1、碩士學位論文HZ房地產開發工程的可行性研究 西南交通大學碩士研究生學位論文 第f頁 摘 要 房地產工程具有投資額巨大、工程周期長、不確定因素多等特征，其成功的 關鍵取決于決策的正確與否。工程決策的依據是根據可行性研究理論對工程進行 科學的分析與預測。因此，必須重視和加強房地產工程可行性研究，采用科學的 投資決策方法，防投資隱患于未然。 本文根據房地產開發工程可行性研究與經濟評價理論，結合國內外相關參考 文獻和研究資料以及自身的從業經驗，對HZ房地產開發工程進行可行性研究， 以期有利于房地產工程的合理開發和企業投資的科學決策，論文的主要內容包括： 介紹房地產開發工程可行性研究根本理論，對HZ房地

2、產工程根本情況、特點進 行分析，在研究成都市整體經濟形勢和房地產行業情況根底上預測成都市近期房 地產市場供求等趨勢，根據擬定的工程開發方案估算總投資和銷售收入，對工程 進行經濟、財務評價和不確定性分析，以期分析探討該地塊進行住宅開發經營的 可能性。 本文通過理論結合實際的研究，說明了房地產工程可行性研究的一般流程， 它能夠幫助我們在房地產開發過程中防止決策的盲目性，做到工程定位清晰、技 術安排合理、資金預算準確，加快企業資金利用。本文對于指導HZ工程的開發 具有重要的實踐意義，對其他房地產開發商開發工程時也具有一定的參考意義。 關鍵詞：房地產；可行性研究；工程投資 西南交通大學碩士研究生學位論

3、文 第1I頁 ABSTRACT of total invest TheRealEstate havecharacteristic huge cycle， projects invest，long variouskindsof andSO tobesuccessfulisthe on，thekeypoint legitimacy uncertainty of and basedonthe research strategyAnalysingforecastingscientificly feasibility thedecision ofa havetoreinforceand iSthewar

4、rantof theory makingprojectSo，we to scientific the researchonRealEstateects standardize feasibility proj adopt investment investrisk strategy,andkeepaway onthe onrealestate andeconomicevaluation Bas：ed feasibilitystudy projects articledida consultedrelevantliteratureandmaterials，the feasibility theo

5、ry，having HZrealestate itoffersthe onthe study project，combiningpracticalexperienceAnd main realestateascientific andinvestmentmethodThe development outthebasical of onrealestate briefintroduction theoryfeasibility study projects，the onHZ anditscharacteristics，theforecastonthedemandand condition pro

6、ject supply marketof theeconomic，financialand iIltherealestate Chengdu，by ordertodiscussthe tO and analysis，in probabilitydevelopmanage thenormalofthe researchonRealEstate This demonstrates paper st印S feasibility ects can USavoid onthe proj throughtheorycombiningpracticeIthelp decision?making RealEs

7、tate areabletoorientatethe developmentarbitrarily,we project toincreasetheuseof reasonably,andbudgetcapitalexactly capitalItsupplies technique an valueforthe ofLX also some Item，it importantpractical development supplies referencedvalueforotherRealEstate developers investment estate，feasibilityresea

8、rch，project Keywords：real 西南交通大學 學位論文版權使用授權書 本學位論文作者完全了解學校有關保存、使用學位論文的規定， 同意學校保存并向國家有關部門或機構送交論文的復印件和電子 版，允許論文被查閱和借閱。本人授權西南交通大學可以將本學位 論文的全部或局部內容編入有關數據庫進行檢索，可以采用影印、 縮印或掃描等復制手段保存和匯編本學位論文。 本學位論文屬于 1保密口，在年解密后適用本授權書； 不保密衫適用本授權書。 學位論文作者 舯教師簽名毒2毋 西南交通大學 學位論文創新性聲明 本人鄭重聲明：所呈交的學位論文，是在導師指導下獨立進行研究工作所得 成果。除文中已經注明

