1、服務實施方案一、項目名稱：輝縣市機關事務管理局行政綜合執法中心服務管理項目。二、服務地點：輝縣市太行大道與學院路交叉口西北角；三、服務期限：2年。四、建筑面積：16781.8平方米五、付款方式：合同簽訂之日起，每季度15日支付全部合同價款的10%，年度服務考核后按規定支付全部合同價款的10%，服務期滿全部付清。六、服務管理用房：采購人免費提供物業管理辦公用房及安保值班室各一間，產權歸采購人所有。七、管理服務質量目標7.1 物業服務年度物業管理服務整體考核滿意度達到90%以上。二年內達到新鄉市優質物業管理服務示范大廈標準。八、基本要求8.1資質要求符合政府采購法第22條規定的企業8.2管理機構與

2、人力資源配置要求8.2.1物業管理企業應根據辦公樓的具體情況和合同約定，設置相適應的辦公樓物業管理服務機構，配備管理人員和服務設施。配備管理人員人員配備共設置四個部門，計23人，分別為：1、項目部：共3人，其中：（1）項目經理：1人；（2）財務：1人（兼保管、檔案員）。2、保潔綠化部8人，其中：（1）領班：1個，兼工程部主管（2）保潔員：6人。（3）綠化管理員：1人。3、安保部：6人，其中：（1）領班：1人；（2）保安員：5人。4、維修部：2人，其中：（1）電梯技工：1人；（2）水電工：1人。服務設施（1）辦公用品的配置名稱數量/型號電腦2臺（17寸屏顯示器）打印機1臺復印機1臺對講機4提對講

3、機電池板4塊充電器4只手電筒4個保險柜1臺辦公桌3張/防火板臺面1600*800*750辦公椅8把/皮面鋼制不可轉動椅會議桌1張會議椅12把煙灰缸6個考勤機1臺標識10個塑封機1臺飲水機2臺文件柜5組/900*400*2300檔案夾250只/HY2052閱覽架1只/標準電話機2提更衣箱15只雨傘10把（2）維修工具的配備序號維修工具名稱單位數量1萬用表只22鉗形表只23電錘臺24兆歐表只15電工鉗把66套筒扳套27梅花扳套38組合工具套29砂輪機臺110臺虎鉗臺211管子鉗把412熱熔器臺213切割機臺214管道疏通機臺115升降梯副216管道維修工具套117泥、瓦工工具套2（3）保潔工具的配

4、備序號維修工具名稱單位數量1吸塵器部22單相拖線盤只23三相拖線盤只24大垃圾桶只365小垃圾桶只2106竹掃帚把307鋼鍬把308組合保潔工具套259垃圾清運車輛110高壓水槍組111木制人字梯副212鋁合金升降梯副2（4）安保裝備的配置序號維修工具名稱單位數量1對講機部102耳機副103標準警械棍根64雨衣件65雨靴雙68.2.2管理人員應取得物業管理從業資格證書或崗位證書，專業技術、操作人員應取得相應專業技術證書或職業技能資格證書。8.2.3管理服務人員在服務過程中應保持良好的精神狀態；表情自然、親切；舉止大方、有禮；用語文明、規范；對待顧客主動、熱情、耐心、周到并及時為顧客提供服務。8

5、.2.4管理服務人員應按規定統一著裝、著裝整齊清潔，儀表儀容整潔端莊；在指定位置佩戴標志，站姿端正，坐姿穩重，行為規范，服務主動。8.2.5管理服務人員應及時、認真做好工作日志、交接班記錄、賬冊等記錄工作，做到字跡清晰、數據準確。8.2.6管理服務人員應接受過相關專業技能的培訓，掌握物業管理基本法律法規，熟悉辦公樓的基本情況，能正確使用相關專用設備。8.3管理服務要求8.3.1辦公樓物業管理服務機構的維護保養工作，應保持房屋建筑的完好和設施設備的正常運行。8.3.2辦公樓物業管理服務機應從實際出發，根據公共機構建筑節能管理辦法，充分考慮制定合適、有效的節約能源方案，并付諸實施。8.3.3辦公樓

6、物業管理服務機構應為辦公樓提供全天候的公共秩序維護服務和安全服務，維護辦公樓的人員、財產和建筑物的安全。8.3.4辦公樓物業管理服務機構應按時完成規定的環境保潔服務，為顧客提供整潔、衛生、安全、美觀的環境。8.3.5辦公樓物業管理服務機構應對辦公樓物業管理范圍內的綠化區域和室內綠化進行養護服務，保持辦公樓整體的景觀效果。8.3.6辦公樓物業管理服務機構應對自然災害、事故災害、公共衛生事件和社會安全事件等突發公共事件建立應急預案，并組織實施培訓、演習、評價和改進，事發時按規定途徑及時報告顧客、物業管理企業和有關部門，并采取相應措施。8.4會議服務8.4.1 會務人員要求派駐現場的會議服務、接待人

