1、目目 錄錄環境篇一、光福宏觀環境分析 .5、地理環境 .5、交通環境 .5、經濟環境 .7、政策環境 .9、規劃環境 .10、人口環境 .11、文化環境 .11、投資環境 .13二、類比區域宏觀環境對比分析 .15市場篇一、市場概述 .17二、商業市場供應 .17、整體商業供應 .17、各街道商業供應 .21三、商業市場需求 .32、各街道需求調查細表 .32、光福鎮需求整體分析 .41、經營狀況分析 .41、人口與業態比值 .43四、商業市場產品、價格分析 .46、各街道產品、價格詳細調查 .46、光福鎮整體商業產品、價格統計分析 .55五、商業市場客源分析 .57、買賣客源 .57、租賃客

2、源 .59、消費客源 .65六、周邊類比區域商業市場分析 .67、優勢 .67、劣勢 .68七、商業市場特征分析 .69八、商業市場發展趨勢 .70項目篇一、項目概況 .72、項目現狀及周邊狀況 .72、項目 SWOT 分析 .74二、項目定位 .76、項目產品定位 .76、產品檔次定位 .76、產品業態定位： .77、產品形態定位： .78、產品戶型定位： .79、項目客源定位 .82、購買客源定位 .82、租賃客源定位： .84、消費客源定位： .85、項目價格定位 .86產品篇一、產品規劃建議 .89二、產品立面建議 .93三、產品面積配比建議 .97四、項目經濟效應 .101環境篇環境

3、篇一、光福宏觀環境分析一、光福宏觀環境分析1.11.1、地理環境、地理環境光福鎮位于蘇州市吳中區西部的太湖之濱，西臨太湖，東靠穹窿山接藏書鎮，南連度假區與胥口鎮，北與蘇州市虎丘區、蘇州高新技術產業區接壤。太湖漫山島屬光福鎮管轄。境內有潭山、玄墓山(鄧尉山)、西磧山等眾多山峰，旅游資源豐富，鄧尉香雪海是吳中有名的賞梅之地。分析：從光福鎮地理位置來看，光福鎮位于太湖與蘇州高新區之間，鎮上以及鎮周邊都有非常多的旅游景點，旅游資源非常豐富。發達的旅游業吸分析：從光福鎮地理位置來看，光福鎮位于太湖與蘇州高新區之間，鎮上以及鎮周邊都有非常多的旅游景點，旅游資源非常豐富。發達的旅游業吸引了很多外地人前來投資

4、，提高了光福鎮的商業價值。但目前光福旅游資源還未得到充分的挖掘，其潛在價值很高，因此商業項目在推廣過程中以潛在引了很多外地人前來投資，提高了光福鎮的商業價值。但目前光福旅游資源還未得到充分的挖掘，其潛在價值很高，因此商業項目在推廣過程中以潛在價值為推廣主題，是吸引投資客的主要手段之一。價值為推廣主題，是吸引投資客的主要手段之一。1.21.2、交通環境、交通環境近年來，吳中區按工業化、城市化的要求加快城鄉道路的對接，重點建設、改造了木瀆鎮至光福鎮的 230230 省道省道（原 209 省道） 、吳中經濟開發區至甪直鎮的東方大道東方大道、東山鎮至木瀆鎮的東山大道、木瀆鎮至蘇州太湖國家旅游度假區的環

5、太湖旅游專線公路環太湖旅游專線公路、吳中經濟開發區至浦莊鎮的越湖路越湖路等五條高等級的大道。230 省道是高新區西部的重要交通干道，南北連接了光福和望亭兩個鎮，途徑通安產業園、東渚科技城和東渚鎮區，全線長 8.5 公里。230 省道已于去年完成了路面翻修工程，下一步即將實施道路綠化工程。為了塑造高新區西部重要景觀道路，提升全區道路綠化水平。 隨著 230 省道建到了光福，特別是隨著光福旅游經濟的快速發展，到光福旅游的游客越來越多，以前當地百姓出行還是只有一條中巴線，百姓渴望城市公交能開進光福。2005 年 5 月，吳中公交公司對蘇州光福鎮的 48 輛中巴車進行了收購，城市公交延伸到了光福古鎮。

6、考慮到光福是個旅游古鎮，為方便沿線百姓和各地游客，還相繼開通了吳中公交 63 路、64 路、65 路及 632 路區間車，到光福的交通線由原來的一條增加到了 3 條。 表一：光福鎮公交狀況表一：光福鎮公交狀況公交路公交路線線起點站起點站終點站終點站起點站首末班時起點站首末班時刻刻終點站首末班時終點站首末班時刻刻行車間隔行車間隔線路里線路里程程途徑途徑63 路吳中汽車站光福05:2519:2505:2519:251218 分鐘41 公里東吳南路、東吳北路、吳中東路、迎春路、南環路、盤南路、蘇福路、旅游專線公路、230 省道、福湖路632 路光福紅木市場望湖賓館05:3019:3005:3019:

7、302030 分鐘12 公里福湖路64 路旅游集散中心光福05:5019:2505:5019:251517 分鐘32 公里北環路、廣濟路、廣濟南路、干將西路、西環路、竹園路、金山路、蘇福路、木光路65 路輪船碼頭太湖船餐市場05:3019:3005:3019:301518 分鐘38 公里人民路、人民南路、南環西路、盤南路、蘇福路、木光路、穹靈路、木光路、福湖路分析：近年來吳中區加快了對城鄉道路的發展步伐，光福鎮的道路交通環境發生了日新月異的變化。分析：近年來吳中區加快了對城鄉道路的發展步伐，光福鎮的道路交通環境發生了日新月異的變化。230230 省道的開通再加上原有的蘇福路，使得光省道的開通再

8、加上原有的蘇福路，使得光福鎮與新區及吳中區其他鄉鎮很好的連接起來。吳中公交在光福鎮新增的福鎮與新區及吳中區其他鄉鎮很好的連接起來。吳中公交在光福鎮新增的 2 2 條交通線路無疑為光福鎮百姓出入蘇州其他行政區以及吳中區其他鄉鎮都帶條交通線路無疑為光福鎮百姓出入蘇州其他行政區以及吳中區其他鄉鎮都帶來了方便。總的來說目前光福鎮道路交通系統已經有了明顯的改善，這對光福鎮商業的招商、引資等發展提供了重要保障。來了方便。總的來說目前光福鎮道路交通系統已經有了明顯的改善，這對光福鎮商業的招商、引資等發展提供了重要保障。1.31.3、經濟環境、經濟環境光福鎮位于蘇州城西部，地處太湖之濱的鄧尉山麓，鎮域面積 6

