴司的房地

6、產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷、實(shí)力以及資金儲(chǔ)藏、企業(yè)開展需求等因素，工程的正式運(yùn)營(yíng)條件根本成熟；專業(yè)資料整理WORD格式7*維尼斯酒店管理專業(yè)資料整理WORD格式* * 酒店可行性研究報(bào)告草案第二局部市場(chǎng)分析2.1 工程投資環(huán)境和市場(chǎng)研究2.1.1 工程投資環(huán)境分析橫崗鎮(zhèn)是*市龍崗區(qū)迅速崛起的一個(gè)工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn). 自改革開放以來，橫崗鎮(zhèn)抓住開展機(jī)遇，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建立為中心，兩個(gè)文明一起抓，促進(jìn)了社會(huì)全面進(jìn)步。目前已有初具規(guī)模的工業(yè)區(qū)18 個(gè)，廠房面積達(dá) 235 萬(wàn)平方米，“三來一補(bǔ)、“三資企業(yè)800 余家，自營(yíng)工業(yè) 8 家，工業(yè)固定資產(chǎn)總值近 10 億元，外向型工業(yè)格局已初步形成。農(nóng)業(yè)也由封閉自給型逐步向創(chuàng)匯開放型轉(zhuǎn)

7、變， 第三產(chǎn)業(yè)有較大開展，商貿(mào)業(yè)已形成規(guī)模。城鎮(zhèn)建立已初具規(guī)模，城市功能日臻完善。全鎮(zhèn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、*開展，人民生活水平顯著提高。 1998 年，全鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 24 億，三級(jí)經(jīng)濟(jì)總收入 5.6 億元，三級(jí)集體純收入 22345 萬(wàn)元，三級(jí)人均純收入 20720 元，鎮(zhèn)財(cái)政收入 1.43 億元。1990 年，橫崗鎮(zhèn)以其經(jīng)濟(jì)、 文化等方面的輝煌成就被評(píng)為“中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星；1995 年，又被評(píng)為“全國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)最正確投資環(huán)境 100 強(qiáng)； 1996 年，橫崗鎮(zhèn)農(nóng)村三級(jí)股份合作制被評(píng)為“中華之最。目前，正在進(jìn)展的農(nóng)村股份合作制改革再次使橫崗成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。 橫崗鎮(zhèn)經(jīng)過十多年的開展已成為外商競(jìng)相

8、投資的寶地。 如今，完善的根底設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，特有的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)與港、澳、臺(tái)血脈相連的人緣優(yōu)勢(shì)，使這塊熱土為港、澳、臺(tái)工商界及海外投資者所垂青。尤其是近幾年來，橫崗鎮(zhèn)堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)改善投資環(huán)境，專業(yè)資料整理WORD格式8*維尼斯酒店管理專業(yè)資料整理WORD格式* * 酒店可行性研究報(bào)告草案花大力氣建立了一批市政根底設(shè)施，實(shí)實(shí)在在營(yíng)造外商置業(yè)的底本錢優(yōu)勢(shì)。龍崗良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶群，橫崗工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃開展也為酒店經(jīng)營(yíng)提供了有力的保證。2.1.2市場(chǎng)研究就地理位置而言， 橫崗位于布吉鎮(zhèn)和龍崗鎮(zhèn)之間， 而布吉鎮(zhèn)占據(jù)地理優(yōu)勢(shì)，承接著來自羅湖、福田的購(gòu)房者，

9、因此先于橫崗開展；龍崗鎮(zhèn)也在橫崗之前成為大盤開發(fā)地。正線全長(zhǎng) 32.913 公里的地鐵 3 號(hào)線將提前至年內(nèi)開工。連接福田中心區(qū)、羅湖中心區(qū)、布吉、橫崗鎮(zhèn)、龍崗中心城的地鐵 3 號(hào)線建成后，從福田、羅湖到橫崗的距離將大大縮短。深惠公路改造、地鐵 3 號(hào)線年內(nèi)開工、深平快速干道一期明年 1 月通車，龍崗區(qū)的交通壓力有望得以緩解，借助 WTO、CEPE的有利時(shí)機(jī)，橫崗未來的外資工業(yè)、 商務(wù)、旅游等行業(yè)都有非常大的開展空間，從而帶動(dòng)了整個(gè)龍崗區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值的急速提升。就房地產(chǎn)開展趨勢(shì)而言， 橫崗目前有卓越城市中心花園、 錦冠華城、新亞洲廣場(chǎng)三期、新世界廣場(chǎng)四期名門世家、水晶之城等大盤供應(yīng)。相對(duì)以前，橫

