1、業主收房流程、注意事項及常見問題處理方法一、注意及時接收入住通知書1. 這是收房的第一步，要注意期限。一般，開發商約定的交房時限在通知書寄岀30天內，所以購房者要安排好時 間。2. 接到入住通知書后，首先應判斷開發商是否如期交房。若逾期交房，則應提岀處理意見，并根據開發商的答復決定是否前往收房，按通知上約定的時間前往收房。特別提示：1. 要注意收房的期限，錯過收樓日期麻煩多。2. 收樓日期可提早不可推遲。若實際交樓日期超過了合同上約定的收樓日期，可考慮向開發商按合同索賠。3. 有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師進行，也可及時與開發商聯系，商議另行約定時間， 并以書面形式確認。

2、4. 若購房者在約定時間內沒有到指定地點辦理相關收房手續，從法律角度來說，則一般被視為開發商已實際將該 房交付買家使用，買家應從通知單的最后期限之日起承擔所 有購房風險責任及稅費。二、確定房屋是否達到交付條件1. 竣工驗收備案表最重要房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表是目前收房環節中最應該注意的文件。 該表是建設部為規范 工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設計、監理、 建設單位和施工單位四方合驗后， 在工程竣工15天內到建設 行政主管部門竣工備案。竣工驗收備案表 中的項目，只要送交主管部門備案 后，發展商就必須對樓盤終生負責。所以竣工驗收備案表對房地產商有著嚴格的約束作用，按照

3、有關規定，表上 的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購房者有權拒絕收房。2. 住宅質量保證書住宅質量保證書是開發商針對房屋質量及保修期限、 范圍作岀的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具 有同等的效力。所以提醒收房者要仔細審查其中的具體各 款，特別注意保修期限。3. 住宅使用說明書住宅使用說明書是針對房屋設計、施工及驗收中的 具體技術指標，如抗震指數、墻體結構類型等作岀的相關說 明和提岀注意事項。4. 建設工程質量認定證書5. 房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證6. 實測面積登記表特別提示：1. 只有具備上述文件，才說明房屋已經具體交

4、付條件。 所以收房時先要審查相關文件，確認房屋已經具備交付條件 之后，才能進一步進行驗房、結算費用、交鑰匙等交接工作。 所以要對這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復 印件。2. 建筑工程竣工備案表是最重要的文件，收房時不能只看開發商有沒有這張備案表，一定還要仔細察看 各個分項有沒有都備案。它是收房的前提，即使開發商做得 再好，如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標準，您有權拒絕收房。3. 對于這些文件，一方面要驗收它有沒有，另一方面 也要看驗收這些文件取得的合法性。4. 如果開發商拒絕出示這些證明文件、或文件不全， 您可按購房合同第十一條， 要求開發商簽收“關于岀賣人拒絕出示住宅質量保

5、證書和住宅使用說明書、建筑工程竣工驗收備案表的責任確認函”。5. 提醒您：住宅質量保證書、住宅使用說明書和 管線分布竣工圖，您可帶走，作為證據資料保存。6. 如果開發商不能提供上述相關文件，購房人有權拒 絕收房，由此產生的延期交房的責任由開發商承擔。三、房屋檢驗收房過程中必須要掌握一個原則： “先驗后收”。即購 房者一定要先驗收房屋（包括驗收交房必須的文件） ，確認 無誤后再簽署收房文件。“先驗后收”不僅是符合商業慣例的，而且也是有法律 依據的。房屋的對價是房款，消費者只要付清房款， 或者按 照合同約定支付相應比例的價款，就履行了合同的義務，開 發商就應該交房。而在房屋交付以前，業主有權先驗收

6、房屋：1. 檢測房屋面積：要求開發商出具實測面積測繪報告，根據房屋土地 管理局所屬的專業測量單位對每一套房屋面積進行核定所 得實測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；若實測面積誤差超出 3%可以中止收房。2. 檢驗房屋質量：購房者進行房屋驗收時需仔細檢查商品房質量，主要可從以下幾方面入手：（一）房屋本身的質量（二）景觀綠化、小區配套、設施標準等配套設施是否符合合同約定。（三）裝修質量特別提示：1. 一定要掌握“先驗后收”的原則。2. 如果開發商拒絕先驗房后辦理其他交付手續，則購 房者可要求開發商簽收“關于出賣人拒絕交驗房屋的責任 確認函”后中止辦理手續。3. 購房者應了解公