9、7.2 平方公里，人口 5 萬多；是江蘇省歷史文化名鎮，又是國務院公布的太湖風景名勝區 13 個重要景區之一。表表二二：光光福福鎮鎮 2 20 00 04 4 年年經經濟濟基基本本情情況況總面積總面積私營企業私營企業254 家耕地面積耕地面積22739 畝合同利用外資合同利用外資2440 萬美元人人 口口56658 人到賬外資到賬外資761 萬美元村委會村委會8 個居委會居委會3 個第三產業增加值第三產業增加值60264 萬元工農業總產值工農業總產值263218 萬元個體工商戶個體工商戶1002 戶工業總產值工業總產值220000 萬元 總數總數13511 門地區生產總值地區生產總值15316

10、4 萬元有線電視開通數有線電視開通數9744 戶財政收入財政收入5917 萬元中小學校中小學校6 所水果產量水果產量567 噸年年末末銀銀行行存存款款余余額額70131 萬元水產品產量水產品產量7270 噸農民人均收入農民人均收入8228 元內資企業內資企業97 家從未來光福鎮經濟的發展來看，由于光福鎮豐富的旅游資源，所以目前光福鎮的經濟發展將認真貫徹市、區關于加快服務業發展的要求，注重發揮資源優勢，主攻兩大區域東崦湖地區和沿太湖地區，加快建設、加緊招商、加強宣傳，進一步推動全鎮三產服務業發展上新臺階。首先是以東崦湖地區為主要載體，加快發展傳統服務業。在全力推進整治工程建設的同時，著重做好以下

11、幾項工作：進一步細化區域規劃設計，完善功能定位和布局；繼續做好幾幅待掛拍地塊的上市準備工作；抓緊幾只現有項目的啟動建設，加強與投資商溝通，盡快啟動“澳華”、“嘉德”兩只房產項目開工建設，加快福利商貿中心和鎮區相關地塊的商業化改造實施步伐。全面完成太湖船餐二期改造工程，使餐飲“亮點”更具特色。加快改造工程進度，抓緊灌水移船、停車場改造、環境綠化美化進度。在按時完成福湖路改造工程，改善船餐市場外部交通條件的同時，通過加強宣傳、規范管理、完善功能，進一步提升船餐市場整體形象，塑造嶄新的“太湖船餐”品牌。提高招商水平，切實做大全鎮旅游經濟總量。牢固確立“旅游興鎮”的產業定位，按照構建“吃住行游購娛”六

12、要素的需求，大力發展旅游經濟。借鑒工業招商的成功做法，大力開展外出招商、中介招商、網上招商活動；繼續完善重點項目的策劃，重點做好太湖島、南山公園及西施灘等項目的策劃完善；引進投資商增加全鎮旅游經濟總量，做好上鋼三廠休養所、吐哈度假村等原有賓館的改造服務工作，把營造良好服務環境作為發展服務業的重要舉措。分分析析：綜綜上上所所述述可可以以看看出出光光福福鎮鎮未未來來的的發發展展將將會會以以旅旅游游業業作作為為核核心心，其其他他產產業業將將為為旅旅游游業業服服務務。隨隨著著旅旅游游業業的的發發展展，勢勢必必會會加加快快光光福福鎮鎮對對外外招招商商、引引資資的的步步伐伐。商商業業將將作作為為旅旅游游業

13、業的的配配套套設設施施得得到到進進一一步步的的發發展展，真真正正完完善善光光福福鎮鎮“吃住行游購娛吃住行游購娛”六要素的需求。六要素的需求。本項目思考：可以在旅游商業規劃的基礎上，考慮發展成為其配套商業，但可行度如何，我們將會在下面分析中得到驗證。本項目思考：可以在旅游商業規劃的基礎上，考慮發展成為其配套商業，但可行度如何，我們將會在下面分析中得到驗證。1.41.4、政策環境、政策環境在 7 月 14 日光福鎮召開的全鎮經濟工作會議上，鎮黨委及時傳達了全區經濟工作會議精神，在具體分析今年上半年全鎮經濟社會發展形勢的基礎上，重點部署了下半年經濟社會建設的各項目標任務。 一是加快推進“三大板塊”建

14、設。一要精心打造新鎮區。堅持以東崦湖環境基礎建設為重點，推進“鎮區東擴”打造新鎮區，力爭到十月份初步形成東崦湖新鎮區的基本格局。二要策劃建設旅游發展區。進一步挖掘和整合真山真水和自然生態資源，以策劃招商為抓手，努力營造旅游度假新勝地。要全力做好以“快樂之鄉”為重點的旅游項目推進落實工作，加快實施香雪海等景點改造和周邊配套設施建設，完善現有景區景點的功能設施，加大旅游促銷宣傳，重點辦好第二屆太湖開捕節等節慶活動。三要高水平發展工業集聚區。按照“總體規劃、分步實施”的要求，在重點做好工業東區近 6 平方公里的發展控制性規劃的前提下，優先建設道路基礎設施，進一步提升載體水平。要做好已落戶項目促開工工

15、作，下半年確保新開工工業項目 10 只以上。圍繞“三大板塊”建設，要努力提高招商引資水平：在招商方式上，靈活采取出讓土地、租用廠房、增資擴建等形式；在項目引進上，著力提升引辦項目的質量和檔次；在項目服務上，從項目引進到建成投產的全過程都要提供優質服務，重點做好項目落戶后的促開工工作。 分析：從光福鎮目前的發展政策來看，光福鎮將以發展鎮上旅游業、商業以及建造高水平的工業聚集區為主要方向；其次為加快周邊新農村的建設。分析：從光福鎮目前的發展政策來看，光福鎮將以發展鎮上旅游業、商業以及建造高水平的工業聚集區為主要方向；其次為加快周邊新農村的建設。由此來看，光福鎮計劃通過旅游業以及商業的發展來提高鎮上