9、引用的內容外，本論文不包含任何其他個人或集體己經發 表或撰寫過的研究成果。對本文的研究做出奉獻的個人和集體，均以在文中作出 了明確的說明。本人完全意識到本聲明的法律結果由本人承當。 本學位論文的主要創新點如下： 近年來，我國房地產業開展迅猛，對國民經濟的推動效應越來越大，但局部 地區房地產投資過熱，房價高企，給房地產業良性開展帶來諸多隱患和阻力。本 文將系統運用建筑工程學、經濟學、市場學、決策學等相關學科知識，以HZ房 地產開發工程為案例，通過定性和定量的方法分析工程的投資價值，以期為房地 產行業類似工程的企業投資提供科學的決策依據。 學位 西南交通大學碩士研究生學位論文 第1頁 第1章 緒

10、論 11選題背景及意義 自1998年以來，我國房地產業開展迅猛，對國民經濟的拉動效應越來越大， 1925個百分點，標志著房地產業在宏觀經濟中的支柱產業地位已經確立起來。 然而，在房地產業開展如火如荼的同時，呈現出地區房產投資“過熱、空置房總 量直線攀升、“爛尾工程此起彼伏的態勢，給房地產業良性開展帶來諸多的隱患 和阻力。究其原因，問題較多源于房地產工程的前期籌劃和可行性研究流于形式【11。 房地產投資受諸多不確定因素影響：投資周期長、不確定性和風險程度高； 市場供給缺乏彈性：市場需求的廣泛性和多樣性；市場消費的層次性和開展性等 等。進行房地產工程的投資分析，需要根據房地產工程的實際情況，根據市

11、場因 素、經濟因素等多方面的分析，做到工程決策的可行性、可操作性。一個房地產 開發工程，從提出到完成一般經過6個階段：工程的設想、時機分析、可行性分 析、投資決策、實施和總結。在房地產工程開發周期的各階段中，從房地產開發 工程設想的提出到工程的評估決策是整個工程開發的核心，這一階段工作的好壞 直接影響到工程整體目標的完成。一般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一 個方案，而是同時分析多個方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且都很具有 吸引力。要在多個可行方案中優選出最優秀方案，只能是在可行性分析的根底上， 綜合考慮市場、資金、風險等各方面的問題，綜合評價，合理取舍。工程的可行 性分析及投資效益

12、是一個工程決策分析的根底，并為工程的投資決策分析提供充 分的依據。房地產業的關聯產業多，建設周期長，建設人力、資金密集，影響因 素多，而目前行業缺乏一個標準、全面、科學的可行性論證的操作模式和理論， 工程投資決策依靠個人主觀經驗判斷已經嚴重制約了行業的開展。 現在的房地產開發首先要取得土地，根據現在土地市場的狀況，其主要渠道 是通過土地一級拍賣市場，開發商通過公開競價方式獲得。在這里開發商舉牌競 價的根底是開發本錢，房地產開發的本錢應包括土地本錢、建安本錢、銷售本錢、 西南交通大學碩士研究生學位論文 第2頁 管理運營本錢以及財務本錢等等。與此同時，開發商還應通過有效途徑來預測房 地產工程的銷售

13、收入。通過比照銷售收入與所有開發本錢的差值，來評估房地產 工程投資與否，而上述所有這些工作，也就是房地產開發的可行性研究。從房地 產業多年的經驗來看，只有通過廣泛的市場調查后，進行有效的房地產工程可行 性研究，通過比對和精確分析各種數據、指標等，開發企業才能確定是否進行投 資和如何進行投資。較為準確的可行性研究是房地產開發企業決策的根底，是項 目建設單位決策性的文件。也是其他投資者的合資理由根據。 本文將系統運用建筑工程學、經濟學、市場學、決策學等相關學科的知識， 辨證、客觀、綜合的分析來自政府、市場、行業及相關專業調查公司數據，以HZ 房地產開發工程為對象，通過定性和定量地分析工程的投資價值

