1、深圳市工業(yè)區(qū)升級改造總體規(guī)劃綱要（20072020）深圳市工業(yè)區(qū)升級改造領導小組辦公室深圳市城市規(guī)劃設計研究院二七年八月目 錄一、深圳市工業(yè)區(qū)改造面臨的形勢4二、指導思想和基本原則6三、總體目標和策略7（一）總體目標7（二）總體策略91產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級策略92土地集約利用策略103配套設施完善策略114園區(qū)管理提升策略135循環(huán)經(jīng)濟促進策略146分期分類推進策略16四、總體改造指引17（一）改造范圍17（二）改造方式181重建182綜合整治18（三）改造規(guī)模調控20五、分類改造指引21（一）產(chǎn)業(yè)空間結構21（二）分類指引231研發(fā)、總部、創(chuàng)意設計中心232高新技術產(chǎn)業(yè)制造基地243優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)制造

2、基地264新興產(chǎn)業(yè)研發(fā)、制造基地27六、近期改造指引29（一）改造要求29（二）近期重點改造地區(qū)291確定重點改造地區(qū)的依據(jù)292重點改造地區(qū)的選擇30七、保障機制32（一）政策保障：創(chuàng)造有利于改造的政策環(huán)境321出臺實施細則322. 加強產(chǎn)業(yè)政策對改造的引導323. 健全其它配套政策33（二）資金保障：加大優(yōu)惠政策及資金扶持力度331擴大市級城改資金扶持范圍342各區(qū)設立工業(yè)區(qū)改造專項資金343加大產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策的扶持34（三）規(guī)劃保障：加快相關規(guī)劃的完善及制定工作341加快法定圖則的編制進度352編制改造規(guī)劃指引353加緊編制改造專項規(guī)劃354建立項目準入評定機制35（四）計劃保障：編制工業(yè)

3、區(qū)升級改造年度計劃35（五）組織實施：明確職責，提高效率，保障改造工作順利推進351建立健全本規(guī)劃實施的常設機構352各部門高度重視，按各自職責貫徹落實工業(yè)區(qū)改造工作要求，推進工業(yè)區(qū)改造的實施373加大工業(yè)區(qū)改造的宣傳力度38 深圳市工業(yè)區(qū)升級改造總體規(guī)劃綱要（20072020）為全面完成工業(yè)區(qū)升級改造，落實“產(chǎn)業(yè)第一”的發(fā)展思路，在資源緊約束條件下，進一步合理利用土地資源，改善生產(chǎn)環(huán)境，促進產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化升級，構建和諧深圳、效益深圳，特制定本綱要。一、深圳市工業(yè)區(qū)改造面臨的形勢改革開放以來，深圳的社會經(jīng)濟得到快速發(fā)展，城市建設規(guī)模和質量不斷提高。2006年全市經(jīng)濟總量位居全國大中城市第四位，

4、工業(yè)對GDP的貢獻率超過60，成為經(jīng)濟增長的第一推動力。在20多年的發(fā)展中，深圳工業(yè)經(jīng)濟結構逐漸實現(xiàn)了從傳統(tǒng)工業(yè)為主導向高新技術產(chǎn)業(yè)為主導的轉變、從小型、分散生產(chǎn)經(jīng)營向規(guī)模化、集群化生產(chǎn)經(jīng)營轉變、從受托加工向自主生產(chǎn)轉變。在經(jīng)濟迅猛發(fā)展的同時，各類資源也在快速消耗，土地和空間、能源和水資源、人口和勞動力以及環(huán)境承載力“難以為繼”，已成制約深圳快速發(fā)展的重要瓶頸。特別是由于過去對土地資源的“二元化”管理，以及市、區(qū)、鎮(zhèn)、村爭相招商引資發(fā)展經(jīng)濟，“以土地換市場”的粗放式發(fā)展模式導致深圳的工業(yè)出現(xiàn)了占地規(guī)模大、產(chǎn)業(yè)結構層次低、生產(chǎn)環(huán)境日趨惡化等問題，在日益激烈的國際競爭中已嚴重影響到工業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

5、從發(fā)展階段來看，深圳正處在“黃金發(fā)展期”， 同時也是一個“矛盾突顯期”。一方面，國際高端產(chǎn)業(yè)向亞太地區(qū)轉移加快、我國著力構建的雙邊及多邊自由貿(mào)易體系、以及泛珠三角區(qū)域合作的日趨緊密等，不僅為深圳工業(yè)結構的優(yōu)化升級提供了良好的外部機遇，也為深圳的工業(yè)發(fā)展拓展了廣闊的腹地空間。另一方面，國內(nèi)地區(qū)之間產(chǎn)業(yè)同構競爭現(xiàn)象嚴重，影響了深圳工業(yè)的發(fā)展環(huán)境；國際貿(mào)易摩擦增多、貿(mào)易保護主義抬頭，加深了深圳工業(yè)產(chǎn)品的市場風險；可開發(fā)利用的土地資源十分有限，嚴重影響到新興產(chǎn)業(yè)的布局和發(fā)展。為了充分發(fā)揮改革開放與自主創(chuàng)新的優(yōu)勢，擔當我國落實科學發(fā)展觀、構建和諧社會的先鋒城市，以及建設經(jīng)濟發(fā)達、社會和諧、資源節(jié)約、環(huán)境

6、友好、生態(tài)宜居、具有中國特色的國際城市的總目標。在城中村改造全面推進的同時，市委市政府提出要率先轉變經(jīng)濟發(fā)展模式和增長方式，積極創(chuàng)新發(fā)展機制，加快推進工業(yè)區(qū)的升級改造，通過挖掘空間資源潛力、完善配套設施、改善投資環(huán)境等以促進產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化升級。目前，市政府已成立工業(yè)區(qū)升級改造的專門機構，并出臺了關于工業(yè)區(qū)升級改造若干意見，為工業(yè)區(qū)的升級改造提供了政策保障。另外，隨著深圳建設國際化城市的步伐加快，社會經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，規(guī)劃、國土、貿(mào)工等管理體制改革的深化，以及特區(qū)外城市基礎設施的不斷完善等，也為全市的工業(yè)區(qū)升級改造創(chuàng)造了良好的外部條件。工業(yè)區(qū)的升級改造是落實市委市政府提出的“產(chǎn)業(yè)第一”發(fā)展思路

7、的重要舉措，任務艱巨而迫切，各級政府必須充分認識工業(yè)區(qū)升級改造的重要意義，努力為改造工作營造良好的環(huán)境，為深圳經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展提供新的生命力。二、指導思想和基本原則工業(yè)區(qū)升級改造的指導思想：按照科學發(fā)展觀的要求，圍繞建設和諧深圳、效益深圳和國際化先鋒城市總體目標，堅持以推動工業(yè)發(fā)展模式和增長方式的根本轉變?yōu)楹诵摹⒁月鋵崱爱a(chǎn)業(yè)第一”思想為主線、以完善配套設施建設為手段、以提高土地的利用效益為舉措，通過對工業(yè)區(qū)的全面改造引導產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化升級，推動深圳工業(yè)走新型工業(yè)化道路，逐步建立一個面向未來、創(chuàng)新活躍、具有持續(xù)增長動力和全球競爭力的新型工業(yè)體系。工業(yè)區(qū)改造的基本原則：政府主導、多元參與原則。各級政府