7、員要求身高1.62米以上，年齡在27歲以下，容貌端正，身體健康，正規服務學校畢業或在星級酒店有過從業經歷。具備相關的禮儀知識，服務得體大方，禮貌熱情，氣質高雅，普通話標準流利。8.4.2 會務人員服裝要求會議服務員要統一著裝、保證制服干凈，整潔無污，無皺，皮鞋光亮，襪子無皺損。九、顧客服務9.1接待服務9.1.1接待原則顧客接待應遵循“公開辦事制度、公開辦事紀律、公開服務項目、公開收費項目和標準”的原則。顧客接待人員應熱情回答顧客咨詢，確保100%答復率。9.1.2大堂服務服務人員應注意維護大堂的整潔、有序和安全，向顧客提供關于周邊交通、景點和辦公樓內部各服務功能的咨詢。9.1.4報修接待服務

8、當遇到報修時，應及時受理，并在規定的時間內到場，小修項目宜當天完成（預約除外）。9.2信報服務正確分理信件，認真登記報刊雜志和掛號信，正確處理特殊郵件（如退信等）。9.3通訊設施安裝服務9.3.1確保收到顧客需求信息后一個工作日內，聯系好專業服務單位為顧客申請通訊設施的安裝。9.3.2確保內線電話在收到顧客需求信息之后一個工作日內開通。9.3.3收到專業服務單位通知后，及時安排工程部門進行施工，并確保一個工作日內開通。9.4維修資金管理服務需要時，建立辦公樓維修資金管理制度，對辦公樓維修資金進行賬務管理，運作規范，賬目清晰。9.5投訴處理9.5.1顧客投訴應分下列情況處理：辦公樓物業管理服務機

9、構直接受理的投訴，應核實情況，及時處理并回復投訴者。屬于物業管理責任的，應向顧客道歉并及時糾正；屬于無理投訴的應做好解釋工作。辦公樓物業管理服務機構與投訴者無法協商解決的，應上報物業管理企業或上級主管部門處理；辦公樓物業管理服務機構直接受理的投訴，應在一個工作日內回復處理結果，最長不得超過三個工作日；顧客直接向上級主管部門的投訴或者上級部門轉來的投訴，應查明事實，確認證據，分清責任后如實反映情況或上報書面材料，協助上級部門做好相應工作；向公安機關報案的投訴，協助公安部門處理；涉及依法裁決的投訴，應按法律程序處理。9.5.2受理、處置顧客投訴應保持記錄。9.6延伸管理服務辦公樓物業管理服務機構應

10、根據顧客的需求，開展力所能及的延伸服務。十、房屋、設施設備運行與維護服務10.1房屋維護管理10.1.1房屋的維修養護應：建立健全房屋檔案，檢查、督促辦公樓顧客正確使用房屋，指導顧客遵守房屋安全使用的規范、政策、法規；對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄應齊全；根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況；需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和房屋專項維修資金使用計劃，向房屋產權人提出報告與建議，根據房屋產權人的決定，組織維修。建筑物本體完好率98%以上，物業零修、急修率98%以上，維修合格率100%以上。10.1.2房屋結構

11、檢查應根據房屋的結構類型、用途和使用年限、使用環境等情況，對房屋進行定期結構檢查與沉降測試，檢查中發現問題應及時修繕；10.1.3 巡檢每年應定期對房屋共用部位、共用設施設備等進行依次全面檢查。建立巡檢記錄，發現問題及時向房屋產權人報告，根據房屋產權人的委托，安排專項修理。遇緊急情況時，應采取必要的緊急處理措施。10.2設備設施運行與維護服務10.2.1總體要求建立健全各項目設備檔案。定期檢修養護，運行養護記錄完備。設備整潔，標示明顯，狀態良好，設備合格率達到100%。機房、設備間及設備，地面，墻壁等無積塵、水漬、油漬。10.2.2變配電系統制定臨時用電管理措施；限電、停電應有明確的審批權限，

12、按規定要求通知顧客。遇緊急情況時，應采取必要的緊急處理措施；按照規定的周期進行高壓電氣設備試驗，留存高壓電氣測試合格的報告；按照規定的周期對變配電設備設施進行檢查、維護、清潔，并做記錄；高（低）壓變（配）電柜操作運行正常，檢測表計顯示準確；高（低）壓變壓器運行正常，溫控顯示準確，聯控動作正常；變（配）電柜直流操作系統運行正常，蓄電池組充、放電量穩定，符合工作要求；低壓配電柜運行正常，各類表計顯示正常；功率因素自動補償電容器（組）運行正常，自動切換正確可靠；變（配）電系統聯絡自切正常。10.2.3應急供電系統定期對應急照明（帶蓄電池）設施進行檢查、維護，使其處于有效待命狀態；定期對蓄電池組進行充