14、，為HZ房地產 工程的合理開發提供依據，為房地產行業類似工程的企業投資決策提供參考。 12國內外房地產工程可行性研究評述 國、西歐以及聯合國的文件上經常使用，而在俄羅斯等東歐國家那么稱之為“根本 建設技術經濟論證分析，日本人稱之為“投資前研究，南亞次大陸及阿拉伯國 家那么稱為“投資研究。 可行性研究的產生具有歷史必然性，這是因為長期投資工程不僅投資數額大、 回收期長，而且存在著投資機遇上的選擇性、投資空間的流動性和投資收益的不 確定性，稍有不慎，就會使大量投資付之東流，造成投資失敗，給投資者、社會 乃至整個國民經濟造成損失，這就在客觀上需要產生一種在建設前期能夠對工程 的投資數額、投資效益、資

15、源狀況、環境保護、生產經營條件、產品設計、市場 形勢以及總體規劃等方面進行全方位分析論證的方法。可行性研究正是適應這種 需要而產生的。【2】【3】【4】 可行性研究作為開發前期對工程進行技術經濟論證的一種科學方法，最早起 源于美國，而應用于房地產工程的可行性研究最早也是出現在20世紀30年代的 美國在第二、三次世界大戰后，特別是20世紀60年代以來，新技術不斷涌現， 世界科學技術和經濟管理科學的迅猛開展，可行性研究不斷得到充實、完善和發 西南交通大學碩士研究生學位論文 第3頁 展，逐步形成為一整套系統的科學研究方法。現在房地產開發企業也越來越重視， 可行性研究的作用，將它視為房地產工程管理全過

16、程中最重要的一環，國外一些 專家和學者分別從房地產的區位選擇、投資資金籌措、投資本錢和收益、投資風 險不確定性等方面對房地產工程投資的可行性進行了闡述和論證。此外，聯合國 工業開展組織 UNDO 、國際復興開發銀行等世界性組織，經濟合作與開展組織 OECD 、亞洲開發銀行等區域性經濟組織，分別編寫了包括房地產工程在內的 投資工程可行性研究教材經過幾十年的開展，可行性研究的理論與實踐在國外己 經比擬成熟。51 在我國，房地產工程可行性研究起步比擬晚，20世紀70年代末80年代初開 始推廣房地產工程可行性研究，進入20世紀90年代以后，可行性研究開始受到 重視，這也是可行性研究快速開展的階段。我國

17、房地產工程可行性研究主要是由 政府倡導發起，1981年國家計委正式發文，明確規定“把可行性研究作為建設前 期工作中的一個重要技術經濟論證階段，納入根本建設程序"1983年國家計委又 頒發了?關于建設工程進行可行性研究的試行管理方法?，進一步明確了可行性研 究的程序編制、內容和評審方法，把可行性研究作為編制和審批工程設計任務書 的根底和依據隨著改革開放的不斷深化，市場經濟的觀念在人們的頭腦里更為加 強，在建設工程的可行性研究中，經濟效益評價日益受到人們的重視。1987年9 月國家計委發布了?關于建設工程評價工作的暫行規定?、?建設工程經濟評價方 法?等四個文件，填補了我國在可行性研究中

18、有關經濟評價方面缺乏系統方法和 國家統一標準的空白。進入20世紀90年代，隨著國民經濟的迅速開展，國家宏 觀投資環境發生了巨大的變化，投資建設領域出現了許多新情況、新問題，與新 會計制度接軌和國際慣例接軌，1993年4月國家計委會同建設部重新公布了修改 后的?關于建設工程經濟評價工作的假設干規定?、?建設工程經濟評價方法?、?建 設工程經濟評價參數?等四個新文件6】【7】【8】。這些文件的頒發，對建設工程經濟評 價工作做出了統一規定，并要求各個投資主體、各種資金來源、各種投資方式興 辦的大中型建設工程，限額以上技術改造工程均應按此方法與參數進行經濟評價。 這標志著我國建設工程可行性研究經濟評價

