1、北京房地產(chǎn)成本分析房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，一般有2至3年時(shí)間，其主要的成本包括土地使用權(quán)取得費(fèi)、前期費(fèi)、建設(shè)費(fèi)、市政配套費(fèi)、稅費(fèi)、營(yíng)銷管理費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用等。想要把房地產(chǎn)的開發(fā)成本了解的一清二楚，基本是不可能的事情。如同華遠(yuǎn)地產(chǎn)任志強(qiáng)所說，公開房屋成本，就如同讓開發(fā)商公開自己老婆的胸部有多大。雖然如此，不過，通過仔細(xì)研究一些公開的數(shù)據(jù)，我們還是可以了解開發(fā)商的大致利潤(rùn)率。本文針對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，抓住其中比較主要的費(fèi)用部分進(jìn)行分析，其中的數(shù)據(jù)分別來自國(guó)土資源部對(duì)外公布的調(diào)查數(shù)據(jù)，政協(xié)委員的調(diào)查數(shù)據(jù)，研究機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)以及媒體公布的一些數(shù)據(jù)。雖然不能精確定位，不過，開發(fā)商的大致利潤(rùn)率應(yīng)該相差無

2、幾。北京房地產(chǎn)成本分析成本分項(xiàng) 平均 最低 備注土地成本 25.00% 14.33% 新京報(bào)對(duì)國(guó)土部7-24數(shù)據(jù)發(fā)布分析各種稅費(fèi) 30.00% 30.00% 政協(xié)委員（恒大地產(chǎn)）房?jī)r(jià)成本構(gòu)成分析建安成本 15.71% 10.66% 北京地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)成本實(shí)證研究公關(guān)費(fèi) 7.50% 5.00% 2006年10月11日的新華每日電訊成本總計(jì) 78.21% 59.99% 利潤(rùn)率分析表面利潤(rùn)率 21.79% 40.01% 不考慮杠桿因素，即開發(fā)商不貸款實(shí)際利潤(rùn)率 108.95% 200.05% 杠桿因素：最新商品房資本金比例為20%為了說明實(shí)際的利潤(rùn)率，我們舉個(gè)例子加以說明。如果一個(gè)項(xiàng)目的總投資需要1

3、億，項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)，開發(fā)商可以自籌2千萬，銀行貸款8千萬，項(xiàng)目結(jié)束后（2到3年），假設(shè)使用最高的利潤(rùn)率(40.01%)來計(jì)算，開發(fā)商的收益金額為：1億*40.01%=4.001千萬。實(shí)際的利潤(rùn)率則是：4.001千萬/2千萬*100%=200.05%。以上都是使用簡(jiǎn)單的邏輯來計(jì)算開發(fā)商的利潤(rùn)率，實(shí)際情況肯定會(huì)有出入。以下2類因素會(huì)影響開發(fā)商的利潤(rùn)率。第一類因素，有利于開發(fā)商：1） 土地完成拍賣到開發(fā)商實(shí)際付款的時(shí)間差，時(shí)間差越長(zhǎng)，越有利于開發(fā)商；2） 調(diào)高樓盤容積率。目前規(guī)劃和城建部門批準(zhǔn)的市區(qū)內(nèi)樓盤的容積率一般不超過2，開發(fā)商會(huì)通過各種手段，打通關(guān)系，以“做城市標(biāo)志性建筑、政府重點(diǎn)工程或其它多種理由”把樓盤的容積率調(diào)高到3或者5，有的甚至調(diào)到9或10，這就意味著在同樣一塊土地上可以開發(fā)3倍、528076c29.aspx 摘要）：建安成本是房?jī)r(jià)中相對(duì)穩(wěn)定的部分，國(guó)際上建安成本一般占房地產(chǎn)成本的70%。北京建安成本費(fèi)用在普通住宅期房預(yù)售成交均價(jià)中，依其開發(fā)區(qū)域，分別占普通住 宅期房預(yù)售成交均價(jià)的10.6628.77，建安工程費(fèi)平均僅為普通住宅期房預(yù)售成交均價(jià)的15.71，所占比例明顯過低，這也從另一側(cè)面反映出 房地產(chǎn)價(jià)格畸高問題。2006