1、學習改變人生做成功物業管理人！商業物業前期介入的要點作者：劉維；出處：店長收藏此文章打印字號大中小購物中心物業前期介入及其基礎內容物業前期介入是指購物中心尚未建成和實施前期物業服務之前，購物中心商業管理企業從規劃設計、施工建設、設備安裝調試以及前期籌備等方面，以物業管理的角度提出各種合理化的意見與建議，組織實施相關工作。1、前期準備及市場調研在規劃建設期內就應參與項目規劃方案解讀與論證，同時根據管理工作計劃進行市場調研，調研的內容包括：了解物業管理市場狀況、項目所在地物業管理費標準及收繳率、當地相關的政策要求和行業管理的標準等，同時對相關物料進行市場調查，以掌握基礎數據，為后續的管理費測算提供

2、依據。2、優化項目設計項目論證及規劃圖紙出爐后，應參與研究項目規劃圖紙，了解物業功能設計，根據商業、公寓、寫字樓等不同物業形態的使用需求提出建議，優化項目設計，從商業物業經營和管理方面提出意見，使項目設計趨于合理化，減少后期管理成本。3、費用測算在對項目優化建議進行跟蹤的同時，應根據項目實體進行商業物業管理費標準測算，為落實前期啟動資金進行準備。費用測算應盡可能根據市場和項目定位進行，且務必翔實。4、前期綜合工作應提前進行商業管理機構（分公司或者管理處）的籌建，獲得管理權，建立組織架構，招聘人員并進行培訓，配合產權方編寫商鋪經營租賃合同，或者就租賃合同結合物業管理提出意見，編制購物中心項目物業

3、管理方案，編寫相關的物業管理服務合同，編制商戶須知或者商戶手冊、管理服務公約等，建立相關的經營管理制度。在人員到位后，應進行制度、經營管理、合同管理服務界面、項目工程建設概況、施工現場安全規定等培訓。除此之外，應與公安、消防、城管、環保、環衛等部門進行溝通對接，與項目開發者進行溝通，落實物業用房，參與物業用房的設計、裝修，保障物業用房的通訊、網絡、通風、空調、供電、上下水，確保在開業前投入使用。5、保潔綠化在物業前期介入過程中，由于購物中心施工進度的影響，應提前考慮項目保潔開荒工作及綠化種植、小品景觀接管，適時組織招投標。制定垃圾清運及管理方案，進行相關設施如垃圾桶、休閑椅等物料采購。6、安全

4、及車場管理辦理停車場手續經營許可證、稅務登記證、收費許可證，制定停車場管理方案，對相應安防物資如對講機、雪糕桶、鐵馬、警示牌、警戒線、消防器材等物料進行采購， 交接鑰匙并規范鑰匙管理，建立管理臺賬。確定消防安全管理委員會及義務消防隊名單，組織義務消防隊伍并進行消防演練，確保在進場、開業期間的消防安全。7、建筑本體及配套設備設施的工程管理除了在規劃設計階段參與規劃設計、施工設計的優化工作外，還應積極參與設備選型，從管理角度對設備系統提供專業建議，輔助監督工程施工進度及質量，參與設備安裝、調試，接收設備相關資料。8、物業驗收參與項目竣工驗收，重點跟進消防驗收、規劃驗收、房屋質量備案驗收，跟進綜合驗

5、收并根據驗收結果辦理水、電、氣等過戶工作，組織移交物業前期資料，包括相關的政府批文、項目圖紙、驗收批文等。9、商鋪進場裝修成立裝修管理小組，提供業戶裝修工程技術要求并與裝修業戶對接，審批業戶裝修設計，提供審核意見，監控裝修施工過程，及時按規定提出整改要求，協助解決業戶合理需求，組織驗收小組，對隱蔽工程和完工業戶進行驗收。10、開業準備設備運行、安防、保潔、車場等物業管理全面展開， 協助開業方案制定和實施，制定開業慶典安全保衛方案和開業慶典突發事件預案，并針對突發事件處置預案進行演練，確保開業慶典的順利、安全舉行。階段前期介入工作重點在規劃設計、施工等不同階段，物業前期介入關注和工作的展開是有區

6、別和側重點的。1、規劃設計階段前期介入在此期間，商業管理組織主要應關注如下方面：在市場調研過程中關注項目所在城市主要經濟指標、商圈狀況、同類個案及本項目分析。主要業態結構和規模、空間布局。交通組織、人車動線、出入口（包括各業態客用、貨用及車場等）。停車場（規模、車位數等）。購物中心內部交通組織的建議。不同業態房產技術條件、商鋪面積、商鋪開門、商鋪層高、商鋪業態調整。扶梯、垂直梯、地下電梯廳、觀光梯、中庭、公共衛生間、顧客通道、夜間通道的設置要求及位置。關于主要工程系統及配套設施，如垃圾房、空調系統、用電系統、消防系統、設備房的設置與安排。廣告位的設置、制造及廣告位的安排。商業管理組織的設立，前

7、期人員的到崗，相關資質證書的辦理。2、項目施工階段前期介入在這個過程中，主要的工作重點包括：提出設備的設置、服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議。分析物業建造選料及安裝情況，提高設備使用效率，減輕后期管理的壓力。審查有關工程（包括綠化工程）的優劣，提供改善意見。提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見。提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見。幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護，以避免施工對材質造成損傷。提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能。檢查工程施工進度（定期巡查施工現場，參與工程例會，及時提出維護開發商利益和保證施工質量的專業建議，協

8、助開發商做好使用功能的驗收，對各種設備、管線都逐一檢查）。檢查前期工程的施工質量，對與原設計不合且可以更改的部分提出建議。配合設備安裝、管線布置，進行現場監督，確保安裝質量。找出遺漏工程項目。參與開發商的建筑、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案；發現可能存在的施工隱患；參與重大設備的調試和驗收。制訂物業驗收流程，指出工程缺陷，對改良方案的可行性及費用提出建議。3、開業籌備階段前期介入在開業籌備階段，要針對專業內容進行市場調研、組織成立管理架構、編制相關管理制度，進行人員培訓，提供經營管理公約、商戶手冊樣本并協助商戶相關文件的審批，提供開業和促銷時期的安全防衛服務，制訂物業管理收費標準予以明示，配合項目公司營銷宣傳、推廣，準備物業管理企業簡介、主要業績證書、在管物業圖片及資質等級證書等資料。通過前期介入，可以大量收集和掌握第一手資料，根據第一