1、12 我們要做的是在一張白紙上描繪一幅清明上河圖Chapter 1 項目基礎Chapter 2 項目劣勢Chapter 3 發展思路Chapter 4 戰略目標Chapter 5 總體定位3Chapter 6 總體規劃Chapter 7 招商策略Chapter 8 營銷策略 交交 通通1 項目基礎成雅高速、成樂高速成雅高速、成樂高速： 因其即使西南出川入海的快速通道，同 時其沿線旅游資源豐富樂山大佛、 三蘇祠、蒙頂山、名山、蜀南竹海等， 故該線既是成都到達項目的快捷通道， 也是為項目輸送客流的重要通道。新普路：新普路： 無縫接駁成雅高速，同時橫向連接新津、 黃龍溪兩個郊縣假日旅游勝地，將是項

2、目主要的客流依托線。第二繞城、旅游輕軌第二繞城、旅游輕軌 從發展來看將串連成都周邊衛星城市， 無疑將帶動項目客流 人人 文文1 項目基礎新津古渡新津古渡： “水城新津”自古具有濃厚的人文底蘊，為“南方古絲綢之路第一站”，同時有詩為證“城闕輔三秦、烽煙望五津”新津便是五津之一，自古為交通要塞故而在此便沉積了厚重的古渡文化。純陽觀：純陽觀： 又稱古今天下第一忠孝儒林，其間有68尊塑像，栩栩如生，有二十四忠臣、二十四孝子等，儒佛道三教合一并存一地。新津縣純陽觀文化廟會，時間是每年春節正月初一到初三。新津縣純陽觀是川西名勝，每逢春節的文化廟會期間，純陽觀內外觀者如潮。 老君山老君山 是張道陵“五斗米道

3、”的“二十四治”中中八品治的第四治“稠粳治”所在地，也是川西旅游勝地，以道教建筑和盛大老君廟會享譽全川。 特特 產產1 項目基礎漁業漁業： 新津自古漁業發達，在新津縣安西鎮中合村出土的漢代畫像磚珍品弋射收獲和新津漢代崖墓中出土的陶魚鷹圖向我們再現了漢代漢代新津漁業狀況，陸游“日暮樓臺憑欄望，漁帆點點映夕暉”的詩句向我們描繪了宋代宋代新津的漁業盛況。 新津黃辣丁新津黃辣丁新津盛產各種魚類，其中最出名的就是新津黃辣丁。打造“河鮮美食城”， 現已建成主營新津黃辣丁的河鮮美食餐館100余家，年消費新津黃辣丁1000余噸,年銷售收入1.5億元。圍繞“新津黃辣丁”進行的一年一度的河鮮美食節、河鮮啤酒節帶動

4、了新津鄉村休閑旅游業的繁榮， 梨花節、風箏節：梨花節、風箏節： 一年一度的梨花節、風箏節成為新津繼黃辣丁后又一旅游名片。發發 展展1 項目基礎山水田園城市山水田園城市 產業新津產業新津 新興產業服務中心新興產業服務中心四大物流園之一四大物流園之一 2 項目劣勢1 1、宏觀層面：、宏觀層面： 新津都市休閑旅游市場知名度較小，宣傳力度有限，在大成都范圍游客中知曉度低。 新津都市休閑旅游市場配套服務亟待完善，除了新津河鮮已形成初步概念外，沒有別的形式進行補位，缺乏留客要素，難以產生旅游產業綜合經濟效益。 新津都市休閑旅游產品目前還處于較單一的階段，缺乏文化體驗、互動娛樂、休閑度假等方面的項目，且品位

5、、檔次有待提升。 特征不夠鮮明，準確的定位和豐富的內涵沒有透過一些具象的手法展示、表現出來。 項目地與老君山、花舞人間、梨花溪、觀音寺、純陽觀等景區相距較遠，因此很難形成合力。2 2、微觀層面：、微觀層面： 從目前來看項目區域尚屬生地，缺乏商業基礎 缺乏常規消費人群支撐 交通動線的制約 缺乏吸引消費者的故事或亮點 與新津主城區相應項目的競爭3 發展思路 1 1、必須跳出普興、新津，放眼成都市場消、必須跳出普興、新津，放眼成都市場消 費客群及廣大旅游者費客群及廣大旅游者 2 2、深挖水文化、魚文化、深挖水文化、魚文化 以水文化和魚文化為靈魂，以河鮮美食和水上娛樂、游樂為載體，整合區域旅游資源，規