19、的理論和方法體系日益完善，保證了 西南交通大學碩士研究生學位論文 第4頁 投資決策的科學化、標準化、程序化，從而在很大程度上防止了投資決策的失誤。 為了標準房地產開發工程經濟評價工作，建設部于2000年9月公布了?房地產開 發工程經濟評價方法?，從發布之日起在全國試行。2002年國家計委委托中國國 際工程咨詢公司組織編寫的?投資工程可行性研究指南?投入使用，這是自?建 設工程經濟評價方法與參數? 第2版 以來由國家計委層面組織出版的最新一本關 于前期工作的指導性文件。盡管其以試用版的面目出現，也并未規定必須照此執 行而僅僅說是供參考使用，但鑒于出版者中國國際工程咨詢公司作為國家級 的咨詢機構在

20、中國工程咨詢界的權威地位以及其作為受國家計委委托，對上報國 家計委的大型建設工程進行可行性審查，向國家計委提供審查意見這一客觀事實。 據稱，這是我國第一部與國際慣例接軌、在國家層次上用以指導全國投資工程可 行性研究工作的標準性文本：總結了我國可行性研究近20年的實踐，并注重借鑒 吸收國際有益經驗，包括可行性研究內容與方法，可行性研究報告編制大綱兩大 地產開發工程經濟評價方法?中，作為房地產開發可行性研究重要內容的市場調 查與預測、規劃設計、市場定位、經營方式、租售價格確實定等，缺乏明確的、 可操作性的指導意見。同時房地產開發可行性研究還沒有一套完整的、可操作的 評價指標體系，現有的指標僅僅是經

21、濟評價指標。由于在理論上缺乏指導性，因 此在房地產開發可行性研究報告編制過程中，對市場預測、工程籌劃等重要內容 分析依據不科學，缺乏指導性，工程投資決策者的主觀行為導致房地產開發可行 性研究流于形式。 此外，目前進行可行性研究分析的從業人員的素質偏低，水平參差不齊，知 識結構單一，導致可行性研究報告總體上處于低水平狀態。由于房地產開發工程 的復雜性、不可預見性等客觀因素，可行性研究人員不能根據掌握的信息進行科 學、合理的分析預測；缺少對規劃設計方案的專業分析和產品市場的客觀預測： 不能對產品價格進行符合市場開展趨勢的準確分析；本錢測算習慣于社會平均水 平，不能根據產品定位、檔次和標準測算投資費

22、用，致使進行經濟評價分析的基 礎數據失真。tlol 西南交通大學碩士研究生學位論文 第5頁 總體而言，同西方研究成熟國家相比，我國的房地產工程可行性研究還處在 待開展階段。 13論文結構及相關理論和方法 本文重點從市場環境及財務兩個方面對工程的可行性進行研究，除了第一章 緒論，主體局部共分七章：第二章對房地產工程可行性研究概念、內容、步驟進 行概述；第三章闡述房地產工程可行性研究中的技術和經濟評價方法；第四章主 要對HZ工程的背景、工程的根本情況、工程定位進行簡單扼要的介紹，并對項 目所面臨的宏觀環境進行分析，包括政策環境、經濟環境、成都市宏觀環境、大 城西區域環境，通過分析可以看出工程具有較

23、好的外部環境，特別是近十年成都 經濟的持續、高速的增長為房地產市場的開展提供了強大的支撐，但也要充分考 慮國家宏觀調控的影響；第五章重點對成都市房地產市場進行分析和研究，并對 未來三年成都房地產市場開展趨勢進行預測：第六章為HZ工程的開展設想及規 劃構思：第七章對工程進行財務分析和評價，估計工程總投入，從靜態和動態兩 個方面分析工程的盈利能力，并從盈虧平衡、敏感性、臨界點及工程風險等方面 對工程的不確定性進行分析；最后對可行性研究進行總結并得出結論。 本文所運用的理論主要為：市場環境分析及需求預測的相關理論；資金時間 價值理論、收益最大化原理、財務管理及投資學的相關理論。方法：定性分析與 定量