7、攤面積及相關知識，防止開發商侵占。4. 若發現有質量問題，開發商應限期維修，購房者應 要求開發商簽定書面函件，由此導致業主逾期入住的，開發 商應承擔違約責任。5. 只要付清房款，按照合同約定購房者已經完全履行了合同的義務，開發商就應該無條件交房， 否則應視為開發 商違約，如果開發商拒不交房， 應承擔逾期交房的責任。 開 發商無權以“未繳納相關費用”等任何理由而拒絕交房。6. 不要將樣板房標準作為現實標準，除非開發商將有關裝修標準按樣板間標準在合同中明確下來。四、新房驗收的最終結果1. 房屋檢驗沒有問題的：按實際驗收情況填寫驗房交接表等相關文件。在這個記錄表上，應把檢驗情況逐一 記錄，凡是無法確

8、認的事項，則不記錄或寫上“暫不清楚”、“無法認定”等字樣。若發現問題，則如實記錄下來，并要 求發展商限期處理。2. 如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在驗 房交接表中，作為書面依據，如發展商未準備有關表格， 買家應另以書面形式將意見送交發展商。3. 發現問題，買賣雙方可協商解決，如屬可整修內容， 應協商并簽署有關整改維修文件，約定下次驗收時間（一般 不超過30天）。4. 對發現的問題要詳細在驗樓表上予以注明，如果確 實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發 商簽字、蓋章。特別提示：1. 驗房后要堅持的原則：只要發現問題，不管大小，都要在相關文件或表格中記錄下來，而不管開發商陪

9、同的收 房人員如何花言巧語；如果樓盤根本就沒準備驗收登記表， 則應自備紙筆，一一記錄。2、物業公司的行為代表不了開發商（除非有明確書面 授權），因此不要就房屋質量的問題與物業公司簽署文件。3、驗收房屋發現問題時，一定要開發商蓋章確認，約 定處理方案。4、如果開發商拒絕蓋章確認房屋存在的問題，一定要 取得證據，證明不是買房人不按時收房，而是開發商擬交付 房屋不符合合同的約定或法定條件。注意事項以下問題，購房者在買房、收房過程中會經常遇到，特 別經常遇到此類的咨詢問題，把關鍵注意事項列出，提醒消 費者予以重視，以維護自己的權益。一、買房相關稅費（一）商品房買賣應繳以下稅費：1、契稅2、房屋買賣交易

10、手續費3、買賣合同印花稅4、公共維修基金5、房屋所有權登記費6、房屋所有權印花貼稅7、權證工本費（二）稅費問題特別提示：依據法律的規定和大部分購房合同的約定， 繳納公共維修基金、契稅等費用均不能作為開發商交付房屋 的前提。1. 契稅契稅是業主取得產權證時向國家交的稅。繳納時間：契稅只能在過戶時交納特別提示：除稅務機關，任何單位無權代收。實施：業主入住時不需要向開發商交納契稅，等房屋可以辦理產權證之前自己到稅務局直接辦理。此項基金不同于物業管理費，只用于住宅共用部位、共 用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。稅率：房屋成交價 的2%特別提示：任何開發商、物業公司都無權收取或代收大 修基金。該基

11、金應該交給小區辦。如果您將大修基金交給開 發商，您很可能無法要回。3、面積測繪費面積測繪費收取原則為“誰委托，誰付費”，購房合同 已規定開發商向購房人提供面積測量數據的義務， 故此費用 應由開發商交納。4、物業費一年物業管理費、物業管理費和水電保證金特別提示：普通小區交一年以下物業費并不違規。物業管理服務收費實行明碼標價， 收費項目和標準及收 費辦法應在經營場所或收費地點公布。5、產權代辦費業主完全有權選擇自行辦理產權證， 開發商無權強行向 業主收取該筆費用。二、面積問題面積問題是消費者最為關心的內容之一，購房人買房時尤其是買期房時，一定要考慮到合同面積與實際面積可能出 現誤差這樣的問題，并在

12、簽訂合同時以附加條款加以防范。（一） 存在的問題：1. 商品房合同面積與實測面積存在誤差，這一直是個 焦點問題。消費者常常因面積問題出現糾紛而處于被動局面，建議購房人在購房合同中對相關可能出現的問題詳細進行約定， 以維護自己的權益。2. 公共維修基金2. 開發商有時能利用公攤、面積測量侵占購房者的合 法利益，還不易被發現。正確測算房屋面積，是專業人員的工作，一般購房者根 本無法完成。其次，面積測量的人工操作特點，正常誤差都難以避免，一些開發商在使之產生人為偏差侵占購房者 一、兩米面積輕而易舉。再有，由于消費者相關知識掌握不 夠，使得購房過程中信息不對 稱，開發商很容易偷梁換柱， 把非公攤的面積

