1、金科廊橋水鄉調研報告 目 錄一、引言3（一）調研目的3（二）調研方法3二、宏觀環境調研3（一）政策環境3（二）經濟環境3（三） 自然環境4三、微觀環境調研5（一）交通狀況5 (二) 周邊配套設施5 (三) 區域內樓盤6四、項目基本情況6（一）開發商簡介6（二）項目簡介6五、項目定位7六、產品定位7七、廣告策略8八、SWOT分析及建議8調研心得9致 謝11附件11附件一：大學城區域交通及配套設施分布圖11附件二：金科廊橋水鄉項目規劃圖11附件三：金科廊橋水鄉項目戶型圖12附件四：組員調研工作照片14金科項目調研報告一、引言（一）調研目的（二）調研方法 1.實地調研 現場觀察法 訪問法。 2.空間

2、調研：網絡調研二、宏觀環境調研（一）政策環境 在全國房地產價格不斷瘋長的情況下，并伴隨著國家經濟通貨膨脹的嚴重，為了使得經濟的健康、穩定發展，國家政府為此頒發了諸多的房產政策，特別是重慶地區的特殊環境。 2011年1月28日，重慶作為個人住房房產稅改革試點，開始向個人房產征收房產稅，重慶主城九區內存量增量獨棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶地區購第二套房，將被征收房產稅，其稅率為0.5%-1.2%。 在國家政府出臺眾多房地產政策的情況下，房產行業房價瘋長也將在一定程度上受到牽制，特別是重慶今年年初出臺的房產稅，作為一種與房地產市場關系密切的稅種，從短期的角度上看，房產稅能對高漲的重慶房地

3、產價格起到威懾作用，但從長期的角度上看，影響房地產價格的主要因素在于供求關系和后市的預期，遏制高房價不能寄希望于房產稅“一劍封喉”， 樓市調控仍需繼續打“組合拳”；同時，就重慶出臺的房產稅而言，在需求沒有大幅度減少的情況下，它對重慶樓市的影響有限。（二）經濟環境 伴隨著重慶市經濟的不斷發展，中央政府對重慶市大規模直接投資和財政轉移的支付，讓重慶的經濟踏上快速發展的步伐，并在眾多優惠政策下，開辟了重慶大學城，建設了重慶西永微電園，批準了綜合保稅區，在大學城的整體入住的情況下，帶動了大學城第三產業的迅速發展，重慶大學城經濟得到快速進步。與此同時，重慶近年來的發展看，兩江新區的建設了，以及一系列的大

4、型基礎設施的開工，農轉非政策的整體水平上增加了城市居民的收入，農轉非政策的實施，不僅帶動了重慶經濟的發展，同時也帶動重慶經濟的發展。在重慶經濟發展的帶動下，也為重慶大學城帶來商機，而對住房剛性需求的產生準備了市場基礎和經濟基礎。（3） 自然環境 大學城背倚縉云秀峰，遠眺歌樂美景，地勢平坦，林木蔥籠，依山傍水，還有一條美麗的虎溪河相伴。形成其獨特的自然景觀。 “人民給我一片土，我還人民一座城。”大學城的落成不僅兌現了沙坪壩區的承諾，更為市民贈送了額外的禮物：“不僅還人民一座城，更還人民一片林。”重慶市林業局局長吳亞認為，大學城建設，是加速推進“綠色民生”的生動體現。 A森林大道之城：走進重慶大學

5、城，100米寬的主干道旁，成片的楠木、銀杏、 香樟、黃葛樹、梧桐、古榕高低起伏、錯落有致，而在小區巷道中，映入眼簾的是滿目的蒼翠欲滴、綠意盎然 B森林校園之城：“大學城里的13座高校，形成了一個環境優美，適宜學習居住的人文教育高地。” C森林公園之城：大面積的草坪、花海、森林、河流為主體，沿線眾多的市政綠化設施點綴其間日前，投資近2億元，全國首個大學主題公園重慶金科大學城公園在沙坪壩區建成。該公園沿虎溪河分布，占地500畝。其中，開放式休閑公園分為學府人文區、河濱漫步區、疏林草坪區、運動公園、濕地保護區、RIVER WALK水岸風情區和迷你高爾夫球場七個景區。D森林文化之城：生態文化與城市建設

