1、土地估價報告項目名稱： xx 待估宗地國有土地使用抵押價格評估（xx 市豐潤區）受托估價單位： *有限公司土地估價報告編號： * * 土估 2010字第 133 號提交估價報告日期： xx 年十二月二十一評估一、估計項目名稱土地估價報告第一部分摘要xx 待估宗地國有土地使用抵押價格評估（*） 二、委托估價方委托方： *聯系人： *聯系電話： *三、估價目的*委托 *對其使用的位于 *的一宗國有出讓商業用地進行現值評估， 目的是為其進行抵押貸款提供使用權價格參考依據。四、估價基準日二一年十二月十七日五、估價日期二一年十二月十六日至二一年十二月二十一日六、地價定義根據委托方提供的資料及評估人員現場

2、勘查，待估宗地位于* ，宗地證載用途為商業用地， xx 以出讓方式取得土地使用權， 終止日期為 2042 年 6 月 4 日，截止估價基準日剩余使用年期為 31.5年證載土地使用權面積為 299.90 平方米，其中分攤面積為 56.52 平方米，土地等級為參照商業二級， 實際開發程度為紅外線 “五通”（通路、通電、通訊、供水、排水） ，紅外線“六通一平” （通路、通電、通訊、供水、供暖及場地平整） 。根據地價評估的技術規程和估價項目的具體要求，此次待估宗地的評估價格是指評估設定：土地用途為商業用地，級別為參照二級， 土地使用年限為31.5年，土地開發程度為紅外線“五通” （通路、通電、通訊、供

3、水、排水）及紅線內場地平整條件下，于評估基準日為2010 年 12 月 17 日土地使用權價格 。七、估價結果經估價人員現場勘查和對當地市場資料的分析，按照地價評估的基本原則和估價方法，評估基準日2010 年 12 月 17 日的土地使用權價格為。單位面積地價： 832 元平方米大寫：捌佰叁拾貳元每平方米 評估土地總面積： 56.52 平方米評估土地總地價： 4.70萬元（保留到 0.01 萬元）大寫：肆萬柒仟元整貨幣種類：人民幣待估宗地估價結果詳見報告附表11土地估價結果一覽表八、土地估價簽字姓名土地估價資格證書號簽字蔡敬俠2002130010張紅月2004130141九、土地估價機構*評估

4、有限公司（機構公章） 二一年十二月二十一日第二部分估價對象界定一、委托估價方委托方： *聯系人： *聯系電話： *二、估價對象本次評估對象， 是指* 使用的位于 *的一宗國有出讓用地土地使用權。三、估價對象概況1、土地登記狀況待估宗地登記土地使用權人為*，位于 *，土地設定用途為商業用地，土地等級為參照二級。宗地四至：東臨門市，南臨門市，西臨唐豐路，北臨門市。證載土地使用權面積為299.90 平方米，其中分攤面積為56.52 平方米。國有土地使用證證號為：冀唐國用（ 2004）第 05391 號。2、土地權利狀況待估宗地土地所有權為國家所有，使用權由 * 以出讓方式取得， 使用權終止日期為20

5、42 年 6 月 4 日，至估價基準日剩余使用年期為31.5年，根據委托方提供的資料，截止估價基準日，根據委托方提供的資料，待估宗地上無抵押、租賃、地役等其他項權利登記，本次評估設定待估宗地上無任何他項權利。3、土地利用狀況根據委托方提供的資料， 在估價基準日， 待估宗地上有鋼筋混凝土結構商業樓1 幢，建成年代2002 年 11 月，建筑面積 166.64 平方米，建筑容積率為2.95 。四、地價影響因素分析（一）一般因素1、城市資源狀況xx 市系河北省省轄市， 是以煤炭、 鋼鐵、電力、陶瓷、機械等為主，具有百年歷史的重工業城市，是國務院確定除省會市之外的全國13 個較大城市之一，在環渤海灣城

6、市群中具有顯著的位置。（ 1）xx 市坐落與行政區劃xx 市位于華北平原東部，北依燕山，南臨渤海，東與秦皇島接壤，西與京津毗鄰，是連接華北、東北兩大地區的咽喉要地和走廊。 目前， xx 市實行的是市管縣體制，現轄2 市 6 縣 6 區和 6 個開發區（管理區），總面積 13472 平方公里，人口303.60 萬人。（2） ）自然環境氣候氣象xx 市地處暖溫帶半濕潤大陸性季風氣候，全年溫度變化幅度大， 年溫差為 31-32 ，冬冷夏熱明顯，風隨季節變化比較顯著。年平均氣溫 11，年平均降水量620-750 毫米，無霜期 180 天以上，年日照時數為 2600 小時。地形地質xx 市地處燕山山前沖

7、積平原，屬灤河中早期沖積扇，中心區北部為剝蝕殘丘和裸露丘陵，南部為平原區。xx 陸地形成于“中奧陶紀”的造山運動。市區主要的構造單元有碑子院背斜和開平向斜，基巖地層為不同時代的碳酸巖系，由于隱伏巖溶地區強烈排水，破壞了地下水的平衡狀態。 造成部分地區巖溶地面塌陷。市區南部一帶由于地下煤炭的大量開采， 局部形成地面地面沉陷， 有的已成為采煤波及區。此外，市區還存在著多條形成年代不一，規模不等的斷裂構造， 北部和東南部地區還有少量的軟土及不同程度的液化現象。礦產資源xx 市礦產資源豐富，已發現并探明儲量的有45 個礦種。典型礦種有石油、煤炭、黃金、大理石、石灰石、石英、礬土、高鋁土等，其中，煤炭儲