13、放電試驗，進行蓄電檢查及保養。10.2.4網絡通訊設備配線架排線整齊，標簽完好，數據齊全；光纖配架排線整齊，標簽完好，數據齊全；插座模塊安裝完好，線路暢通，表面整潔。10.2.5安全防范系統10.2.5.1中央監控系統攝像機安裝牢固、位置正確、工作正常、整潔；畫面分割器工作正常、整潔；錄入設備工作正常、整潔；監視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔；矩陣工作正常、線路整齊、標識清楚；監控的錄入資料應至少保持7天，有特殊要求的參照相關規定或行業標準執行。10.2.5.2巡更系統工作站工作正常、整潔；巡更器具工作正常；巡更點位置正確、安裝牢固、工作正常。10.2.5.3對講系統基站線路無損、工作正

14、常、整潔；天線安裝牢固、工作正常。10.2.6消防報警與滅火系統應對各項消防設備按規定進行定期檢查，保證設施齊全、功能運行正常：火災探測器定期進行實效模擬試驗，探測器至少每三年進行一次清洗，及時更換失效的器件；每年應進行一次消防聯動，檢測各類消防系統各類運行參數和狀況并作記錄；當被檢測探頭響應參數達到預定值時，探測器應當輸出火警信號，同時啟動探測器的確認燈；操作啟動部件，手動火災報警按鈕應當能輸出火災報警信號，報警按鈕應當有動作顯示；火災時應能在消防控制室將火災疏散層的揚聲器和廣播背景音響系統強制轉入火災應急廣播狀態，并控制在選定的樓層（區域）內；報警功能：能正常接收來自火災探測器及其它報警觸

15、發器件的火災報警信號，發出聲、光信號；故障報警：當控制器和火災探測器、控制器和傳輸火災報警信號作用的部件發生故障時，應當正確指示出故障部位；火警優先功能：顯示預報警和故障信號時，如有火災報警信號輸入，應當立即顯示火災報警信號；顯示故障信號時，如有預報警信號輸入，應當顯示預報警信號；電源轉換功能：主電源切斷時，備用電源應當能自動投入運行；當主電源恢復時能從備用電源自動轉入主電源狀態；火災確認后，發出控制信號，強制電梯全部停于首層，并接受其反饋信號。消防電梯聯動迫降后可進行人工操作，其功能、信號均應當正常；火災確認后，應當控制相應部位的正壓風機和排煙風機啟動，接受其反饋信號并顯示其狀態；火災確認后

16、，發出控制信號，將著火層的防煙風閥、排煙閥打開，接受其反饋信號并顯示其狀態；消防控制室在確認火災后，應當能控制有關部位的防火卷簾門按規定的程序下降，接受其反饋信號并顯示其狀態；火災確認后，應當釋放建筑內的所有門禁裝置，保證疏散門的暢通；數據采集柜蓄電池正常、線路整齊、接線正確、工作正常、整潔；末端設備安裝牢固、位置正確、線路整齊、工作正常；中央聯動裝置工作正常、顯示正確；消防滅火設施應處于良好的待命狀態，二氧化碳滅火裝置應每季進行信號測試與壓力狀態檢查，清水泡沫滅火裝置應每年檢測一次；消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養一次，保證工作站工作正常、整潔；消火栓每月巡查一次，保持消火栓箱內各種配件

17、完好；消防帶每半年檢查一次，閥桿處每半年加注潤滑油并做放水檢查一次。10.2.7 升降設備系統保證辦公樓電梯24小時運行，電梯運行平穩，乘座舒適，電梯準確啟動運行，停層準確。轎廂內、外按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔；電梯應經有資質的檢測機構檢驗合格，應由專業資質維修保養單位進行定期保養，每年進行安全檢測并持有有效的安全使用許可證，在有效期內安全運行；應有專業人員對電梯保養進行監督，并對電梯運行進行管理，并應做好日常電梯運行的巡檢與記錄；電梯發生一般故障，一小時內專業維修人員應到場修理。發生電梯困人或其它重大事件時，物業管理人員應及時處理，專業維修人員應在30分鐘內達到現場進行搶修。10.2

18、.8給排水系統應定期對給排水系統進行維護、潤滑；每天檢查一次污水泵、提升泵、排水泵、閥門等，曝氣風機、排水系統通暢，各種管道閥門完好，儀表顯示正確，無跑、冒、滴、漏；定期對污水處理系統全面維護保養,作業人員應有相應的職業資格；系統無明顯異味和噪聲；污水排放達到DB31/199污水綜合排放標準的要求；用戶末端的水壓及流量滿足使用要求；每季對樓宇排水總管進行檢查，定期對水泵、管道進行除銹油漆；定期對水泵、水質處理和消毒裝置及設備控制柜進行保養；如遇供水單位限水、停水，應按規定時間通知辦公樓內各用戶。10.2.9空調系統對空調系統的維護保養應該按照規定的頻次進行；定期對空調系統開機前進行檢查，測試運