16、的經濟水平。由此來看，光福鎮計劃通過旅游業以及商業的發展來提高鎮上的經濟水平。1.51.5、規劃環境、規劃環境近年來，光福鎮大力實施“富民強鎮”戰略，全面開展招商引資工作。將在蘇福路南、北面規劃建設 6 平方公里的光福鎮工業園。同時，堅持古鎮保護和開發新區并重，古鎮區將積極開展推進鎮區東擴進程，著力開發東崦湖和西崦湖，不斷加大環境建設力度，努力把古鎮建設成為蘇州最佳人居新。而開發新區規劃為蘇福路西部附近的新興商業中心以及玉器城；在蘇福路商業中心往北，規劃為別墅區。從規劃上看該區域將會成為光福鎮旅游業的首席配套設施，集購物、休閑、娛樂以及生活配套為一身。西崦湖的發展主要是引進巨額外資聯手國際一流

17、旅游開發公司將把吳中區光福鎮的西崦湖地區建設和開發成具有國際水準的旅游目的地。該項目目前定名為 “快樂之鄉”項目，由英國 MCI 投資合作股份投資。 蘇州光福“快樂之鄉”旅游目的地項目是由英國 MCI 投資合作股份投資并與吳中區光福鎮人民政府、上海永漢文化交流三方共同合作開發的綜合性旅游項目，開發主體是由上述三方共同組建成立的蘇州光福圣地旅游開發。該公司前期注冊資金為 3000 萬美元。該項目位于光福鎮的西崦湖地區，規劃面積 5 平方公里，項目主要元素包括：高速騎乘及滑翔、水上公園快艇俱樂部、大型歐式購物中心、文化展示交流中心、明清古鎮風情特色購物街、水上音樂廳、國際康復中心、體育運動中心、賽

18、車測試培訓中心、國際會議中心、沿湖生態觀光景觀帶及與旅游相配套的各類酒店，總建筑面積 100 多萬平方米。 分析：從政府的規劃來看主要分為三個部分。首先是開發新區，以發展商業以及構建別墅區為主要目標，新興的商業中心將以滿足消費者購物為分析：從政府的規劃來看主要分為三個部分。首先是開發新區，以發展商業以及構建別墅區為主要目標，新興的商業中心將以滿足消費者購物為主要目的；其次為西崦湖主要目的；其次為西崦湖“快樂之鄉快樂之鄉”項目的發展，該區域將會成為光福鎮休閑、娛樂的集中地；最后是光福鎮工業園的構建。從商業的規劃上看，規項目的發展，該區域將會成為光福鎮休閑、娛樂的集中地；最后是光福鎮工業園的構建。

19、從商業的規劃上看，規劃中的開發新區、西崦湖劃中的開發新區、西崦湖“快樂之鄉快樂之鄉”項目以及現有的太湖湖畔的特色項目以及現有的太湖湖畔的特色“船餐船餐”將會形成三足鼎立的局面，本項目位于開發新區，與其他重點發展區域將會形成三足鼎立的局面，本項目位于開發新區，與其他重點發展區域處于同等地位，因此，在今后的規劃發展中，有著較大的商業機遇。處于同等地位，因此，在今后的規劃發展中，有著較大的商業機遇。1.61.6、人口環境、人口環境光復鎮占地面積平方公里，下轄 1818 個個行政村，2 個社區居委會，總人口 5665856658 人人，總戶數 1567915679 戶戶，其中從業人口 35703357

20、03 人人，流動人口 1567215672 人人。分析：從光復鎮人口來看，光福鎮人口較少，鎮上只有分析：從光復鎮人口來看，光福鎮人口較少，鎮上只有 5 5 萬多人，由于光福鎮目前工廠非常少，外來打工的人口較少，人流量較小，這對光福鎮商萬多人，由于光福鎮目前工廠非常少，外來打工的人口較少，人流量較小，這對光福鎮商業的發展有一定的影響，所以光福鎮的商業需要聚集周邊鄉鎮的人氣。本項目位于新開發區內，本鎮人相對較少，外地工人較多，目前支撐新區商業的業的發展有一定的影響，所以光福鎮的商業需要聚集周邊鄉鎮的人氣。本項目位于新開發區內，本鎮人相對較少，外地工人較多，目前支撐新區商業的主要來自工廠工人，本項目

21、的發展也應該以工廠工人為基礎，努力發展周邊農村的消費者，同時吸引老鎮區的客戶。如以旅游客戶為主要消費群體話，主要來自工廠工人，本項目的發展也應該以工廠工人為基礎，努力發展周邊農村的消費者，同時吸引老鎮區的客戶。如以旅游客戶為主要消費群體話，在前期啟動時，沒有足夠的客戶支撐，會影響到項目銷售。在前期啟動時，沒有足夠的客戶支撐，會影響到項目銷售。1.71.7、文化環境、文化環境光福古鎮原屬于吳縣，原名野步市，志里，別名鄧尉，據考證在七八千年的新石器時代已有人類繁衍生息。 全鎮總面積約 58 平方公里，位于蘇州市古城西南 28 公里的太湖之濱，南鄰太湖區，西鄰太湖、北通長江。光福鎮具有 2500 多

22、年的悠久歷史，自有“湖光山色，洞天福地”之美稱；有豐富的自然資源，享有“魚米之鄉”，“四季有果”之美稱；光福是傳統工藝之鄉 ，蘇繡的發源地之一，精湛的雕刻工藝巧奪天工； 光福寺，光福塔，司徒古柏，天壽圣恩寺等古跡在留下人們的贊美詩篇時，無不流露出歷史的倉桑。光福人文景觀，名勝古跡密集，吳文化內涵深厚，形成了多層次的旅游專線，是國家太湖名勝風景區之一。 據史志記載，古鎮光福乃春秋時期吳王闔閭養虎之地，遂名虎溪。南朝梁大同年間九真太守顧野王舍宅建光福講寺后，鎮以寺得名，距今已有1500 多年歷史。 光福鎮素有“湖光山色，洞天福地”之稱，境內風景優美、名勝眾多。鎮南疊翠連綿的鄧尉山相傳因東漢大司徒鄧