8、量50 億噸，鐵礦石 44 億噸，耐火粘土1 億噸，礬土、高鋁土 373 萬噸。（3） ）市政建設2007 年，全年城市基礎設施建設投資65 億元， 比上年增長 62%，新建和翻修改造城市道路48 條（段），新鋪裝道路面積達90 萬平方米。擴供管道煤氣用戶8421 戶，城市燃氣普及率達到99%。年內完 成舊小區集中供熱改造35 萬平方米，新增供熱面積120 萬平方米。集中供熱面積3376 萬平方米，集中供熱普及率達到68%。城市日供水能力達 118.05 萬立方米，自來水普及率為 100%，全年供水總量 1.67億立方米，其中生活用水0.8 億立方米。年底運營公交線路195.97條，年內新增1

9、0 條；年底出租汽車共有4586 輛人居環境明顯改善。城市公園綠地面積1883 公頃，比上年增長10.0%；人均公園綠地面積10 平方米；建成區綠化覆蓋面積9057 公頃，增長 2.0%。2、房地產市場狀況及產業政策近年來， xx 市隨著經濟的不斷發展，基礎設施條件的不斷完善以及土地使用制度改革的不斷深入， 市區內的土地交易日益活躍， 土地市場逐步規范， 房地產開發規模較大。 土地出讓、轉讓呈上升趨勢。1999 年 1 月 1 日新土地管理法實施，對新征用地的補償費用有較大提高， 這無疑對城市存量土地的價格上升有較大影響，房改房上市交易， 住房制度的改革以及購房貸款的實施，極大的刺激了地產市場

10、，促進了地價的上揚。因此xx 市近幾年來地價有大幅的上升2007 年房地產開發投資61.25億元，增長 26.5%。城鄉居民居住條件進一步改善。 城鎮居民人均住房建筑面積22.44 平方米， 比上年增加 0.03 平方米；農村居民人均住房建筑面積31.47 平方米，比上年增加 0.87平方米。3、城市規劃與發展目標xx 市區的規劃城市性質為：河北省經濟中心之一，環渤海地區 重要的能源、原材料基地。xx 市的發展戰略：調整市中心區功能， 重點發展海港區、南堡區，形成多核城鎮結構；優先發展縣城以上的 城鎮，形成各級中心城鎮；選擇重點，積極發展若干建制鎮。逐步形 成城鎮發展與經濟發展相互促進， 城鎮

11、之間聯系密切、 等級結構合理、職能分工明確的城鎮網絡。4、城市經濟發展狀況（1） ）社會經濟狀況素有“煤都”和“北方瓷都”之稱的xx 經過十年恢復，二十年的發展， xx 工業在原有的基礎上得到了長足發展，現擁有167 個工業門類、 1340 多種工業產品，形成了以煤炭、陶瓷、冶金、電力、機械、建材、化工等企業為主，紡織、食品、造紙、醫藥等輕工業為 輔的工業體系。 xx 盛產玉米、水稻、小麥、花生，素有“冀東糧倉” 之美譽，名優特產有“京東板栗” 、“孤樹小棗”、“東路花生”、“渤海對蝦”。這些產品久負盛名，暢銷海內外。2007 年，國民經濟繼續保持平穩快速增長。初步核算，全市實現地區生產總值2

12、779.14 億元，比上年增長15.0%。其中，第一產業增加值 286.08 億元，增長 2.0%；第二產業增加值1595.55 億元，增長 16.5%；第三產業增加值 897.51 億元，增長 16.2%。非農產業所占比重進一步上升。三次產業增加值構成由上年的10.8:58.0:31.2調整為 10.3:57.4:32.3。全市人均生產總值為37734 元，比上年增長13.9%。（2） ）道路交通目前， xx 已形成以市區為中心，以鐵路為骨干，公路為脈絡， 海運為外延的四通八達體系。現代化沿海城市交通網絡體系初具規 模。以京沈、唐津、唐港、西外環四條高速公路和三條國道為骨干的公路網絡密度高于

13、全國沿海城市平均水平，總里程達到7396 公里。鐵路有京沈、通坨、京秦、大秦四大鐵路干線貫通，境內鐵路總長度677 公里，是全國鐵路密度最高的地區之一。市區共有主干道、次 干道和支道 50 多條，全長 150 余公里。 2001 年底， xx 環城高速公路全線貫通，成為河北省第一個擁有92 公里環城高速公路的城市； 2007年底全長 50.2 公里的 xx 市外環路主體工程正式通車， 形成了以“ O+X”為標志的城市公路網。2007 年全年完成公路建設投資87.17 億元，年內改擴建公路 （包括鄉村公路） 1247 公里，其中國、省道路222 公里，地方道路1025 公里。全市公路通車里程達到

14、13010 公里，其中，高速公路 402 公里， 分別比上年增長4.5%和 30.9%。唐曹高速完成全部路基及部分路面工程，沿海高速 xx 段以建成通車。農村公路通油路達100%，村村通班車率達 100%，農村公路總里程突破1.13 萬公里。港口運輸飛速發展。 xx 港全年港口貨物吞吐量6758 萬噸，增長30.7%，其中，曹妃甸港區吞吐量2008 萬噸，增長 81.8%；京唐港區吞吐量 4750 萬噸，增長 16.8%，完成集裝箱運輸19.31 萬標箱，增長 1.0 倍。（3） ）郵電通信事業郵電通信能力迅速提高。2007 全年完成郵電業務總收入45.79億元，比上年增長 15.0%。其中，