13、加入公攤之中。（二）如何解決面積誤差？面積誤差：根據有關規定，買賣雙方因設計變更造成的 實測房屋套內面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。合同沒有約定或 者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算房 款；（二）面積誤差比絕對值超出 3%,購房人可要求退房。 開發商應在買房人提出退房之日起 30日內退還已交房款，并 支付已付房款利息。如購房人同意繼續履行合同，房屋實 際面積大于合同約定面積的， 面積誤差比在3%以內（含3%） 部分的房價款由購房人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由

14、開發商承擔，所有權歸買受人；房 屋實際面積小于合同約定面積的，面積在 3%以內（含3%） 部分的房價款及利息由開發商返還購房者，面積誤差絕對值超過3%部分的房價款由開發商雙倍返還買受人。特別提示：1. 想測出您買的商品房的真實面積，首先購房者索要 出建筑的竣工圖紙，請專家根據圖紙進行計算。2. 簽定合同時應該細化條款，應該約定實際面積與產權登記面積發生誤差時的處理方式。如規定合同中未約定處 理方式的，面積誤差比絕對值超出3%時，購房人有權退房。（三）關于分攤面積公用建筑面積分攤原則：1、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公 用建筑面積為本幢內的公用建筑面積，與本幢不相連的公用 建筑面積

15、不得分攤到本幢房屋內。2、為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系 數。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。3、公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑 面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設計的使用功 能。分攤的公用建筑面積由以下兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共 門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建 筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；2、 套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包 括山墻）墻體水平投

16、影面積的一半。凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分， 作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。不應入的公用建筑空間：1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐等， 作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空 間。2、售房單位自營、自用的房屋。3、為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理） 用房。4、對于半地下室，不論采光井的結構如何，都不計入 建筑面積。特別提示：1. 簽訂合同時應明確約定公攤的具體項目2. 售房單位在預售商品房前，應向商品房預售管理部門提交預售商品房的面積測量報告。預售商品房設計方案變 更涉及預售房屋面積的，應重新提交面積測

17、量報告。售房單位在銷（預）售商品房時，在銷（預）售合同（含 補充協議）中應明確商品房銷售面積、 分攤的公用建筑面積 及公用建筑部位。3. 其他購房人受益的其他非經營性用房，需要進行分 攤的，應在銷（預）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建 筑面積。三、審查銷售廣告（一）出現問題“我們的小區綠化率達到， 我們小區配有小學、幼 兒園、會所”購房者常常會被上面的優美辭藻所迷惑，但到實際收房時才發現與現實相去甚遠，現實當中虛假宣傳、改變小區規 劃也是一些開發商慣用的一手； 另外，裝修標準不符合合同 的約定或開發商承諾。收房中其中一個重點就是要開發商如 何兌現曾經的承諾。（二）解決辦法1. 要注意平時的證

18、據收集。如買房時的樓書、廣告一定保存好，有條件購房時拍下 售樓處沙盤，收房時應該對照小區平面圖看環境。 根據相關 的司法解釋，此類的廣告可以作為要約，在法庭上作為證據 出示，要求開發商兌現承諾。2. 要隨時主張自己的權利。一旦發現小區有規劃被變更的跡象，購房者一定要盡快 跟相關部門和開發商交涉， 以免形成事實，出現“贏了官司 卻無法執行”的局面。四、法定退房條件：在房屋驗收過程中，業主如果發現購買的商品房存在質 量問題，是不是都可以退房呢？退房的法定條件，綜合起來包括以下幾種：1. 購房合同無效：實踐中，造成購房合同無效的常見情形有：開發商無 權處分該房產；開發商存在欺詐情形。2. 套型誤差導