23、禹在此隱居而得名。鎮西有國內第一大內陸漁港太湖漁港。司徒廟內的“清、奇、古、怪”四株漢柏，相傳乃鄧禹手植，古人贊曰：“清奇古怪畫難狀，風光雷霆劫不磨”堪稱吳中一絕。千年古剎“圣恩寺”、賞梅勝地“香雪海”、光福寺塔、石嶁石壁等吳中名勝數不勝數，歷史上無數達官顯貴、文人墨客駐足賞景詠詩，清康熙、乾隆帝先后多次巡游光福，并留下了多首詠梅詩。 光福鎮植被茂密、綠樹成蔭，“月月有花、季季有果”，是江蘇省花木之鄉；是全國桂花五大產地之一，植桂面積達 2000 多畝，品種有 10 多個。設有江蘇省植物自然保護區木荷林，這是一種中亞熱帶常綠闊葉植物，能在北亞熱帶生長實屬奇特。 分析：光福鎮有分析：光福鎮有 2

24、5002500 年的悠久歷史，文化底蘊濃厚。一直以來光福鎮就被喻為旅游勝地，境內風景優美、名勝古跡眾多，在歷史上王侯將相、達官年的悠久歷史，文化底蘊濃厚。一直以來光福鎮就被喻為旅游勝地，境內風景優美、名勝古跡眾多，在歷史上王侯將相、達官貴人以及文人雅客前來游玩者數不勝數。可見光福鎮的旅游業已經有悠久的歷史，在國內有一定的知名度。不可否認，光福的文化環境能吸引更多的游貴人以及文人雅客前來游玩者數不勝數。可見光福鎮的旅游業已經有悠久的歷史，在國內有一定的知名度。不可否認，光福的文化環境能吸引更多的游客，從而帶動旅游商業的發展，但是旅游商業季節性較強，操作難度較大，對于小量體商業來說，且無法形成規模

25、效應。而且政府在規劃中規定，旅游客，從而帶動旅游商業的發展，但是旅游商業季節性較強，操作難度較大，對于小量體商業來說，且無法形成規模效應。而且政府在規劃中規定，旅游商業將往西北方向發展，與本項目所在的新開發區方向不一致，由此，本項目可依賴的旅游資源少。商業將往西北方向發展，與本項目所在的新開發區方向不一致，由此，本項目可依賴的旅游資源少。1.81.8、投資環境、投資環境從光福鎮的經濟環境、規劃環境以及歷史文化環境可以看出，光福鎮以發展旅游業為首要目標。而光福鎮獨特的旅游資源是光福重振雄風的有力支撐，雖然光福的旅游開發相對于周莊、同里這些水鄉古鎮來說起步較晚，面對差距，光福抓住蘇州的“后花園”做

26、文章，講求錯位發展，揚長避短，“恢復生態、文化旅游”成為光福鎮打出的旅游招牌。目前來光福的游客多集中在五一、十一以及周六和周日，現代人假日休閑講求返樸歸真、親近自然。而光福有真山真水，有深厚的歷史人文古跡。雖然旅游資源豐富，但是由于交通不方便、景點太過分散、商業配套不完善等原因，使得旅游業沒有完全發展起來。分析：通過光福鎮環境的分析可以看出光福鎮的經濟發展與旅游業分不開，旅游業的良性發展是招商、引資的重要籌碼，也是投資者首要考察對象。分析：通過光福鎮環境的分析可以看出光福鎮的經濟發展與旅游業分不開，旅游業的良性發展是招商、引資的重要籌碼，也是投資者首要考察對象。從目前的發展來看，政府正著力發展

27、旅游業以引進外資。憑借著鎮區的合理規劃以及豐富的旅游資源，本鎮吸引投資客方面擁有著較大的優勢。該優勢從目前的發展來看，政府正著力發展旅游業以引進外資。憑借著鎮區的合理規劃以及豐富的旅游資源，本鎮吸引投資客方面擁有著較大的優勢。該優勢是光福對外的主要窗口，旅游業的發展能帶動鎮區經濟的發展，投資商增加，帶動流動人口的增加，本項目位于新開發區內，是吸引外地人口最為集中是光福對外的主要窗口，旅游業的發展能帶動鎮區經濟的發展，投資商增加，帶動流動人口的增加，本項目位于新開發區內，是吸引外地人口最為集中區域，因此考慮成為未來的新開發區的生活配套，是可行的方案之一。區域，因此考慮成為未來的新開發區的生活配套

28、，是可行的方案之一。總總 結結從光福鎮的環境來看，光福鎮經濟特點鮮明，發展目標明確。由于光福鎮歷史文化悠久，旅游資源豐富，所以光福鎮政府將全力發展光福鎮旅游業，從光福鎮的環境來看，光福鎮經濟特點鮮明，發展目標明確。由于光福鎮歷史文化悠久，旅游資源豐富，所以光福鎮政府將全力發展光福鎮旅游業，同時加強對商業以及工廠區的發展。目前影響光福鎮旅游業發展的主要障礙是道路交通、景點開發以及商業配套上的問題。在道路交通的問題上，政府同時加強對商業以及工廠區的發展。目前影響光福鎮旅游業發展的主要障礙是道路交通、景點開發以及商業配套上的問題。在道路交通的問題上，政府規劃的繞光福鎮公路以及另一條直通蘇州市區的公路

29、將在明年動工，繞光福鎮公路的建成可連接光福鎮分散的旅游景點，使得旅客門更加方便，而通往規劃的繞光福鎮公路以及另一條直通蘇州市區的公路將在明年動工，繞光福鎮公路的建成可連接光福鎮分散的旅游景點，使得旅客門更加方便，而通往蘇州市區的公路將會對引進外資、發展旅游業帶來極大的促進作用；在景點開發的問題上，政府明年將著力開發西淹湖風景區，蘇州市區的公路將會對引進外資、發展旅游業帶來極大的促進作用；在景點開發的問題上，政府明年將著力開發西淹湖風景區，5 平方米公里的平方米公里的“快樂快樂之鄉之鄉”大型休閑娛樂場所將在明年開工，旅游資源的開發將給光福鎮帶來非常多的商機，勢必會吸引更多的游客及投資客；在商業配

30、套的問題上，光福大型休閑娛樂場所將在明年開工，旅游資源的開發將給光福鎮帶來非常多的商機，勢必會吸引更多的游客及投資客；在商業配套的問題上，光福鎮將在開發新區打造一個大型的商業中心，而目前光福鎮的商業中心將會拆遷，該商業中心將會興建高檔的賓館、玉器城等旅游配套商業，光福鎮商業鎮將在開發新區打造一個大型的商業中心，而目前光福鎮的商業中心將會拆遷，該商業中心將會興建高檔的賓館、玉器城等旅游配套商業，光福鎮商業的發展將會對旅游業的發展提供保障。從目前光福鎮的人口來看，光福鎮的人口較少，僅憑當地人口的消費還不能支撐起政府所規劃的商業中心，所以的發展將會對旅游業的發展提供保障。從目前光福鎮的人口來看，光福