15、郵政業務收入 3.56億元，增長 21.9%； 電信業務收入42.24 億元，增長 14.4%。年末全市郵政局（所）167 處，其中農村郵政局（所）102 處。全市郵政儲蓄網點131 處，郵路總長度 3911 公里，比上年增長 9.9%。年末電話機交換總容量達到475 萬門，增長 9.4%；固定電話用戶215.84 萬戶，其中城市電話用戶154.84 萬戶，鄉村電話用戶61.00 萬戶，分別減少 12.64萬戶和 6.81萬戶，移動電話用戶455 萬戶，新增 133.81 萬；互聯網用戶43.47萬戶，新增 11.18 萬戶；固定電話普及率30 部/ 百人。（4） ）物價變動2007 年物價呈

16、現結構性上漲，食品價格漲幅較大。居民消費價格總水平上漲4.3%，漲幅同比上升 3 個百分點， 其中城市上漲4.0%， 農村上漲 5.2%。在統計的八大類價格中，食品類上漲11.7%、煙酒及用品類上漲 1.6%、衣著類下降 1.2%、家庭設備用品及維修服務類上漲 0.4%、交通和通信類下降1.2%、居住類上漲 4.2%，醫療保健及個人用品類下降0.7%，娛樂教育文化用品及服務類上漲0.8%。商品零 售價格總水平上漲3.3%，漲幅同比上升1.7個百分點、農業生產資 料價格上漲 4.2%漲幅同比上升 1.4個百分點。工業品出廠價格上漲7.8%，其中生產資料價格上漲8.0%，生活資料價格上漲4.7%。

17、（二）區域因素豐潤區位于北緯39° 32 40°04，東經 117° 45 118° 21，北依燕山，中南部偎冀東平原，地處環渤海、環京津開放開發中心地帶。西至北京市150 公里，東至秦皇島市140 公里，南至xx 市中心區 25 公里，西南至天津市140公里，東南至 xx 港 155 公里。豐潤區東臨灤縣，西接玉田，南與豐南，北與遷西、遵化毗鄰。 境內京秦電氣化鐵路橫貫東西，唐遵鐵路縱穿南北。京哈公路、宣唐 公路、豐董公路聯系四面八方，是xx 市北部地區的流通中心，地理位置十分優越。1、自然環境A、工程地質豐潤城區各部地質雖然亦有差異，但大體可分為三類

18、， 即類用地、類用地、類用地。地表覆蓋著2 4 米厚的棕紅色亞粘土， 允許承載力 2030 噸平方米，適宜進行大中型工業與民用建筑。此區處于山前沖、洪積扇的后緣，沉積材料較粗，地下水埋藏相對較深， xx“ 7.28 ”地震時宏觀烈度為8 9 度，因而除沿還鄉河狹窄的河漫灘上發山零星液化外，廣大地區未發生液化。B、地貌此區地處燕山余脈的南麓， 東北部屬丘陵低山區， 南部屬沖積扇平原區。城區地勢略有差別，可分為二階地。C、氣候轄境屬東部季風區溫暖帶半濕潤氣候。 南部離海洋較近， 氣候既受蒙古冷高壓控制， 又受太平洋渤海副熱帶高壓區影響， 干燥的冷空氣和溫暖濕潤的海洋空氣， 隨著季節的不同而往來交錯

19、。 大陸性季風氣候顯著，四季分明D、水文地質該地有 3 層地下水可供開采。 50 米以上為第一水層，厚達15 米左右，水量頗豐； 50 120 米。為第二含水層，厚達40195.97 米；120190 米為第三含水層，厚40 80 米。二、三含水層，基本滿足城市用水需求。另外，流經轄區的還鄉河上游有邱莊水庫調節，水質清澈，可作為城區的備用水源。2、歷史沿革西漢設土垠縣，縣志位于今銀城鋪，東漢右北平移至土垠，至北齊土垠“毀于兵亂” ，北齊天寶八年，“遷民聚堡”，設永濟務，金世宗大定二十七年改永濟務為永濟縣，金大安元年為避諱完顏永濟之諱，改永濟縣為豐閏縣， 明洪武元年， 改閏為潤， 后曾與豐南縣合

20、并，是區政府所在地， 1962 年恢復，現隸屬于 xx 市所轄。 2002 年 5 月與原 xx 市新區合并為 xx 市豐潤區。3、社會經濟豐潤區歷史悠久，為曹雪芹故鄉，歷經滄桑，區已由一座古城發展成新型的現代城鎮。豐潤是傳統的農業大區，素有“冀東糧倉”之美稱，是國家商品糧基地、省花生出口基地和瘦肉型豬生產基地，特別是通過近年來調整農業結構，已經形成了以奶業、蔬菜、苗木、特色果品四大產業為主導的農業產業化發展格局。豐潤區工業起步較 早，門類較多，已初步形成了鋼材加工、水泥、食品、機械、化工、建筑裝飾材料等六大龍型經濟體系。4、城區建設豐潤城區地處 xx 市以北 25 公里處，豐潤區的東部為區政

21、府駐地， 是豐潤區的政治、經濟、文化、交通中心。1977 年震后 xx 市新區于豐潤縣城東興建， 2003 年豐潤縣與 xx 市新區合并成為豐潤區。近年來，豐潤區在城市建設方面不斷加大改造力度，城區功能更加完善， 城市品味進一步提升。 農村小城鎮建設全面啟功， 沙流河鎮被命名為全國城鎮建設先進鎮、全省首批優先發展鎮。城區對外交通方便， 鐵路方面有京秦電氣化鐵路和唐遵鐵路。過境公路有： 102、112 兩條國道、多條高速公路在境內連接、豐董路、唐興路、唐玉路、豐韓路、豐邱路、新石路、豐白路。城區內部道路建設： 區內道路網已初步形成， 已修建的干道均為瀝青混凝土路面， 已建成的干道南北相互交織成網