19、行控制和安全控制功能，記錄運行參數，分析運行記錄；定期檢查冷卻塔風機變速齒輪箱、淋水裝置、循環泵、電器控制箱，保證冷卻塔及附屬設施的正常運行和良好保養，提供符合要求的冷卻水；定期對空氣處理單元、新風處理單元、風機盤管、濾網、加濕器、風閥、積水盤、風機表冷器進行清洗和保養；定期清洗和更換空調機組的空氣過濾器、冷凝水積水盤和冷凝水管道；定期進行循環泵、空調主機、冷卻風機電柜主電路螺栓緊固，測試絕緣值，作好記錄；定期對空調系統主機、水泵、電機、管道、膨脹水箱、集水器、分水器進行檢查保養；各種管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏；保證冷凍主機及附屬設施的正常運行和良好保養，提供符合要求的冷凍水；

20、能量計費系統處于完好狀態；定期檢查空調機組馬達、風機的運轉情況，記錄運行參數；定期安排對新風量、排風量的測定；應考慮定期安排對空氣品質的測定；定期安排對風管系統的清洗。10.2.10公共照明系統公共照明系統應定期檢查維護：每天一次巡檢，路燈、大堂、電梯廳、樓道等公共部位應保持98%以上的亮燈率，如有缺損，應及時更換；每月一次對泛光照明燈具、霓虹燈、大堂吊燈外觀進行檢查，保持清潔完好，并保持98%以上的亮燈率；每天一次巡檢公共電器柜電器設備，遇有故障，應及時處置，保證運行安全、正常。10.2.11避雷系統避雷系統應按規定由專業機構進行檢測。同時：每年檢查一次辦公樓重要機房的設備防靜電地板的接地是

21、否可靠，并對辦公樓的各樓層的鋼窗、鋼結構進行外觀檢查；每半年對辦公樓頂層的避雷帶、避雷針、避雷線、避雷網、頂層屋面設備的接地裝置進行全面檢查；每半年一次對樓層強、弱電間內的接地裝置進行檢查，遇有問題及時解決；保持辦公樓頂部所有的避雷設施及所有的金屬物體的接地完好；每月一次對辦公樓變配電室的設備的接地帶進行檢查；每季對辦公樓各重要機房內的配電柜及設備接地進行檢查；保證所有機電設備、管道、構架等金屬物接地良好；主樓側翼平臺的所有避雷設施完好： 接地電阻：4。 弱電設備接地電阻：1。10.3設施設備日常維修服務設施設備維修及時率達到99%，維修合格率達到100%。共用部位日常服務的服務要求（見表1）

22、。表1共用部位分部位日常保養、維修服務要求序號部 位日常保養、維修服務要求1自動門、推拉窗玻璃無破碎，五金配件完好；門、窗開閉靈活，密封性好、無異常聲響。2樓內墻面墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺，修補墻面的粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質一致。3屋頂、管道、排水溝屋面排水溝、室內室外排水管道應保障排水暢通：發現有防水層氣鼓、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應在規定時間內安排專項修理。4道路、廣場、車位保持路面平整、無開裂和松動、無積水，窨井、積水井不漫溢，積水井、窨井蓋無缺損。發現損壞應在規定時間內修復。5安全、引導標志大堂應有辦公樓示意圖、單元標牌及司牌；樓層

23、電梯廳、地下車庫、消防通道應設有路標及安全指示牌；危險、隱患部位設置安全防范警示標志或維護設施，保證所有標志、指示牌清晰完整，維護設施得當。6衛生間、茶水間保持設施完好、正常，水龍頭及便池出水正常，不漏水，地漏暢通不堵塞。保持管道暢通與安全使用，發現損壞應及時修復。7電梯廳保持設備設施正常、電梯按鈕無缺損、標示清晰完整，發現損壞立即修復。8避難層、平臺保證避難設施無損壞、地面平整、密封性好、排水溝暢通無堵塞，發現損壞立即修復。9綠地、花臺龍頭出水正常、無滴漏現象；水管無堵塞，無漏水現象，花壇完整。10.4標識管理10.4.1辦公區域、公共區域內應設指示性標識（包括引導標志和功能標識，如：電梯、

24、樓梯、出入口通道、殘疾人通道、門牌號、問詢處、男女衛生間、消防用品、廢棄物存放點標識等）。10.4.2辦公區域、公共區域內的緊急出口、消防通道、禁煙區等設置警示性標識。10.4.3應考慮主要道路及停車場設施交通標識，主要路口設路標。10.4.4配置并在適當時使用“維修進行中”、“小心地滑”等臨時性服務狀態標識。10.4.5標識的圖形符號應符合GB/T 10001.1標志用公共信息圖形符號 第1部分：通用符號標準的要求。消防與安全標識應符合GB2894安全標志、GB 13495消防安全標志的要求。各類標識的格式應統一，懸掛（擺放）應安全、正規、醒目、便利、協調、無涂改，文字規范。十一、秩序維護與