31、鎮的人口較少，僅憑當地人口的消費還不能支撐起政府所規劃的商業中心，所以如何引進外資，如何吸引外地人是光福鎮發展的重點，由此來看，光福鎮的商業與旅游業的發展是相互制約相互促進的。從光福鎮的環境結合本項目來如何引進外資，如何吸引外地人是光福鎮發展的重點，由此來看，光福鎮的商業與旅游業的發展是相互制約相互促進的。從光福鎮的環境結合本項目來看，本項目正好位于光福鎮將要發展的新的商業中心的核心地帶，北面為別墅區，南面為工廠區，從政府規劃以及周邊目前的發展來看，本項目的投資看，本項目正好位于光福鎮將要發展的新的商業中心的核心地帶，北面為別墅區，南面為工廠區，從政府規劃以及周邊目前的發展來看，本項目的投資前

32、景非常樂觀。前景非常樂觀。二、類比區域宏觀環境對比分析二、類比區域宏觀環境對比分析通過對光福鎮宏觀環境的分析，與木瀆鎮宏觀環境進行比較，其優勢、劣勢如下：（1 1）優勢：）優勢：規劃優勢：規劃優勢：從規劃上看，光福鎮規劃較好，功能非常明確。而木瀆鎮由于發展已經成型，難以改變，所以從規劃上看，光福鎮的規劃有一定的優勢。自然環境優勢：自然環境優勢：光福鎮的自然環境優美，名勝古跡眾多，是江南著名的旅游景點之一。旅游資源豐富是光福鎮的優勢之一。（2 2）劣勢：）劣勢：地理位置劣勢：地理位置劣勢：與緊鄰蘇州高新區的木瀆鎮相比，光福鎮較為偏遠，離蘇州市區距離較遠。道路交通劣勢：道路交通劣勢：雖然光福鎮近年

33、來在道路交通上發展迅速，幾條直通蘇州市區以及其他鄉鎮的道路已經改造完工。但是與木瀆鎮相比，光福鎮的道路交通系統相對較差，木瀆鎮目前的道路交通系統發達，出入蘇州其他行政區已經極為方便。所以在道路交通環境上，光福鎮處于明顯的劣勢。經濟發展劣勢：經濟發展劣勢：木瀆鎮發展起步相對較早，目前商業已經有了自己的特色，日漸成熟。而光福鎮目前的經濟仍然以幾年前的老的經濟體制為主。所以在經濟發展上，光福鎮有一定的劣勢。人口劣勢：人口劣勢：木瀆鎮面積為 38.32 平方公里，人口 11 萬，光福面積為 69.12 平方米公里，人口僅為 5.6 萬。在人口環境上，光福鎮處于一定的劣勢。總總 結結綜上所述，在宏觀環境

34、上光福鎮與木瀆鎮相比處于一定的劣勢。主要是由于木瀆鎮發展較早，而光福鎮起步相對較晚。但是從未來的發展狀況來看，綜上所述，在宏觀環境上光福鎮與木瀆鎮相比處于一定的劣勢。主要是由于木瀆鎮發展較早，而光福鎮起步相對較晚。但是從未來的發展狀況來看，光福鎮有良好的規劃以及獨特的自然資源，如果能夠合理的利用，光福鎮的發展將有較好的前景，比較適合投資，而木瀆鎮已經發展成熟，提升的空間光福鎮有良好的規劃以及獨特的自然資源，如果能夠合理的利用，光福鎮的發展將有較好的前景，比較適合投資，而木瀆鎮已經發展成熟，提升的空間相對較小。相對較小。 市場篇市場篇一、市場概述一、市場概述 光福鎮位于蘇州市的西部，西鄰太湖，臨

35、近藏書鎮、東渚鎮。光福鎮擁有悠久的文化歷史。光福鎮的房地產業發展起步較晚，從住宅市場上看，目前光福鎮有僅兩個別墅樓盤，分別為江南御園以及太湖西溪里；從商業市場來看，目前光福鎮的商業主要集中在老商業街鄧蔚北路以及新興商業街蘇福路上；從未來的供給量來看，今年拍賣的 3 塊住宅用地以及 2 塊商業用地將在近期啟動，預計在明年能夠面世，所以在未來的供給量上，光福鎮的房地產市場有較大的供給量。本項目是今年拍賣的一塊商業用地，下面是針對本項目做的市場調查及分析。二、商業市場供應二、商業市場供應2.12.1、整體商業供應、整體商業供應表三：光福鎮商業總統計明細表表三：光福鎮商業總統計明細表業態業態檔次檔次店

36、鋪數量店鋪數量供給量（平方米）供給量（平方米）高檔2900中檔195280餐飲住宿低檔231090高檔31600娛樂休閑低檔11620中檔6290服裝低檔19840中檔4700超市低檔3380高檔1240中檔3160美容美發低檔13510高檔31660電器低檔7456五金/361920裝修/351520百貨/2330衛浴/160窗簾/5340玻璃/2120煙酒/22390雜貨/11470醫藥/10780糧油/3160干洗/4120通訊/13590復印/7140書店/270金店/1200水果/140眼鏡/160銀行/3800郵政/1300電瓶車賣場/8770摩配修車/14730玉器/652600

37、其他/7220空/856114合計/45633570分析：分析：從上表可以看出目前光福鎮總共有商業 3357033570 平方米平方米，其中空置商鋪總共 8585 間間，面積為 61146114 平方米平方米，占鎮上總商業的 18.2%18.2%。餐飲住宿業的商業面積最大，達到了 72707270 平方平方米米，總共有 4444 家家，以中、低檔餐飲住宿為主，高檔餐飲住宿的店鋪較少。玉器買賣是光福鎮的特色產業，經營玉器買賣的店鋪有 6565 間間，總面積為 26002600 平方米平方米。五金、裝修、建材類的商鋪較多，總共有 7171 間間，面積達到了 34403440 平方米平方米。小結：光