19、致退房：按套（單元）計價的預售房屋，套型與設計圖紙不一致 時，或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對此未約定處理方式的，購房人可以退房。3. 面積誤差導致退房：房屋實際交付面積比原合同規定誤差比絕對值超過3%（不含3%）的。4. 變更規劃、設計導致退房：開發商未經有關部門批準， 擅自改變房屋結構及合同中 約定的配套環境的；開發商經批準改變房屋結構未經買家認 可的。5. 質量不合格導致退房：房屋主體結構質量不合格并依照有關規定經委托工程質量檢測機構核驗確實的，買受人有權退房。特別提示：1. 由于樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收，未取得“三書一證一表”的樓房，買家可以不收樓。2. 出現上述法定退

20、房條件時，購房人在以上情況之一出現時選擇退房，相關違約賠償責任由發展商承擔，如果開發商不同意退房，購房人可向有管轄權的人民法院起訴。3. 如果不具備上述條件，但是房屋確實出現了質量問題，購房人有權要求開發商進行維修，因此造成損失的由開發商賠償。五、特別建議：可以考慮集體收房。買房過程中，常常會涉及到很多專 業問題，只靠消費者個人的力量有時很難解決問題，在此， 特別建議您可以考慮集體收房，人多力量大，結合專家的力 量解決遇到的所有難題！收房需要帶的工具：1) 1只塑料洗臉盆-用于驗收下水管道2) 1只小榔頭-用于驗收房子墻體與地面是否空鼓3) 1只塞尺-用于測裂縫的寬度4) 1只5米卷尺-用于測

21、量房子的凈高5) 1只萬用表-用于測試各個強電插座及弱電類是否 暢通6) 1只計算器-用于計算數據7) 1只水筆-用于簽字8) 1把掃帚-用于打掃室內衛生9) 1只小凳子和一些報紙、塑料帶，包裝繩 -用于時間 長，可休息一下及預先封閉下水管道。正常驗收房子時間一般是持續 2-3個鐘頭，建議早晨8： 30去或下午2: 30去。最佳收房流程：核驗業主材料業主領取竣工驗收備案表、房屋土地測繪技術報告 書、住宅質量保證書和住宅使用說明書并由開發商 加以說明交納剩余房款業主領取鑰匙并簽署住宅鑰匙收到書業主做綜合驗收業主就驗收中存在的問題提岀質詢、改進意見或解決方案開發商與業主協商并達成書面協議根據協議內

22、容解決交房中存在的問題，無法在15日內解業主簽署入住交接單對發現的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不 能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發商簽字、 蓋章。【提示】：開發商在交房時向業主提供的竣工驗收備 案表、住宅質量保證書和住宅使用說明書必須為原 件而不是復印件。驗房、填寫驗收記錄和做房屋交接：驗完樓后，業主應按實際驗收情況填寫住戶驗房交接 表，同時將水表、電表底數抄在指定表格(一般附在驗房交接表中)；符合政府規定和合同約定的，通過驗收； 如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在樓宇驗收 記錄表中，作為書面依 據，如發展商未準備有關表格， 業主應另以書面形式將意見送交開發商。根

23、據業主意見，合同雙方協商解決辦法，如屬可整修內容，應協商并簽署有關 整改維修文 件，約定下次驗收時間(一般不超過天)。不能 整改的，應給予經濟補償；問題嚴重，對房屋使用功能影響 重大的，可依法追究開發商相應責任，甚至退房。交費筆筆算清：檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；換 正規發票及繳交各項相關費用與錢銀有關，更要筆筆算清。簽物業合同，拿鑰匙，辦理入住手續：驗完樓后，開發商一般要求業主填寫住戶檔案表、入住協議、消防責任書等協議書，同時領取住戶手 冊、服務指南等各種入住手冊及各種贈送物品。具體過程如下：1. 去物業部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗：1) 房屋的住宅質量保證

24、書-可帶走2) 住宅使用說明書-可帶走決的，雙方應當就解決方案及期限達成書面協議3) 竣工驗收備案表項可用工具小榔頭和塞尺4）面積實測表5）管線分布竣工圖（水、強電、弱電、結構）-可帶走如果房產商準備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料。2. 核實面積、合同及價錢多退少補問題。確認售樓合同附圖與現實是否一致，結構是否和原設計 圖相同，房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。（先查看售房合同，看之間的誤差為 多少，一般為3% 3%之內不考慮，超出部分進行處理，建議 定合同為2%吳差，但是不超過5%匕較好）以雙方簽定合同為 準。一般這個時間因人而 變，時間為30-40分鐘。驗