25、安全服務11.1 基本要求實行24小時安全管理，人防、機防相結合，監控、巡視、值班相結合，確保無漏崗、脫崗、睡崗等失職現象。火災、刑事案件等重大事件發生率為零，其他事件發生率控制在1%以內，處理及時率達到100%。有重大活動、接待或會議時，須按上級主管部門要求增加相應的安全保衛人員。11.2 人員要求 保安人員要求身高1.70米以上，年齡在30歲以下，五官端正，體形標準，身體健康，有議定保安服務工作經驗（復原軍人優先）。11.3公共秩序維護11.3.1門衛主出入口應安排24小時值崗；對外來人員（施工、送貨、辦事等）實行進出管理；對來訪客人用語規范，必要時引導至電梯廳或指定區域；非辦公時間進入辦

26、公樓的人員應實施詳細登記；對物品進出實施分類管理，實行大件物品進出審驗制度，拒絕危險物品進入。11.3.2巡視明確巡視工作職責，規范巡視工作流程，制定相對固定的巡視路線。對重點區域、重點部位、重點設備機房至少每3小時巡視一次并記錄。發現違法、違章行為應及時制止；巡視應使用巡更設備，在監控中心保持巡更記錄。如無巡更設備，宜保持兩人一組進行巡視；收到中央監控室發出的指令后，巡視人員應及時到達，并采取相應措施；巡視中發現各區域內的異常情況，應立即通知有關部門并在現場采取必要措施，隨時準備啟動相應的應急預案。11.3.3監控辦公樓的監視監控設施應24小時開通，保持完整的監控記錄，保證對辦公樓安全出入口

27、、內部重點區域的安全監控、錄像及協助布警；監控中心收到火情、險情及其他異常情況報警信號后，應及時報警，并安排保安人員及時趕到現場進行前期處理；監控的錄入資料應至少保持7天，有特殊要求的參照相關規定或行業標準執行。保障治安電話暢通，接聽及時（鈴響三聲內宜接聽）。11.3.4停車管理根據辦公樓的情況設置行車指示標志，規定車輛行駛路線，指定車輛停放區域；保安人員應對進出辦公樓的各類車輛進行管理，維護交通秩序，保證車輛便于通行、易于停放；非機動車應定點停放。11.3.5突發公共事件處置依照新鄉市突發公共事件總體應急預案的要求：制定物業突發公共事件的應急預案，并在物業辦公室、監控中心、機房等處室內懸掛，

28、在每個樓層固定位置懸掛疏散示意圖及引路標志，每年應組織不少于1次的突發公共事件應急演習；當物業發生突發公共事件時，各崗位管理人員必須按規定實行崗位警戒，根據不同突發公共事件的現場情況應變處理，在有關部門到達現場前，保證人身安全，減少財產損失，并全力協助政府部門處理相關事宜。11.4安全管理11.4.1消防管理應建立健全消防管理制度，建立消防責任制；明確專人維護、管理消防器材，保持其完好；辦公樓內應設置消防設施，保持消防通道暢通，辦公樓明顯位置設有消防設施平面示意圖；定期對消防設備設施進行巡視、檢查和維護，保持其完整、完好，能正常使用；消防帶圈繞均勻，滅火器材保險栓及噴嘴外殼良好，壓力指示在區域

29、線范圍內，器材不超過有效期，各類設備設施能正常運行與使用；檢查記錄詳細，如發現消防器材有異常情況，應及時予以調換或報修；定期進行消防宣傳和消防演習；對易燃易爆品設專人專區管理。11.4.2安全生產及災害預防建立健全安全生產規章制度和操作規程，普及燃氣、燃油、電力的安全使用知識。如遇大風、暴雨或其他災害性天氣的氣象或有關信息時，應采取以下應急措施：對設備機房、停車場、廣告牌、電線桿等露天設施的抗強風能力進行檢查和加固；對集水井水泵運轉情況進行檢查，保證正常排澇；對排水系統進行檢查疏通，清除雜物，確保排水暢通；及時準備必要的搶險物資，安排值班人員進行巡查。十二、環境保潔服務12.1基本要求建立健全

30、環境衛生管理制度并認真落實。保潔工作要滿足政府辦公環境和外來人流大的特點。12.2 材質清潔要求根據辦公樓地面、鏡面和墻面的材質，給出了不同材質的清潔要求（見表2）。表2 主要材質清潔質量要求大類材質質量要求硬地面大理石表面光亮、潔凈、接縫四周邊角無污垢。花崗巖表面光亮、無污跡、接縫四周邊角無污垢。水磨石表面光亮、無污跡。木制地板表面光亮、四周邊角無積灰、無污漬。PVC板光亮、無污跡。瓷磚光潔、明亮、無污漬、無水跡。軟地面地毯色澤均一、無褪色、無毛邊、柔軟、纖維成同一方向。軟地面塑膠地墊表面平整、色澤均一、無殘留物、無污漬、無板結金屬材質亞光絲紋不銹鋼表面色澤均一、無斑點、無擦痕、無污跡。拋光