38、福鎮雖然歷史文化悠久，并且擁有較多的旅游資源，但是鎮上旅游業的配套設施不足，休閑娛樂以及購物商場類的商鋪相對較少，高檔的小結：光福鎮雖然歷史文化悠久，并且擁有較多的旅游資源，但是鎮上旅游業的配套設施不足，休閑娛樂以及購物商場類的商鋪相對較少，高檔的酒店也十分缺乏，但是根據政府的規劃來看，政府在對發展旅游業上力度較大，規模較大的玉器城以及酒店也十分缺乏，但是根據政府的規劃來看，政府在對發展旅游業上力度較大，規模較大的玉器城以及“快樂之鄉快樂之鄉”大型休閑娛樂場所都將在明年動工，大型休閑娛樂場所都將在明年動工，所以本項目利用光福鎮的歷史文化以及旅游景點營造有特色的商業街的機會不大。所以本項目利用光

39、福鎮的歷史文化以及旅游景點營造有特色的商業街的機會不大。2.22.2、各街道商業供應、各街道商業供應、鄧蔚北路商業供應、鄧蔚北路商業供應表四：鄧蔚北路商業供給量調查表四：鄧蔚北路商業供給量調查業態業態檔次檔次店鋪數量店鋪數量供給量（平方米）供給量（平方米）高檔1600餐飲住宿中檔31000電器低檔156娛樂高檔1600煙酒/110五金/6288糧油/120空/23984郵政/1300合計/383858分析：分析：鄧蔚北路的商業主要都集中在鄧蔚路與老街交匯處附近，總共有商鋪 3838 間間，總面積為 38583858 平方米平方米。從上表可以看出，鄧蔚北路的商業中空置商鋪非常多，總共有 2323

40、 間間，面積達到了 984984 平方米平方米。高檔飯店鄧蔚山莊酒樓以及高檔浴場鄧蔚溫泉浴場位于鄧蔚北路最南面，靠近鄧蔚中路的區域。五金業在鄧蔚北路商鋪最多，共有 6 6 間間，面積 288288 平方米平方米。小結：鄧蔚北路雖然靠近光福鎮老街以及旅游景點光福塔，但是人氣不旺，鄧蔚北路的商業主要依附于光福鎮老街的商業，作為老街商業的補充，小結：鄧蔚北路雖然靠近光福鎮老街以及旅游景點光福塔，但是人氣不旺，鄧蔚北路的商業主要依附于光福鎮老街的商業，作為老街商業的補充，例如一些中檔的餐飲業。總的來說，鄧蔚北路商業供給量較少，并且空置率非常高，商鋪業態較少，以五金以及中檔餐飲業為主。例如一些中檔的餐飲

41、業。總的來說，鄧蔚北路商業供給量較少，并且空置率非常高，商鋪業態較少，以五金以及中檔餐飲業為主。、老街商業供應、老街商業供應表五：老街商業供給量調查表五：老街商業供給量調查業態業態檔次檔次店鋪數量店鋪數量供給量（平方米）供給量（平方米）高檔1160電器低檔3120超市中檔1150雜貨/270煙酒/240五金/5120百貨/1250醫藥/1120干洗/240通訊/130其他/360合計/221160分析：分析：光福鎮老街是光福鎮最早出現的商業街，是光福老鎮的中心所在。整個老街以自建房為主，商鋪面積普遍偏小。從供給量來看，老街共有商鋪 2222 間間，總面積共 11601160 平方米平方米，其中

42、五金業依然是店鋪最多的業態，總共有 5 5 間間，總面積為 120120 平方米平方米，整個老街沒有空置的商鋪。從業態來看，由于老街附近居民較多，人流量比較大，所以老街的商鋪主要是日用品商店，以滿足附近居民的日常生活為主，例如醫藥店、干洗店以及小型的百貨商場等。小結：整個老街商業的供給量較少，店面以面積較小的商鋪為主。從老街商業各種業態的供給量來看，老街的商業主要功能是為周圍居住區做生活小結：整個老街商業的供給量較少，店面以面積較小的商鋪為主。從老街商業各種業態的供給量來看，老街的商業主要功能是為周圍居住區做生活配套。配套。、鄧蔚中路商業供應、鄧蔚中路商業供應表六：鄧蔚中路商業供給量調查表六：

43、鄧蔚中路商業供給量調查高檔21000娛樂休閑低檔3300中檔6290服裝低檔9440中檔2250超市低檔2300高檔1240中檔280美容美發低檔3110高檔21500電器低檔180五金/181072裝修/12780百貨/180衛浴/160窗簾/5340玻璃/2120煙酒/15280雜貨/3160醫藥/4460糧油/2140干洗/280通訊/5360復印/5100書店/270金店/1200水果/140眼鏡/160銀行/3800電瓶車賣場/5610摩配修車/3180空/273690合計/16716312分析：分析：鄧蔚中路是光福鎮目前的主干道，是光福鎮目前最繁華的街道，從鄧蔚中路商業的供給量就可

44、以看出。整個鄧蔚中路總共有商鋪 167167 間間，總面積達到了 1631216312 平方米平方米，占了整個光福鎮商業的一半，其中空置商鋪 2727 間間，面積 36903690 平方米平方米。從鄧蔚路商業業態的分布來看，鄧蔚中路作為光福鎮主要的商業街，商業業態多種多樣。在鄧蔚中路靠近農貿市場附近是光福鎮目前的鎮中心，商業以餐飲、服裝以及百貨商場為主，該地段的商鋪檔次以中、高檔商業為主。該地段人流量大，人氣旺，商業氛圍濃厚，是光福鎮重要的購物場所。在鄧蔚中路南部商業以五金、裝修、摩配以及電瓶車買賣為主。該地段商業與鄧蔚北路商業較為相似。雖然離鎮中心非常近，但是人流量較小，人氣不旺，空置商鋪較

45、多，總共有 2727 間間，面積為 36903690 平方米平方米。該地段有 2 個較大的商業廣場在招商，由此在未來供給量上，該地段還將有較大的供給量。小結：鄧蔚北路作為光福鎮的主要商業街，商業業態多種多樣。從商業的供給量來看，鄧蔚北路商業主要集中在鄧蔚北路靠近農貿市場附近，而其小結：鄧蔚北路作為光福鎮的主要商業街，商業業態多種多樣。從商業的供給量來看，鄧蔚北路商業主要集中在鄧蔚北路靠近農貿市場附近，而其他區域商業氣氛比較差，仍然有相當多的空置商鋪。整體來看雖然鄧蔚北路是光福鎮的鎮中心，但是商業氛圍并不是特別發達。商鋪普遍集中在人流量他區域商業氣氛比較差，仍然有相當多的空置商鋪。整體來看雖然鄧