8、及相關職能部門應合理把握工業(yè)區(qū)升級改造的時序和規(guī)模，通過政策、規(guī)劃、計劃的適時調控，促進工業(yè)區(qū)物質形態(tài)的改造和產(chǎn)業(yè)結構的升級有條不紊地同步發(fā)展。同時，堅持政府主導下的市場化運作，鼓勵各類經(jīng)濟主體參與改造，充分利用市場資源，提高改造項目的經(jīng)濟效益。優(yōu)化產(chǎn)業(yè)、提升效益原則。優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，提升產(chǎn)業(yè)層次是工業(yè)區(qū)升級改造的核心目標。一方面，改造后的工業(yè)區(qū)要按照深圳市產(chǎn)業(yè)導向目錄和深圳市工業(yè)項目建設用地控制標準等要求高標準的引進高附加值的產(chǎn)業(yè)，切實提高工業(yè)用地的投入產(chǎn)出；另一方面，要結合產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，合理引導我市部分優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的空間集聚，促進產(chǎn)業(yè)的集群化發(fā)展。厲行節(jié)約、循環(huán)經(jīng)濟原則。從構建“節(jié)約型社會

9、”理念出發(fā)，工業(yè)區(qū)的升級改造應將“重建”與“綜合整治”相結合，避免單純采取大拆大建的改造方式，造成不必要的浪費，同時，也影響了工業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。另外，改造后的工業(yè)區(qū)，在產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化和調整中，要按照循環(huán)經(jīng)濟、綠色經(jīng)濟的發(fā)展要求，引導產(chǎn)業(yè)群落的生態(tài)化建設，最大可能地減少廢物排放和環(huán)境污染。先易后難、試點先行原則。針對深圳工業(yè)所處的發(fā)展階段和工業(yè)區(qū)錯綜復雜的產(chǎn)權關系，制定全市合理的升級改造計劃，要控制好工業(yè)區(qū)升級改造的速度，不要急于求成，對于廠房破舊、存在一定安全隱患、產(chǎn)權相對單一、改造意愿十分迫切的工業(yè)區(qū)，近期宜先行進行試點改造，探索改造經(jīng)驗，為以后的逐步推進奠定基礎。三、總體目標和策略（一）

10、總體目標深圳市總體規(guī)劃（20062020）和深圳市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃對深圳提出的戰(zhàn)略定位是：鞏固和提高工業(yè)優(yōu)勢地位，把深圳建設成為中國乃至亞太地區(qū)先進制造業(yè)基地和研發(fā)創(chuàng)新基地；通過延伸制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上下游業(yè)務，發(fā)展工業(yè)企業(yè)總部經(jīng)濟，形成泛珠江三角洲地區(qū)的生產(chǎn)管理中心和生產(chǎn)服務中心；通過合理的產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作，形成深圳與香港、廣州及周邊地區(qū)在產(chǎn)業(yè)鏈上的相互依存和促進關系。深圳工業(yè)區(qū)升級改造的總體目標是：充分挖掘工業(yè)用地潛力，完善工業(yè)生產(chǎn)配套設施，提高工業(yè)用地效益。通過對工業(yè)發(fā)展的空間載體的改造促進產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化升級，降低資源消耗和環(huán)境污染，到2020年將深圳建設成為工業(yè)結構高端化、工業(yè)

11、用地集約高效、生產(chǎn)與居住和諧發(fā)展的國際化先鋒城市和亞太地區(qū)先進制造業(yè)基地。圍繞總體目標，近期從以下三方面貫徹落實：經(jīng)濟目標：逐步推進特區(qū)內(nèi)各工業(yè)區(qū)、特區(qū)外高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)及其它重點產(chǎn)業(yè)片區(qū)內(nèi)工業(yè)廠房升級改造，促進工業(yè)結構的優(yōu)化升級和用地效益的大幅度提高，降低資源消耗。力爭在2010年實現(xiàn)工業(yè)增加值達到5000億元，比2005年翻一番；單位工業(yè)用地效益累計提高70、萬元工業(yè)增加值電耗累計下降7、萬元工業(yè)增加值水耗累計下降5。社會目標：通過產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化升級，淘汰和轉移低層次的勞動力密集型產(chǎn)業(yè)，適度控制人口規(guī)模，調整人口結構，減輕因人口壓力過大、社會管理相對滯后而造成的社會治安、安全生產(chǎn)、勞資糾紛

12、等一系列社會管理問題。環(huán)境目標：按照現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展要求，完善工業(yè)區(qū)的市政配套設施，消除因設施建設不足而造成的缺水、缺電影響；適當提高特區(qū)外工業(yè)區(qū)生產(chǎn)性服務業(yè)和公共配套設施用地比例和建設標準；改善生產(chǎn)工藝技術，降低工業(yè)污染排放量，有效提升工業(yè)生產(chǎn)的軟、硬件環(huán)境，促進人與環(huán)境的和諧發(fā)展。（二）總體策略1產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級策略緊緊抓住工業(yè)區(qū)升級改造發(fā)展機遇，全面調整產(chǎn)業(yè)結構，推動加工貿(mào)易和“三來一補”企業(yè)的優(yōu)化升級，提高制造業(yè)的自主創(chuàng)新能力和核心競爭力，通過空間和資源整合、延伸和健全產(chǎn)業(yè)鏈條，加快形成電子通訊、數(shù)字化裝備、家庭消費品等制造業(yè)集群產(chǎn)業(yè)，盡快建立和完善深圳現(xiàn)代化的工業(yè)生產(chǎn)體系。（1）加快推進工業(yè)

13、區(qū)的產(chǎn)業(yè)結構調整，合理引導優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的集群化發(fā)展。以現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)空間分布為基礎，結合不同產(chǎn)業(yè)的集聚發(fā)展要求和深圳優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)促進的需要，確定一些優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的集聚發(fā)展空間。通過產(chǎn)業(yè)的更新?lián)Q代，全面提升工業(yè)生產(chǎn)技術，形成以電子信息產(chǎn)業(yè)為依托，以研發(fā)平臺為支撐，以集群化、品牌化為方向，全面提升優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)競爭力。按照“布局集中、產(chǎn)業(yè)集聚、用地集約”的發(fā)展要求，引導企業(yè)向管理規(guī)范化、產(chǎn)業(yè)鏈條化的現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)集中，促進產(chǎn)業(yè)的集群化和品牌化。發(fā)展傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)簇群，加快運用高新技術和先進適用技術改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，建設優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)集聚基地或特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，通過集聚基地掛牌命名等方式，予以必要的集聚引導和政策扶持，形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展的集群優(yōu)勢

14、。（2）建立劣勢產(chǎn)業(yè)的退出機制，加大產(chǎn)業(yè)空間置換力度，為新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展騰挪空間淘汰劣勢產(chǎn)業(yè)是貫徹科學發(fā)展觀、構建資源節(jié)約型社會、建立新型工業(yè)體系的迫切需要。首先，通過工業(yè)區(qū)的升級改造為產(chǎn)業(yè)的發(fā)展建立一個新平臺，一方面有助于引進和發(fā)展先進制造業(yè)及相關配套的生產(chǎn)性服務業(yè)，另一方面通過加強勞動法、環(huán)保法、安全法、稅法等法律法規(guī)的執(zhí)法力度，淘汰我市污染重、資源消耗大、勞資矛盾突出、稅收少的勞動力密集型企業(yè)，政府引入市場機制，合理配置退出企業(yè)釋放出的土地資源，為新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展騰挪空間；其次，對于淘汰的企業(yè)，政府從鼓勵的角度給予一定的政策支持，包括土地置換優(yōu)惠補償政策、產(chǎn)業(yè)轉換資金和財稅支持政策等；第三，