31、鏡面不銹鋼明亮、無擦痕、無印跡。亞光軋花不銹鋼色澤均一、無斑點、無擦痕、無污跡。鋁合金表面光滑、潔凈、無斑點、無灰塵、無污跡。其他材質玻璃潔凈明亮、通透性強、無劃痕、無水跡。墻紙無斑點、無污漬。高密度板(復合板)色澤均一、無擦痕、無積灰、無污漬。涂料無灰塵、無污漬金箔面光亮、無灰塵、無污漬。12.3部位清潔要求辦公樓不同部位的環境衛生服務要求（見表3）。表3環境衛生服務要求項目服務要求走廊、門廳、大堂、電梯廳、樓梯或消防梯地面地表面、接縫、角落、邊線等處潔凈，地面干凈有光澤，無垃圾、雜物、灰塵、污跡、劃痕等現象，保持地面材質原貌。門框、窗框、窗臺、金屬件表面光亮、無灰塵、無污漬、無絮狀物。旋轉

32、門、門中軸、門框、門邊縫部位光亮、無痕跡、無灰塵。旋轉門空調出風口無灰塵、無污跡。門把手干凈、無痕跡、定時消毒。樓梯扶手、欄桿、窗臺、指示牌保持干凈、無灰塵、光亮。窗框、窗臺、金屬件表面光亮、無灰塵、無污漬、無絮狀物。指示牌、廣告牌無灰塵、無污跡、無痕跡，金屬件表面光亮，無痕跡。消防栓、消防箱、公共設施保持表面干凈，無灰塵、無污漬。報警器、火警通訊電話插座、滅火器表面光亮、無灰塵、無污跡。噴淋蓋、煙感器、喇叭無灰塵、無污漬。監控攝像頭、門警器表面光亮、無灰塵、無斑點、無絮狀物。消防栓外表面光亮、無痕跡、無灰塵，內側無灰塵、無污跡。天花板、風口、公共燈具內或外目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛網，表面、

33、接縫、角落、邊線等處無污漬、無灰塵、無斑點。走廊、樓梯窗玻璃、大堂門廳、電梯廳玻璃保持潔凈、光亮、無灰塵、無污跡、無水跡平臺、屋頂無垃圾堆積。服務功能性用房（如會議室、休息室、茶水間）保持干凈、整潔、無垃圾。熱水爐外殼應無污跡、水漬。不銹鋼臺面無水跡、無污漬、無擦痕。不銹鋼水槽干凈、無斑點、無污跡無雜物、水垢，落水口無污垢。冷、熱水籠頭表面光亮、無污漬、無水垢。下水道無異味、定期滴入消毒液。公共衛生間坐廁內、小便池內刷洗干凈、噴灑消毒，保持無異味、無污跡、無水漬、無垃圾、無積水，鏡面保持光亮，無水跡，面盆無水銹。云石臺面無水跡、無皂跡、無毛發，光潔明亮。潔具應表面光潔、明亮、內外側無污漬、無毛

34、發、無異味、定時消毒。鏡子明凈、無水漬、無擦痕、鏡框邊緣無灰塵。廢物箱表面無污跡、無灰塵、無異味，定時消毒。外露水管連接處無堿性污垢,管道表面光亮、無灰塵。衛生間內保持空氣清新、無異味。垃圾收集垃圾收集點周圍地面無散落垃圾、無污水、無污跡、無異味、干凈整潔。電梯轎廂轎廂壁無浮灰；不銹鋼表面光亮、無污跡。垂直升降電梯轎廂四壁光潔明亮,操作面板無污跡、無灰塵、無擦痕,保持空氣清新、無異味。 自動扶梯踏步、階梯干凈、無灰塵、無污跡橡膠扶手保持色澤均一,無灰塵、無污漬、定時消毒，玻璃、不銹鋼外殼按表3相關條款的規定。廣場、停車場、綠地、花臺、明溝廣場地面干凈。明溝無雜物，無積水。外圍通道地面應保持暢通

35、，無堆放雜物、無積灰、積水、無污跡、油漬、輪胎印，地面應保持原色。各類告示牌、照明燈具、欄桿、立柱、反光鏡等表面無積灰、無污垢、無污跡。水池內無漂浮物、無沉積雜物、無青苔、水保持清澈、無異味。辦公樓各進出口臺階地面、地墊按表3相關條款的規定。綠地、花壇、隔離帶、周圍無雜物、無積水。設備機房、管道無衛生死角、無垃圾堆積，無灰塵、目視無蜘蛛網、無污漬、無水漬。外墻目視潔凈、光亮、無污垢。表面、接縫、角落、邊線等處潔凈，無污跡、無灰塵、無劃痕。垃圾箱房箱房封閉式專人管理，箱房循環保潔；整潔、干凈、無異味，滅害措施完善。廢棄物收集箱外側表面光潔、無灰塵。廢棄物收集箱內側干凈、無殘留物、無異味、定時消毒