6、劃打造餐飲休閑娛樂的產業集群，完善旅游交通、信息、服務、導識、環衛、水電等基礎配套設施，充分發揮旅游資源集群優勢、區位優勢、生態環境和文化資源優勢。通過統一規劃、統一打造、統一營銷、統一管理的方式，建設開發體現水城文化內涵的響亮品牌，推進水文化與河鮮美食文化的完美結合，成為滿足消費者需求的新載體。3 發展思路生命上善智慧溫情思念權力魚文化 水文化 兩大核心商業文化脈絡富裕美食自由養生戲水項目核心及衍生性項目引擎及主題性灌溉 魚水結合體現和諧與美好4 戰略目標 南京秦淮河 成都楊柳河依托自然河道與河鮮特色把項目打造為與南京秦淮河齊名的游憩勝地5 總體定位融匯魚、水文化融匯魚、水文化集餐飲、休閑、

7、娛樂、體驗于一體的集餐飲、休閑、娛樂、體驗于一體的游樂新天地游樂新天地強調參與、互動體驗的近水、親水、玩水的生態水文化與河鮮美食 文化與商業并重、具有強震撼力的體驗式風情商業6 總體規劃上善若水岷江風情河鮮世界商 業組 團 建議商業街總體體量控制在50000平米平米左右，根據四川代表性民俗特色，規劃為岷江風情、河鮮世界、上善若水三大特色商業組團。規劃為岷江風情、河鮮世界、上善若水三大特色商業組團。主要涉及餐飲、酒吧、休閑、親水樂園四大主力業態，其中特色餐飲約25000、酒吧約10000、休閑約10000 、其他5000 。6 總體規劃 岷江風情岷江風情功能規劃：分為功能規劃：分為“特色風情酒吧

8、、文化客棧、 旅游購物、體驗游樂（互動趣味性如：怪街、鬼街類）” 四大功能體塊：6 總體規劃 岷江風情岷江風情6 總體規劃 河鮮世界河鮮世界功能規劃：以黃辣丁為主、匯集八方河鮮，分為功能規劃：以黃辣丁為主、匯集八方河鮮，分為“魚文化主題餐飲、魚文化客棧、 旅游購物、體驗游樂（互動趣味性如：捉魚、制魚）” 四大功能體塊：6 總體規劃 上善若水上善若水功能規劃：以水療、魚療為主、融匯親水、近水功能規劃：以水療、魚療為主、融匯親水、近水理念，分為理念，分為“水療、魚療主題休閑、漂流、淺灘戲水、水上泛舟” 等體驗游樂功能體塊：6 總體規劃 上善若水上善若水6 總體規劃 其他商業其他商業6 總體規劃街店

9、街店+院院+戲臺戲臺+廣場廣場+巷巷+廊廊建筑系統建筑系統結構：結構：以1層為主、局部2-3層，強調建筑天際線，錯落有致； 街寬街寬: 3-7米，以6-7米為主，街道寬度設置避免尺度規則，應寬窄相濟，同時應寬窄相濟，同時 秉承曲徑通幽異的理念，忌設計為直線式街道，應有曲折和靈趣秉承曲徑通幽異的理念，忌設計為直線式街道，應有曲折和靈趣 ；院落：院落：以一層為主、局部2層，帶天井，單個院落控制在180-400之間，戲臺戲臺：戲樓是古建筑不可或缺部分，在街道人流匯集出設置小戲臺以開展特色活 動（如川劇表演、拋繡球類）；廣場：廣場：街道轉折點可設置開展趣味性活動小廣場，面積控制在100 左右；巷子：巷