10、崗樓盤規(guī)模不大、分布太散、各自為政的形象已經(jīng)得到改變?，F(xiàn)在，這種數(shù)量上的變化伴隨著品牌開展商的進(jìn)入，有理由產(chǎn)生質(zhì)變。今年，中海占地面積 22 萬(wàn)平方米的低密度大型社區(qū)“怡美山莊、振業(yè)地產(chǎn) 41.6 萬(wàn)平方米的橫崗工程都將加快建立進(jìn)程。隨著橫崗逐步進(jìn)入大盤時(shí)代 , 橫崗的投資性物業(yè)市場(chǎng)也逐漸從分散的專業(yè)資料整理WORD格式9*維尼斯酒店管理專業(yè)資料整理WORD格式* * 酒店可行性研究報(bào)告草案單一型產(chǎn)品慢慢演變成以多種產(chǎn)品為主導(dǎo)的成熟綜合性市場(chǎng), 最明顯的例子就是很多個(gè)人投資者在龍崗商鋪的潮起潮落中, 深刻體會(huì)到巨大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的存在, 從而對(duì)投資性物業(yè)更加慎重, 投資手段變得更加成熟和穩(wěn)重。 相對(duì)

11、于前幾年而言， 橫崗本地的主力投資客戶的投資心理已經(jīng)發(fā)生了微妙的變化，這對(duì)本工程有著非常重要的指導(dǎo)意義。2.2 市場(chǎng)宏觀背景2.2.1*市 2004 年上半年經(jīng)濟(jì)分析從已公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2021年上半年*國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持在高位運(yùn)行， 國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。全市經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)加大，各項(xiàng)主要指標(biāo)實(shí)現(xiàn)較好的增長(zhǎng)，生產(chǎn)、消費(fèi)和需求比較協(xié)調(diào)，總體運(yùn)行形勢(shì)良好。主要表現(xiàn)在：1、生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，增長(zhǎng)速度再創(chuàng)新高。*市生產(chǎn)總值完成 1525.11億元，比去年同期增長(zhǎng)17.4%，高出去年同期增幅1.5 個(gè)百分點(diǎn)。本市生產(chǎn)總值的上半年累計(jì)增幅創(chuàng)出了自1996 年以來的新高；2、工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長(zhǎng)，

12、主導(dǎo)地位不斷增強(qiáng)。我市工業(yè)企業(yè)累計(jì)完成工業(yè)增加值791.30 億元，比去年同期增長(zhǎng)24.5%；3、市場(chǎng)消費(fèi)繁榮，零售總額穩(wěn)增。固定資產(chǎn)投資額累計(jì)完成447.14 億元，比去年同期增長(zhǎng)16.7%；4、社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)完成446.97 億元，比去年同期增長(zhǎng)15.9%，累計(jì)增幅與去年同期持平；專業(yè)資料整理WORD格式10*維尼斯酒店管理專業(yè)資料整理WORD格式* * 酒店可行性研究報(bào)告草案5、出口逐月上升，增速明顯加快；6、市場(chǎng)物價(jià)微升，職工居民收入有所增加；7、交通、郵電開展增快，民航表現(xiàn)突出；8、財(cái)政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴(kuò)大；9、企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。2.2.2*市歷年酒店經(jīng)營(yíng)情況

13、分析*歷年賓館酒店客房出租率66.00%64.30%64.10%64.00%62.50%62.00%60.00%58.00%58.00%58.00%57.00%56.00%56.00%55.00%55%54.00%52.00%50.00%95年96年97年98年99年00年01年02年03年平均入住率58.00%56.00%57.00%55.00%58.00%62.50%64.30%64.10%55%1 、從 98 年低谷期開場(chǎng)， *市酒店的入住率逐年提升， 在 2001年、 2002 年到達(dá)階段性頂峰；2、2021年*市酒店的入住率和2007 年相比有較大幅度的下降，其原因是受到金融風(fēng)暴的影

14、響。專業(yè)資料整理WORD格式11*維尼斯酒店管理專業(yè)資料整理WORD格式* * 酒店可行性研究報(bào)告草案2021年1月至今*市酒店平均入住率統(tǒng)計(jì)70.00%63.00%66.60%63.40%63.84%62.60%59.80%59.90%58.60%61.49%60.00%57.30%65.60%57.40%59.27%62.00%50.00%47.60%42.10%60.50%40.00%55.30%35.90%30.00%29.10%20.00%10.00%0.00%1011121月 2月 3月 4月5月 6月 7月8月9月1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月月月月系列1 57.

