1、（暫定名）2012-06策劃與設計項目管理部敬啟者山東省日照機場臨空區域開發策劃項目（暫定名）是具有創新意義的城市發展研究項目，感謝日照市人民政府機場推進辦、市規劃局、市發改委、市規劃建設委給予我院開展此項研究的機會，我院殷切期許為業主提供優質服務，并憧憬著美好的合作前景。日照市位于經濟發達的山東省，是黃海之濱新興的一座港口城市，素有“東方太陽城”之美譽。2010年全市生產總值已經突破1000億元，年均增長15%，人均GDP達到34200元。日照市把建設五大產業集群提上“十二五”規劃的日程，力圖重點打造冶金、石化、裝備制造、資源加工和戰略性新興產業五大千億級產業集群。日照機場作為全省十二五唯一

2、的新建機場，已列入國家機場建設發展規劃，這將為日照藍色經濟區建設插上騰飛的新翅膀。機場建設將大幅拉動地方區域經濟發展，改善地方投資環境，帶動相關產業提升。城市發展迎來了千載難逢的歷史機遇，人流、物流、信息流將集中在這座城市，為周邊區域的發展注入新的活力。日照機場的新建將對日照市產業升級發揮重要的作用，有望重構日照市的產業結構以及城市空間結構。面對這樣具有重要意義的項目，我院很榮幸參與此次研究工作，希望通過我院的策劃研究工作推進日照機場的建設進程，并為今后日照市如何把握機場新建契機，推進城市發展提供思路。我們將盡心盡職地完成貴方所委托的所有事宜，并充滿信心地準備著為這一項目的完滿成功而不遺余力。

3、此致敬禮華東建筑設計研究院有限公司策劃與設計項目管理部2012-061 項目背景1.1 對城市發展的理解日照市位于經濟發達的山東省，是黃海之濱新興的一座港口城市，素有“東方太陽城”之美譽。日照市地處山東半島南翼，北依青島，南臨江蘇，西接臨沂，東與日本、韓國隔黃海相望。憑借顯著的區位優勢，日照大力建設大型港口，擁有石臼和嵐山兩大港區，港區灣闊水深，陸域寬廣，氣候溫和，不凍不淤，條件優越。根據國務院批復的山東半島藍色經濟區發展規劃，日照將擔當起山東半島藍色經濟區魯南臨港產業集聚區增長極和青（島）濰（坊）日（照）城鎮組團的重任，定位為區域性國際航運物流中心和我國東部沿海重要的臨港產業基地。日照市今年

4、來經濟增長迅猛。2010年全市生產總值(GDP)突破1000億元，達1025.08億元，是“十五”末的2.4倍，比上年增長12.5%，人均生產總值36883元，是2005年的2.3倍。港口貨物吞吐量突破2.2億噸，集裝箱吞吐量突破100萬標箱，均實現歷史性跨越；進出口總值達到133億美元，是“十五”末的5.2倍，總量居全省第四位，躋身全國外貿百強市行列；社會消費品零售總額突破300億元，是“十五”末的2.4倍；金融機構本外幣存款余額突破1000億元，是“十五”末的2.9倍；游客接待量突破2000萬人次，旅游總收入達120億元，分別是“十五”末的2.6倍和3.1倍。一方面，由于經濟的迅猛發展，使

5、得日照市的城市能級迅速提升，城市與周邊區域甚至更廣區域的交流愈發頻繁。另一方面，為了保持經濟高速且高質量的發展，日照需要進一步加強城市基礎設施建設，夯實經濟發展基礎。而根據國際通行慣例人均GDP突破1000美元后，航空運輸需求將達到快速增長階段。從日照市的經濟發展水平來看，建設空港、發展航空運輸是城市進一步發展的必經途徑。1.2 對空港建設的理解日照機場作為全省十二五唯一的新建機場，已列入國家機場建設發展規劃，這將為日照藍色經濟區建設插上騰飛的新翅膀。結合全國民航“九五”、“十五”、“十一五”期間的發展規劃和日照市及周邊地區客源特點，預計日照民用機場近期目標年2020年旅客吞吐量在80萬90萬