24、分析，運用統計學和計量經濟學的有關方法，運用相應的圖、表進行宏觀環 境和市場分析。 本文依據的數據和信息主要來源于國家統計局、成都市統計局、中經網、實 地調查、行業協會、商會及問卷調查。由于工作原因，本人參與了工程前期調查 工作，大量的數據和一手資料均為本人親自收集。 西南交通大學碩士研究生學位論文 第6頁 第2章房地產工程可行性研究概述 21房地產工程可行性研究的概念 可行性研究是指在現代環境中，組織一個長期投資工程之前，必須進行的有 關該工程投資必要性的全面考察與系統分析，以及有關該工程未來在技術、財務、 國民經濟、社會、法律乃至生態等諸方面能否實現其投資目標的綜合論證與科學 評價。它是有

25、關決策人 包括宏觀管理當局與投資當事人 作出正確可靠投資決策的 前提與保障】。 房地產工程可行性研究是在建設工程的投資前期，通過對工程的投資環境和 條件調查研究，對各種建設方案、技術方案以及工程建成后的生產經營方案實施 的可能性、技術先進性和經濟合理性進行分析和評價的過程【12】。主要包括工程興 建理由與目標；市場調查和需求分析；開發工程場地的現狀與建設條件分析；規 劃設計方案；工程的建設工期、進度控制和交付使用的初步安排；投資估算；資 源供給；經濟分析和財務評價；社會評價以及結論等內容。房地產開發工程可行 性研究是房地產開發過程中首要的和最關鍵的工作。 22房地產工程可行性研究的特點 可行性

26、研究的對象是投資工程，研究的目的是論證工程是否具有技術和經 濟上的可行性。 得通的、有成功把握的可能性。即是指技術上的先進性和適應性，產品在市場上 的可接受性或容納性，財務上的經濟合理性和盈利性，符合社會生產力開展的需 要，對國民經濟的奉獻性和對社會效益的創造性等【13】。 可行性研究是工程建設前期的一項工作 可行性研究是在工程正式投資之前進行的，它研究的不是既定工程的經濟效 果，也不是為既定工程找依據，而是為未來工程作論證，以防止或減少決策失誤。 可行性研究具有綜合性的特點 要判斷某一投資工程是否具有可行性，必須占有大量資料進行全面分析，應 西南交通大學碩士研究生學位論文 第7頁 當從各個投

27、資主體的立場出發，結合有關法律、制度規定，充分考慮國民經濟需 要、公眾平安、就業以及環境保護等因素，分析市場資源條件、建設規模、工藝 技術、建設工期、所需資金及籌集渠道、建成后的經濟效益和社會效益等情況， 考察并落實工程在技術上是否先進、投資結構是否合理、財務上有無保障、經濟 上能否獲得效益。因此，它具有較強的綜合性f14】【l卯。當然，這項工作也相比照擬 復雜。 23房地產工程可行性分析的步驟與內容 231可行性分析的步驟 組織準備。可行性分析首先要求組建研究班子，具體負責可行性分析的構 想，經費籌集，制定研究方案等。由于可行性分析是一個相當復雜的智力活動， 研究班子的成員應當包括了解房地產

28、市場的專家，熟悉房地產開發的工程技術人 員，熟悉城市規劃及管理的專家，領導班子成員應由熟悉房地產市場，工程技術， 經濟管理和經營并善于進行協調工作的專業人員來主持。 資料收集及市場調查。收集的資料主要有政府的方針，政策，城市規劃資 料，各類資源資料，有關社會經濟開展，交通，地質，氣象等方面的技術資料以 及房地產市場分析的資料等。現場實際調查主要包括投資現場的自然，經濟，社 會，技術現狀的調查，如居民人數，戶數及結構現狀調查，市政根底設施狀況調 查，地上地下障礙物調查，非居民戶生產經營狀況調查等。 開發方案的設計和評價，選擇。對于開發工程而言，可以有不同的開放方 案加以實施。每一種開發方案都有各

29、自的特點，根據不同的開發方案會得到不同 的經濟效益和社會效益。 詳細研究。采用先進的技術經濟分析方法，對優選出的工程開發方案進行 財務評價，國民經濟評價，分析工程的可行性。 編寫研究報告書。可行性分析報告書是對可行性分析全過程的描述，其內 容要與研究內容相同，內容全面，翔實。 232可行性分析的工作階段 西南交通大學碩士研究生學位論文 第8頁 房地產工程可行性分析是工程投資前期所進行的工作，按其工作內容大體上 可劃分為以下三個階段。【161 投資時機研究階段。該階段的主要任務是尋找投資時機，為建設工程的投 資方向提出建議，即在一定的地區或部門內，以資源條件和市場分析預測為根底， 選擇投資工程，