6、相融的理念已經深深植根于大學城的建設中，成為大學城新城建設的獨特文化。甚至，走遍大學城會發現，這里所有公園都“不設防” 沒有建圍墻，讓綠化與市民零距離接觸，市民和學生可以從各個方向進入公園散步游玩，甚至足不出戶，即可感受到鳥語花香與綠樹成蔭。三、微觀環境調研（一）交通狀況1、大學城交通狀況高速公路：成渝環線高速-渝遂高速公路隧道：大學城隧道連接沙坪壩區與璧山縣還有一條G319國道通過大學城公交線路：288到火車北站272是大學城專線，由重慶科技學院開往陳家橋249（起點：重慶師范大學北側門） 266（起點：重慶大學北門） 都由大學城開往沙坪壩291由重慶科技學院開往大坪298 大學城到菜園壩等

7、等2、本項目交通狀況 金科廊橋水鄉目前已經有9路公交車直達大學城區域，內部交通往來暢達。從沙坪壩出發，乘大學城專線公交，約30分鐘便可抵達。雙碑大橋通車后，從北部新區、江北至本區域僅需15分鐘。未來還將按計劃修建一條專用高速公路連接該完善后，整個區域將形成一個更為為成熟的居住區。 (二)周邊配套設施1、 大學城配套設施：擁有西永、土主、陳家橋、虎溪、曾家、青木關、鳳凰、回龍壩八個鎮，和五大功能片區，即：20平方公里的重慶市大學城；10平方公里的第三產業服務中心和中央商務區；為大學城配套的14平方公里的西永科技產業園；15平方公里的土主現代物流園（含西南鐵路編組站、重慶鐵路集裝箱網絡節點站和與之

8、配套的倉儲區、加工業區）；10平方公里的旅游觀光區（含人工湖、高爾夫球場、童話世界主題公園和白鷺保護區）。2、 本項目配套設施： 卓越熙街商貿中心，大學城中心醫院（規劃中），科技學院，重大，四川美院。恒溫游泳池、果嶺高爾夫推桿場、綜合多功能健身會所、室外健身場等。 (三)區域內樓盤樓盤名稱建筑類型開盤時間價格物業費裝修容積率綠化率金科廊橋水鄉別墅、高層、花園洋房2010-09-01 65002.5毛坯0.730%東方劍橋高層2010-04-1860001.2毛坯1.930.27%康田漫城高層2010-10-1365001.2毛坯331%碧水云天小高層2010-04-1758001.3毛坯3.4

9、35%北麓國際城多層，小高層、高層2011-05-3056001.6毛坯330%羲城藍灣高層2011-06-185900毛坯2.9930.78%協信城立方高層、洋房2011-0981002精裝2.130%中渝春華秋實別墅、高層、公寓2011-10毛坯2.4930%旭陽臺北城多層、高層2011-970003毛坯330%四、項目基本情況（一）開發商簡介 金科集團成立于1998年5月，是一家以房地產開發為主業，以酒店、現代農業、基建、物業管理等為輔業的大型企業集團，具有國家一級房地產開發資質，總資產約110億元，固定員工5000多人。目前，已進入北京、重慶、四川、江蘇、湖南等省（市）的8個城市進行房

10、地產開發。 金科始終把“誠信經營、用心做事”奉為宗旨，多次被國家和地方政府評為“重合同、守信用企業”和“誠信開發企業”，被多家權威金融單位授予AAA信用等級。此外，金科自創立以來，一直關注各項社會公益事業活動，累計捐款超過9000萬元（二）項目簡介 金科廊橋水鄉占地1800余畝，開發總量為150余萬方，一期容積率僅0.7，建成后居住人口近5萬多人,總開發周期為5-7年，分四期開發，產品包括洋房、高層等，是目前大學城最大的純居住項目，也是金科集團為大學城片區精心打造的高端人文住區。 金科廊橋水鄉獨有的80000方的示范體驗區和3000方體驗商業將為客戶帶來全新的立體感官體驗。外立面風格為創新中式