6、人次。2030年、2040年旅客吞吐量初步預計分別在170180萬人次和300310萬人次。結合山東省現有機場布局，將日照市機場定性為國內支線運輸機場和小型機場。主要服務于日照及周邊地區的公務、商務及旅游等方面的航空運輸需求，并可兼顧航空應急救援功能。“計劃開通日照至北京、天津、哈爾濱、長春、沈陽、大連、濟南、鄭州、上海、廈門、深圳、成都、西安等地航線。”日照飛機場的中期飛行區跑道完善雙向精密儀表進近功能。計劃增開日照至重慶、武漢、廣州、昆明、海口、香港、臺灣等地航線，并考慮增加開通至日本、韓國等國際航線。另外，中期飛機場的跑道長度不變，航站區航站樓及貨運設施在近期規模基礎上，根據航空業務量需

7、求相應擴建。同時，完善飛行保障設施及其它配套設施，并考慮增加航空食品設施，用地初步確定為26002800畝。“遠期增加起降部分D類飛機，飛行區等級指標為4D。”可兼做青島機場部分機型的備降機場使用，計劃增開日照至烏魯木齊、桂林、張家界、汕頭、合肥、福州、南昌、南寧、貴陽、蘭州、延吉、長沙等地航線。并考慮增加開通至歐美、澳洲、新加坡等國際航線，跑道長度初步考2600-2800m，航站區在中期基礎上，按業務量預測結果相應地擴建航站樓、航管樓等配套設施，用地規模初步確定3200畝左右。1.3 對城市與空港關聯的理解空港成為全球高附加值產業生產組織的紐帶。40%的世界貿易額是通過航空運輸來實現的；到2

8、020年，世界航空貨運量將是2000年的三倍。從本質上看，交通性的樞紐門戶是城市發展的手段和基礎，通過交通性樞紐門戶功能的高度化，促進日照市融入全球經濟循環網絡，逐步促進高端生產要素的集聚，進而打造產業高地。外溢型外部正效應是機場的經濟特性之一，具體指機場的建設運營不僅滿足了區域經濟客貨運輸的需求，同時促進了區域經濟如航空公司房地產、地方財政及第三產業等的發展，實現了增值價值的轉移。而機場對區域經濟的影響是通過機場產業對區域經濟的關聯效應實現的。2 對本項目任務的理解基于目前對日照市城市發展進程的了解，我院認為機場的建設將對城市產生綜合性的提升效果。因此，在機場建設的同時需要考慮機場對周邊區域

9、的帶動作用，然后通過具體項目的建設將這些帶動作用予以落實，將機場的外部效益內部化。2.1 核心問題據悉，日照機場初步完成項目選址工作。在這一階段我院認為應該先考慮以下兩方面問題：2.1.1 機場建設對城市有何帶動作用？機場發展與區域經濟兩者密切相關，機場利用區域經濟提供的資金支持加快自身發展，并完善機場周圍的綜合交通運輸體系，提高機場的輻射面積：而區域經濟則要利用機場帶來的優勢加快經濟發展速度和提升產業結構。有條件的地區，區域經濟與機場可以合作開發臨空經濟。并且機場與區域經濟合作有利于機場建立現代企業制度，形成以產權關系為紐帶，投資體制多元化的現代企業，提高了機場的管理水平。機場與區域經濟的良

10、性互動促進了雙方的共同發展。一般而言,機場對區域經濟將會產業以下三方面的效應：2.1.1.1 機場對區域經濟的前向關聯效應前向關聯是指某一產業的產品在其他產業中的利用而形成的產業關聯對其他產業出現的刺激與誘導作用是對區域經濟的直接影響。機場的產品是向航空公司及貨運代理人提供的工作場所和完成航空運輸所必需的設施并直接向其提供服務。因此，機場的前向關聯效應主要是促進了航空公司特別是基地航空公司的發展。這是機場對區域經濟的直接影響提高了相關產業的就業和收益，并促進了地方財政的增加。2.1.1.2 機場對區域經濟的后向關聯效應后向關聯是指某一產業在其生產過程中需要從其他產業獲得投入品所形成的依賴關系，

11、也就是通過需求關系與其他產業部門發生的關聯是對區域經濟的間接性影響。機場的后向關聯效應主要是對上游產業的逆向波及。機場本身投資巨大直接投資效果顯著。由機場衍生出的服務性行業不下數十種如機場進行經營活動時一些必要的輔助行業，提升了產業結構。這就形成了機場對上游產業第一輪后向關聯效應。由此產生連鎖反應帶來對區域經濟的稅收、消費、就業和社會財富增加等。2.1.1.3 機場對區域經濟的旁側關聯效應機場對區域經濟的旁側關聯效應。旁側關聯是指某一產業在其生產過程中與其他部門相互配合并利用共同形成的環境，促進經濟的發展既對周圍地區經濟的推動作用這是對區域經濟的誘發性影響和催化性影響，形成產業聚集和產業擴散效