30、尋找最有利的投資時機。 投資時機研究又分為一般投資時機研究和具體投資時機研究。一般投資時機 研究是以一個地區，一種行業或一種資源為對象進行的，以識別投資時機，對投 資方向進行的研究。具體工程投資時機研究那么是在一般投資時機研究的根底上， 對按以選定的投資地點和行業提出的具體投資工程所進行的時機研究。當然，對 大多數房地產投資者而言，除了地點的選擇以外，其投資時機研究都是針對具體 工程進行的。 投資時機研究階段要提供可能進行投資建設的工程，如果投資者認為提供的 工程有利可圖，再進行下一步更為詳細的研究分析。因而，這一階段的工作比擬 粗略，主要依靠籠統的估計而不是詳細的分析。一般是根據以有的類似工

31、程來估 算投資額，按照當時的市場價來估算工程收入，并按大致的百分比來估算稅費。 該階段投資估算的精度為30，研究費用占工程總投資的O11，所需時間約 為1個月2個月。 初步可行性分析。大型投資工程的可行性分析為了防止不必要的時間，金 錢和人力方面的浪費，一般在進行正式的可行性分析之前，先進行一輪初步的分 析，即初步可行性分析。 初步可行性分析主要解決的問題是分析投資時機研究的結論，初步判斷工程 投資是否可行，決定是否進行下一步的可行性分析。初步可行性分析與詳細可行 性分析的區別主要在于獲得資料的詳細程度不同，計算結果的精度不同，并且分 析的深度不同。對一些中小型投資工程，或某些投資時機研究已獲

32、得足夠資料的 工程，往往就越過初步可行性分析階段，直接進入詳細可行性分析階段。 初步可行性分析階段投資估算的精度稍高于投資時機研究，可到達20，所 需費用約占總投資的02515，所需時間為2個月一4個月。 西南交通大學碩士研究生學位論文 第9頁 詳細可行性分析階段。即通常所說的可行性分析，是工程投資可行性分析 全過程中最重要的一環。這一階段占有大量的原始資料，對擬投資工程進行全面 的技術經濟論證。該階段對建設投資估算的精度在10，所需費用小型工程約占 總投資的13，大型工程約占O21。 233可行性分析的內容 房地產可行性分析的內容因工程的復雜程度，環境狀況和具體情況而有所不 同，但一份標準的

33、可行性分析報告應包括三個方面的內容，既工程的市場可行性 分析，工程的技術可行性分析和工程的經濟可行性分析。其具體應該包括以下內 容【17】【18】： 工程概況 是對工程總體情況進行的描述和說明。主要包括：1 工程名稱：2 該工程提出 的背景：3 工程具備的根本條件，如工程的地理位置，交通，人口，自然環境， 社會經濟條件，水文，地質，植被等環境條件；4 工程的性質及主要特點；5 工程 開發建設的社會經濟開展前景，在城市總體規劃中的地位及作用等；6 工程開發 建設的宗旨，開發規模，總體設想，主要功能及主要經濟技術指標；7 工程開發 建設的社會經濟意義。 市場調查分析與需求預測 包括：1 市場供給分

34、析及預測；2 市場需求分析及預測；3 市場價格分析以及 未來走勢預測；4 自身競爭力以及競爭對手分析；5 相關市場如建材市場，勞動力 市場等的調查分析。 規劃方案的優選 房地產開發工程內容繁雜，涉及因素多，僅依靠個別指標來衡量其優劣是非 是非常困難的。評價一個工程的優劣，還要綜合考慮社會，技術，環境，生態等 諸多方面，因此，需要對開發工程進行綜合評價。綜合評價的方法很多，包括評 分綜合評價法，層次分析法，灰色綜合評價法，模糊數學綜合評價法等。最常用 的是平分綜合評價法。評分綜合評價法就是對方案的各項指標規定一個滿足程度， 根據指標的重要性賦予指標一個權重，根據計算模型計算各個方案的綜合單指標