22、狀布局，使城區交通暢通無阻，主要干道有：曹雪芹大街、唐豐路、人民路、幸福路、 燕山路、林蔭路、廠前路、光華道、公園道、銀河路、浭陽道、西環 路、南環道等。城內有影劇院2 個，座位達 3500 個；師范學校 1 所，中學 4 所， 小學 14 所，幼兒園 5 所；醫療機構 5 個，床位 730 張；文化館、圖書館各一個； 城區西部唐豐路旁有一座天宮寺塔，屬省級文物保護單位。5、基礎設施條件供水城區供水方式基本分為兩類，即工業自備水源和城市集中供水。 水廠位于八小區西北角， 主要服務對象是居民生活用水，部分街區中小企業、商業及市政用水。排水整個豐潤區城區用暗管、暗渠排水，排水管溝深1.6 2.6

23、米，溝底寬 0.8 1.2米，排水管為鋼筋混凝土水泥管。排水體制采用雨水污水分流制。雨水系統根據東南高、西北低的地型，制定就近排水體系的原則，雨水順勢排入還鄉河。全區共鋪設雨水管線26930 米， 有 7 條雨水系統。污水系統總的原則是統一排除，集中處理，經區污水處理廠進行二級處理，最后排入還鄉河，或灌溉農田。現豐潤區人民政府正在城西籌建第二個污水處理廠。供電供電電源為豐潤區熱電廠，豐潤區熱電廠位于林蔭路東側，為xx 市區 4 座電廠之一，該廠共有3 臺汽輪發電機組。供電線路有五條電力出線， 屬 xx 地區 110 千伏電網。 轄區設有 xx 供電公司豐潤區供電分公司。 豐東變電站是轄區唯一的

24、一個變電站，位于豐潤區供電公司院內，站內安裝2 臺 3.15 萬千伏安變壓器。居民照明用電：首先由豐東變電站對電進行降壓，引出主線， 而后沿城區各主干道進入小區配電室再次變壓， 引支線接入住戶。 用雙回路電纜從豐東變電站接入大中型企業。通訊豐潤區通訊事業發展迅速，境內有xx 市郵電局豐潤區分局。主要為方便附近事業單位和居民而設。豐潤區分局辦理各種通訊業務， 電報、電話、儲蓄等，傳真以及BP機移動電話網均已開通，隨著經濟的發展，電話通訊發展迅速、電話網已分布全區各鄉村，形成完整的電信網絡，能夠滿足人民群眾生產生活需要。供氣豐潤區城區由xx 鋼鐵公司煉焦制氣廠負責供氣。該廠坐落在大八里莊南。主要任

25、務是為唐鋼提供冶金焦炭和xx 及豐潤區提供民用、工業用煤氣。設有煤氣站8 座，其中 1 座設儲氣罐，設在林蔭東路北體育館附近。煤氣調壓站6 座， 5 座為民用，基本按500 米的供氣半徑分布于城區各居民小區內； 另一座為工業調壓站， 設在四小區南邊。供暖豐潤區城區由豐潤區熱電廠供熱，熱網采用方形地溝敷設。 從熱電廠引出干線五條，其中水網2 條工業蒸汽網兩條汽網凝結回水管1 條。工業用汽，由熱電廠引蒸汽管直接輸入廠區。采暖供熱，由熱電 廠引熱水干管沿城市道路分布成網，進入小區熱力站出線到戶。城西尚有部分小區采用自備鍋爐供熱。6、工程地質條件*各部地質雖然亦有差異，但大體可分為三類，類用地、 類用

26、地、類用地。地表覆蓋著24 米厚的棕紅色亞粘土，允許承載力 20 30 噸平方米，適宜進行大中型工業與民用建筑。該區處于山前洪沖積扇的后緣， 沉積材料較粗，地下水埋藏相對較深。“ 7.28 ”地震時宏觀烈度為89 度，因而除沿還鄉河狹窄的河漫灘上發生零星液化外，廣大地區未發生液化。（三）個別因素待估宗地位于 *，東臨 * 路，交通便利。宗地形狀規則，用地面積56.52 平方米，面積、形狀對土地利用無影響，宗地所處區域地質條件良好。于評估基準日，待估宗地基礎 設施實際開發程度已實現宗地紅外線“五通”（通路、通電、通訊、供水、排水），紅外線內“六通一平” （通路、通電、通訊、供水、排水、供暖及場地

27、平整） 。第三部分土地估價結果及其使用一、估價依據（一）國務院及有關部門頒布的法律、法規1、中華人民共和國土地管理法2、中華人民共和國城市房地產管理法3、城鎮土地估價工程 （ T18508 2001）4、城鎮土地分等定級規程 （ T18507 2001）5、國土資源部關于改革土地評估結果確認和土地資產處置審批辦法的通知（國土資發 2001 44 號）6、中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例（ 1990 年 5 月 19 日國務院令第55 號） 7、中華人民共和國擔保法( 二) 地方政府及有關部門頒布的法規、通知及文件1、河北省土地管理條例2、河北省國有資源廳轉發國土資源部關于改革

