1、.朝青板塊市場調研報告作者:成業行市場拓展中心    成業行研究動態    2005-11-7               朝青板塊市場調研報告一、區域特征朝陽區是北京市面積最大和人口最多的城區，商務功能的發達是區域經濟最顯著的特點，而城區下轄的奧運村和CBD的長遠規劃又提供了可持續發展的原動力，因此商務、外事和體育所集合而成的強大的均衡性和實力性是區域強大競爭力的核心所在。朝青板塊從在朝陽區的地理位置和區域發展特性而言，都無

2、疑成為城區東擴和CBD人群居住轉遷的前沿陣地，因此政策的支持和CBD的發展將成為區域的核心推動力。二、區域概述朝青板塊，南至朝陽路，北到姚家園路，東西兩側分別與東四環、東五環相接，隨著04年后的規模性開發和周邊道路交通條件的不斷改善，已逐漸成為京城最具知名度的大規模開發區。毗鄰CBD、交通路網的日漸改善和多數樓盤的親民政策已成為這個區域廣受矚目的主要原因。三、區域具體研究朝陽北路以南區域相對開發較早，目前居住氛圍已逐步形成；朝陽北路以北區域大規模開發始至近幾年，起步較晚，但發展較快，項目層次和價格逐步走高，已逐漸成為京城最具關注度的熱點區域。1、區域在銷項目研究開發項目體量（03年后）項 目

3、名 稱 開 發 規 模 （萬平米） 開發商羅馬嘉園 60 合生創展華紡易城 50 華紡房地產國美第一城 100 鵬潤集團星河灣 60 宏宇集團青年匯 32 新松房地產東岸 22 住總集團天鵝灣 46 城啟集團逸翠園 36 和記黃埔A-Z TOWN 43 首創集團合計 449 /未來開發項目體量項 目 位 置 開 發 規 模 （萬平方米） 開 發 商青年路 200 正大集團青年路 44 潤豐集團青年路 10 銀谷集團朝陽北路 40 今典集團十里堡路 12 新華聯集團合 計 306 /由此可以看出，大規模開發是目前區域開發的最大特征，知名開發商紛紛介入，可謂全明星陣容。在銷項目狀況名 稱 建筑類型

4、 裝修標準 容積率 成交均價（元/平方米） 戶型面積（平方米）國美第一城(4期) 塔板 毛坯 4.17 5700 45-95華紡易城(2期) 板樓 毛坯 2.46 6000 59-183羅馬嘉園（2期 ) 塔板 精裝 2.93 7400 40-170青年匯 板樓、塔樓 毛坯 2.93 6000 38-144星河灣 板樓 精裝 3.0 15000 250-510東岸（1期） 板樓、塔樓 毛坯 2.62 6400 53-140炫特區 塔板 精裝 3.9 7000 43-92東恒時代（期） 塔樓、板樓 精裝 3.2 7500 50-140朝陽園 塔樓 精裝 5.50 9500 85-149典型項目研

5、究Ø 星河灣南方成功項目的北方移植典范。宏宇集團歷時4年，前期投資15億，在京傾心打造的第一個房地產豪宅項目，開創了中國地產的全成品時代。 所謂全成品，就是消費者在買的時候就完全可以看到的實實在在“現樓美景”。由四個部分組成，即住宅可觀、環境可賞、配套可用、服務可享，這四個方面構成消費者購買產品價值的全部。社區立體化園林、全體系高品質室內裝修，小學、幼兒園、四季會、酒店式公寓、體育館等同期建成，實現了全成品開盤。其中總建筑面積 10000 余平方米的四季會，定位于中國首家超五星級精品酒店，以國際頂級的品質標準，為高知、高貴、高雅的品質精英，打造獨特、優雅的體驗空間。星河灣以追求完美的

