1、第一篇 資產評估的基本理論與基本方法第一章第一章資產評估的基本概念資產評估的基本概念第一節 資產評估與市場經濟第二節 資產評估的特點第三節 資產評估的目的第四節 資產評估的主體第五節 資產評估的工作原則第一節 資產評估與市場經濟一、資產評估（valuation)的概念市場經濟的核心問題是交易：一般商品的交易資產的交易現代市場經濟中資產的交易非常活躍，但只要交易的資產是以非現金的形式存在 評估資產評估的概念： 資產評估是指評估機構根據特定的目的，遵循客觀經濟規律和公正的準則，按照法定的標準和程序，運用科學的方法，對資產的現時價格進行評定和估算。其核心是對資產在某一時點的價格進行估算。資產評估由六

2、大基本要素組成：1、評估的目的（特定資產業務）2、評估的對象（客體）3、評估人（主體）4、評估標準（價值尺度）5、評估方法（成本法、收益法、市場法）6、評估規程（評估必須遵循的規則與程序）評估標準： 資產評估目的估價標準評估方法決定制約估價標準資產的理化狀態可獲得的資料評估程序：1、明確資產評估業務基本事項；2、簽訂資產評估業務約定書；3、編制資產評估計劃；4、資產勘查與現場評估；5、收集資產評估資料；6、評定估算；7、編制和提交資產評估報告書；8、資產評估工作檔案歸檔。二、資產評估是商品經濟發展到一定階段的產物 資產評估產生于生產要素需求市場配置的時期，因此計劃經濟時期不需要資產評估。三、資

3、產評估在我國經濟改革中的重要性 在經濟轉軌過程中，國企改革催生了產權交易 國企內部國企外商私營經濟定價是否合理國有資產是否存在流失問題國資是否能順利退出改革進程第二節 資產評估的特點一、現實性 以評估基準日為時間參照，按這一時點的資產實際狀況對資產進行評估。1、以實際狀況為依據2、以現實狀況反映未來3、強調客觀存在二、市場性 模擬市場條件下，對資產確認、估價、報告。1、評估資料源于市場2、評估結果接受市場檢驗三、預測性 以資產未來時空的潛能說明現實。四、公正性 評估機構與人員應與資產業務的當事人無利害關系組織保證。 評估必須按法定的程序、準則進行技術保證。五、咨詢性 評估結論僅僅是資產作價意見

4、，無強制執行的效力。最后的成交價是由買賣雙方討價還價決定的。第三節 資產評估的目的 資產評估目的在資產評估中的重要地位評估目的估價標準評估方法 資產評估目的狹義：僅指產權變動資產流動時的評估廣義：多種目的非法令評估資產交易單項資產交易產權變動房地產 交易合資經營、合作經營、企業經營企業合并、分設、兼并發行股票企業出售企業出租土地成片出租土地開發經營房地產買賣房地產出租融通資金抵押貸款發行債券融資租賃資產保全企業資產保全會計處理財產保險資產清算咨詢服務資產開發考核經營業績財務報表訴訟法令評估稅收國家征用不動產（補償評估 我國政府對占有國有資產的企事業單位發生何種資產業務需要評估的規定 （1）整體

5、或部分改建為有限責任公司或者股份有限公司； （2）以非貨幣資產對外投資； （3）合并、分立、清算； （4）除上市公司以外的原股東股權比例變動； （5）除上市公司以外的整體或者部分產權（股權）轉讓； （6）資產轉讓、置換、拍賣； （7）整體資產或者部分資產租賃給非國有單位； （8）確定涉訟資產價值； （9）法律、行政法規規定的其他需進行評估的事項。 我國政府對占有國有資產的企事業單位發生何種資產業務需要評估的規定v占有單位有下列行為之一的，可以不進行資產評估占有單位有下列行為之一的，可以不進行資產評估: （1）經各級人民政府及其授權部門批準，對整體企業或者部分資產實施無償劃轉；（2）國有獨資企業

6、、行政事業單位下屬的獨資企業（事業單位）之間的合并、資產（產權）劃轉、置換和轉讓。v 占有單位有下列行為之一的，應當對相關非國有資產進行評估：占有單位有下列行為之一的，應當對相關非國有資產進行評估：（1）收購非國有資產；（2）與非國有單位置換資產；（3）接收非國有單位以實物資產償還債務。第四節 資產評估的主體一、資產評估的主體1、評估機構（法人）2、專業評估人員（自然人）二、資產評估的客體（一）資產的含義 資產一般是指國家、企業、事業或其他單位以及個人所擁有或控制的，能以貨幣計量的經濟資源，包括各種財產、債權和其他權利。（二）資產評估對象的分類 與會計分類相似，但是有其特點，表現在兩個分類上。1、按被估資產是否具有綜合獲利能力分： 單項資產與整體資產1）定義 單項資產單臺（件）資產；評估的是單個生產要素的價格 整體資產一組單項資產組成的具有獲利能力的資產綜合體，例如企業；評估的是資產綜合體的獲利能力2）整體與單項的區分標準： 一是看是否由多個單項資產組成；二是看能否單獨計算獲利能力。3）企業單項可確指資產的價值總和并不一定等于企業整體資產的價值企業整體資產價值=單項可確指資產價值+不可確指的商譽（或資產的經濟性貶值） 2、根據被評估的資產能否獨立存在分類，可以分為： 可確指資產與不可確指資產 3、根據評估對象分類：機器設備評估、房地產