28、土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知 （冀國土資用字 2001 181 號） 3、xx 市人民政府辦公廳文件唐政辦2008 13 號（ xx 市人民政府辦公廳關于印發xx 市市本級城鎮基準地價的通知）4、xx 市豐潤區土地級別調整與基準地價更新及地價動態監測項目報告（三）、委托方提供的有關資料及估價人員現場勘查、調查、收集的相關資料二、土地估價（一）本次估價過程中，遵循的主要原則有1、替代原則根據市場運行規律， 在同一商品市場中， 商品或提供服務的效用相同或大致相似時， 價格低者吸引需求， 即有兩個以上互有替代性的商品或服務同時存在時， 商品或服務的價格是經過相互影響和比較之后才決定的

29、。 土地價格也同樣遵循替代規律，即同類型具有替代可能的土地價格相互牽制。換言之，具有相同使用價值、有替代可能的宗 地之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而趨向一致。2、變動原則一般商品的價格，是伴隨著構成價格的因素的變化而發生變動 的。土地價格也會有同樣情形， 它是各種地價形成因素相互作用的結果，而這些價格形成因素經常處于變動之中，所以土地價格是在這些因素相互作用及組合變動過程中形成的。因此，在土地估價時，必須 分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求，以及使這些因素發 生變動的一般因素、 區域因素及個別因素。 由于這些因素多在變動中， 因此應把握各種因素之間的因果關系及變動規律，以便根據

30、目前的地價水平預測未來的土地價格。3、協調原則土地總是處于一定的自然和社會環境之中，必須與周圍環境相協調，若土地能適應周圍環境， 則該土地的收益或效用能最大限度地發揮，因此，在土地估價時，一定要認真分析土地與周圍環境的關系， 判斷其是否協調，這直接關系到該地塊的收益量和價格。4、需求與供給原則在完全的市場競爭中一般商品的價格都取決于供求的均衡點。供小于求，價格就會提高，否則，價格就會降低。由于土地與一般商品 相比， 具有獨特的人文和自然特性，因此在進行土地估價時既要考慮到所假設的公平市場，又要考慮土地供應得壟斷性特征。5、貢獻原則按經濟學中的邊際收益原則，衡量各生產要素的價值大小，可依據其對總

31、收益的貢獻大小來決定。對于土地評估這一原則是指不動產的總收益是由土地及建筑物等構成因素共同作用的結果。其中某一部分帶來的收益，對總收益而言，是部分與整體之間的關系。因此，貢獻原則是關于部分收益遞增遞減原則的應用，也是收益還原法和剩余法評估的基礎。6、最有效使用原則由于土地具有用途的多樣性， 不同的利用方式能為權利人帶來的收益不同，且土地權利人都期望從其所占用的土地上獲得更多收益， 并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據，所以地價是該宗地的效用作最有效發揮為前提。7、預期收益原則對于價格的評估，重要的并非是過去，而是未來。過去收益的重 要意義，在于為推測未來的總收益變化動向提供依據。因此，商

32、品的 價格是由反映該商品將來的總收益所決定的。土地也是如此， 它的價格也是受預期收益形成因素的變動所左右。所以，土地投資者是在預測該土地將來所能帶來的收益或效用后進行投資的。這就要求估價者必須了解過去的收益狀況，并對土地市場現狀、發展趨勢、政治經濟 形勢及政策規定對土地市場的影響進行細致分析和預測，準確預測該土地現在以至未來能給權利人帶來的利潤總和，即收益價格。8、報酬遞增遞減原則在任何給定的條件下，土地、勞動力、資金、管理水平之間都存在著一定的最優組合，超過一定限度，每一要素的繼續增加，其收益卻不會響應成比例增加， 這一原則說明成本的增加并不一定會使土地價格增加。9、競爭與超額利潤原則一般商

33、品的競爭是在供給與需求雙方發生的，價格是在供需關系均衡點上的競爭結果， 所以競爭原則是供給與需求原則前提，二者有密切關系。商品競爭的結果是供需雙方均不能企望得到合理利潤之外 的超額利潤。總之，在評估過程中，要按照國家、地方有關規定，恪守客觀、公正、科學、合法的原則進行土地價格評估，做到評估過程合理，評估方法科學，評估結果準確。（二）、估價方法與估價過程根據城鎮土地估價規程 （以下簡稱規程），通行的估價方法有市場比較法、收益還原法、假設開發法、成本逼近法、基準地價 系數修正法等。估價方法的選擇應按照地價評估的技術規程，根據當地地產市場的發育情況并結合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇估價方法。

34、待估宗地在豐潤區基準地價覆蓋范圍內，因此，可選擇基準地價系數修正法作為評估方法之一；同時由于該宗地為有收益類用地，可用收益還原法評估， 故本次評估選擇基準地價系數修正法和收益還原法，綜合確定地價。1、基準地價系數修正法基準地價系數修正法是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數 表等評估成果， 按照代替原則， 就估價宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比，并對照修正系數對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價基準日土地使用權價格的方法。其基本原理是代替原理， 即在正常的市場條件下， 具有相似土地條件和使用價值的土地在交易雙方具有同等市場信息的基礎上，應具有相似的價格。根據城鎮土地估價

35、規程與xx 市新區土地定級估價報告 ， 基準地價系數修正法評估宗地地價的計算公式為：基準地價設定開發程度下的宗地地價=宗地所在區域的級別基準地價× K1× K2×（ 1± K）式中： K1土地使用年限修正系數K2期日修正系數K影響地價區域因素及個別因素修正系數之和采用基準地價系數修正法測算的宗地單位地價詳見表3-1 。2、收益還原法收益還原法適用于商業用地。 它是將評估土地在未來每年預期的純收益，以一定的還原利率統一還原為估價時日總收益的一種方法。此次土地評估，主要考慮房屋租賃收益這種情況。基本公式為：房屋土地年租金 =房地年總收益房地總費用 =維修費