15、355.359.835.929.142.1 59.9 60.5 63.0 65.6 66.6 62.647.657.463.462.059.258.663.8 61.40%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%7%0%4%9%1、2021年 7 月開場(chǎng)，酒店入住率急速下降，8 月份跌至年度*酒店入住率的最低谷， 原因是金融風(fēng)暴在7 月份左右開場(chǎng)全面爆發(fā)的影響；2、2021年 9 月以后，*市酒店行業(yè)迅速恢復(fù)元?dú)猓瑑H僅用了兩個(gè)月的時(shí)間， 也就是在 9 月份的時(shí)候就已經(jīng)超過了前期的高位，并且在以后呈持續(xù)上升的趨勢(shì)；3、2021年 1 月入住率較低，是傳統(tǒng)的農(nóng)歷新年之前和酒店入

16、住率受季節(jié)影響較大的原因，因此1 月份左右是酒店行業(yè)的傳統(tǒng)淡季；4、自2021年 1 月后逐漸上升，并且很快接近歷史上的高位。 2-8月酒店入住率全面超過去年同期水平。說明04 年的*酒店業(yè)市場(chǎng)前景向好。2.2.3*市 2021 年酒店整體經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)及分析進(jìn)入2021年，*酒店業(yè)市場(chǎng)持續(xù)向好，14 月酒店開房率均超過去年同期水平， “五一黃金周期間，*市酒店開房率更高達(dá)專業(yè)資料整理WORD格式12*維尼斯酒店管理專業(yè)資料整理WORD格式* * 酒店可行性研究報(bào)告草案85%以上。具體表現(xiàn)如下：1、*市政府將要把*建立成為一個(gè)區(qū)域性經(jīng)濟(jì)性的國(guó)際化城市，充分利用WTO、CEPA的政策利好，以及整合自身

17、的各種優(yōu)勢(shì)，力爭(zhēng)成為珠三角經(jīng)濟(jì)圈的國(guó)內(nèi)外大型機(jī)構(gòu)地區(qū)總部，進(jìn)而成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)核心；2、從國(guó)內(nèi)和*的宏觀經(jīng)濟(jì)政策面來看，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)以及物業(yè)稅的即將開征等，有利于*房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)步開展，但全國(guó)性的經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象，加大了政府實(shí)施宏觀調(diào)控的決心和力度，這將會(huì)對(duì)新建房地產(chǎn)工程造成較大的開發(fā)難度；3、宏觀調(diào)控政策將“有控有擴(kuò) ：從內(nèi)需構(gòu)造來看，控制局部過熱的投資需求，擴(kuò)大消費(fèi)需求；從投資構(gòu)造看，對(duì)局部過熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對(duì)各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，而對(duì)農(nóng)業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各種社會(huì)事業(yè)的投資，仍需擴(kuò)大；4、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)正處在一個(gè)重要關(guān)口，只有樹立和落實(shí)科學(xué)開展觀，控制固

18、定資產(chǎn)過快增長(zhǎng)， 加強(qiáng)煤電油運(yùn)綜合協(xié)調(diào)， 注重構(gòu)造和效益的提高，才能保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長(zhǎng)；5、經(jīng)過2021年上半年金融風(fēng)暴的影響，*市的旅游和酒店業(yè)已經(jīng)全面恢復(fù)，并且在*市政府扶持旅游業(yè)的政策影響及經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)推動(dòng)下，酒店入住率迅速上升，行業(yè)步入正常運(yùn)行軌道。專業(yè)資料整理WORD格式13*維尼斯酒店管理專業(yè)資料整理WORD格式* * 酒店可行性研究報(bào)告草案2.2.4*市現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析星級(jí)酒店名稱銷售價(jià)格年入住率酒店規(guī)模管理公司(元/)(2003 年4大梅沙12000556層2萬(wàn)多開展商自管海景酒店4雅蘭酒店14500602棟6層，開展商自管1.2 萬(wàn)多4芭堤雅酒店10000506

19、01棟 9層酒店式公寓、開展商自管5丹楓白露1400070單棟 34層三九陽(yáng)光物業(yè)3東方威斯810055%1棟 15層開展商自管1棟 6層1、銷售價(jià)格分析靠近風(fēng)景區(qū)的產(chǎn)權(quán)式度假酒店售價(jià)普遍較高，甚至是周邊公寓、住宅價(jià)格的 23 倍。在市區(qū)，產(chǎn)權(quán)式商務(wù)型酒店一般超出同類物業(yè)常規(guī)價(jià)格的 20%-30%；2、入住率分析受金融風(fēng)暴的影響，2021年*市酒店的年入住率仍然達(dá)55，經(jīng)營(yíng)情況良好，產(chǎn)權(quán)式酒店的年入住率也在 5070之間浮動(dòng)。一般旅游區(qū)的度假型酒店相對(duì)市區(qū)的商務(wù)型酒店的平均入住率要低， 其主要原因是旅游淡旺季的影響造成其入住率的不穩(wěn)定；3、酒店規(guī)模分析不同區(qū)域的酒店在經(jīng)營(yíng)規(guī)模上也有所不同， 一