10、子：巷子用于疏散緊密人群，同時也是一道風景線，寬度不超過2.5米； 建筑規劃建筑規劃開間：開間：6-8米 進深：8-10米（前店后倉式，前店3-5米）層高：層高：平層建筑6-8米，雙層建筑1F5米、2F4.5米；柱距柱距：根據建筑結構，根據商業使用合理設置柱距；店招：店招：統一預留店招位；合理考慮合理考慮10-1510-15不等的小商鋪，與露天燒烤區間不等的小商鋪，與露天燒烤區間6 總體規劃 商鋪結構商鋪結構6 總體規劃建筑風格建筑風格以四川地區漢唐或明清建筑、以四川地區漢唐或明清建筑、岷江部落古樸風格為基調，岷江部落古樸風格為基調，青磚、灰瓦、白墻、紅柱、飛檐、斗拱、碉樓、毛頂 以商業為主題

11、的（廣場）造型設計并配以微型園林景觀實現造景的目的、同時在造型、圖案 色彩的搭配上要重點表現商業并給人以美的享受，并以此來吸引消費者關注的眼球。 建筑規劃條件允許的情況下，強調具有擴張力的符號，使建筑物的外立面變幻、清新、具有 強烈的視覺沖擊力。 商業局部空間的不同變化呈現多元統一，與商業街區的整體風格相協調。6 總體規劃 文化景觀文化景觀文化元素：文化元素：以巴蜀文化特色為魂配合項目的定位在商業街區中引入一定數量的建筑 小品，包括城市雕塑，經營業態的雕塑、趣味性的小品，如街頭藝人形 象、當地名人、名景、美食的雕塑、娛樂的雕塑等等，讓懷舊的老人、 娛樂的年輕人或者玩耍的少年兒童，都可以在這里找

12、到某種自己所要的 感覺，引起共鳴。水景系統：水景系統：充分利用水資源，引水入街，打造西部最具有特色的商業水街充分利用水資源，引水入街，打造西部最具有特色的商業水街；建筑系統：建筑系統：設計具有特色的漢闕、文化墻、浮雕、壁畫牌坊、城墻、樓閣、 回廊景觀建筑等；導視系統：設計特色突出、指示清晰的導視系統。導視系統：設計特色突出、指示清晰的導視系統。7 招商策略“徐家渡徐家渡”項目招商項目招商“三字訣三字訣”“扶扶”、 “ “育育” ” 、“引引”1、“扶持一批本土特色商家”扶持一批本土特色商家是指，深度挖掘具有濃郁新津特色的商家，這類扶持一批本土特色商家是指，深度挖掘具有濃郁新津特色的商家，這類商

13、商家雖名氣不大、實力不厚，但其能充分體現新津地方特色，將成為項目家雖名氣不大、實力不厚，但其能充分體現新津地方特色，將成為項目的的核心商家。核心商家。2、“培育一批創新實力商家”這類商家富有創新精神且具備一定財力，愿意緊密跟隨項目定位而自主這類商家富有創新精神且具備一定財力，愿意緊密跟隨項目定位而自主研研發、自主創新商業經營模式，如沱江魚府、寬窄巷子石光華餐廳。發、自主創新商業經營模式，如沱江魚府、寬窄巷子石光華餐廳。3、“引進一批外地特色商家”這類商家本身具有經營模式成熟、品牌好召力強等特點，有利于助推項這類商家本身具有經營模式成熟、品牌好召力強等特點，有利于助推項目目快速樹立品牌形象。快速

14、樹立品牌形象。 招商招商 策略策略7 招商策略經營業態與項目定位匹配。經營業態與項目定位匹配。經營業態能體現新津特色。經營業態能體現新津特色。從主到次，從大到小，通過核心主力商家的入駐，帶動整體的招商。從主到次，從大到小，通過核心主力商家的入駐，帶動整體的招商。定向招商：對知名旅游或游樂類經營商施行針對性和特殊優惠政策的招商，通過物業量身訂對知名旅游或游樂類經營商施行針對性和特殊優惠政策的招商，通過物業量身訂制等措施，以頂尖廠商為號召力實現整體招商，同步對一般性商家使用普惠政策招商。制等措施，以頂尖廠商為號召力實現整體招商，同步對一般性商家使用普惠政策招商。以商引商：制訂招商獎勵措施，通過意向