25、收房子看完那些資料后，基本就可以去驗收房子了，小魯提示您：暫且先不要交付一些物業費用及相關費用，此時物業會催促你來交付，可同他們交流，驗收好后，再交付費用.從物業處拿鑰匙，分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰 匙、水表、電表（若有遠程抄表另）等幾把。接著就可以同 物業人員一起去房子里了。（記得拿那些工具哦）1）詳細檢查房屋質量，包括門窗、陽臺等部位有無開 裂現象；（陽臺裂縫危險大）【提示】：由于新房子空關時間較長，在門窗軌道里會 有一些灰塵和建筑垃圾， 所以切不可很沖動，用蠻力推拉門 窗，一感覺有阻塞感的時候， 仔細查看一下，用掃帚清楚后 就可以看了2）檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫【

26、提示】： 特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛 生頂面、外墻等地方，如有的話，務必盡快查明原因。3）仔細檢查地面，仔細檢查地面有無空殼開裂情況。【提示】：如有空鼓，一定要責成陪同物業人員盡快修復， 否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關系。以上2-34）水電煤暢通情況和能否正常使用。 大開龍頭查漏堵， 盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二、來試試 排水速度。（一般新房子會配一個簡易龍頭給業主）。用萬用 表測量各個強弱電是否暢通。【提示】：關閉分閘，檢查各個 分閘是否完全控制各分支線路。5）驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下

27、水、廚房和衛生及 陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。【提示】：做好這些后，確認沒問題，要盡快將這些突出下水 （如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水）拿一塑料袋罩著水口，再加以 捆實，而象地漏等 下水需要塞實（記得留一可拉扯掉的位置）。6）驗收地面下水情況。在廁衛放水，淺淺就行了（約高 2cm）。然后約好樓下的業主在 24小時后查看其家廁衛的天 花。【提示】：在全部用完水后，應再打開水表，看清楚水表 數字，記錄下來，同時要記錄電表數字。7）核對買賣合同上注明的設施核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數量是否相符；【提示】：通常在這方面，應該沒什

28、么大問題，但是確實要仔細核實。8）測量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數據來 源地點與具體數據，最好把水表、電表數字、樓高、馬桶坑 距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自 己的小本子上，同時把一些驗收房子的數據和問題寫在物業 公司提供的紙張上。最后好了，檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交 錢去吧；若有問題，需要同物業人員確定解決方案和解決日 期，看解決結果是否影響收房，若影響，需要進行交涉了作為業主，還需要對房屋本身細節進一步把關， 及時讓 有關部門修理和完善。以下是細節把關的小竅門（包括精裝 修的房屋驗收）：核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、 數量是否相

29、符。門窗1 試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關上門窗聽聽隔音效果，同時也了解 它們的密封程度。查看密封膠條是否完整牢固。2. 門插是否插入得太少，門間隙是否太大？（特別是門鎖的一邊）3. 門四邊是否緊貼門框，門開關時有無特別聲音？4. 大門、房門的插銷、門銷是否太長太緊？5窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框屬易撞擊處，框墻接縫處一定要密實，不能有縫隙。6窗戶玻璃是否完好？7窗臺下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。地板1. 地板有無松動、爆裂、撞凹？行走時是否吱吱作響？2. 地板間隙是否太大？ 3 .柚木地板有無大片黑色水 漬？ 4.地腳線接口是否妥當， 有無松動？

30、5.地面是否有裂 縫，是否有起砂現象？頂棚1 頂上是否有裂縫？沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的 質量通病，雖有質量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與 墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態，那么就說明房屋 沉降嚴重，該住宅有嚴重結構性質量問題。2. 看頂部是否有麻點。這種麻點專業稱“石灰爆點”， 是石灰水沒有經過足夠時間的熟化所致。如果頂部有麻點，對室內裝潢將帶來很大的不利影響。3. 頂棚有無水漬、裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是4 .特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。5 .墻身頂棚有無部分

31、隆起，用木棍敲一下有無空聲。6 .墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪、隆起或凹陷的地方。7 墻身、墻角接位有無水漬、裂痕？8 .內墻墻面上有否石灰爆點？廚廁1. 檢查衛生間地面是否滲漏，地面是否存水？2. 放置洗衣機位置的地面應有防水措施？3 .衛生間門 的上下冒頭是否刷油漆？4. 已經安裝衛生器具的，衛生器具的下水軟管與排水 管的交接處應有封堵措施，還應設置返水彎。5 .距離地面30厘米高的插座必須帶保險裝置，廚廁應 與通風道就近安裝，洗手盆的上方不應有插座， 衛生間內用 于洗澡的電源插座應是防潮插座并有防濺措施。6. 衛生間的照明燈座必須是磁口安全燈座。7 .廚廁潔具有無裂痕？包括浴缸