15、要把握好劣勢產(chǎn)業(yè)退出的節(jié)奏，確保產(chǎn)業(yè)的消長平衡。2土地集約利用策略促進產(chǎn)業(yè)進園、土地集約，提高工業(yè)用地的利用效益是每個國家和地區(qū)面臨的問題。由于發(fā)展階段，土地制度等不同，不同的國家和地區(qū)采用不同的工業(yè)用地集約利用控制機制。深圳處在工業(yè)化發(fā)展的中后期，面臨著土地資源的緊約束，在土地資源的集約利用方面更應該提出行之有效的辦法。（1）將工業(yè)區(qū)的升級改造與空間整合有機結合，引導零散工業(yè)企業(yè)進園發(fā)展，促進資源的集約利用和共享。土地集約利用的前提是促進工業(yè)的集中發(fā)展。針對深圳當前工業(yè)用地遍地開花、零散布局的態(tài)勢，一方面，要加大對工業(yè)區(qū)的升級改造，將周邊若干小工業(yè)區(qū)整合為具有一定規(guī)模的工業(yè)園區(qū)，通過完善工業(yè)

16、發(fā)展所需要的各類配套設施，提高園區(qū)的建設水平，為現(xiàn)代工業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造一個高效便捷的環(huán)境平臺；另一方面，通過差異化的調控政策，引導零散分布的工業(yè)企業(yè)逐漸向集中成片的工業(yè)園區(qū)集中，共享園區(qū)的各類設施。而置換出的零散工業(yè)用地則可以結合舊城、舊村等的改造，為城市居住或配套設施的建設提供空間支持。（2）充分挖掘工業(yè)用地潛力，提高土地的利用效益，促進工業(yè)生產(chǎn)由“低產(chǎn)田”向“高產(chǎn)田”的轉變。加強對工業(yè)區(qū)的效益評估，對于工業(yè)用地投資強度和產(chǎn)出效益低于深圳市工業(yè)項目建設用地控制標準要求的，要引導其整改，對達不到要求的企業(yè)，勸其退出。另外，加大“零地招商”的扶持力度，通過一系列產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策，鼓勵現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)向以研發(fā)

17、、設計、高端制造和產(chǎn)品展示等產(chǎn)業(yè)鏈兩端發(fā)展。通過改造以提高企業(yè)的技術含量、投資強度等，推動產(chǎn)業(yè)以高附加值的新興制造業(yè)替代低附加值的傳統(tǒng)制造業(yè)，真正推動深圳工業(yè)由過去以“三來一補”為主的“低產(chǎn)田”向具有自主知識產(chǎn)權、高精尖的“高產(chǎn)田”轉變。3配套設施完善策略配套設施是現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展的基礎和依托，也是提高工業(yè)競爭力的重要保障。配套設施的不完善會嚴重影響到城市經(jīng)濟運行效率，降低經(jīng)濟運行質量，同時也會滋生一系列社會問題等。因此，緊緊抓住城市再開發(fā)的機遇，結合城中村、工業(yè)區(qū)的改造，加大特區(qū)外配套設施建設力度，彌補因歷史欠賬而造成的二元城市功能結構不和諧的缺陷，引導特區(qū)內(nèi)外城市建設的一體化發(fā)展。（1）抓好公

18、共安全工程，加快完善市政配套設施建設。高度重視工業(yè)區(qū)，特別是特區(qū)外工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀存在嚴重的安全隱患、污染亂排放、以及供水、供電等嚴重老化問題。針對實際問題采取綜合整治或拆除重建措施，全面消除存在的安全隱患問題，抓好公共安全工程建設，切實保障工業(yè)生產(chǎn)的基本安全。加快清拆工業(yè)區(qū)位于危險邊坡地、規(guī)劃滯洪區(qū)等存在的嚴重自然災害隱患地區(qū)的建筑，抓好自然災害預警和防治設施建設，提高安全防備水平。全面摸清工業(yè)企業(yè)的污染排放情況以及空間分布特點，以治理對城市水體有直接污染的地區(qū)為重點，加大對深圳水庫、西麗水庫、石巖水庫、鐵崗水庫等的污水處理設施建設，完善排水體系和工程措施，大幅度減少工業(yè)企業(yè)對城市水體的污染，保障

19、城市的基本環(huán)境質量。加大對工業(yè)區(qū)周邊的道路、市政配套設施建設的扶持力度，除了由市、區(qū)財政按照一定的比例給予扶持外，還要積極探索新型投融資模式，以優(yōu)惠政策吸引市場資金投入市政共用設施建設、維護和經(jīng)營。另外，鼓勵工業(yè)區(qū)業(yè)主出資改善小區(qū)內(nèi)部的道路及市政配套設施水平。通過對工業(yè)區(qū)內(nèi)外市政設施的全面改造，基本上消除因設施建設不足而帶來的缺水、缺電問題。（2）適度提高生產(chǎn)性服務業(yè)的比例，完善公共配套服務體系。現(xiàn)代工業(yè)區(qū)的發(fā)展趨勢是從過去單一的以生產(chǎn)為主的工業(yè)區(qū)向以研發(fā)、設計、生產(chǎn)、銷售、服務等為一體的綜合性方向轉變。特區(qū)外大量的工業(yè)區(qū)存在的主要問題是配套設施嚴重不足，特別是生產(chǎn)性服務業(yè)嚴重滯后于制造業(yè)的發(fā)

20、展速度。工業(yè)區(qū)的升級改造不僅僅是重塑物質空間形態(tài)、完善市政設施建設，還應該適度調整用地結構，增加設計、檢測、律師、會計、評估、中介咨詢、信息服務、培訓、物流配送、金融保險及市場銷售等生產(chǎn)性服務業(yè)的比例，形成研、產(chǎn)、供、銷一條龍的綜合生產(chǎn)體系，增強產(chǎn)業(yè)配套服務能力。（3）改善工業(yè)區(qū)的公共空間環(huán)境以人為本，改善工業(yè)區(qū)現(xiàn)有公共綠地、場地的使用狀況，或者通過整體拆除方式，提高工業(yè)區(qū)的綠地面積和開敞空間比例。轉變觀念，加強對工業(yè)區(qū)的公共建筑、路面、廣場、綠地、照明、小品、市政構筑物及燈光照明設施的規(guī)劃設計和整治美化，建設環(huán)境優(yōu)美、具有現(xiàn)代化特色的景觀形象。4園區(qū)管理提升策略現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)作為工業(yè)生產(chǎn)集聚的

21、重要載體，是集研發(fā)、生產(chǎn)、銷售于一體的新型組織系統(tǒng)，具有聚合、創(chuàng)新、孵化、示范、擴散等效應，成為城市工業(yè)生態(tài)環(huán)境中不可或缺的重要組成部分。深圳工業(yè)園區(qū)數(shù)量多，規(guī)模小、分布廣，經(jīng)過整合后形成52個園區(qū)。通過多元化、開放式園區(qū)管理，提高園區(qū)的綜合服務水平，形成全市工業(yè)空間集中、產(chǎn)業(yè)集聚、土地集約的發(fā)展總格局。（1）建立多元化的園區(qū)改造與管理模式，針對深圳工業(yè)園區(qū)產(chǎn)權分散的特點，結合現(xiàn)有的行政架構，整合后的工業(yè)園區(qū)應確保既得利益團體的收益不受到損失，宜采取“政府引導下的多元經(jīng)濟主體運作模式”。政府通過規(guī)章制度的建立加強對工業(yè)區(qū)的管理、引導、服務和培育，包括制定工業(yè)發(fā)展政策、法規(guī)和工業(yè)園區(qū)規(guī)劃、投入適

22、當?shù)馁Y金用于市政與公共服務配套設施的建設、搭建信息平臺等；多元經(jīng)濟主體體現(xiàn)在對工業(yè)區(qū)改造的具體運作上。工業(yè)區(qū)改造要充分利用市場參與工業(yè)區(qū)改造和管理所帶來的正面效應，鼓勵和吸納各類企業(yè)和投資主體參與工業(yè)區(qū)的改造，尤其是鼓勵和吸納有經(jīng)驗、有資質的工業(yè)房地產(chǎn)商介入園區(qū)改造與管理。這些多元化的主體可以吸納企業(yè)、個人及外商等社會資金以多種方式參與園區(qū)的改造，分享開發(fā)利潤。（2）明確園區(qū)的責任范圍，提高工業(yè)區(qū)的專業(yè)化服務水平一方面，要引導原村集體股份公司轉變觀念，明確轄區(qū)內(nèi)對工業(yè)區(qū)的管理責任范圍，減少因承擔過多的社會責任致使管理主體不能集中精力進行園區(qū)的開發(fā)并提供相關的專業(yè)化服務；另一方面要大力引進專業(yè)化