20、般在旅游區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小， 經(jīng)營(yíng)面積不超過 2 萬(wàn)平方米，樓層根本上低于專業(yè)資料整理WORD格式14*維尼斯酒店管理專業(yè)資料整理WORD格式* * 酒店可行性研究報(bào)告草案10 層，尤其是投資性較強(qiáng)的產(chǎn)權(quán)式酒店；而在商業(yè)區(qū)或市區(qū)附近的產(chǎn)權(quán)式酒店，其經(jīng)營(yíng)面積相對(duì)較大，經(jīng)營(yíng)樓層有的超過30 層；4、酒店管理公司分析*產(chǎn)權(quán)式酒店的管理企業(yè)分為三種情況：A、開展商自管B、聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)外知名酒店管理公司全權(quán)管理C、聘請(qǐng)國(guó)外知名酒店管理公司作參謀，開展商自己管理現(xiàn)有的*市產(chǎn)權(quán)式酒店因?yàn)樘幱谄鸩诫A段，而且規(guī)模一般偏小，聘請(qǐng)專業(yè)的國(guó)際酒店管理公司本錢投入太高。因此，大多采用自管或聘請(qǐng)參謀的形式管理。 但從

21、長(zhǎng)遠(yuǎn)來看， 隨著產(chǎn)權(quán)式酒店的逐步發(fā)展，酒店管理公司的品牌度將直接決定物業(yè)的檔次和投資者的購(gòu)置信心。2.2.5*市 2021 年上半年產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)分析2004 年在售產(chǎn)權(quán)式酒店公寓存量工程名稱可售面積 ( 萬(wàn))剩余面積萬(wàn)東方銀座2.60.26國(guó)際市長(zhǎng)交流中心0.360.14虹樓0.90.63東方威斯酒店0.870.52合計(jì)4.731.55*市現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的供應(yīng)量極少，從 2006 年開場(chǎng)至今，產(chǎn)權(quán)式可售面積的供應(yīng)量缺乏5 萬(wàn)平米，剩余面積約1.5 萬(wàn)平米。專業(yè)資料整理WORD格式15*維尼斯酒店管理專業(yè)資料整理WORD格式* * 酒店可行性研究報(bào)告草案2021年下半年，將推出的產(chǎn)權(quán)式酒店

22、公寓工程為我司籌劃代理的羅湖銀漢國(guó)際和橫崗 *酒店工程，在鹽田區(qū)的東方威斯酒店二期在 8 月下旬公開出售，可售面積 0.87 萬(wàn)平米。另在羅湖區(qū)尚有兩個(gè)地塊將用來開展產(chǎn)權(quán)式酒店公寓工程。 因此，從產(chǎn)權(quán)式酒店公寓現(xiàn)有市場(chǎng)存量和未來競(jìng)爭(zhēng)量來看，市場(chǎng)開展空間還很大。2021年即將推出的產(chǎn)權(quán)式酒店工程一覽表：工程名稱可售面積 ( 萬(wàn) )*酒店2.01銀漢國(guó)際公寓0.97合計(jì)2.98*酒店的供應(yīng)量占未來*產(chǎn)權(quán)式酒店供應(yīng)總量的67%專業(yè)資料整理WORD格式16*維尼斯酒店管理專業(yè)資料整理WORD格式* * 酒店可行性研究報(bào)告草案2.3 區(qū)域市場(chǎng)分析2.3.1工程所在區(qū)域橫崗鎮(zhèn)市場(chǎng)分析橫崗位于*經(jīng)濟(jì)特區(qū)的東

23、部、龍崗區(qū)的中部，東鄰鹽田大港，南緊接*經(jīng)濟(jì)特區(qū)，西北毗鄰*，北連龍崗區(qū)中心城。距*經(jīng)濟(jì)特區(qū) 18 公里，距*僅 20 公里，是*和*經(jīng)濟(jì)特區(qū)通往*、*、*、*、*等內(nèi)地省市的必經(jīng)要道。全鎮(zhèn)總面積 81.2 平均公里，其中 7.3 平方公里屬于龍崗區(qū)中心城X圍。橫崗鎮(zhèn)原為惠陽(yáng)地區(qū)的一個(gè)鄉(xiāng)， 在改革開放前是一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)，后經(jīng)過幾次改制于1983 年 9 月改為現(xiàn)在的橫崗鎮(zhèn)。橫崗鎮(zhèn)下轄六約、橫崗、四聯(lián)、安良、西坑、大康、保安、荷坳、黃崗坑九個(gè)行政村和 1 個(gè)居委會(huì)，共52 個(gè)自然村。 1998 年底全鎮(zhèn)總?cè)丝?5.3萬(wàn)。1、交通狀況：橫崗鎮(zhèn)是*市東部的重要交通樞紐，海、陸、空運(yùn)輸條件十分便利