32、、抽水馬桶、洗臉池 等是否有滲漏現象。裂痕有時細如毛發，要仔細觀察。8.坐廁下水是否順暢，沖水聲響是否正常，沖廁水箱 有無漏水聲？9 .浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水如何？10. 廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平？廚房、 衛生間墻面瓷磚砌筑是否合格， 磚塊不能有裂痕，不能空鼓, 必須砌實。11. 磚縫有無滲水現象？12. 廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗？13. 大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點， 一來看看水壓，二來試試排水速度。絕不能忘記的驗收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個檻堵著廁衛的門 口，然后再拿一膠袋罩著排污 /水口，再加以捆實，然后在 廁衛放水，淺淺就行了 （

33、約高2cm）。然后約好樓下的業主在 24小時后查看其家廁衛的天花。管道，指的是排水/污管道。尤其是陽臺之類的排污口， 驗收時，預先拿一個盛水的器具， 然后倒水進排水口。 看看 水是不是順利地流走。水池龍頭安裝是否妥當，下水是否順 暢？14. 自來水的上水管在過門口處應有防結露的措施；衛 生、廚房內有否地漏，坡度是否對頭，絕不能往門口處傾斜， 不然水要流進居室內。15. 出水是否通暢，會不會出水口內留有較多的建筑垃 圾？16. 自來水水質怎么樣？其他1廚柜柜身有無變形，壁柜門是否牢固周正，門能否 順利開合？2電器閘具及戶表在戶外的，應檢查其是否能控制室 內的燈具及室內各插座，方法是 拉閘后戶內是

34、否完全斷電， 戶內有閘具的，應檢查閘具是否控制戶內電器。照明、動力閘具應分開，如室內應設置控制燈光的閘具和控制插銷的 閘具，空調的插座應與其他線路分開；應檢查一下開關、 插座的牢固程度；電話、電視的線路應用力拉一下，看是否虛設。3供水管的材質？由于某些省市明文禁止用鍍鋅管作 住宅供水管，目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用50年。另一個無可比擬的優點是凈化管內水質，銅可以抑制細菌生長，增長水中的銅含量，有益健康。4試煤氣熱水器開關是否妥當？檢查水、電、煤氣/ 天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用，并查看各種表的實際度數。5居室、客廳有否各種管線外露？是否有暖氣回水或 其他管線穿過，因

35、為有較多管線穿越居室，會造成裝修困難， 也會造成視覺上的障礙，影響整體感。6陽臺裂縫危險大。7 房間內有無結露現象，保溫不好墻滴水；冬天，房 間里的墻面如果有結露現象（類似夏天冰鎮的瓶啤，在室溫 下外瓶壁出現的水滴），這個墻面的保溫層肯定有問題。8 在提供暖氣的高檔物業小區里，還要注意暖氣供、回水支管有無倒坡現象，支管的坡度一般為1%。供暖管道穿墻應設套管，地面的套管應高出地面2至3厘米，地面為初 裝修的，應高出地面5厘米。冬季供暖溫度不允許出現低于 14C的現象。9 .供暖管道穿墻及穿過樓板應設套管。在驗收過程中一旦發現有前述問題，各業主應立即將相 應的問題以書面或照片、音像資料方式記錄在案

36、，以備維權。一般說來，房屋交付出現質量瑕疵但并不影響實際居住的，除非合同有特別的約定，不然業主不得拒絕接受開發 商的交付，但開發商的維修義務并不因此而消除。商品房銷售管理辦法規定，“房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。 保修期從交付之日起計 算。”同時國家對最低保 修期還有詳細的規定，所以業主 在驗收時發現房屋的局部有質量問題要及時向開發商提出， 要求開發商在相應的時間內予以維修到位。收房時，留心這些陷井！辛辛苦苦挑選了一套房子，經過了半年多之后，房子終 于做好了，可業主這時才發現，收房時“貓膩”還不少一一 沒有驗收合