36、。廢棄物及時收集，不滿溢。煙灰缸、垃圾桶桶無滿溢、無異味、無污跡、煙缸內煙蒂不多于三支。消殺滅害對通風口、明溝、垃圾房噴灑藥水，安排滅蟑螂、老鼠。電器設施燈泡、燈管無灰塵。燈罩無灰塵、無污跡。其它裝飾件無灰塵、光亮、無污跡。開關、插座、配電箱無灰塵、無污跡。外幕墻按表2相關要求。十三、綠化擺放與養護服務13.1綠化擺放室內綠化應根據顧客的需要擺放，室內綠化應做到正常養護，及時更換，保持鮮艷。 室內綠化擺放要求（見表4）。表4室內綠化擺放分項養護要求項 目服 務 要 求修剪、更換安排室內綠化修剪與鮮花擺放。綠化外觀葉片光澤、花朵鮮艷。土壤表層無雜物、無枯葉。整體造型應所選品種的觀賞效果一致。葉子

37、健壯，葉色正常，在正常的條件下不黃葉、不焦葉、不落葉。擺放根據顧客需要或合同約定在公共部位擺放綠化，布局合理、均勻、疏密有度。盆栽植物的色彩，形態和氣質應與空間大小、裝飾氛圍及功能相協調。選種光度、溫度、濕度的耐受程度適宜，觀賞性強、觀賞周期長，管理方便。其他室內盆栽應選用無毒、無害、無味、園藝型肥料。存活率、造景、修剪、施肥、病蟲害控制。發現病變、蟲害、枯萎應及時更換。13.2綠化養護室外綠化養護要求（見表5）。表5室外綠化養護分項養護要求項 目服 務 要 求總要求一級綠化養護應達到綠地或花壇內各類喬、灌、草等綠化存活率100%。綠地設施及硬質景觀保持常年完好。植物群落完整，層次豐富，黃土不

38、裸露，有整體觀賞效果。植物季相分明，色彩艷麗，生長茂盛。修剪年普修8遍以上，草屑即時清，切邊整理3次以上，草坪常年保持平整、邊緣清晰，草高度不應超過9cm。樹冠完整美觀，分枝點合適，枝條粗壯，無枯枝死杈；主側枝分布勻稱、數量適宜、修剪科學合理；內膛不亂，通風透光。樹、喬木類要求樹冠圓整、樹勢均勻，45度剪口靠節光滑。針葉樹應保持明顯頂端優勢。花灌木開花及時，株形豐滿，花后修剪及時合理、無殘花。綠籬修剪要保持觀賞面枝葉豐滿、茂密、平整、整齊一致，整型樹木造型雅觀。草坪修剪不能超過5、平整無雜草、無纏繞、無空禿，及時切邊，草坪邊緣線清晰。灌溉常年保持有效供水，草地充分生長，用覆沙保持調整，保持地形

39、平整，排水流暢。中耕除草、松土年中耕除草、疏松表土10次以上，土壤疏松通透，無雜草。施肥按植物品種、生長、土壤狀況，適時、適量施肥。年普施基肥不少于1遍，花灌木追復合肥2遍，充分滿足植物生長需要。植物、草皮根部土壤保持疏松、無板結、呈饅頭狀。土壤理化性狀：PH值6. 0-7.5，Ec值(mS.)0.5-1.5。病蟲害防治預防為主，生態治理，各類病蟲害發生低于防治指標。植物、草皮無病斑、無成蟲。植物枝葉無蟲害咬口、排泄物、無懸掛或依附在植物上的蟲繭、蟲囊、休眠蟲體及越冬蟲蛹。扶正、加固按規范做好綜合防護措施，及時扶正加固。其它綠草如茵，綠期在250以上，斑禿黃萎<5%。無白色垃圾、綠化生產

40、垃圾（如樹枝、樹葉、草屑等）。無死樹缺株、無雜草、無枯枝爛頭。無積水，無干旱。十四、會議服務14.1 會議服務管理14.1.1 加強會務管理服務人員的法制教育和保密教育；嚴格執行保密法的規定。14.1.2 根據會議的不同性質、不同規模制定切實可行的會務保障方案，并嚴格按照方案執行；做好會議車輛及人員引導、會務安全保障保密工作。14.1.3 根據會議通知時間，提前3小時對會議室的照明、空調、衛生、音響設備進行全面檢查，會議期間安排維修、保潔、保安機動人員待命處理應急事件。14.1.4 有重要領導參加的會議要提前24小時進行特別安全巡查控制，清除一切可疑物體或不明物體，徹底消除不安全隱患。14.1

41、.5 服務工作要細致周到，服務中做到“三輕”（走路輕、講話輕、動作輕）；14.1.6 會務組負責人必須到場監督服務員工作，巡視會議室的準備情況和會議的進行情況，以便及時應對突發事件；14.1.7 會議結束后10分鐘內開始會場清潔服務，擦桌、椅子歸位，關閉空調、燈、門窗等；14.2 會議服務標準14.2.1 會場布置符合主辦方要求；會場布置要整潔、大方，會標、臺簽大小、顏色協調，花木適度，擺放合理，符合規范；14.2.2 茶杯清洗、消毒藥符合衛生防疫規范標準和要求；按規定做好杯具、毛巾的清洗消毒工作，會議室公用杯具設專人定期負責清洗；保持室內整潔，清潔會議室桌面，保持干凈、無污跡、無灰塵、無手印