24、。鎮(zhèn)內(nèi)公路四通八達(dá)，村村通公路，深*惠*、深*汕*一級(jí)公路貫穿全境，惠*鹽鹽田疏港高速公路、機(jī)荷機(jī)場(chǎng)荷坳高速公路已建成投入使用，深汕高速公路以及北輔線龍崗中心城*、南輔線坪山*公路正在建立中。平鹽平湖鹽田港疏港鐵路穿境而過。緊鄰國(guó)際大港鹽田港，海上運(yùn)輸也十分便利。一個(gè)縱橫交織、高度密集的交通網(wǎng)絡(luò)正在形成。深惠公路改造、地鐵3 號(hào)線年內(nèi)開工、深平快速干專業(yè)資料整理WORD格式17*維尼斯酒店管理專業(yè)資料整理WORD格式* * 酒店可行性研究報(bào)告草案道一期明年 1 月通車，龍崗區(qū)的交通壓力有望得以緩解， 橫崗鎮(zhèn)的交通狀況將徹底改變。2、效勞設(shè)施：橫崗鎮(zhèn)文化娛樂、酒店效勞、渡假旅游等方面的建立已日益

25、完善。目前，全鎮(zhèn)頗具一定規(guī)模的綜合市場(chǎng)和肉菜市場(chǎng)9 個(gè)，已形成了以圩鎮(zhèn)第一市場(chǎng)、松柏商業(yè)街為中心的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)，擁有較大規(guī)模的賓館、酒店 5 家，龍崗區(qū)現(xiàn)有的唯一兩家四星級(jí)酒店全部在橫崗。 鎮(zhèn)村公園多個(gè)，文化廣場(chǎng)多個(gè)，鎮(zhèn)有線電視網(wǎng)絡(luò)覆蓋全鎮(zhèn)X圍，鎮(zhèn)村文化設(shè)施齊全，生活質(zhì)量正日漸提高。3、投資導(dǎo)向根據(jù)*市龍崗區(qū)總體規(guī)劃， 龍崗區(qū)近期產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整和開展的主導(dǎo)方向是圍繞建立大工業(yè)，大能源，大旅游，大流通，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，重點(diǎn)開展技術(shù)，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。4、橫崗?fù)顿Y導(dǎo)向工程（ 1改善根底設(shè)施，改善生活條件的工程（ 2新材料，零配件，電子元器件等根底工業(yè)工程（ 3資金，技術(shù)密集的大型工業(yè)工程（

26、 4市場(chǎng)廣闊，附加值高的大型工業(yè)工程（ 5倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸工程（ 6旅游觀光農(nóng)業(yè)工程（ 7房地產(chǎn)開發(fā)工程（ 8供應(yīng)深、港市場(chǎng)的基地化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)工程專業(yè)資料整理WORD格式18*維尼斯酒店管理專業(yè)資料整理WORD格式* * 酒店可行性研究報(bào)告草案5、經(jīng)濟(jì)開展成就在城市建立方面， 橫崗鎮(zhèn)近年來加大規(guī)劃建立力度，投資 6 億多元大力進(jìn)展鎮(zhèn)，村建立，使鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌有了很大的變化，勾畫了一個(gè)現(xiàn)代化花園式文明城鎮(zhèn)的雛型。以興辦“三來一補(bǔ)企業(yè)為突破口， 積極開展區(qū)域經(jīng)濟(jì)， 使橫崗開展為一個(gè)擁有 900 多家企業(yè)、超億元財(cái)政收入的工業(yè)重鎮(zhèn)， 成為*經(jīng)濟(jì)特區(qū) - 龍崗中心城的“經(jīng)濟(jì)走廊， 經(jīng)過十多年的開展， 橫崗鎮(zhèn)已成為外商

27、競(jìng)相投資的“黃金寶地。橫崗鎮(zhèn)已形成專業(yè)銀行、 商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成的多功能、方便快捷的金融效勞體系。各種金融機(jī)構(gòu)的辦事機(jī)構(gòu)遍布全鎮(zhèn)，在經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)揮著重要作用。 2000 年 6 月底，全鎮(zhèn)銀行存款余額達(dá) 24.5 億元人民幣。工商、稅務(wù)、保險(xiǎn)與海關(guān)部門積極為企業(yè)提供效勞，為企業(yè)的開展注入了活力，保持了橫崗鎮(zhèn)良好的經(jīng)濟(jì)秩序。橫崗鎮(zhèn)的各項(xiàng)建立均取得了顯著成績(jī)， 先后被評(píng)為“中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星，“全國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資環(huán)境 100 強(qiáng)和“國(guó)家衛(wèi)生鎮(zhèn)， 是珠江三角洲地區(qū)頗具盛名的工業(yè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)。6、房地產(chǎn)開展趨勢(shì)橫崗目前有卓越城市中心花園、錦冠華城、新亞洲廣場(chǎng)三期、新世界廣場(chǎng)四期名門世家、水晶之城等大盤供應(yīng)。