23、的園區(qū)管理公司，如市高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)或其他知名企業(yè)，加強園區(qū)的管理和服務水平。按照“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一宣傳、協(xié)同招商、信息共享”的要求，在提高園區(qū)建設平臺的同時，還應加強工業(yè)區(qū)后續(xù)的管理和服務，盡快形成工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)服務體系，達到親商、安商、以商招商的目的。以此樹立園區(qū)的品牌效應，提升城市的整體競爭力。5循環(huán)經(jīng)濟促進策略生態(tài)工業(yè)園是依據(jù)清潔生產(chǎn)要求、循環(huán)經(jīng)濟理念和工業(yè)生態(tài)學原理而設計建立的一種新型工業(yè)園區(qū)。推進工業(yè)園區(qū)的生態(tài)化建設，有利于改變生產(chǎn)模式，提高資源的循環(huán)利用，減少環(huán)境污染排放，加強產(chǎn)業(yè)關聯(lián)，促進產(chǎn)業(yè)結構調整。生態(tài)工業(yè)園區(qū)是未來工業(yè)區(qū)改造和發(fā)展的主導方向。（1）根據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈的關聯(lián)關系，合理規(guī)劃和

24、引導工業(yè)園區(qū)的生態(tài)化建設針對深圳工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況，依據(jù)生態(tài)工業(yè)園區(qū)標準對各類工業(yè)園區(qū)的界定，將深圳未來改造后的工業(yè)園區(qū)劃分為兩大類：即綜合型生態(tài)工業(yè)園區(qū)和行業(yè)型生態(tài)工業(yè)園區(qū)。以光明南、觀瀾、龍華坂雪崗、大工業(yè)區(qū)、寶龍碧嶺等高新區(qū)為重點，按照產(chǎn)業(yè)園區(qū)的工業(yè)生態(tài)網(wǎng)絡建設綜合型生態(tài)工業(yè)園區(qū)；以水貝黃金珠寶集聚基地、公明內(nèi)衣、模具集聚基地、布吉小家電集聚基地、大浪服裝集聚基地、坑梓家具、自行車集聚基地、以及觀瀾的汽車電子特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等為重點，通過物質和能量的集成，在更多同類企業(yè)或相關行業(yè)企業(yè)間建立共生關系，形成行業(yè)型生態(tài)工業(yè)園區(qū)。在編制工業(yè)區(qū)改造專項規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃時，要重視園區(qū)內(nèi)工業(yè)生態(tài)網(wǎng)絡及

25、產(chǎn)業(yè)鏈條的研究分析，制定生態(tài)工業(yè)園區(qū)的考核指標體系，將工業(yè)園區(qū)的生態(tài)化建設作為工業(yè)區(qū)改造的重要評估內(nèi)容，以此促進資源的循環(huán)利用和環(huán)境的優(yōu)化美化。（2）利用經(jīng)濟杠桿鼓勵企業(yè)增效減排，全面提高工業(yè)績效樹立資源有償使用的理念，制定出能真實反映環(huán)境成本的供水價格、供電價格和能源價格；全面實行污水排放總量控制，試點推行排污權交易制度和排污許可證制度，將環(huán)境支出納入企業(yè)生產(chǎn)成本，結合清潔生產(chǎn)審核、綠色產(chǎn)品標識和財政稅收優(yōu)惠政策，對清潔生產(chǎn)、工業(yè)績效高的企業(yè)從財政稅收上對進行獎勵。如對專門從事環(huán)境保護和污染治理的企業(yè)免征增值稅和營業(yè)稅；對以可循環(huán)利用廢棄物和排放物為原料進行再生產(chǎn)的企業(yè)減免征增值稅；對清潔汽

26、車、清潔能源以及獲得環(huán)境標志產(chǎn)品減征消費稅和關稅等。6分期分類推進策略提高土地的利用效益，推進工業(yè)區(qū)的升級改造是一項長期的、復雜的系統(tǒng)工程，不可能一蹴而就，應該有計劃、有步驟地循序漸進進行。加強對工業(yè)區(qū)改造、特別是重建類改造的規(guī)模總量控制，合理編制改造年度實施計劃，根據(jù)重大產(chǎn)業(yè)布局需求、解決工業(yè)區(qū)的實際問題及升級改造與社會經(jīng)濟的互動關系，科學制定全市及各區(qū)的分期推進方案。（1）近期重點推進高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚基地及生態(tài)敏感地區(qū)的工業(yè)區(qū)改造。高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)是拉動深圳工業(yè)持續(xù)發(fā)展的火車頭，也是提高深圳工業(yè)競爭力的重要空間載體。在高新區(qū)開發(fā)建設的同時，要大力推進光明南、觀瀾、龍華坂雪崗、大工業(yè)區(qū)

27、及寶龍碧嶺等高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)原村、鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)的升級改造，改造后的工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)定位要符合所在高新園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位，并將其納入到高新園區(qū)統(tǒng)一招商管理；加快水貝、公明內(nèi)衣、鐘表珠寶、及布吉小家電等產(chǎn)業(yè)集聚基地內(nèi)原村、鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)的升級改造，促進產(chǎn)業(yè)的空間置換，使改造后的工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展符合集聚基地主導產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求。盡快完成深圳水庫、西麗水庫、石巖水庫、鐵崗水庫及松子坑水庫等重點飲用水源保護區(qū)內(nèi)工業(yè)區(qū)企業(yè)的普查和調研，對于有污染的企業(yè)通過關、停、并、轉、遷等手段將污染減小到最低范圍內(nèi)。將生態(tài)敏感地區(qū)保留的工業(yè)區(qū)逐漸改造成為高新技術研發(fā)、設計及產(chǎn)業(yè)培訓基地等。（2）整治與重建相結合，樹立漸進式的“有機更新”理念

28、有計劃地控制改造規(guī)模，以更新替代拆建，以單位效率的提高替代總體規(guī)模的膨脹。在改造中應將整治和重建相結合，在片區(qū)的發(fā)展中盡量保持原有的建筑和空間格局，采用“有機更新”的改造模式，對于建筑質量較好，有一定文物價值的工業(yè)區(qū)應予以保留，用以發(fā)展產(chǎn)品輕小的都市型工業(yè)或研發(fā)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)；在改造的進程上，宜采用循序漸進式的改造方式，近期以試點改造為主，邊改造、邊摸索經(jīng)驗，以為今后的穩(wěn)步推進奠定基礎。四、總體改造指引（一）改造范圍工業(yè)區(qū)升級改造的對象主要是指在符合城市規(guī)劃和環(huán)境保護規(guī)劃的前提下，具有下列情形之一的工業(yè)區(qū)或廠房：1.不符合工業(yè)布局規(guī)劃和現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展要求的工業(yè)區(qū)；2.不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的工業(yè)區(qū)；