12、應。機場的發展，改變了本地區的城市形象和投資環境，提高了城市知名度，加強了本地區與外界的聯系，提升了地區資源的競爭力。并且改善了本地區的投資環境，使物流、資金流、信息流的交流互動更加方便快捷。2.1.2 如何將機場外部效益進行落實？機場建設給城市帶來的提升效應是復合的，空港契機對于日照市的城市結構的重新塑造十分重要，必須慎重考慮，因此如何乘勢進行區域開發必須經過細致的調研和周密的考慮之后方可開動。對于如何把握機場帶來的契機這個問題，我院認為必須弄清楚兩個方面的問題。一，做什么？二，怎么做？2.1.2.1 問題一：做什么？明確空港周邊地區開發的主導方向a.區域發展前景的研究與判斷為保證日照機場的

13、外部效益被充分吸收，區域內主導產業的選擇非常重要，需要基于大量的產業發展研究，以明確備選產業的發展前景。這是地區發展取得成功的基礎。只有對產業的發展條件和發展空間有了足夠的了解，才可以明確該產業的發展條件要求是否與機場的外部效益相匹配，才可能及時地為地區的產業發展制定相應的發展路徑，不至于陷入問題不斷、被動應對的境地。b.本地發展需求的挖掘與整合目前，很多城市在機場周邊興建了眾多臨空新城，但是其關注點還是在拼占地面積、企業數量、投資總額等指標，產業布局缺乏科學規劃，集約化程度遠遠不夠。有的產業很多臨空新城都在做，布局分散，難以形成集聚效應，還容易造成相互之間的惡性競爭，導致資源內耗。可見，地區

14、的發展需要根據本地發展資源進行特色化的定位，避免同質化競爭導致整體發展環境的惡化。本項目應在對我國航空產業的發展戰略規劃和日照的資源分析的基礎上，研究了日照空港地區該選擇哪些主導產業，如何在空間上布局主導產業，怎樣對主導產業進行重構，主導產業的植入還缺失哪些環節。c.外部發展要素的聯動與內聚全球經濟時代，地區的發展與外部環境緊緊地聯系在一起。日照機場臨空項目僅僅依靠日照本身的發展資源是不夠的，容易束縛發展的思路，需要充分利用新時代的便利條件，聯動外部各種有利發展要素，包括資金、人才、企業、技術、品牌等等，并將其影響逐漸的內聚化，形成規模效應，實現真正意義上的跨越式發展。外部發展要素的聯動還包括

15、地區新興產業與周邊區域的產業聯動，形成完整健康的產業鏈，各地區產業發展各居其位、各得其所，形成一種互相促進的產業關聯，匯集成具有較大市場影響力的產業集群。2.1.2.2 問題二：怎么做？制定空港周邊開發規模及實施路徑空港建設將改變城市區位條件，對城市發展帶來深遠影響。特別是空港開發能提升空港周邊土地價值，因此單獨建設空港而不對其周邊地區進行開發是不明智的行為。但有些城市一開始建設空港就對周邊幾十平方公里土地劃定空港新城范圍，盲目發展，也造成了土地及資源的大量浪費。因此開發規模是十分值得研究的課題。b.區域開發的實施與推進發展規劃與區域開發前后脫節是許多失敗案例中常見的問題，導致區域發展主導性不

16、強，產業低效甚至出現同質化競爭的情況。因此，當發展規劃完成之后，對于戰略的落實就成為了抓住空港契機的關鍵問題。以產業發展戰略為例，產業發展戰略的落實雖涉及方方面面，但設立明確的產業發展細則是產業發展能否達到預期目標的關鍵工作。因此，我院將產業發展戰略研究過程中選擇產業的條件及依據進行梳理，并結合實際產業需求情況，設定清晰且便于操作的產業準入條件力爭產業引入與產業發展戰略保持連貫。機場是特殊的交通建筑，一般是高大空間的大體量單體，建設成本大，運營維護成本也大。因此，有必要研究機場及周邊區域開發的投融資模式，把機場建設與周邊地區開發看成一個完整的項目，進行總資金平衡。2.2 策劃范圍本次項目策劃尚