28、相對(duì)以前，橫崗樓盤規(guī)模不大、分布太散、各自為政的形象已經(jīng)得到改變?，F(xiàn)在，這種數(shù)量上的變化伴隨著品牌開展商的進(jìn)入， 有理由產(chǎn)生質(zhì)變。今年，中海占地面積 22 萬(wàn)平方米的低密度大型社區(qū)“怡美山專業(yè)資料整理WORD格式19*維尼斯酒店管理專業(yè)資料整理WORD格式* * 酒店可行性研究報(bào)告草案莊、振業(yè)地產(chǎn)41.6 萬(wàn)平方米的橫崗工程都加快建立進(jìn)程并相繼發(fā)售。至此，提升南山前海、后海形象的中海、振業(yè)和卓越悉數(shù)到場(chǎng)。而品牌地產(chǎn)的到來對(duì)于一個(gè)片區(qū)的帶動(dòng)，無疑預(yù)示著橫崗房地產(chǎn)開展趨勢(shì)向好。橫崗目前正處于房地產(chǎn)開展的前夜，樓市的整體崛起之期已經(jīng)指日可待。2.3.2橫崗酒店市場(chǎng)分析橫崗酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查規(guī)模及入住率

29、酒店名稱規(guī)模星級(jí)入住率房型分布客戶構(gòu)成標(biāo)準(zhǔn)房 48%高級(jí)房以本地各企業(yè)商16%豪華房 27%務(wù)客戶為主，外*酒店376 間四星50%豪華套 4%籍人士較多，少商務(wù)套5%總統(tǒng)套房數(shù)散客0%標(biāo)準(zhǔn)房 13%高級(jí)豪往來*商務(wù)人年底華房 71%豪華套房圣德堡士 60%218 間批四80% 11%酒店港澳游客 30%星商務(wù)套 4%總統(tǒng)套其他 10%2%普通單人房 14%本地各公司客戶龍堡酒店58 間無70%豪華單人房 29%為主，較多外籍豪華雙人房 57%客戶標(biāo)雙房 61%標(biāo)單房年底 16%以*、*商寶麗酒店69 間批三60%豪單房 7%豪雙房務(wù)人士為主，香星 17%港、本地客源少豪華行政套房 3%標(biāo)準(zhǔn)間

30、 49%橫崗商會(huì)各公司客戶及局部長(zhǎng)駐麗晶中心55 間無試營(yíng)業(yè)豪華單人套房 38%橫崗的*商務(wù)豪華雙人套房 11%人士專業(yè)資料整理WORD格式20*維尼斯酒店管理專業(yè)資料整理WORD格式* * 酒店可行性研究報(bào)告草案小結(jié)：1、區(qū)域內(nèi)暫時(shí)無產(chǎn)權(quán)式酒店，較大規(guī)模酒店較少，僅有5 家。真正具有星級(jí)酒店正式資質(zhì)的只有*酒店一家，其他為具備四星或三星酒店標(biāo)準(zhǔn)但尚未取得正式*書的酒店。從整個(gè)龍崗區(qū)來看，酒店業(yè)仍然相對(duì)興旺；2、酒店在規(guī)模上都比較小，客房數(shù)在200 間以上的只有 *酒店和圣德堡酒店兩家，其他的均不到100 間；3、酒店的入住率都比較高，維持在50%80%的水平。以消化本地各企業(yè)商務(wù)客戶為主，另

31、有少量娛樂消費(fèi)型客戶；4、各酒店的客房分布以標(biāo)準(zhǔn)房為主要戶型，同時(shí)也是酒店入住率最高的客房。專業(yè)資料整理WORD格式21*維尼斯酒店管理專業(yè)資料整理WORD格式* * 酒店可行性研究報(bào)告草案橫崗酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查價(jià)格及配套設(shè)施酒店名稱價(jià)格構(gòu)成元配套設(shè)施備注標(biāo)準(zhǔn)房 330高級(jí)房348配套設(shè)施整體豪華房 464豪華套600 中西餐、桑拿中心、*酒店檔次高檔，但商務(wù)套 868夜總會(huì)、咖啡廳經(jīng)營(yíng)一般總統(tǒng)套房 4200標(biāo)準(zhǔn)房 268高級(jí)豪華房中西餐，夜總會(huì)，桑 配套設(shè)施高檔圣德堡酒店288豪華套房 788拿，露天泳池，網(wǎng)球并富有特色，商務(wù)套 588場(chǎng)，健身房，棋牌，是主要利潤(rùn)來總統(tǒng)套 4298桌球，乒乓球