6、態度，把每一個細節做到極致，包括建筑、園林、配套等，成為區域內真正的地標和京城豪宅新樣板。Ø 珠江羅馬嘉園由知名開發商合生創展集團開發，是青年路區域開發的先行者。用濃濃的意大利氛圍營造朝陽北路獨特的異國情趣，SPA主題會所、歐式風情商業街、異國特色園林、名牌幼兒園、五星級物業服務為項目帶來較高附加值，使追求卓爾不凡的客戶獲得心理滿足。雖然由于建筑質量不佳帶來了一些負面影響，但不失為本區域獨具特色的樓盤。Ø 華紡易城青年路區域開發較早的大盤項目，憑借低密度、高綠化、薄板和相對齊全的配套成為了區域銷量最好的項目之一。Ø 國美第一城開發商鵬潤集團超強背景成為強大的名譽支

7、撐，區域內薄利多銷的典范項目。突出百萬平米超大規模社區的綜合優勢，包括：高性價比、完善配套（國際雙語幼兒園、名牌小學、十萬平米商業中心）、優美環境（四大主題公園、十萬平米園林）。由此可見，特色牌、體量牌、環境牌乃至綜合牌各色方式在朝青這個區域都有很好的體現，各色化云集體現了開發商的開發實力、背景，同時也反映了之前開發商對此地塊存在一定的市場謹慎心理，但這種局面隨著區域開發和關注的升溫很快將有質的改變。2、區域商業配套研究區域商業現狀：由于歷史原因和開發原因，區域目前商業配套略顯匱乏，規模較小，且多集中在朝陽路以南區域（如華堂商場、易初蓮花超市、白云廣場)，朝陽北路沿線新開發項目多以社區商業的形

8、式來補充商業的不足。各項目配套商業供給狀況項目名稱 商業面積 類型 業態 入住時間青年匯 40000 住宅底商集中商業 未定 2007華紡易城 20000 住宅底商 未定 2006年底國美家園 140000 住宅底商 未定 2006年底羅馬嘉園 20000 住宅底商 購物 2006年底A-Z TOWN 100000 集中商業 未定 2006年底合計 343748 / / /由此可以看出，朝青板塊商業配套相對薄弱，多數項目利用自身商業配套達到提高效益值和完善社區商業的目的，未來此區域商業的體量將突破34萬平米大關，商業競爭將成為繼住宅之后的又一熱點。在區域入住人群不斷增加和項目檔位明顯提升的前提

9、下，區域商業將隨之迎來體量化乃至部分高檔型路線的發展。3、區域價格分析由此可以看出：Ø 中低價位項目占據市場主流； 區域項目總體銷售良好，6000元以下的項目尤為突出；ØØ 對比知名度和市場認可度，萬元以上的項目銷售存在一定的緩慢現象； 高檔市場形象尚在認可過程中。Ø4、區域價值解析Ø 朝陽北路、青年路板塊一直被公認為東部毗鄰CBD最近的居住組團區域，為理想的CBD生活區； 青年路拓寬將帶動朝青板塊樓市升溫 ；ØØ 星河灣、天鵝灣、逸翠園等知名開發商操盤的高檔項目的加入，大大提升了本區域的居住檔次和區域價值；Ø 中

10、央、北京兩大電視臺的東遷加大了本區域文化人士的購房需求。5、區域研究結論Ø 開發度：03年前默然無聞，04年逐步興起，05年開發波瀾宏大，成為令冠蓋權貴側目，令普眾黎民為之蜂擁的理想家園；Ø 新聞度：大體量開發、知名開發商進駐、政策導向支持、交通環境不斷改善使得區域成為輿論媒體最為關注的熱點區域；Ø 認可度：早期多數項目中低檔位的定位使該區域成為老百姓心中的理想家園，而高檔項目存在市場形象和心理認同的改進過程。由此可見，目前媒體、客群、開發商都普遍認同區域的價值和未來發展，兩端化產品充斥其間，就開發而言朝青板塊目前處在市場的轉型期和觀望期。區域內開發量的集中增加將促成區域競爭的極度殘酷，市場血拚的最直接后果就是項目品質的不斷提升和差異化產品的涌現，因此價格的不斷攀升也在情理之中。四、區域未來發展預測1、 朝