29、3.建筑容積率偏低、土地利用率低的工業(yè)區(qū)；4.內(nèi)部規(guī)劃不合理、基礎設施不完善、及建筑質量差的工業(yè)區(qū)。為了加強工業(yè)區(qū)市政及公共配套設施的統(tǒng)一規(guī)劃和城市土地的整體開發(fā)建設，鼓勵工業(yè)區(qū)的成片改造，尤其是特區(qū)外的工業(yè)區(qū)，可結合周邊路網(wǎng)和用地規(guī)劃情況混合少量其它性質用地一起改造。改造項目宜在5公頃以上，特殊地段如確實無法達到此規(guī)模的除外。原集體經(jīng)濟組織所有的工業(yè)用地和國有土地同等對待，項目用地中凡屬產(chǎn)權不明晰的用地、偷建違建的工業(yè)廠房，應嚴格按照深圳市人民代表大會常務委員會關于堅決查處違法建筑的決定、深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定及其實施細則、中共深圳市委深圳市人民政府關于堅決查處違

30、法建筑和違法用地的決定等有關政策先處理后改造。（二）改造方式我市工業(yè)區(qū)的升級改造分為重建和綜合整治兩種改造方式，應加強對工業(yè)區(qū)改造的分類指導。1重建重建是指局部或整體拆除工業(yè)區(qū)內(nèi)原有建筑并重新建設的方式。應當優(yōu)先對建筑質量存在安全隱患，建筑質量存在安全隱患，或容積率低于1.0，不利于土地的集約利用，不能滿足現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的工業(yè)區(qū)，應采取重建的方式進行改造。重建后的工業(yè)區(qū)應有明確的產(chǎn)業(yè)定位，且應符合深圳市產(chǎn)業(yè)導向目錄，重建后引入的企業(yè)應達到深圳市工業(yè)項目建設用地控制標準規(guī)定的指標要求。2綜合整治綜合整治是指基本不涉及房屋重建的工業(yè)區(qū)環(huán)境美化和功能完善項目。如拆除一棟或幾棟廠房，但不再有增建行為

31、的，而是作為綠地或停車場的環(huán)境美化和功能完善項目，也應列入綜合整治項目的范圍。綜合整治的對象主要為廠房建筑質量較好、布局較合理、基本滿足當前產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的工業(yè)區(qū)。綜合整治應根據(jù)各工業(yè)區(qū)的實際問題，優(yōu)先開展市政公用設施改善、公共配套設施改善（生活性和生產(chǎn)性）和道路交通設施改善等，并針對性的進行建筑外觀改善、公共空間改善等環(huán)境質量改造，促進工業(yè)區(qū)向現(xiàn)代化、標準化的工業(yè)園區(qū)模式轉變。綜合整治后的工業(yè)區(qū)，應向高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)或特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)方向發(fā)展，可適當提高與園區(qū)內(nèi)主導產(chǎn)業(yè)相關的生產(chǎn)性服務業(yè)的建筑面積，同時，配套設施標準應不低于新建工業(yè)區(qū)建設標準的70%。對于位于基本生態(tài)控制線內(nèi)的工業(yè)區(qū)進行升級改造時

32、，近期應控制進行重建改造，主要采取綜合整治的方式，優(yōu)先開展改善廢物處理設施等環(huán)境保護工作。工業(yè)區(qū)的重建和綜合整治一般應根據(jù)有關規(guī)定進行市場化運作，改造主體為依法取得工業(yè)區(qū)改造項目范圍內(nèi)全部產(chǎn)權，或者已與工業(yè)區(qū)改造項目范圍內(nèi)全部產(chǎn)權單位簽訂委托改造或合作改造協(xié)議的法人企業(yè)。可根據(jù)具體情況，分別采取工業(yè)區(qū)業(yè)主成立的合作企業(yè)獨立建設、或者合作企業(yè)聯(lián)合其它開發(fā)機構合作建設、開發(fā)機構通過競標實施建設等不同的組織形式。因重大產(chǎn)業(yè)項目發(fā)展等需要的，由市、區(qū)政府直接組織改造，收回、收購土地，改造主體為市、區(qū)政府指定單位。工業(yè)區(qū)升級改造后可提供一定比例的用地發(fā)展先進制造業(yè)營運總部經(jīng)濟。鼓勵特區(qū)內(nèi)發(fā)展綜合性總部企

33、業(yè)，特區(qū)外發(fā)展專業(yè)化總部企業(yè)。所引入的企業(yè)需經(jīng)相關主管部門認定。（三）改造規(guī)模調控應當對工業(yè)區(qū)升級改造的規(guī)模進行合理調控，保障城市工業(yè)的健康、協(xié)調、可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)對現(xiàn)狀工業(yè)發(fā)展及空間分布情況，依據(jù)城市總體規(guī)劃（20072020）（修編）、深圳市近期建設規(guī)劃20062010、深圳市全市工業(yè)布局研究與規(guī)劃等各層次規(guī)劃提出的工業(yè)區(qū)改造要求，結合市場改造意愿，并綜合考慮新增工業(yè)用地供應計劃的影響，確定合理的工業(yè)區(qū)升級改造規(guī)模。綜合分析，至2020年全市工業(yè)區(qū)升級改造的規(guī)模為96km2，其中，特區(qū)內(nèi)升級改造的工業(yè)用地規(guī)模為11km2；特區(qū)外升級改造的工業(yè)用地規(guī)模為142km2，對應的不同改造方式比例如

34、下表所示。全市工業(yè)區(qū)升級改造控制規(guī)模總表（單位：km2）2020年升級改造總體規(guī)模不同方式的改造規(guī)模特區(qū)內(nèi)寶安龍崗96重建用地面積11117綜合整治用地面積7351工業(yè)區(qū)升級改造要真正實現(xiàn)物質環(huán)境與產(chǎn)業(yè)結構的同步提升，受到經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境、產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、以及市場需求等各方面因素的影響，不確定性較大，需要政府積極加以引導和鼓勵。當前深圳正處在社會經(jīng)濟發(fā)展的轉型時期，城市更新改造工作全面展開。為了推進工業(yè)區(qū)升級改造工作的平穩(wěn)進行，近期改造應以試點為主，在改造中積累經(jīng)驗；中遠期隨著改造環(huán)境條件的日趨成熟，市場動力與政府需求共同增長，改造步伐將逐步加快。因此，近期至2010年，全市工業(yè)區(qū)升級改造應完

35、成總目標規(guī)模的15以上，其中，特區(qū)內(nèi)工業(yè)區(qū)升級改造應完成對應總目標規(guī)模的50以上，特區(qū)外工業(yè)區(qū)升級改造應完成對應總目標規(guī)模的10以上。在根據(jù)上述建議控制總量對各年度改造計劃進行協(xié)調平衡時，應保持一定的彈性和靈活性。各區(qū)根據(jù)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求，確需增加改造規(guī)模的，經(jīng)市工業(yè)區(qū)升級改造工作辦公室綜合協(xié)調，可對控制總量進行適當調整。五、分類改造指引（一）產(chǎn)業(yè)空間結構我市工業(yè)區(qū)升級改造項目應符合城市總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)結構調整和工業(yè)布局規(guī)劃的要求，促進產(chǎn)業(yè)集聚和工業(yè)用地向規(guī)劃的工業(yè)園區(qū)集中發(fā)展，加強生產(chǎn)性和生活性配套設施建設，促進環(huán)境質量的提升和產(chǎn)業(yè)的升級換代，提高土地利用效益。以網(wǎng)絡式組團結構及其功能布局規(guī)劃

36、為基礎，綜合考慮區(qū)域產(chǎn)業(yè)空間關系協(xié)調、城市功能結構的完善、生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合、交通基礎設施以及環(huán)境約束等因素，按照深圳市工業(yè)布局研究與規(guī)劃提出的“特區(qū)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)鏈上下銜接，特區(qū)外東、中、西差異化發(fā)展”的總體布局思路，以及“一核心、三基地、多組團”的空間布局結構，結合各工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況、建設特征等，對東、中、西三大基地進行細化，確定了一核心九基地的產(chǎn)業(yè)空間結構。圖 產(chǎn)業(yè)區(qū)空間結構圖表 產(chǎn)業(yè)區(qū)一覽表產(chǎn)業(yè)定位產(chǎn)業(yè)片區(qū)具體范圍研發(fā)、總部、創(chuàng)意設計中心研發(fā)、總部、創(chuàng)意設計中心特區(qū)及新安、西鄉(xiāng)高新技術產(chǎn)業(yè)制造基地福永沙井高新技術產(chǎn)業(yè)制造基地福永、沙井光明石巖高新技術產(chǎn)業(yè)制造基地光明、公明南、石巖龍華坂雪崗