32、源普通單人房 210美容，桑拿，龍堡酒店豪華單人房 230配套設(shè)施簡(jiǎn)單中西餐豪華雙人房 230標(biāo)雙房 221標(biāo)單房173歌舞廳，西餐，寶麗酒店豪單房 216豪雙房239配套設(shè)施簡(jiǎn)單桑拿，中餐豪華行政套房 773標(biāo)準(zhǔn)間 340銀行，化裝品、藥店， 具有公寓和寫麗晶中心豪華單人套房 380橫崗商會(huì)，公寓、寫字樓，是復(fù)合豪華雙人套房 390字樓、中西餐廳。型酒店物業(yè)小結(jié)：1、各酒店客房?jī)r(jià)格一般在對(duì)外公布價(jià)根底上給予很大折扣，一般在 4 折左右。標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)格一般在220330 元之間，套房?jī)r(jià)格一般在 380800 員之間；2、各酒店都具備根本配套設(shè)施，如：中西餐、桑拿、夜總會(huì)等，但經(jīng)營(yíng)一般，比較好的有圣

33、德堡酒店的娛樂、餐飲設(shè)施，已成為其主要利潤(rùn)來源。專業(yè)資料整理WORD格式22*維尼斯酒店管理專業(yè)資料整理WORD格式* * 酒店可行性研究報(bào)告草案結(jié)論：1、深惠公路改造、地鐵3 號(hào)線年內(nèi)開工、深平快速干道一期明年 1 月通車，龍崗區(qū)的交通壓力有望得到緩解， 橫崗鎮(zhèn)的交通狀況將徹底改變；2、伴隨著品牌地產(chǎn)的不斷進(jìn)入，各項(xiàng)根底建立的不斷完善，橫崗目前正處于房地產(chǎn)開展的前夜，樓市整體崛起之期已經(jīng)指日可待；3、龍崗區(qū)現(xiàn)有的唯一兩家四星級(jí)酒店全部在橫崗，產(chǎn)權(quán)式酒店在橫崗乃至整個(gè)龍崗地區(qū)尚無一家，有絕對(duì)的稀缺性。因此，工程銷售所面臨的是根本無競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)；4、橫崗鎮(zhèn)的酒店業(yè)代表了整個(gè)龍崗區(qū)的最高水平，但

34、仍然存在整體規(guī)模小、酒店管理公司品牌度低、客戶構(gòu)成單一等問題，相對(duì)于橫崗目前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速開展已略顯滯后。 從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看， 在橫崗經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速帶動(dòng)作用下， 酒店業(yè)的開展將步入良性開展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將越發(fā)成熟。專業(yè)資料整理WORD格式23*維尼斯酒店管理專業(yè)資料整理WORD格式* * 酒店可行性研究報(bào)告草案第三局部工程分析及評(píng)價(jià)3.1 地塊解析3.1.1工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑面積： 40297 不包括地下車庫(kù)配套面積： 11741.76 客房面積： 21590.56 其他面積： 6964.68 層數(shù)共 29 層1-4 層：商業(yè)配套5 層：設(shè)備層6-27 層：酒店客房28 層：

35、辦公客房總數(shù)： 376 間標(biāo)準(zhǔn)客房： 180 套；高級(jí)客房： 60 套豪華客房： 100 套；豪華套房： 20 套商務(wù)套房： 14 套； 總統(tǒng)套房： 2 套酒店配套設(shè)施構(gòu)成：休閑娛樂1 層：盧浮閣西餐廳、大堂吧、逸景苑餐廳2 層：萬(wàn)壽宮酒樓3 層：皇宮桑那中心專業(yè)資料整理WORD格式24*維尼斯酒店管理專業(yè)資料整理WORD格式* * 酒店可行性研究報(bào)告草案4 層：仙客來夜總會(huì)3.1.2交通條件及周邊配套分析1、位于橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)文化中心，各種配套完善；2、工程方圓500 米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多，集中了橫崗鎮(zhèn)政府、規(guī)劃國(guó)土局橫崗所、新亞洲廣場(chǎng)、龍洲百貨等行業(yè)機(jī)構(gòu)；3、緊鄰深惠公路一側(cè)，人流旺盛，工程所在

36、區(qū)域商業(yè)氣氛較濃，并且開展空間很大。3.1.3景觀價(jià)值分析工程的景觀資源豐富，坐擁橫崗中心位置，視野開闊，中高層單位根本無遮擋，四周風(fēng)光秀麗。3.2 工程 SWOT分析3.2.1 SWOT 分析優(yōu)勢(shì) S1、工程位于橫崗區(qū)域中心，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面；2、區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場(chǎng)知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對(duì)客戶的綜合吸引力較大；3、開展商屬于具有政府背景的國(guó)有控股企業(yè)，能給客戶以堅(jiān)決的購(gòu)置信心；4、工程本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強(qiáng)大的潛在客戶群根底。專業(yè)資料整理WORD格式25*維尼斯酒店管理專業(yè)資料整理

