1、關(guān)于城市拆遷間接損失評估的一點經(jīng)驗北京德祥長江房地產(chǎn)評估公司李杰1998年取消福利分房制度，我國的房地產(chǎn)業(yè)得到迅猛的發(fā)展，逐漸成為國家支柱產(chǎn)業(yè)。作為房地產(chǎn)開發(fā)前期工作之一，房屋拆遷更是司空見慣，拆遷評估已成為房地產(chǎn)評估類型中較成熟的評估業(yè)務(wù)，相應(yīng)的指導(dǎo)性法律、條例、規(guī)章制度逐步健全。對于住宅類地產(chǎn)拆遷評估已然成熟，在此處不多議。這兒主要結(jié)合平時工作中論述一下商業(yè)地產(chǎn)拆遷評估中間接損失的評估方法。依據(jù)北京市關(guān)于非住宅拆遷的評估暫行辦法和拆遷過程有關(guān)補助費用的規(guī)定，商業(yè)地產(chǎn)拆遷補償款包含房屋拆遷補償費和停產(chǎn)停業(yè)損失費兩種費用。對于其中的房屋拆遷補償費從國家到地方都有相應(yīng)的指導(dǎo)性文件，并經(jīng)實踐檢驗，

2、評估技術(shù)很是成熟，無論是拆遷人還是被拆遷人以及政府各方對此都沒有太多意見。而停產(chǎn)停業(yè)損失費等間接補償多由拆遷公司以政府文件為依據(jù)，代表開發(fā)商或者會同開發(fā)商一起與被拆遷方談判確定，談判未成的報房管局調(diào)解，調(diào)解不成的法院判決。拆遷過程中，拆遷人希望在政府規(guī)定費用范圍內(nèi)進行補償。被拆遷人呢，或者按照預(yù)期收益原則認為應(yīng)該得到房地產(chǎn)開發(fā)收益中分得相應(yīng)部分；或者認為即使按政府文件規(guī)定的停產(chǎn)停業(yè)損失費最高標(biāo)準(zhǔn)進行補償，也無法安置現(xiàn)有職工，與其拆遷出現(xiàn)問題，倒不如保持現(xiàn)狀不拆遷，自己也相安無事；或者認為自己投入很多資金但是半程中出現(xiàn)拆遷，早期的投入和因拆遷導(dǎo)致預(yù)期與實際收益有很大差距，補償不合理種種原因，希望

3、得到超出國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的補償，或懷著“你找我，不占白不占”的心理，不愿拆遷，阻礙項目的順利進行，導(dǎo)致后期工作無法開展，浪費國家資源。同時，城市化是國家政策，大勢所趨，不拆不行；拆，補償不合理。這時，被拆遷方就需要尋找其他依據(jù)，專業(yè)機構(gòu)就應(yīng)該適時出現(xiàn)，為委托方提供專業(yè)意見，說服、調(diào)解相關(guān)各方。房地產(chǎn)評估機構(gòu)作為專門從事房地產(chǎn)評估中介服務(wù)的機構(gòu)，無論是從專業(yè)對口、行業(yè)管理、法規(guī)熟悉程度還是從業(yè)務(wù)經(jīng)驗來說，都具有其他機構(gòu)無法比擬的優(yōu)勢，我們應(yīng)該承擔(dān)起提供咨詢服務(wù)的責(zé)任。因此，就存在怎么評估的問題？僅按照政府文件規(guī)定進行評估顯然是不行的。我們需要開拓視野，實行頭腦風(fēng)暴，具體問題具體對待，從評估的原理入手

4、，領(lǐng)會房地產(chǎn)評估規(guī)范的精髓，理解相關(guān)法律法規(guī)的精神，在不合法的前提下，有理有據(jù)的提出專業(yè)意見，為委托方提供咨詢幫助。下面我以一個具體項目談?wù)勗擃悩I(yè)務(wù)評估過程中的一些方法、想法、理由，供大家參考。1項目背景：某地政府因建設(shè)文化廣場的需要須征用某開發(fā)公司A項目部分土地。該部分土地主要為A項目的配套綠地和公司直營的高爾夫練習(xí)場。A項目分三類房地產(chǎn)進行開發(fā)，分別為住宅、酒店和高爾夫練習(xí)場。這三種用途房地產(chǎn)之間相互關(guān)聯(lián)，資源共享，利益均占，互為依存，已成整體。住宅的購買者，可以免費享用高爾夫練習(xí)場和酒店內(nèi)的配套設(shè)施，在酒店就餐住宿提供優(yōu)惠服務(wù)。酒店入住者免費使用高爾夫練習(xí)場，免費使用住宅的配套設(shè)施及院內(nèi)

5、停車場。綠地，經(jīng)過房地產(chǎn)公司的苦心經(jīng)營已初具規(guī)模，為這三類房地產(chǎn)的提供休閑服務(wù)。截至估價時點，住宅價格12000元每平方米，現(xiàn)房銷售，銷售率50；酒店已經(jīng)營三年；高爾夫練習(xí)場已經(jīng)營二年。該業(yè)務(wù)經(jīng)D機構(gòu)評估后，確定了拆遷綠地和高爾夫練習(xí)場的直接損失，雙方對此沒有異議。但是，該房地產(chǎn)公司認為，園林綠地、高爾夫練習(xí)場是住宅和酒店吸引客戶的依托，失去后將直接影響酒店經(jīng)營和住宅房地產(chǎn)的銷售，須補償間接損失。拆遷人也認可該說法，但對補償金額無法達成一致。被拆遷人因此委托我們公司對該間接損失進行評估，提供咨詢報告。2思路分析接受業(yè)務(wù)后，我們抽調(diào)不同專業(yè)、不同部門人員，組成項目評估小組，由評估小組進行業(yè)務(wù)探討