46、蔚北路是光福鎮的鎮中心，但是商業氛圍并不是特別發達。商鋪普遍集中在人流量大，并且人氣旺盛的農貿市場附近，檔次都不高。由此可見光福鎮本地商業氣氛欠濃厚，檔次普遍比較低，高檔商業缺乏人氣支撐。大，并且人氣旺盛的農貿市場附近，檔次都不高。由此可見光福鎮本地商業氣氛欠濃厚，檔次普遍比較低，高檔商業缺乏人氣支撐。、光福路商業供應、光福路商業供應表七：光福路商業供給量調查表七：光福路商業供給量調查業態業態檔次檔次店鋪數量店鋪數量供給量（平方米）供給量（平方米）餐飲住宿中檔1400摩配修車/3230玉器/280合計/6710分析：分析：光福路是蘇福路的延伸，光福路上以政府各個部門機關為主，另外還有少量工廠，

47、商業非常少，總共 6 6 間間，面積 710710 平方米。平方米。、寶泉路商業供應、寶泉路商業供應表八：寶泉路商業供給量調查表八：寶泉路商業供給量調查業態業態檔次檔次店鋪數量店鋪數量供給量（平方米）供給量（平方米）玉器/632520空/16640合計/793160分析：分析：寶泉路是光福鎮的特色商業街，與主干道鄧蔚中路相交。寶泉路上均為玉器買賣、加工等商鋪。總共有店鋪店鋪 7979 間間，面積為 31603160 平方米平方米，其中空置商鋪 1616 間間，面積為 640640 平方米平方米。由于政府明年將要著力打造玉器城項目，所以玉器買賣等商鋪對本項目沒有太大的影響。、蘇福路商業供應、蘇福

48、路商業供應表九：蘇福路商業供給量調查表九：蘇福路商業供給量調查業態業態檔次檔次店鋪數量店鋪數量供給量（平方米）供給量（平方米）中檔102740餐飲住宿低檔13490娛樂休閑低檔8320服裝低檔10400中檔1300超市低檔180中檔180美容美發低檔10400電器低檔2200五金/12440裝修/18740煙酒/460雜貨/6240醫藥/5200通訊/7200復印/240電瓶車賣場/3160摩配修車/8320其他/4160空/19800合計/1448370分析：分析：由于本項目位于蘇福路上，所以本項目周邊的商業對本項目的影響非常大。目前本項目周邊的商鋪集中在本項目東面，蘇福路商業街上。蘇福路商

49、業街是光福鎮政府著力打造的新的商業街，已經有了一定的規模，總共有商鋪商鋪 144144 間間，總面積為 83708370 平方米平方米，其中空置商鋪 1919 間間，面積為 800800平方米。平方米。從業態上來看，蘇福路商業街業態多種多樣，堪比鄧蔚路商業中心。與鄧蔚路商業街相比，蘇福路上商鋪檔次偏低，以低檔商業為主。五金、裝修業是蘇福路上主要的業態，總共有 3030 家家，面積為 11801180 平方平方米。從業態的分布來看，中檔的商業以及超市主要分布在蘇福路商業街外街；而蘇福路商業街內街以低檔的餐飲以及雜貨店等生活配套設施為主。中檔的餐飲住宿業在蘇福路上有較大的供給量，這主要是由于蘇福路

50、周邊廠房比較多，人流量大，人氣比較旺，餐飲業在該區域有一定的市場。生活日常用品在該區域的商業市場中占有一定的比例，例如醫藥店、雜貨店以及小型的超市等。小結：蘇福路商業街是光福鎮商業的新興板塊，目前已經有了一定的規模，形成了比較成熟的商業圈，這對本項目的開發有一定的優勢。從業態來小結：蘇福路商業街是光福鎮商業的新興板塊，目前已經有了一定的規模，形成了比較成熟的商業圈，這對本項目的開發有一定的優勢。從業態來看，該區域的業態以五金、建材以及日常生活用品為主。主要作用為周邊居民以及廠區員工的生活配套設施。看，該區域的業態以五金、建材以及日常生活用品為主。主要作用為周邊居民以及廠區員工的生活配套設施。、

51、未來光福鎮商業土地供應、未來光福鎮商業土地供應表十：未來光福鎮商業土地供應表十：未來光福鎮商業土地供應地塊位置地塊位置地塊編號地塊編號土地面積土地面積容積率容積率建筑面積建筑面積拍賣時間拍賣時間光福鎮上淹村GF-2006-0042007 年推出光福鎮上淹村GF-2006-005448721448722006 年 9 月份光福鎮凌塘路南側GF-2006-00712007 年推出光福鎮雙島路以北東淹湖內GF-2006-0082007 年推出合計：合計：/ / / /分析：分析：從上表可以看出，光福鎮未來有較大的商業量體推出。目前將在 2006 年 9 月份以及 2007 年推出的地塊共有 4 4

52、快快，總共占地面積，建筑面積達。從地塊的位置來看，有兩塊地塊離本項目較近，位于本項目的北面，分別是 GF-2006-004 和 GF-2006-005，占地面積共，建筑面積，地塊推出時間分別 2007 年和 2006 年 9 月份。結合本項目來看，GF-2006-005 號地塊更為靠近本項目，并且馬上即將推出，目前該地塊周邊以民房為主，未來規劃為別墅區。該地塊建筑面積大，將是一個大型的商業中心，僅憑目前周邊的居民區、工廠區是無法支撐的，因此該商業必須依靠周圍規劃的別墅區成型，所以預計該項目在今年內不會動工。綜上所述，本項目周邊未來有非常大的商業量體，但是在今年內不會動工，因此對本項目的威脅不大