37、WORD格式* * 酒店可行性研究報(bào)告草案劣勢(shì) W1、工程入住客戶類型單一化，入住率偏低；2、工程配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)一般，對(duì)酒店的營(yíng)業(yè)收入支撐缺乏；3、工程周邊商業(yè)氣氛較弱；4、工程內(nèi)部酒店功能性設(shè)計(jì)存在缺陷。時(shí)機(jī) O1、WTO、CEPA帶來的政策利好， 為投資型物業(yè)的良性開展奠定基礎(chǔ)；2、深惠公路改造、地鐵3 號(hào)線年內(nèi)開工、深平快速干道一期明年 1 月通車，進(jìn)一步緩解交通壓力，橫崗樓市能量得以釋放；3、中海、振業(yè)、卓越等品牌開發(fā)商開發(fā)大盤的步伐日益加快，帶動(dòng)整個(gè)橫崗房地產(chǎn)市場(chǎng)快速開展，區(qū)域形象迅速提升；4、產(chǎn)權(quán)式酒店工程在區(qū)域市場(chǎng)處于無競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，銷售外部環(huán)境極其優(yōu)越；5、外資企業(yè)多，消費(fèi)能力強(qiáng)；6

38、、本地居民可支配收入高，投資欲望強(qiáng)烈。威脅 T1、投資型物業(yè)市場(chǎng)整體環(huán)境不樂觀，市場(chǎng)潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大；2、作為新興的房地產(chǎn)投資模式，在該區(qū)域尚無先例，市場(chǎng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)性；3、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)過熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，物業(yè)稅的開征等給工程的經(jīng)營(yíng)帶來不確定因素。專業(yè)資料整理WORD格式26*維尼斯酒店管理專業(yè)資料整理WORD格式* * 酒店可行性研究報(bào)告草案3.2.2應(yīng)對(duì)策略四大 SO策略強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)與時(shí)機(jī)策略1、強(qiáng)化工程自身的高檔性和唯一性，將工程與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，出奇制勝；2、配合工程橫崗地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場(chǎng)包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注；3、利用

39、酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢(shì)，通過有針對(duì)性地實(shí)施點(diǎn)式營(yíng)銷策略，盡可能將酒店客戶轉(zhuǎn)化為購(gòu)置客戶；4、強(qiáng)化、利用開展商良好的社會(huì)資源和政府背景資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)展重點(diǎn)宣傳，促成集團(tuán)購(gòu)置。兩大 WT策略化解劣勢(shì)與躲避風(fēng)險(xiǎn)1、工程進(jìn)展準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，并通過實(shí)施具有極強(qiáng)針對(duì)性的營(yíng)銷方案及投資回報(bào)承諾方案，吸引客戶購(gòu)置；2、針對(duì)自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)的劣勢(shì)，我司建議引進(jìn)高品牌度娛樂餐飲經(jīng)營(yíng)公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；3、利用政府背景優(yōu)勢(shì)對(duì)工程進(jìn)展信譽(yù)擔(dān)保；4、快打快銷躲避政策風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)論：通過比照分析區(qū)域市場(chǎng)的各種特征，以及影響本工程的各種因素， ABC認(rèn)為：本工程在該片區(qū)的酒

40、店市場(chǎng)中占有很大優(yōu)勢(shì)，如果能優(yōu)化主觀因素市場(chǎng)定位、酒店經(jīng)營(yíng)本錢控制、營(yíng)銷策略等，在特色化和配套性上取得最正確差異化特征，本工程的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)專業(yè)資料整理WORD格式27*維尼斯酒店管理專業(yè)資料整理WORD格式* * 酒店可行性研究報(bào)告草案對(duì)和躲避，并會(huì)有良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。3.3 工程評(píng)價(jià)橫崗 *酒店工程在橫崗片區(qū)目前仍屬于獨(dú)一無二的房地產(chǎn)產(chǎn)品類型，但在整個(gè)*房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，屬于中檔的產(chǎn)權(quán)式酒店工程。由于該工程上市時(shí)機(jī)良好， 產(chǎn)品稀缺，預(yù)計(jì)銷售壓力不大。 另外，從未來長(zhǎng)期投資回報(bào)的角度考慮， 應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營(yíng)本錢， 提高酒店的盈利能力， 盡量保證實(shí)現(xiàn)銷售中承諾的投資回報(bào)，降低中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高開展商的品牌形象。整體來看， * 酒店以產(chǎn)權(quán)式酒店的方式銷售是一種科學(xué)理性的開展手段，本工程運(yùn)營(yíng)條件成熟，時(shí)機(jī)合理，市場(chǎng)醞釀形勢(shì)及周邊配套完善，受國(guó)家經(jīng)濟(jì)開展總趨勢(shì)及*經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的利好影響，本工程前景展