11、風格，其配套包括恒溫游泳池、教堂、果嶺高爾夫推桿場、特色幼稚園、綜合多功能健身會所、室外健身場等等。交通咽喉的位置，交通樞紐站的配備為商業帶來日均2-3萬的流動消費機會；緊臨重大的優越位置，牢牢抓住近4萬高端消費人群，對臨近中、小學和川美、重師、重醫等高校的輻射更為項目帶來數以十萬計的消費人群。配合特色景觀的打造，豐富的消費選擇，必將為消費人群提供舒適、極具尊崇感的消費體驗。在景觀打造上以虎溪河為主線，打造與原生態景觀融為一體的，極富層次感的小區景觀。1、物業公司：重慶金科物業管理有限公司 2、物 業 費：2.50元/ 3、項目地址：沙坪壩大學城南二路166號（重慶大學虎溪校區旁） 4、占地面

12、積：1198800平米 5、綠 化 率：30% 6、建筑面積：1500000平米（總） 7、容 積 率：0.7 8、開 發 商：重慶市金科實業（集團）有限公司 五、項目定位 打造金科大學城公園，依托眾多的大學人文底蘊烘托的書香門第氣息，500畝真山真水的別致自然景觀的心靈觸動，再現盛世繁華之下藏匿著遠離塵囂的清靜自然。也正是在尊崇自然的前提下，金科廊橋水鄉定位于大學、公園、城，將大學的人文之美、公園的自然之美和城市的繁華之美完美演繹，成就了大學城生態公園的傳奇之作，提供給哦每一位金科廊橋水鄉業主公園的私家享受。6、 產品定位 以北美風情，中式混搭為主，外立面風格為創新中式風格，其配套包括恒溫游

13、泳池、教堂、果嶺高爾夫推桿場、特色幼稚園、綜合多功能健身會所、室外健身場等等。金科廊橋水鄉集別墅、洋房、高層、商業等于一體。是目前大學城最大的純居住項目，也是金科集團為大學城片區精心打造的高端人文住區。主推兩室兩廳兩衛、三室兩廳兩衛。七、廣告策略 通過報紙、雜志、電視、網絡、戶外廣告、POP等做宣傳。此外還起動了“森林重慶 廊橋水鄉 綠意之美”活動，號召廣大網友發布相關綠色、環保、低碳等微博留言，活動期間，市民只要登陸活動網站，通過點擊鼠標便可完成網上植樹。只要網民在網上成功種樹，金科廊橋水鄉就為重慶綠化長江基金會捐款。網民的一次點擊就可以為重慶綠化貢獻一分錢。在“綠化長江 重慶行動” 中金科

14、捐贈人民幣2000萬元。八、SWOT分析及建議1、優勢（1）項目位于虎溪河畔，縉云腳下，近璧山隧道，臨近西永微電園，扼守交通要道,輕軌主要站點近在咫尺, 處于公交樞紐位置，地塊規模大（2）政府重點打造區域之一，將成為繼主城區和兩江新區之后的重慶第三極，未來發展不可限量。（3）臨近輕軌一號，交通方便（4）位于重慶大學附近，容易引起消費者的注意（5）項目屬于金科的，資金雄厚（6）具有良好的自然條件，環境優美，綠化率高2、劣勢（1）目前交通不是很方便，輕軌一號還未開發，對上班的來說不是很方便（2）由于項目在縉云腳下，近璧山隧道，開發成本相對較大，資金相對比其它周邊樓盤投入較多（3）周邊配套有待完善3、機會（1）大學城發展吸引力增強（2）大學城城市規劃（3）那邊樓盤較少，競爭較小（4）目前國家經濟發展較快，消費者購物力增強4、威脅（1）大學城市場受市場行情波動影響較大（2）有龍湖和富力城等實力雄厚集團的威脅（3）周邊低價樓盤價格競爭5、對該項目的改進意見及建議： 宏觀：第一適度領先降低成本，由于是政府重點打造區域之一，相對而言土地成本應該較低。第二：賣點保留利于產品升級；第三：以舒適的社區環境、優越的自然環境、完善的配套為項目的切入點；第四：控制總價、避免市場風險、注重產品經濟效益。