35、西南交通大學碩士研究生學位論文 第10頁 評分值，由此得出總綜合分值，依次選擇最優方案的方法。具體內容包括：1 規劃 設計，包括建筑物主要參數，建筑物布局，市政設施以及其他公用設施配套等的 確定和選擇；2 對多種方案進行總體性描述：3 詳細介紹選定方案的情況，包括建 筑物布局，功能劃分，道路交通，市政設施及公用設施分布，建筑物主要技術參 數，工程主要技術經濟指標等。 開發進度安排 包括：1 大型工程分階段，分片施工的實施進度；2 主題工程，附屬工程的開 發進度；3 各項作業活動的統籌安排等。 工程投資估算 對開發工程所涉及的本錢費用進行分析估計。包括：1 開發直接費，包括： 土地費用，前期工程

36、費，房屋開發費：2 開發間接費，包括：管理費，銷售費用， 財務費用，其他費用，不可預見費，稅費。 資金的籌集方案及籌資本錢估算 包括：1 資金的籌集方案；2 資金的籌集本錢；3 工程的還貸能力，支付能力 分析等。 財務評價 財務評價是依據國家現行財稅制度，現行價格和有關法規，從工程角度對項 目的盈利能力，償債能力和外匯平衡能力等工程財務狀況進行分析，并借以考察 工程財務可行性的一種方法。具體包括：1 銷售及租賃收入估算；2 經濟效果指標 計算，包括：凈收入，投資收益率，投資回收期等主要技術經濟指標；3 工程經 濟效益評價與財務指標分析，包括：凈現值分析與評價，內部收益率分析與評價， 動態投資回

37、收期分析與評價；4 相關報表的編制，包括：預計損益表，預計資產 負債表，預計財務現金流量表，債務歸還表，資金來源與運用表等。 風險分析 風險分析是可行性分析的一項重要內容，通過對影響投資效果的社會，經濟， 環境，政策，市場等因素的分析，了解各因素對工程的影響性質和程度，為工程 運作過程中對關鍵因素進行控制提供可靠依據。同時根據風險的可能性為投資者 西南交通大學碩士研究生學位論文 第11頁 了解工程的風險大小幾風險來源提供參考。具體包括：1 房地產投資風險因素分析； 2 不確定性分析，包括：盈虧平衡分析，敏感性分析以及概率分析等內容。 國民經濟評價 國民經濟評價是工程評價的重要組成局部，也是投資

38、決策的重要依據之一。 國民經濟評價是指根據國民經濟長遠開展目標和社會需要，衡量房地產投資工程 對社會經濟開展戰略目標的實際奉獻。它是從整個國民經濟開展的角度來分析評 價房地產投資工程需要國家付出的代價和對國家做出的奉獻，是從國家宏觀經濟 角度分析工程的微觀經濟效益。 國民經濟評價包括社會效益評價和環境效益評價。社會效益是指工程投資為 滿足社會需求所做奉獻的大小。環境效益是指工程開發給城市環境改善帶來的效 益。 結論及建議 根據對相關因素的分析和各項評價指標，對工程的可行與否作出明確結論， 針對本工程存在的問題提出建議并對建議的效果作出估計。 西南交通大學碩士研究生學位論文 第12頁 第3章房地

39、產工程可行性研究中的技術 和經濟評價方法 房地產工程的可行性研究內容可根本上概括為三個方面的研究內容，即工程 的必要性分析、工程實施的可能性分析及工程的技術和經濟評價，目前國內對于 房地產工程技術和經濟評價主要方法包括工程開發方案評價、工程財務評價、項 目不確定性分析。 31房地產工程開發方案評價 房地產工程的開發方案是指在城市總體規劃和控制性詳細規劃的指導下，開 發商所做的擬開發地塊的詳細布置和規劃，包括工程總體進度安排。 1開發方案評價程序 1 開發方案設想。根據規劃情況構思開發方案，包括開發規劃、開發步驟、 工程投資融資方案、開發進度安排等。 2 技術經濟指標的計算。根據專業人員設計的不