42、；14.2.3 保證設備正常運行使用14.2.4 按要求搞好會議服務，一般性會議提供續水等普通服務，特殊性會議按主辦方要求提供相關禮儀性服務。14.3 言行規范，注意儀容儀表。頭發梳理勻貼，面部、手部清潔干凈，不染發，化淡妝，手上飾物只可帶手表；14.4 會議服務14.4.1 會前準備被確定會議服務的員工，提前一天了解并再次確認會議訂單的內容；會議服務人員提前一小時到達會場打開回憶是大門，擺放好會議指示牌；按訂單要求準備好茶杯與飲用水等；根據主辦方要求將簽到牌擺放在制定位置；調節會場燈光和室內空調溫度；檢查會場的話筒音響、電梯是否運行正常；站立門廳，面帶微笑，迎接參會人員。14.4.2 會中服

43、務在不打攪開會的情況下，添加茶水，每1015分鐘認真斟水一次或按要求續水；斟水時，杯子應端離桌面，往杯內注水以八分滿為宜；注意不要發出碰撞聲；無服務任務時，應站立于不影響開會的位置；如會議總監休息，應立即整理會場，力求恢復到開會前的狀態；會議中出現設備故障時，應立即安排維修人員搶修。14.4.3 會后工作會議結束后站立門廳送參會人員；會場清理回收后，重復使用的會議物品要清點數量并記錄，清潔桌椅、地面等，將座牌、桌椅等歸位。14.5 會議服務檢查制度14.5.1 一般小型會議由會議服務人員自查，對照會議要求，落實服務細節。物業服務機構會場管理員全面檢查，協調服務環節，跟蹤主辦方的服務要求，落實服

44、務細節。機關事務管理局對會場布置，設備情況，服務程序包括人員進行抽查。14.5.3 對各項檢查作好記錄，實時傳遞，以便及時改進，提供高效、快速的會議服務。十五、檢驗方法15.1自主檢查15.1.1服務人員自查從事物業管理服務每一位員工均應對所提供的服務實施自主檢查，遇質量異常或者顧客直接投訴時，應及時糾正，如系重大或特殊異常應立即報告主管人員。15.1.2辦公樓物業管理服務機構自查辦公樓物業管理服務機構自主檢查的主要方式：常規例行檢查、夜間巡查、全面自查。15.2特種設備安全監察應參照特種設備安全監察條例規定的要求實施。15.3顧客滿意對各入駐機構和工作人員進行意見征詢，征詢項目包括：顧客服務

45、、房屋和設施設備運行維護服務、辦公樓秩序維護和安全服務、環境保潔服務、綠化擺放養護服務等方面。還可采取電話聯系、走訪、懇談會、問卷調查、聯誼活動、顧客聯系函、顧客滿意度測評等多種形式，與顧客保持聯系，征求顧客意見。意見征詢中發現的問題，應及時整改，并對整改結果進行回訪。備注：物業進駐前須對行政綜合執法中心進行拓荒（包括：建筑垃圾清運、各樓層衛生清潔、應急照明設施和避雷設施安裝、花臺維護等）。十六、其他要求（一）按照中華人民共和國勞動法的規定執行，如遇到工資糾紛問題由參與談判供應商自行解決。（二）本次采購無聯合報價及分包、轉包。十七、服務保障和自罰承諾致：輝縣市機關事務管理局本單位為了更好地按時

46、、按質提供優秀服務，現作如下服務承諾：1.根據競爭性談判文件要求保證按時、按質完成輝縣市機關事務管理局行政綜合執法中心服務管理項目內的各項服務內容，服務期為2年，服務標準為：年度物業管理服務整體考核滿意度達到90%以上，年度會務保障整體考核滿意度達到98%以上。2.管理人員實行持證上崗、規范操作、熱情服務，對專業技術人員除持上崗證外還應持有專業技術證書和職業技能資格證書。3.管理服務人員及時、認真、準確做好工作日志、交接班記錄、賬冊登記等記錄工作，做到字跡清晰、數據準確；重大事項及時匯報，并作好匯報記錄。4.做好綜合服務區內的維護保養工作，保持房屋建筑的完好和設備的正常安全運行。5.對綜合服務區內實行全天候服務措施和24小時值班制度，為辦公樓提供全天候的公共秩序維護服務和安全服務，維護辦公樓的人員、財產和建筑物的安全。6.對自然災害、事故災害、公共衛生事件和社會安全事件等突發公共事件建立應急預案，定期組織實施培訓、演習、評價，對存在的不足及時進行整改和完善；事件發生時按照規定途徑及時報告顧客、物業管理企業和有關部