36、+管理費 +保險費 +稅金+年房屋折舊費房地純收益 =房地總收益 - 房地總費用房屋純收益 =房屋現值×房屋還原利率土地純收益 =房地純收益 - 房屋純收益土地價格 =土地純收益÷土地還原利率有限年期土地價格 =土地價格×待估地塊年期修正采用收益還原法測算的待估宗地單位地價詳見表3-1 。（三）估計結果1、地價的確定方法根據地價評估技術規程及估價對象的具體情況，本次評估分別采用了基準地價系數修正法和收益還原法測算，兩種方法測算結果相差不大。基準地價系數修正法是根據同區域同用途土地的平均價格來計 算待估宗地的價格， 而收益還原法是直接運用同區域同用途土地平均收益和費

37、用資料來求取待估宗地的地價。根據待估宗地所處區域內同類用地的價格水平， 結合待估宗地的實際利用開發程度，經綜合分析確定取基準地價系數修正法和收益還原法測算結果的簡單算術平均值作為最終地價，詳見下表。表 3-1 ：待估宗地價格表估價基準日土地使用者基準地價系數修正法評估測算結果收益還原法評估測算結果最終估價結果取值估價結果取值說明*8857788322、估價結果取兩種方法測算結果的簡單算術平均值經估價人員現場查勘和對當地市場資料的分析，按照地價評估的基本原則和估價程序， 選擇合適的評估方法， 評估得到待估宗地在估價設定用途、使用年限及開發程度條件下，評估基準日為2010 年 12 月 17 日的

38、土地使用權價格為：單位面積地價： 832 元/ 平方米大寫：捌佰叁拾貳元每平方米 評估土地總面積： 56.52 平方米評估土地總地價： 4.70萬元（保留到 0.01 萬元） 大寫：肆萬柒仟元整貨幣種類：人民幣宗地估價結果詳見報告附表1-1 土地估價結果一覽表 。三、估價結果和估價報告的使用（一）估計的前提條件和假設條件1、xx 以合法、有償方式取得土地使用權，并支付有關稅費。2、估價對象得到最有效利用，并產生相應的土地收益。3、估價對象與其它生產要素相結合，能滿足目前生產、生活、經營的正常進行，保證取得持續性收益。4、在評估基準日的地產市場為公開、平等、自愿的交易市場。5、任何有關估價對象的

39、運作方式、程序符合國家、地方的有關法律、法規及政策。6、委托方提供的資料屬實。7、評估設定開發程度按照宗地紅線外“五通” （通路、通電、通訊、供水、排水）及宗地紅線內場地平整。（二）估價結果和估價報告的使用1、評估價格是在滿足全部假設與限制條件下，于評估基準日為2010 年 12 月 17 日，在設定的土地開發程度、用途和土地使用年限及正常市場條件下的土地使用權價格現值。2、待估宗地的權利狀況和面積狀況以委托方提供的國有土地使用證為依據。3、本評估報告僅為 * 以待估宗地土地使用權進行抵押貸款提供價格參考依據，不得轉移他用，如改變評估目的、使用條件，地價須重新評估。最終貸款金額由抵、貸雙方協商

40、確定。4、本報告中的數據全部采用電算化連續計算得出，由于在報告中計算的數據均取兩位小數，因此，可能出現個別等式左右不完全相等的情況。但此種情況不影響每一計算結果及最終評估結論的準確 性。5、本報告估價結果為滿足本報告價格定義條件下的土地使用權價格。如顧家的目的、估價基準日、股價面積、估價對象用途、估價對象土地權利狀況、土地使用年限、土地開發程度、容積率、地產市場供需狀況等影響地價的因素之一發生變化，本報告評估結果不成 立。6、評估結果自估價報告出具之日起壹年內有效。7、評估報告需經估價師簽字和估價機構蓋章后方有效。8、本估價報告復印件及報告缺頁均無效9、本次評估估價技術報告不提供給委托方，僅供

41、估價機構存檔和作為估價結果提交土地管理部門備案時的附件。10、評估報告的全文或部分內容公布前，須征得xx 蘭德資產評估有限公司的書面同意；本公司承諾，未經委托方同意，不得以任何 形式向第三者提供報告的全文或其中任何部分內容，國家法律規定者除外。11、本報告必須完整使用， 對僅使用報告中的部分內容所導致的有關損失，受托估價機構不承擔責任。12、本估價報告由 *評估有限公司負責解釋。（三）特殊說明事項1、有關資料來源（1） ）土地利用狀況等資料由委托方提供（2） ）土地區位條件、地產市場交易資料等評估相關資料由估價人員實地調查而得。（3） ）估價人員根據國家有關法律、法規、估價規程及地方有關地價評

42、估技術標準，結合待估宗地具體狀況，確定估價原則、方法及參數的選取。2、本次評估未考慮因急于變現等原因造成實際成交地價可能低于評估地價的因素影響， 故本評估結果僅為委托方與擬貸款銀行雙方提供土地使用權價格參考依據，最終貸款額度應由雙方協商決定。3、估價結果在委托方提供資料真實可靠情況下有效，如提供資料有誤，造成估價結果失真，委托方不承擔任何責任。第四部分附件附件一：國有土地使用證復印件附件二：房屋所有權證復印件 附件三：委托方身份證復印件附件四：估價機構營業執照復印件附件五：估計機構注冊證書復印件 附件六：土地估價師資格證書復印件1總則1.1為了加強公司的環境衛生管理，創造一個整潔、文明、溫馨的