40、同開發方案，計算其對應的 技術經濟指標，包括建筑密度、建筑面積密度、容積率、工程造價指標等。 3 技術經濟指標的比擬、評價。根據計算得到的技術經濟指標，采用適宜的 科學方法，對工程方案進行經濟評價，分析不同方案的優缺點，并針對方案的問 題提出改良意見。 4 選擇最優開發方案。在對方案的技術經濟指標進行評價的根底上，針對存 在的問題進行改良，形成最終的開發方案。 2開發方案的技術經濟指標 J 建筑密度 建筑密度 總建筑基底面積總用地面積 2 建筑面積密度 建筑面積密度 總建筑面積總用地面積 3 容積率 容積率 總建筑面積地塊面積 西南交通大學碩士研究生學位論文 第13頁 4 平均層數 平均層數

41、總建筑面積總基底面積 5 人口凈密度 人口凈密度 居住總人口數住宅用地面積 6 -1-程造價指標 包括：開發總投資；單方造價；平均每戶投資等。 3開發方案的綜合評價 綜合評價的方法包括評分綜合評價法、層次分析法、灰色綜合評價法、模糊 數學綜合評價法等。 評分綜合評價法就是對方案的各項指標規定一個滿足程度，根據指標的重要 性賦予指標一個權重，根據計算模型計算各個方案的綜合單指標評分值，由此得 出總綜合分值，依此選擇最優方案的方法。計算模型主要有以下幾種。 1 加法模型 加法模型的計算公式為：FI胍Pf。 其中，F?為綜合單指標評分值：雕為第i項指標的權重；Pi為第i項指標的 得分。加法模型適用于

42、各項指標的權重值和得分相差不大或者權重值差異大而得 分的差異不大的情況。 2 乘法模型 乘法模型的計算公式為：F2兀聰R 乘法模型適用于各項指標的權重值和得分相差不大或者雖然得分差異較大但 權重值差異不大。 3 JH乘混合模型 加乘混合模型吸收了加法和乘法模型的優點，使用范圍增大，當各項指標的 權重值和得分值都很大時，可以充分發揮其作用。計算公式為： F3 FI+F2。 4 除法模型 西南交通大學碩士研究生學位論文 第14頁 除法模型的計算公式為： yM尸f 彬毋。其中，F4為除法綜合單指標評分值；Wi和Pi為希望越大越 好的指標的權重和得分；wj和Pj為希望越小越好的指標的權重和得分。 32

43、房地產工程財務評價 房地產工程的財務評價是指按照國家現行會計、稅收等制度，選取贏利能力、 償債能力等多項指標進行分析，考察工程的財務狀況、獲利能力和所取得的經濟 效果。 工程的財務評價是通過一系列財務評價指標反映出來的。這些指標可以分為 贏利能力指標 價值型、效率型、期限型指標 ，如財務凈現值、財務凈現值率、投 資報酬率、財務內部收益率、投資回收期等：償債能力指標，如借款歸還期、資 產負債率、流動比率、速動比率等。 按照是否考慮時間因素的影響，可以將財務評價指標分為動態評價指標和靜 態評價指標，動態評價指標考慮時間因素對資金的影響，如財務凈現值、財務內 部收益率等；靜態評價指標不考慮時間因素對資金的影響，如靜態投資回收期、 投資報酬率等。在大型工程和開發、回收期長的工程中，為準確測算，通常應統 籌考慮動態評價指標和靜態評價指標。在中小型工程和回收期短的工程測算中， 可僅使用靜態評價指標。 1贏利能力指標 價值型、效率型指標 1 財務凈現值 FNPV 財務凈現值是指將工程壽命期內的凈現金流量，用一個設定的折現率逐期折 為工程在起始時間點的財務凈現值；CI和CO分別為現金流入量和現金流出量；t 為時期，ic為折現率，一般用行業基準收益率或期望的預期收益率。 一般用財務凈現值指標