53、；另外周圍規劃的商業會使得本項目地塊處于未來的商業中心，發展前景巨大，非常適合投資。圖一：光福鎮各商業街供給量比較圖一：光福鎮各商業街供給量比較光福鎮各商業街供給量比較385811601631271031608370984036900640800020004000600080001000012000140001600018000鄧蔚北路老街鄧蔚中路光福路寶泉路蘇福路供給量空置量總總 結結從光福鎮的商業供給量來看，光福鎮的商業主要集中在老的商業中心鄧蔚中路以及新興商業圈蘇福路上。從業態上看光福鎮商業業態以五金、建材從光福鎮的商業供給量來看，光福鎮的商業主要集中在老的商業中心鄧蔚中路以及新興商業圈

54、蘇福路上。從業態上看光福鎮商業業態以五金、建材以及特色玉器買賣的商業為主，其次為生活配套商業設施。光福鎮商業結合本項目商業來分析，光福鎮雖然旅游景點較多并且歷史文化悠久，但是旅游以及特色玉器買賣的商業為主，其次為生活配套商業設施。光福鎮商業結合本項目商業來分析，光福鎮雖然旅游景點較多并且歷史文化悠久，但是旅游業并不發達，根據調查，雖然將要新開旅游線路，但目前欠順暢、景點分散、配套設施沒有及時跟上，各種原因制約光福旅游發展。由于山連山，水相業并不發達，根據調查，雖然將要新開旅游線路，但目前欠順暢、景點分散、配套設施沒有及時跟上，各種原因制約光福旅游發展。由于山連山，水相隔，光福的景點分布存在著天

55、然的地域局限。另外光福鎮明年將動工的玉器城將會把光福鎮玉器買賣的商鋪統一管理起來。由此來看，由于本項目的規隔，光福的景點分布存在著天然的地域局限。另外光福鎮明年將動工的玉器城將會把光福鎮玉器買賣的商鋪統一管理起來。由此來看，由于本項目的規模較小，如果要營造獨特的商業氛圍有相當大難度，所以本項目在業態的定位上應該著重參考蘇福路商業街。模較小，如果要營造獨特的商業氛圍有相當大難度，所以本項目在業態的定位上應該著重參考蘇福路商業街。三、商業市場需求三、商業市場需求3.13.1、各街道需求調查細表、各街道需求調查細表、鄧蔚北路商業需求、鄧蔚北路商業需求表十一：鄧蔚北路商業需求調查表十一：鄧蔚北路商業需

56、求調查業態業態檔次檔次供給量（平方米）供給量（平方米）店鋪數量店鋪數量經營狀況經營狀況高檔6001較好餐飲住宿中檔10003一般電器低檔561較差娛樂高檔6001較好煙酒/101一般五金/2886較好糧油/201較差空/98423/合計/355838較差分析：分析：從上表看出，鄧蔚北路商業經營狀況不太好，從該區域的商業的空置率能看出，目前該區域空置商鋪達到了 2323 間間。從現有的商鋪的經營狀況來看，大部分商鋪經營狀況比較差，主要是由于該區域人流量太少，缺乏人氣。經營狀況較好的是該區域的高檔酒樓鄧蔚山莊酒樓以及高檔浴場鄧蔚溫泉浴場。光福鎮缺乏高檔娛樂設施以及高檔酒樓，所以該區域的高檔酒樓以及

57、高檔浴場成了光福鎮有錢人少有的休閑娛樂場所，并且在光福鎮已經有了相當的名氣，所以經營狀況一直較好。、老街商業需求、老街商業需求表十二：老街商業需求調查表十二：老街商業需求調查業態業態檔次檔次供給量（平方米）供給量（平方米）店鋪數量店鋪數量經營狀況經營狀況高檔1601一般電器低檔1203一般超市中檔1501較好雜貨/702一般煙酒/402一般五金/1205一般百貨/2501較差醫藥/1201較好干洗/402較好通訊/301較好其他/603一般合計/116022較好分析：分析：從上表可以看出，光福鎮老街的商業經營狀況比較好。這主要是由于老街周圍居民比較多，人流量大，人氣旺。并且老街的產品業態以生活

58、配套設施為主，這為周邊居民的生活提供了方便。、鄧蔚中路商業需求、鄧蔚中路商業需求表十三：鄧蔚中路商業需求調查表十三：鄧蔚中路商業需求調查業態業態檔次檔次供給量（平方米）供給量（平方米）店鋪數量店鋪數量經營狀況經營狀況高檔3001好中檔11405較好餐飲住宿低檔600102 間較好，其余差高檔10002一般娛樂休閑低檔3003差中檔2906較好服裝低檔4409一般中檔2502較好超市低檔3002一般高檔2401較好中檔802一般美容美發低檔1103一般高檔15002好電器低檔801一般五金/107218一般裝修/78012一般百貨/801較差衛浴/601較好窗簾/3405一般玻璃/1202不好煙

59、酒/28015較差雜貨/1603較差醫藥/4604一般糧油/1402較差干洗/802較差通訊/3605較好復印/1005一般書店/702一般金店/2001好水果/401較好眼鏡/601較好銀行/8003/電瓶車賣場/6105一般摩配修車/1803一般空/369027/合計/16312167較好分析：分析：鄧蔚中路是光福鎮的商業中心，人氣旺，人流量大，商業氛圍濃厚，特別是在靠近農貿市場的區域，經營狀況都非常好。從上表可以看出，經營狀況最好的為高檔餐飲店、金店以及高檔電器商場。由此可以看出高檔商業在光福鎮非常缺乏，高檔商業在光福鎮中心缺乏競爭，光福鎮的有錢人可以選擇的余地較小。娛樂業商鋪經營狀況都

60、不太好，由于光福鎮靠近木瀆鎮，而木瀆鎮的娛樂休閑場所非常多，所以大部分光福鎮有錢人都選擇去木瀆休閑娛樂，使得光福鎮本地的娛樂業不景氣。超市、服裝以及日常生活用品商店經營狀況比較好，鄧蔚中路作為光福鎮主要的購物中心，人氣旺盛，有非常強的商業氛圍，大部分光福鎮本地居民都在鄧蔚中路消費。并且光福鎮其他商業街對于服裝、超市等商業比較缺乏，更進一步促進了鄧蔚中路超市、服裝以及生活日常用品商店的發展。根據調查經營狀況較好的主要集中在農貿市場附近，而靠近光福路附近區域的商業經營狀況卻不太理想，沒有人氣的支撐是該區域商業經營狀況不好的主要原因。小結：以上分析可以看出，鄧蔚北路雖然是光福鎮最主要的商業街，但是其