17、沒有明確的空間范圍，在對機場的外部效益進行分析后，再確定之后區域開發的范圍。在策劃起始階段，策劃研究涉及范圍將適當放大，從整個日照市的城市建成區及新規劃區范圍入手。3 策劃流程與方法3.1 策劃流程本次策劃從區域背景情況入手，對政策環境、經濟環境、項目區位進行分析，對項目的必要性進行論證，再對區域現狀、目標用戶、歷史案例進行調研，以期了解區域發展的需求，目標用戶的需求和超高層項目發展的趨勢。在了解了各方面需求之后，對項目的建設目標進行設定，明確本項目的規模與體量、設定功能與業態、確定設計標準與檔次，確定建筑的形態與空間意向。隨后，制定項目的實施計劃，明確項目推進進度與運營管理模式。通過投入產出

18、分析對方案進行優化，最終本項目的最終策略。3.2 策劃方法3.2.1 實證調研建設目標的確定是在充分了解和掌握行業市場動態及市場供需狀況的基礎上開展的，因此需要全面的實證分析調研。對項目開發的咨詢的調研，一方面是針對項目的宏觀經濟背景、城市發展戰略的演化、政策法規的特征等背景資料進行收集和分析；第二方面是針對項目現狀自然地理條件、產業以及相關市場發展情況、目標導入群體的需求等基礎資料進行收集與訪談；第三方面是針對國內外相關案例對競爭對手以及借鑒對象等案例資料進行解剖與分析。對項目全過程所產生的核心問題進行的實證調研特別需要結合本地的實際情況，在項目調研過程中通過不斷比對我院原有歷史數據，最后將

19、各種信息資料及時進行分類匯總后，運用到項目的分析預測模型和經濟評價模型中，以此深化實證研究的成果。具體方法與流程如下圖。3.2.2 投入產出分析項目全過程將采用經濟評價的方法從項目經濟可能性、可行性直至可操作性的角度為項目提供發展的輔助決策手段。首先對項目階段性開發方案運用項目經濟分析的方法進行評價，主要以財務分析為基礎，建立合理的經濟測算模型，通過經濟費用效益分析、費用效果分析、不確定性分析與風險分析等工具對項目的開發方案進行比選。在項目的不同階段與層次提供方案比選結論，并提出優化建議，為開發方案的決策提供定量的分析依據。具體的分析評價流程如上圖。其次在項目的全過程貫穿運用循環經濟評價的方法

20、，也就是在項目咨詢的各個階段對開發方案進行各有側重的經濟分析評價。由于開發階段的不同，所面臨的關鍵問題也不有所不同，因此需要有針對性的經濟評價進行輔助。全過程的循環經濟評價方法，一方面在項目論證全過程中著重考慮市場、投資以及收益的影響因素，輔助項目的決策論證，第二方面在項目各個階段分析方法中增加了定量理性成分，為項目結論提供更可靠的決策依據，第三方面在項目全過程中能圍繞核心問題有針對性地解決，將前階段的分析成果作為下階段的分析依據，使各個階段的分析過程與結論更加緊密聯系。在咨詢過程中合理地運用經濟評價的方法并貫穿項目的始終，在分析研究過程中力求達到依據理性、過程連續的目標。這種基于全過程經濟評

21、價強化咨詢理性與連續性是我院在分析咨詢全過程的特色方法。4 工作成果根據對區域開發核心問題的理解，策劃成果包括以下內容：1.背景分析1.1.區域發展戰略研究1.2.區域發展脈絡研究2區域發展需求調研2.1.調研內容確定2.2.調研方法比選2.3.調研媒介確定2.4.調研成果分析3區域定位研究3.1.國外城市更新的新趨勢3.2.國內城市更新的經驗與教訓3.3.區域發展定位推導3.4.區域發展理念演繹3.5.SWOT分析4.功能規模及構成的測算4.1.“構”開發功能的選擇4.2.“成”開發規模的研究5.空間布局及形態的探索5.1.功能布局結構要素的確定5.2.功能布局結構的歸納5.3.功能布局結構的選擇5.4.功能布局結構的優化6.低碳實踐控制策略研究6.1.總體控制6.2.專項控制7.開發模式與時序的制定7.1.開發模式的確定7.2.開發時序7.3.開發控制原則與方法8.結論5 工作安排5.1 總體工作流程為了確保工作成果符合業主需求，我院在