37、格證書房子交得不明不白提醒一：各種收房資料要看齊一些市民反映，由于對收方程序不太了解，收房時常碰 到這樣的情況：開發商通知業主正式宣布房子已經完工，并具備合同的各項交付條件。 業主到現場收房時，必須要看 開發商是否具備以下文件：一是建筑工程竣工備案表，二是房屋的質量保證 書和使用說明書，三是國家認可的專 業測繪單位出具的關于住房面積實測數據和公攤面積的報告。同時，業主要查看房屋條件是否與購房合同中約定的在 出入。如果開發商不能提供這些文件，業主就應該拒絕收房。催促業主盡快收房出了問題再也不管提醒二：和開發商共同驗收新房不少市民在合同上約定了收房期限，不按期限收房要交 違約金，部分開發商利用這一

38、條款催促業主收房， 然后對房 屋存在的問題就不管不問了。 這個時候，業主出現問題就很 難找到開發商。提醒：一定和開發商共同驗收新房，有問題當面注明，并書面約定開發商承諾解決的時間和責任。收房時最好和開發商共同進行驗收交接工作，主要包括所交付的房屋是不 是您所購買的房屋房屋結構設計是否和原圖相符，房屋質量和門窗等是否和合同 的約定一樣，水電氣等配套設施是否 按合同到位，其他購房合同中約定的項目是否符合要求。專家提醒，在交房承諾解決的時間和責任，以便以后找其解 決。最后，向開發商索取單獨的“二書”（質量保證書和使用說明書）和竣工后房屋水遇管線圖，交納尾款后，再領鑰匙，半簽署鑰匙憑條。要求交齊配套費

39、用否則不讓進房查看提醒三：簽收房文件時“留一手”一些小區交房時，開發商不讓業主進新房查看， 業主必 須把一些配套費用交齊后才開門。 業主擔心，如果先交了錢， 一旦出現問題，就沒有什么可以制約開發商的了。提醒：專家建議，在簽合同時應約定，“交房時，應先驗房然后輸收房手續。”如當初合同未有約定的，則可采取 變通方法，在收樓文件中注明“房內情況未看”或“未驗 房”等字樣，萬一在驗房時出現什么情況，也可保護自己的 權益。一表應付所有項目所購房屋半未備案提醒四：仔細查看備案表不少業主收房時看到了開發商的竣工驗收備案表，但卻不知道，自己買的那一棟是否已經備案了。按照規定，竣工驗收備案表上的每一項都必須報主

40、管部門備案，而一些開發商卻用一張備案表來應付所有的項目。提醒：業主在收房的時候不能只簡單地看有沒有竣工驗收備案表，而是要仔細查看所購的房屋是否在該表的范 圍內，以及表內的各個分項是不是都備了案。收房附帶苛刻條件要求交一年物業費提醒五：未收房不應提前繳費一些小區的物業公司在粘主收房時，會要求粘主先交一 年的物業管理費，才能收房。提醒：業主可拒絕這項要求。 根據規定，業主在收房后 才與物業公司簽訂服務協議， 才能付費，業主還未驗房，這 個時候還沒享受物業服務，不應提前繳費。發生面積誤差怎么辦在商品房買賣中，應當在合同中注明建筑面積和分攤的 共有建筑面積，并注上房屋交付時的實測面積（產權登記面 積）

41、與合同約定面積發生誤差時的處理辦法，以保證一旦發生面積誤差時，可以按照合同來解決。合同未作約定的，按以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在 3%以內（含3%）的，據實 結算房價款；（二）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同 約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分 的房價款由房地產開發企業承 擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地

42、產 開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地 產開發企業雙倍返還買受人。延遲交付問題如何解決律師提醒：對于普通業主而言，首先要在合同上好好下功夫， 隨后， 清楚地了解在整個的交付環節中如何正確應對，如何做好相關證據的固定或保全，這樣即便與開發商發生了難以協商的 糾紛，一樣可以在人民法院的主持下獲得勝訴。第一，要確認開發商是否延期交房。由于消費者在與開 發商簽訂購房合同時，往往都會約定逾期交房違約金的賠償 問題，所以，開發商通知交房時業主要留心開發商交付的時 間，以確認開發商是否違約。建設部關于加強住宅工程質量管理的若干意見明確了開發商應當向社會公示工程竣工時間，業主在簽訂合約時可以