15、與定位相符經營商和入駐新津特色經營商帶動引薦制訂招商獎勵措施，通過意向與定位相符經營商和入駐新津特色經營商帶動引薦并影響同行經營商，聯動實現招商目標。并影響同行經營商，聯動實現招商目標。政策招商：制訂分級招商政策，針對不同廠商的情況開展招商。制訂分級招商政策，針對不同廠商的情況開展招商。 a.a.主力商家政策，等同于主力店引進政策；主力商家政策，等同于主力店引進政策； b. b. 分級優惠策略；分級優惠策略； c.c.合作方式政策：合作方式政策：如聯營、合作分成如聯營、合作分成招商準入：嚴格實行嚴格實行“準入制準入制”，汲取行業失敗的經驗，設置好，汲取行業失敗的經驗，設置好品牌門檻、門檻、業態

16、門檻、門檻、實力門檻，以保證項目的整體形象品質；在配套功能部分，可靈活的采取多元化的合作模式，對門檻，以保證項目的整體形象品質；在配套功能部分，可靈活的采取多元化的合作模式，對難以實現招商而配套必須的功能甚至可以自營，以滿足主題構建的需求。難以實現招商而配套必須的功能甚至可以自營，以滿足主題構建的需求。資源整合：通過合理利用政府、行業、媒體、合作者等資源，促使項目資源利用效能最大化。通過合理利用政府、行業、媒體、合作者等資源，促使項目資源利用效能最大化。招商招商原則原則 招商招商方式方式8 營銷策略品牌形象須包含的重要信息人文歷史人文歷史以文化為本，展示以文化為本，展示新津濃郁的人文底蘊濃郁的

17、人文底蘊創新概念創新概念楊柳河，一條融合，一條融合新津文明的主題親水公園文明的主題親水公園生態建筑生態建筑品質與服務，生態與藝術品質與服務，生態與藝術內外兼修 打造品牌以旅游產業服務為基礎的主題定位以旅游產業服務為基礎的主題定位以一站式的文化主題與文化旅游為核心的營銷模式以一站式的文化主題與文化旅游為核心的營銷模式以終端服務為體現為品牌的內涵以終端服務為體現為品牌的內涵以系列的公關活動啟動品牌的伸張力以系列的公關活動啟動品牌的伸張力品牌品牌策略策略8 營銷策略推廣推廣方式方式 概念推廣：樹立項目商業品牌，重點突出項目的核心品牌。例如召開樹立項目商業品牌，重點突出項目的核心品牌。例如召開“新新聞

18、發布會聞發布會”、 開展開展“全國招商全國招商”等極具高度和影響力的推廣手段，強勢等極具高度和影響力的推廣手段，強勢推動項目概念塑造和主題訴求。推動項目概念塑造和主題訴求。 產業鏈推廣：以央視城市推廣，集合產業鏈各環節進行產業內定向式推廣，以央視城市推廣，集合產業鏈各環節進行產業內定向式推廣，如舉辦如舉辦“歡樂中國行歡樂中國行”、“大型綜藝選秀大型綜藝選秀”等。等。 文化體驗：結合目標客群，開展系列公共活動，嫁接河鮮美食結合目標客群，開展系列公共活動，嫁接河鮮美食文化節、梨花節、風箏節，以魚水文化體驗為賣點，吸引公眾眼光和關注，打造項目為賣點，吸引公眾眼光和關注，打造項目核心亮點，如核心亮點，如“釣魚節釣魚節”、“婚慶節婚慶節”、“黃辣丁節黃辣丁節” 等，培育消費客等，培育消費客群。群。 借勢推廣：利用媒體資源和社會資源、以及政府、公共資源等整合推廣，利用媒體資源和社會資源、以及政府、公共資源等整合推廣，把項目塑造成為新津的城市名片，川渝經濟帶旅游目的地。把項目塑造成為新津的城市名片，川渝經濟帶旅游目