37、高新技術產(chǎn)業(yè)制造基地龍華、坂田、民治寶龍碧嶺大工業(yè)區(qū)高新技術產(chǎn)業(yè)制造基地坑梓、坪山、龍崗優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)制造基地公明松崗優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)制造基地公明北、松崗觀瀾大浪優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)制造基地觀瀾、大浪布吉橫崗平湖優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)制造基地布吉、平湖、橫崗、南灣新興產(chǎn)業(yè)研發(fā)、制造基地葵涌大鵬新興產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地葵涌、大鵬龍城坪地新興產(chǎn)業(yè)制造基地龍城、坪地根據(jù)各產(chǎn)業(yè)片區(qū)的發(fā)展定位、結合片區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況及存在的問題，提出改造目標，并制定改造策略及規(guī)劃控制指引。（二）分類指引1研發(fā)、總部、創(chuàng)意設計中心（1）改造目標全市主要的行政文化商貿(mào)中心，應充分依托現(xiàn)有區(qū)位優(yōu)勢，高標準地對工業(yè)區(qū)進行升級改造，推進產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化升級，促進產(chǎn)

38、業(yè)鏈向高端發(fā)展，引導工業(yè)向高新技術產(chǎn)業(yè)、高端產(chǎn)業(yè)總部及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)轉變，將工業(yè)區(qū)改造成為全市乃至珠三角電子信息產(chǎn)業(yè)的研發(fā)和設計基地研發(fā)、創(chuàng)意設計等產(chǎn)業(yè)基地，以及都市型工業(yè)為主的特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。（2）產(chǎn)業(yè)定位以高新技術產(chǎn)業(yè)的研發(fā)、設計，高端制造、先進制造業(yè)運營總部及綜合性的高端服務業(yè)為主，以無污染的服裝、鐘表、印刷、黃金珠寶、工藝禮品等都市型工業(yè)為輔。（3）改造策略該片區(qū)發(fā)展起步較早，工業(yè)區(qū)有一定規(guī)模，以綜合整治為主提升工業(yè)區(qū)的環(huán)境品質。局部地區(qū)少量拆除建筑環(huán)境質量差的工業(yè)區(qū)，開發(fā)為高容積率的現(xiàn)代化標準廠房。通過工業(yè)區(qū)的環(huán)境綜合整治，提升工業(yè)區(qū)的空間品質，以吸引高端企業(yè)及其總部，同時應嚴格控制工業(yè)

39、向其它功能用地轉變。配套設施方面，充分利用城市核心地區(qū)完善的生活性服務設施，重點完善工業(yè)區(qū)內(nèi)道路、市政、綠化景觀等設施，針對高新技術園區(qū)、特色工業(yè)園區(qū)的生產(chǎn)特點，按照深圳市工業(yè)行業(yè)公共技術平臺管理暫行辦法的規(guī)定，為園區(qū)企業(yè)提供研究開發(fā)、技術推廣、設備共用、產(chǎn)品檢測、信息服務、技術服務、管理咨詢、人員培訓等多方面服務設施。2高新技術產(chǎn)業(yè)制造基地（1）改造目標該類片區(qū)作為全市重要的高新技術產(chǎn)業(yè)制造基地，憑借現(xiàn)狀較高的產(chǎn)業(yè)檔次，以及光明新城、東部新城的開發(fā)建設，帶動內(nèi)部及周邊舊工業(yè)區(qū)改造升級，促進產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化，推動該類片區(qū)高新技術產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展，以提升深圳工業(yè)整體發(fā)展質量。同時，突破城市過去的圈層式發(fā)

40、展模式，實現(xiàn)深圳東部工業(yè)的跨越式發(fā)展目標。（2）產(chǎn)業(yè)定位福永沙井高新技術產(chǎn)業(yè)制造基地：以計算機及其配件、通信設備、電子元件、電氣機械等為主，文化辦公機械、交通運輸設備及化學原料等為輔，適度加強物流配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。光明石巖高新技術產(chǎn)業(yè)制造基地：以電子信息特別是光通訊、光機電一體化產(chǎn)品的研發(fā)、制造為主，同時發(fā)展新材料化合物半導體，計算機及其外圍設備、電子器件、電子照明、平板顯示、生物制藥等高新技術產(chǎn)業(yè)。龍華坂雪崗高新技術產(chǎn)業(yè)制造基地：以高性能計算機及技術、多媒體系統(tǒng)結構，ATM技術、光交換機、移動通信與衛(wèi)星通信，軟件開發(fā)等為主。寶龍碧嶺大工業(yè)區(qū)高新技術產(chǎn)業(yè)制造基地：以高科技研發(fā)與孵化，電子信息、精

41、密機械、數(shù)碼視聽產(chǎn)品、IC制造，生物制藥等行業(yè)為主。（3）改造策略高新技術產(chǎn)業(yè)制造基地范圍內(nèi)的舊工業(yè)區(qū)一般規(guī)模較小，分布零散，未來可依托107國道、松白路、梅觀高速、深惠路等的交通優(yōu)勢，憑借研發(fā)、總部、創(chuàng)意設計中心的輻射，整合現(xiàn)有分散的舊工業(yè)區(qū)，帶動舊工業(yè)區(qū)升級改造，逐步淘汰低效益、有污染的行業(yè)，按高新園區(qū)建設標準改造為高新產(chǎn)業(yè)用地，改造后的工業(yè)區(qū)引入的企業(yè)應符合所屬高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求。配套設施方面，結合新城開發(fā)及高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，應建設高標準、現(xiàn)代化的市政基礎設施和公共服務設施，營造良好發(fā)展環(huán)境。重點推進107國道、深惠路改建工程，以及規(guī)劃的寶安大道、外環(huán)大道等的建設，完善停車等靜

42、態(tài)交通設施。加快福永、龍華、坑梓等片區(qū)污水處理廠建設，以及光明、坑梓污水廠再利用工程的建設。推進光明百花洞500千伏變電站，以及光明紅坳、石巖麻布、龍華三聯(lián)、福永新村、坑梓盤古石、坪山大工業(yè)南幾個220千伏變電站的建設。對工業(yè)區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)生活性配套設施進行改造與完善，如研發(fā)、中試、物流、銀行、宿舍、食堂等設施，使之與周邊新城及高新區(qū)發(fā)展相一致，通過物質環(huán)境建設改變工業(yè)區(qū)面貌，以適應現(xiàn)代化生產(chǎn)需求。3優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)制造基地（1）改造目標該類片區(qū)通過舊工業(yè)區(qū)改造，促進工業(yè)結構調整，提升現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)發(fā)展技術水平。一方面全力推進內(nèi)衣、鐘表、模具、汽車電子、家電、眼鏡等幾個產(chǎn)業(yè)集聚基地建設，鞏固自身傳統(tǒng)制造業(yè)的