43、對照前述竣工時間計算出開發商在合同中應當交付房屋的時間，如兩個時間相差懸殊，則必有一時間為虛假承 諾，業主可以在簽約前就此向開發商要求加大違約責任的力 度。第二，要留心相應的配套設施是否到位。很多涉房案件 起因于配套設施安裝不齊全、不到位而產生，而合同中所約定的配套設施的數量、種類、質量、驗收標準要以國家的規定和雙方在合同中的約定為準；另外，配套設施是否按期、按時交付的違約責任的承擔也是由雙方的合同約定，因此，業主在接收房屋前要實地考察配套設施的到位情況，如果交付情況與合同約定不符且足以影響業主的正常生活， 業主可以按照合同約定或根據實際情況認為房屋尚不具備 交付的條件，有權拒絕接受 開發商的

44、交付。附：房屋驗收檢查記錄表（套內）一、查驗開發商房屋相關證件（見附表）二、驗收小區外部環境（區）（見附表）驗收不合格如何處理接管單位處理。對策：購房者在購房時要寫清楚郵寄地址， 一定要是容在房屋接管驗收中發現質量問題，可根據其對房屋不同的影 響程度分別處理：1、影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責進行加固補強維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理。2、對于不影響房屋和設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責維修，也可采取費用補償的辦法，由問題一：未能按時交房按合同約定，發展商會在交房前十幾天用掛號信的方式 將交房通知單郵遞給買家，告

45、知具體交房的時間及須帶齊的 資料。發展商約定的交房時限一般在收樓通知書寄出30天內，如購房者在約定時間內沒有到指定地點辦理相關手續， 則一般被視為發展商已實際將該房交付買家使用，買家應從通知單的最后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。 易接收、能保障親自簽收的地點。 如合同約定的收樓期恰遇 上購房者出差，可通過電話或親友咨詢具體情況。 不能如期 到場時，可以書面形式委托親友進行，也可及時與發展商聯 系，另行約定時間，并用書面形式確認。問題二：開發商證書不全驗房前應要求發展商出示建設工程質量認定證書 ， 索取住宅使用說明書、住宅質量保證書、房地產開發 建設項目竣工綜合驗收合格證，竣工驗收備案表

46、（簡稱 三書一證一表”，還有各種相關驗收表格，如住戶驗房交接表、驗收意見表（如樓宇驗收記錄表）等。只有證 件齊全了，才能簽署入住單。時下不少樓盤 三書一證一表”不齊全，特別是建筑工 程質量認定書與房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格 證，這是因為樓盤整體建筑未完成，有關部門無法驗收。對策：遇到這種情況，購房人可選擇不收房。 如果確實 被要求收房，也要在住戶驗房交接表、驗房記錄表等 相關文件中寫明未見2文件”等字樣，并妥善保留好相關文 件副本。問題三：先簽文件后驗房先驗房后繳費、簽文件的收房程序是較合理的正常程序，但大多數發展商采取先繳錢填表、簽文件，再驗房的方法，使購房者處于被動狀態。對策：購房

47、者應將先驗房再收房作為附加條款寫在合同里，不驗房就不收房。如當初合同未有約定的，則可在收房 文件中注明未驗房”等字樣，驗房時如出現情況，也可與發 展商討說法。問題四：開發商大事化小對業主在驗房時發現的毛病， 如墻面或地磚破裂、漏水,甚至是房屋結構性問題，一些開發商總會表示這只是小問題，到時讓人修修就可以了， 想方設法不讓業主將問題列進驗收文件里。對策：不管發展商陪同人員如何信誓旦旦，業主都應堅持原則，只要發現問題，無論大小，都要在相關文件或表格 中記錄下來。如果樓盤根本就沒準備驗收登記表，則要自備紙筆，將有關問題一一記錄。問題五：小區配套不齊全驗房時，業主不僅要驗屋內，對于小區的整體規劃也要

48、仔細查看是否符合合同約定，如同期建設的車庫、會所、景 觀園林等。對策：在簽訂購房合同時，要將開發商的承諾寫進合同 條款中，并保存好所有可作為合同附件的宣傳資料。檢驗配套設施時即可按合同所載的條文及開發商在售樓時的承諾 查驗。如果在入住后發現問題，還可以通過業主委員會與發 展商協商解決。問題六：巧立名目亂收費雖然物價局已對入住的相關費用有明文規定，但個別發展商到交房時仍巧立名目進行收費。對策：收樓時要提前了解物價局的相關收費規定，帶上應繳費用表，與發展商要求的款項相對照。最好帶上計算器， 算好每一筆賬，發現不合理收費要及時向發展商指出。必要時可向物價局、房管局投訴。另外，在查看了房屋后，準備簽收房屋驗收單之前， 一定要先簽訂物業管