6、。經(jīng)激烈討論，并咨詢業(yè)內(nèi)專家，認為國家現(xiàn)有法規(guī)無法對該項業(yè)務(wù)評估提供直接幫助。但是房地產(chǎn)估價規(guī)范、無形資產(chǎn)評估學(xué)等書籍都有相似類型的評估，只是標(biāo)的物不同而已。經(jīng)現(xiàn)場了解，查詢資料，綜合分析得出該間接損失主要包括：住宅降價損失、已售住宅違約賠償、酒店經(jīng)營損失和高爾夫練習(xí)場違約賠償?shù)人念?。住宅降價損失是指因配套設(shè)施減少，預(yù)定環(huán)境破壞，住宅賣點減少，質(zhì)量下降，從而導(dǎo)致原先價格缺乏支持，不得不降價銷售的損失；已售住宅違約賠償是指已經(jīng)銷售住宅約定的服務(wù)、配套缺少，違反已經(jīng)簽訂的購房合同，須按照合同約定賠償方式對購房者給予補償；酒店經(jīng)營損失是指因為園林綠地、高爾夫練習(xí)場以及他們給項目造成的環(huán)境氛圍破壞，導(dǎo)

7、致客流量降低，就餐客戶減少，經(jīng)營收入減少造成的損失；高爾夫練習(xí)場違約賠償是指已購會員卡成員無法使用練習(xí)場，要求賠償給房地產(chǎn)公司造成的損失。在評估過程中，房地產(chǎn)公司認為應(yīng)該補償高爾夫練習(xí)場剩余使用年度的未來經(jīng)營收益。我們認為，依據(jù)房地產(chǎn)估價的預(yù)期收益原則，預(yù)期經(jīng)營損失經(jīng)折現(xiàn)即為高爾夫練習(xí)場的價值，該項價值已含在直接損失中。3評估技術(shù)路線在評估過程中，我們力求采用有別于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)估價方法，找到有理論依據(jù)的評估方法對標(biāo)的物進行評估。針對上述四項損失的實際情況，采用“頭腦風(fēng)暴法”，規(guī)定小組成員無級別無記錄，放所欲言，從房地產(chǎn)評估的原理入手，對不同損失采用不同方法進行評估。住宅降價損失商品住宅是A項目

8、的主業(yè)之一，占項目總投資的60，也是房地產(chǎn)開發(fā)商最看重的一塊。該項目開發(fā)過程中，始終堅持開發(fā)酒店式高檔住宅。實現(xiàn)套內(nèi)精裝修，家具、家電等設(shè)備齊全，達到交鑰匙即可入住的程度，實行酒店式物業(yè)管理，并且配套提供酒店、高爾夫練習(xí)場服務(wù)，在住宅四周進行園林景觀設(shè)計，力爭讓人進入小區(qū)就感到猶如進入“世外桃源”因此預(yù)定的銷售價格高出周邊普通住宅一倍以上，高出周邊別墅10。因此，按照房地產(chǎn)評估市場原則，依據(jù)市場比較法的原理，多個影響因素架構(gòu)起住宅價格。在評估過程中，首先力求尋找所有組成該住宅價格的因素，并對各個因素進行分類。然后，尋找周邊因素描述大致相同或相似的住宅房地產(chǎn)案例。最后，求取假設(shè)沒有高爾夫練習(xí)場、

9、沒有園林綠地、沒有這種環(huán)境氛圍、沒有免費練習(xí)場服務(wù)、沒有酒店配套服務(wù)的住宅狀態(tài)下的住宅銷售價格。估價時點價格與假設(shè)拆除后價格之間的差距就是住宅降價損失。已售住宅違約賠償對于已售住宅違約賠償金額按照簽訂的合同中的違約責(zé)任進行確定。酒店經(jīng)營損失估價時點，酒店經(jīng)營良好，效益明顯，已經(jīng)營三年，因此其收入的金額、收入的種類、成本費用的多少都有帳面資料支撐。在這種情況下，我們根據(jù)預(yù)期收益原理，采用收益法對酒店經(jīng)營損失進行評估。首先由我們的財會專業(yè)人士對酒店收入和成本費用的范圍、種類、流動類型、流動方向進行分析歸類；然后由房地產(chǎn)估價師對影響收入的因素進行調(diào)查分析，從數(shù)量上找尋拆遷后收入的差距，并計算分析收入減少后成本費用的減少量，由此得到酒店每年純收益損失數(shù)量；再根據(jù)國家統(tǒng)計資料，采用其中酒店類年收益率作為計算折現(xiàn)率；最后根據(jù)酒店剩余使用年限確定酒店經(jīng)營損失。高爾夫練習(xí)場違約賠償高爾夫練習(xí)場違約賠償評估主要按照估價時點會員卡