43、購物、辦公環境，根據公共場所衛生管理條例的要求，特制定本制度。1.2集團公司的衛生管理部門設在企管部，并負責將集團公司的衛生區域詳細劃分到各部室，各分公司所轄區域衛生由分公司客服部負責劃分，確保無遺漏。2衛生標準2.1室內衛生標準2.1.1地面、墻面：無灰塵、無紙屑、無痰跡、無泡泡糖等粘合物、無積水，墻角無灰吊、無蜘蛛網。2.1.2門、窗、玻璃、鏡子、柱子、電梯、樓梯、燈具等，做到明亮、無灰塵、無污跡、無粘合物，特別是玻璃，要求兩面明亮。2.1.3柜臺、貨架：清潔干凈，貨架、柜臺底層及周圍無亂堆亂放現象、無灰塵、無粘合物，貨架頂部、背部和底部干凈，不存放雜物和私人物品。2.1.4購物車（筐）、

44、直接接觸食品的售貨工具（包括刀、叉等） ：做到內外潔凈，無污垢和粘合物等。購物車（筐）要求每天營業前簡單清理，周五全面清理消毒；售貨工具要求每天消毒，并做好記錄。2.1.5商品及包裝：商品及外包裝清潔無灰塵（外包裝破損的或破舊的不得陳列）。2.1.6收款臺、服務臺、辦公櫥、存包柜：保持清潔、無灰塵，臺面和側面無灰塵、無灰吊和蜘蛛網。桌面上不得亂貼、亂畫、亂堆放物品，用具擺放有序且干凈，除當班的購物小票收款聯外，其它單據不得存放在桌面上。2.1.7垃圾桶：桶內外干凈，要求營業時間隨時清理，不得溢出，每天下班前徹底清理，不得留有垃圾過夜。2.1.8窗簾：定期進行清理，要求干凈、無污漬。2.1.9吊

45、飾：屋頂的吊飾要求無灰塵、無蜘蛛網，短期內不適用的吊飾及時清理徹底。2.1.10內、外倉庫：半年徹底清理一次，無垃圾、無積塵、無蜘蛛網等。2.1.11室內其他附屬物及工作用具均以整潔為準，要求無灰塵、無粘合物等污垢。2.2室外衛生標準2.2.1門前衛生：地面每天班前清理，平時每一小時清理一次，每周四營業結束后有條件的用水沖洗地面（冬季可根據情況適當清理） ，墻面干凈且無亂貼亂畫。2.2.2院落衛生：院內地面衛生全天保潔，果皮箱、消防器械、護欄及配電箱等設施每周清理干凈。垃圾池周邊衛生清理徹底，不得有垃圾溢出。2.2.3綠化區衛生：做到無雜物、無紙屑、無塑料袋等垃圾。3清理程序3.1室內和門前院

46、落等區域衛生： 每天營業前提前 10 分鐘把所管轄區域內衛生清理完畢，營業期間隨時保潔。下班后 5-10 分鐘清理桌面及衛生區域。3.2綠化區衛生：每周徹底清理一遍，隨時保持清潔無垃圾。4管理考核4.1實行百分制考核，每月一次（四個分公司由客服部分別考核、集團職4.2集團堅持定期檢查和不定期抽查的方式監督各分公司、部門的衛生工作。每周五為衛生檢查日，集團檢查結果考核至各分公司，各分公司客服部的檢查結果考核至各部門。1總則1.1為了加強公司的環境衛生管理，創造一個整潔、文明、溫馨的購物、辦公環境，根據公共場所衛生管理條例的要求，特制定本制度。1.2集團公司的衛生管理部門設在企管部，并負責將集團公

47、司的衛生區域詳細劃分到各部室，各分公司所轄區域衛生由分公司客服部負責劃分，確保無遺漏。2衛生標準2.1室內衛生標準2.1.1地面、墻面：無灰塵、無紙屑、無痰跡、無泡泡糖等粘合物、無積水，墻角無灰吊、無蜘蛛網。2.1.2門、窗、玻璃、鏡子、柱子、電梯、樓梯、燈具等，做到明亮、無灰塵、無污跡、無粘合物，特別是玻璃，要求兩面明亮。2.1.3柜臺、貨架：清潔干凈，貨架、柜臺底層及周圍無亂堆亂放現象、無灰塵、無粘合物，貨架頂部、背部和底部干凈，不存放雜物和私人物品。2.1.4購物車（筐）、直接接觸食品的售貨工具（包括刀、叉等） ：做到內外潔凈，無污垢和粘合物等。購物車（筐）要求每天營業前簡單清理，周五全

48、面清理消毒；售貨工具要求每天消毒，并做好記錄。2.1.5商品及包裝：商品及外包裝清潔無灰塵（外包裝破損的或破舊的不得陳列）。2.1.6收款臺、服務臺、辦公櫥、存包柜：保持清潔、無灰塵，臺面和側面無灰塵、無灰吊和蜘蛛網。桌面上不得亂貼、亂畫、亂堆放物品，用具擺放有序且干凈，除當班的購物小票收款聯外，其它單據不得存放在桌面上。2.1.7垃圾桶：桶內外干凈，要求營業時間隨時清理，不得溢出，每天下班前徹底清理，不得留有垃圾過夜。2.1.8窗簾：定期進行清理，要求干凈、無污漬。2.1.9吊飾：屋頂的吊飾要求無灰塵、無蜘蛛網，短期內不適用的吊飾及時清理徹底。2.1.10內、外倉庫：半年徹底清理一次，無垃圾