43、優(yōu)勢地位，另一方面為周邊高新技術產(chǎn)業(yè)制造基地提供配套產(chǎn)品，并帶動傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)升級。改造后該類片區(qū)可建設成為珠三角乃至更大范圍的優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)制造基地。（2）產(chǎn)業(yè)定位公明松崗優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)制造基地：一方面鼓勵發(fā)展內(nèi)衣、鐘表、模具等傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，同時大力發(fā)展高新技術配套產(chǎn)業(yè)，如電子元器件、五金、塑膠、化工等產(chǎn)品。觀瀾大浪優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)制造基地：以發(fā)展汽車整車制造、汽車電子及其汽車配件為核心，同時，注重培育相關配套產(chǎn)業(yè)及優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，如汽車專用家私、塑膠、五金、專用儀表、服裝制造等。布吉橫崗平湖優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)制造基地：以高性能計算機及技術、通訊設備、軟件研發(fā)等為主，同時鞏固發(fā)展家電、眼鏡、物流配套生產(chǎn)等行業(yè)

44、。（3）改造策略該類片區(qū)工業(yè)區(qū)規(guī)模較大，未來可憑借幾個產(chǎn)業(yè)集聚基地的建設以及高新技術產(chǎn)業(yè)制造基地的輻射，同時依托龍大路、松白路、梅觀高速、深惠路等的交通優(yōu)勢，以及平湖、鹽田物流業(yè)的發(fā)展基礎，帶動舊工業(yè)區(qū)全面改造，實施工業(yè)進園，促進傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)技術升級。逐步整合布局零散、土地效率低、污染性強的工業(yè)區(qū)。并通過改造茅洲河、觀瀾河流域的污染企業(yè)，使其對周邊生態(tài)環(huán)境的負面影響降至最低。配套設施方面，該類片區(qū)各類設施都比較缺乏，首先應通過加強治污環(huán)保設施的建設整治和恢復茅洲河、觀瀾河及其沿岸的生態(tài)環(huán)境。其次推動龍大公路、松白路、大外環(huán)快速路、深惠路拓寬改造工程等開發(fā)建設，打通交通節(jié)點，改善工業(yè)區(qū)交通條件。重點

45、建設松崗、布吉污水處理廠，以及龍華、松崗、平湖、布吉的污水廠再利用工程。推動松崗奮進、公明長湖、布吉百門前的220千伏變電站建設。在完善市政設施、生產(chǎn)生活性配套設施的基礎上，還應針對內(nèi)衣、鐘表、模具、汽車電子、家電、眼鏡等幾個產(chǎn)業(yè)集聚基地的生產(chǎn)特點，配備專業(yè)化的研發(fā)、中試檢測、環(huán)保等共用設施。4新興產(chǎn)業(yè)研發(fā)、制造基地（1）改造目標葵涌大鵬作為深圳東部珍貴的濱海旅游門戶地區(qū)，改造后重點發(fā)展高科技研發(fā)和教育培訓，以及海洋生物為核心的新興產(chǎn)業(yè)，促進產(chǎn)業(yè)結構升級，未來打造成為環(huán)境優(yōu)美、配套完善的新興產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地。龍城坪地通過工業(yè)區(qū)改造及新工業(yè)區(qū)開發(fā)建設，重點承接新興產(chǎn)業(yè)高端制造環(huán)節(jié)，并與東部葵涌大鵬新

46、興產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地相呼應，改造后發(fā)展成為龍崗北部新興產(chǎn)業(yè)先進制造業(yè)基地。（2）產(chǎn)業(yè)定位葵涌大鵬新興產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地：以高科技研發(fā)和教育培訓、無污染智力密集型新興科技產(chǎn)業(yè)、生態(tài)環(huán)保型高科技產(chǎn)業(yè)為主。龍城坪地新興產(chǎn)業(yè)制造基地：重點發(fā)展新型顯示器及其相關配套產(chǎn)品、半導體照明、發(fā)光二極管、生物工程等行業(yè)，成為新興產(chǎn)業(yè)先進制造業(yè)基地。（3）改造策略葵涌大鵬的工業(yè)區(qū)規(guī)模較小，可憑借優(yōu)美的海岸環(huán)境，帶動工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)升級，淘汰有污染、低附加值的制造類行業(yè)，未來朝著高技術、高附加值的產(chǎn)業(yè)方向發(fā)展。 龍城坪地的工業(yè)區(qū)規(guī)模較大、數(shù)量多且布局分散，未來憑借奧體新城的建設、深惠路改造、葵涌大鵬新興產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地和寶龍碧嶺大工業(yè)區(qū)的

47、輻射，以及新區(qū)開發(fā)帶動工業(yè)區(qū)升級改造。 配套設施方面，針對葵涌大鵬優(yōu)美的自然環(huán)境及龍城坪地較高的產(chǎn)業(yè)定位，應配備高標準的市政基礎設施和高質量的公共服務設施。重點建設大鵬、葵涌、坪地的污水處理廠，以及坪地污水廠再利用工程。推動大棚嶺澳核電站、深東電廠建設，以及坪地龍中500千伏變電站，葵涌高圳頭、坪地坪東220千伏變電站的建設。在完善工業(yè)區(qū)市政、生活配套設施的基礎上，還應針對新興產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)特點配備專業(yè)化配套設施。六、近期改造指引（一）改造要求為實現(xiàn)工業(yè)區(qū)環(huán)境質量和產(chǎn)業(yè)結構得到實質性的改善和提升，須把握近期需要重點發(fā)展的戰(zhàn)略性、關鍵性區(qū)域，集中有限的資源進行重點投入，形成規(guī)模效應和投資合力，以點帶面

48、，逐步優(yōu)化城市功能結構。近期工作目標將主要推動現(xiàn)有區(qū)位條件良好、配套設施較完善的重點地區(qū)的工業(yè)區(qū)的升級改造，引導特區(qū)內(nèi)的工業(yè)區(qū)向研發(fā)、總部、創(chuàng)意設計中心定位轉型，積極鼓勵特區(qū)外重點地區(qū)的工業(yè)區(qū)加快淘汰生產(chǎn)效益低下、勞動密集型的生產(chǎn)企業(yè)，積極發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。由于大部分工業(yè)區(qū)的廠房建筑質量尚能滿足工業(yè)生產(chǎn)的基本需求，問題主要體現(xiàn)在工業(yè)區(qū)配套設施的缺乏和企業(yè)效益偏低等方面，同時，工業(yè)區(qū)的重建改造面臨著對其中大量違法建筑的處理，相關政策法規(guī)有待完善，因此近期工作目標中突出以綜合整治為突破口，通過改善工業(yè)區(qū)建設面貌，提升投資環(huán)境，吸引高效益企業(yè)入駐，達到升級改造的目的。 （二）近期

49、重點改造地區(qū)1確定重點改造地區(qū)的依據(jù)綱要確定的重點地區(qū)是“市政府在規(guī)劃期內(nèi)需安排重點推進的、對城市的近中期發(fā)展具有戰(zhàn)略性影響的產(chǎn)業(yè)地區(qū)。”這些地區(qū)的發(fā)展將有助于推動城市產(chǎn)業(yè)布局的優(yōu)化，提高土地利用效率，有助于城市發(fā)展空間的持續(xù)利用和提升。綱要確定的重點改造地區(qū)的依據(jù)有：（1）深圳市工業(yè)布局研究與規(guī)劃、深圳市城市近期建設規(guī)劃（20062010）、深圳市城市總體規(guī)劃（20062020）（修編中）等各上層次規(guī)劃中關于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的近期重點地區(qū)，是市級政府主導發(fā)展，對城市經(jīng)濟近中期發(fā)展具有重要的戰(zhàn)略意義的地區(qū)；（2）全市工業(yè)區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀和抽樣調查情況所反映出的具有較強市場改造意愿的地區(qū)，這些區(qū)位條件的工業(yè)區(qū)