49、、無積塵、無蜘蛛網等。2.1.11室內其他附屬物及工作用具均以整潔為準，要求無灰塵、無粘合物等污垢。2.2室外衛生標準2.2.1門前衛生：地面每天班前清理，平時每一小時清理一次，每周四營業結束后有條件的用水沖洗地面（冬季可根據情況適當清理） ，墻面干凈且無亂貼亂畫。2.2.2院落衛生：院內地面衛生全天保潔，果皮箱、消防器械、護欄及配電箱等設施每周清理干凈。垃圾池周邊衛生清理徹底，不得有垃圾溢出。2.2.3綠化區衛生：做到無雜物、無紙屑、無塑料袋等垃圾。3清理程序3.1室內和門前院落等區域衛生： 每天營業前提前 10 分鐘把所管轄區域內衛生清理完畢，營業期間隨時保潔。下班后 5-10 分鐘清理桌

50、面及衛生區域。3.2綠化區衛生：每周徹底清理一遍，隨時保持清潔無垃圾。4管理考核4.1實行百分制考核，每月一次（四個分公司由客服部分別考核、集團職4.2集團堅持定期檢查和不定期抽查的方式監督各分公司、部門的衛生工作。每周五為衛生檢查日，集團檢查結果考核至各分公司，各分公司客服部的檢查結果考核至各部門。土地估價報告項目名稱： xx 待估宗地國有土地使用抵押價格評估（xx 市豐潤區）受托估價單位： *有限公司土地估價報告編號： * * 土估 2010字第 133 號提交估價報告日期： xx 年十二月二十一評估一、估計項目名稱土地估價報告第一部分摘要xx 待估宗地國有土地使用抵押價格評估（*） 二、

51、委托估價方委托方： *聯系人： *聯系電話： *三、估價目的*委托 *對其使用的位于 *的一宗國有出讓商業用地進行現值評估， 目的是為其進行抵押貸款提供使用權價格參考依據。四、估價基準日二一年十二月十七日五、估價日期二一年十二月十六日至二一年十二月二十一日六、地價定義根據委托方提供的資料及評估人員現場勘查，待估宗地位于* ，宗地證載用途為商業用地， xx 以出讓方式取得土地使用權， 終止日期為 2042 年 6 月 4 日，截止估價基準日剩余使用年期為 31.5年證載土地使用權面積為 299.90 平方米，其中分攤面積為 56.52 平方米，土地等級為參照商業二級， 實際開發程度為紅外線 “五

52、通”（通路、通電、通訊、供水、排水） ，紅外線“六通一平” （通路、通電、通訊、供水、供暖及場地平整） 。根據地價評估的技術規程和估價項目的具體要求，此次待估宗地的評估價格是指評估設定：土地用途為商業用地，級別為參照二級， 土地使用年限為31.5年，土地開發程度為紅外線“五通” （通路、通電、通訊、供水、排水）及紅線內場地平整條件下，于評估基準日為2010 年 12 月 17 日土地使用權價格 。七、估價結果經估價人員現場勘查和對當地市場資料的分析，按照地價評估的基本原則和估價方法，評估基準日2010 年 12 月 17 日的土地使用權價格為。單位面積地價： 832 元平方米大寫：捌佰叁拾貳元

53、每平方米 評估土地總面積： 56.52 平方米評估土地總地價： 4.70萬元（保留到 0.01 萬元）大寫：肆萬柒仟元整貨幣種類：人民幣待估宗地估價結果詳見報告附表11土地估價結果一覽表八、土地估價簽字姓名土地估價資格證書號簽字蔡敬俠2002130010張紅月2004130141九、土地估價機構*評估有限公司（機構公章） 二一年十二月二十一日第二部分估價對象界定一、委托估價方委托方： *聯系人： *聯系電話： *二、估價對象本次評估對象， 是指* 使用的位于 *的一宗國有出讓用地土地使用權。三、估價對象概況1、土地登記狀況待估宗地登記土地使用權人為*，位于 *，土地設定用途為商業用地，土地等級

54、為參照二級。宗地四至：東臨門市，南臨門市，西臨唐豐路，北臨門市。證載土地使用權面積為299.90 平方米，其中分攤面積為56.52 平方米。國有土地使用證證號為：冀唐國用（ 2004）第 05391 號。2、土地權利狀況待估宗地土地所有權為國家所有，使用權由 * 以出讓方式取得， 使用權終止日期為2042 年 6 月 4 日，至估價基準日剩余使用年期為31.5年，根據委托方提供的資料，截止估價基準日，根據委托方提供的資料，待估宗地上無抵押、租賃、地役等其他項權利登記，本次評估設定待估宗地上無任何他項權利。3、土地利用狀況根據委托方提供的資料， 在估價基準日， 待估宗地上有鋼筋混凝土結構商業樓1 幢，建成年代2002 年 11 月，建筑面積 166.64 平方米，建筑容積率為2.95 。四、地價影響因素分析（一）一般因素1、城市資源狀況xx 市系河北省省轄市， 是以煤炭、 鋼鐵、電力、陶瓷、機械等為主，具有百年歷史的重工業城市，是國務院確定除省會市之外的全國13 個較大城市之一，在環渤海灣城市群中具有顯著的位置。（ 1）xx 市坐落與行政區劃xx 市位于華北平原東部，北依燕山，南