50、市場改造動力較好，有較明確的改造方式和方向的選擇，近期改造實施可行性比較強。 2重點改造地區(qū)的選擇綜合考慮城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢以及相關規(guī)劃要求，確定了全市工業(yè)區(qū)升級改造的重點推進片區(qū)，作為近期城市規(guī)劃管理和建設工作的重要地區(qū)，是近期全市工業(yè)區(qū)升級改造年度計劃制定的技術依據(jù)。圖 改造片區(qū)劃分示意圖重點推進片區(qū)主要位于全市工業(yè)發(fā)展的研發(fā)、總部、創(chuàng)意設計中心地區(qū)以及高新技術產(chǎn)業(yè)制造基地、新興產(chǎn)業(yè)研發(fā)和制造基地定位的改造片區(qū)，這類地區(qū)目前市場改造需求比較明顯，是近期升級改造潛力挖掘、效益提升的重點地區(qū)，如圖所示。近期特區(qū)內(nèi)重點推進市高新區(qū)、西麗工業(yè)片區(qū)、泰然工業(yè)片區(qū)、金地工業(yè)片區(qū)、八卦嶺工業(yè)片區(qū)、水

51、貝工業(yè)片區(qū)、蓮塘工業(yè)片區(qū)等地區(qū)的工業(yè)區(qū)升級改造；特區(qū)外重點推進西鄉(xiāng)鐵仔山周邊工業(yè)片區(qū)、福永北和沙井西部工業(yè)片區(qū)、松崗大田洋工業(yè)片區(qū)、松崗西工業(yè)片區(qū)、石巖高新園區(qū)a區(qū)和c區(qū)、龍華坂雪崗高新園區(qū)片區(qū)、觀瀾東工業(yè)片區(qū)、碧嶺高新園區(qū)片區(qū)、金沙沙田工業(yè)片區(qū)、新生工業(yè)片區(qū)等地區(qū)的工業(yè)區(qū)升級改造。近期將全面推進這些地區(qū)升級改造工作，依托良好的區(qū)位條件和配套設施建設條件如臨近特區(qū)的西鄉(xiāng)、龍華、坂田等街道，以及已有的高新技術產(chǎn)業(yè)帶的分布，推動工業(yè)區(qū)向高新技術產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、研發(fā)、創(chuàng)意設計及總部基地等方向改造，促進地區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展。政府應給予政策鼓勵和扶持，協(xié)調好改造影響、以及與周邊環(huán)境發(fā)展要求的關系等問題，以這些地

52、區(qū)中具備成熟改造條件的工業(yè)區(qū)作為改造試點，通過試點工作來發(fā)揮對地區(qū)的帶動示范作用。近期建設規(guī)劃年度實施計劃的工業(yè)區(qū)升級改造項目應盡量在這些片區(qū)范圍中選取。七、保障機制（一）政策保障：創(chuàng)造有利于改造的政策環(huán)境貫徹落實關于工業(yè)區(qū)升級改造的若干意見（以下簡稱若干意見），加快以下配套法規(guī)政策的制訂工作：1出臺實施細則抓緊制訂并出臺“工業(yè)區(qū)升級改造若干意見的實施細則”，進一步明確改造范圍和對不同改造方式的具體要求，明晰改造的組織機構及職責分工、改造項目的具體流程，明確規(guī)劃、計劃、實施方案等方面的具體內(nèi)容及要求，為項目的實施及各部門的具體操作提供更為詳細及切實可行的指導。2. 加強產(chǎn)業(yè)政策對改造的引導工業(yè)

53、區(qū)改造政策與產(chǎn)業(yè)政策息息相關，目前的產(chǎn)業(yè)政策還缺乏與規(guī)劃政策在空間上的銜接機制，對指導工業(yè)區(qū)改造的可操作性不強。建議加快工業(yè)區(qū)改造產(chǎn)業(yè)引導政策的制定。根據(jù)深圳市產(chǎn)業(yè)導向目錄以及環(huán)境、資源、能源和產(chǎn)業(yè)布局的要求，明確產(chǎn)業(yè)導向，對劣勢產(chǎn)業(yè)進行勸退，建立產(chǎn)業(yè)優(yōu)勝劣汰機制。關停、轉遷或關閉破壞資源、污染環(huán)境和不具備安全生產(chǎn)條件的企業(yè)，分期分批淘汰一些落后工藝、技術及污染嚴重的企業(yè)，以釋放被占用的資源；對于工業(yè)產(chǎn)值比重相對較大而污染狀況比較嚴重但是有改進空間、產(chǎn)業(yè)方面需要保留發(fā)展的企業(yè)，可以保留，并要求其按循環(huán)經(jīng)濟的要求進行改造。3. 健全其它配套政策加快以下配套政策的編制工作，使工業(yè)區(qū)改造過程中的土地

54、房產(chǎn)確認、專項規(guī)劃編制、拆遷賠償談判等各個環(huán)節(jié)有法可依。（1）在已有的違法用地、違章建筑處理政策上，從有利于規(guī)劃和改造的方向，完善對改造范圍內(nèi)違法用地、違章建筑的處理政策，明確處理原則及處理細則、處理部門、處理程序。建議對深圳市工業(yè)布局研究與規(guī)劃確定的工業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)有違法用地或違法建筑的工業(yè)區(qū)，通過改造全部達到規(guī)劃要求的，可予以產(chǎn)權確認。（2）編制“深圳市工業(yè)區(qū)改造專項規(guī)劃編制技術規(guī)定”；（3）認真研究制訂工業(yè)區(qū)改造拆遷補償?shù)确矫嬲摺Ｄ壳俺?001年國務院城市房屋拆遷管理條例外，深圳市的拆遷補償政策僅有深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法，但該辦法僅適用于“公共基礎設施建設項目”，即“

55、與公共利益密切相關的交通、能源、環(huán)保、水務、大型體育文化設施等項目”，其他社會拆遷項目不直接適用。建議專門針對工業(yè)區(qū)出臺拆遷補償政策，明確工業(yè)區(qū)拆遷補償?shù)姆绞健藴省⒊绦虻取＃ǘ┵Y金保障：加大優(yōu)惠政策及資金扶持力度除若干意見中提到的“在市產(chǎn)業(yè)技術進步資金中設立工業(yè)區(qū)升級改造專項，用于資助升級改造工業(yè)區(qū)規(guī)劃費用和公共服務平臺建設費用外”，為保障項目的實施，還應在以下方面給予工業(yè)區(qū)升級改造項目以資金扶持：1擴大市級城改資金扶持范圍擴大城改資金的扶持范圍，主要用于支付全市工業(yè)區(qū)升級改造中市政基礎設施和公共服務設施的建設費用及市工業(yè)區(qū)升級改造領導小組確定的其他事項的費用。資金申請、資金計劃的編制及安

56、排、資金監(jiān)管等事項可參照深圳市城中村（舊村）改造資金管理暫行辦法的有關規(guī)定執(zhí)行。2各區(qū)設立工業(yè)區(qū)改造專項資金由各區(qū)財政撥付的專門資金和各區(qū)工業(yè)區(qū)重建類改造收取的地價收入設立“區(qū)工業(yè)區(qū)升級改造專項資金”，對工業(yè)區(qū)升級改造給予扶持。將工業(yè)區(qū)改造為公共服務設施或“退廠還綠”的，由區(qū)政府給予補貼，由業(yè)主自行整體改造規(guī)模較大，通過貸款解決改造資金的，區(qū)政府應給予貸款貼息。3加大產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策的扶持市高新辦、市貿(mào)工局對改造后達到高新技術園或特色產(chǎn)業(yè)園的項目，按照有關政策給予扶持。鼓勵利用工業(yè)區(qū)改造推進產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展。達到高新技術園區(qū)認定標準的，經(jīng)高新辦認定后，可享受高新技術園區(qū)的扶持政策。工業(yè)區(qū)改造后達到特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)標準的，經(jīng)市貿(mào)工局認定后可享受特色產(chǎn)