1、樓宇承接查驗1. 目的：確保樓宇住、用的安全和正常使用功能。2. 適用范圍：對新接管樓宇的建筑、裝修、設備等方面的驗收。3. 內容：3.1 接管驗收條件 按發展商（或業主委員會）對物業管理公司的委托合同，在大樓竣工驗收 全部合格的基礎上，物業公司代表全體業主以滿足住戶居住安全、使用功能正 常為主要內容的再檢驗。3.2 發展商需向物業管理公司移交的資料清單如下： 注：對于原有已入伙的物業，發展商 / 業主委員會應在物業公司驗收樓宇 的同時，移交樓宇資料給物業管理公司；對于新的物業，發展商在樓宇資料報 交市建筑檔案館的同時，也應移交一份給物業管理公司存檔。3.2.1 產權資料a.項目批準文件；b.

2、用地批準文件；c.建筑執照；d.小業主姓名、產權、居住位置、建筑面積清單；3.2.2 市府驗收合格資料：a.工程竣工驗收證書；b.消防工程驗收合格證；c.市完善配套辦公室小區綜合驗收合格證書d.用電許可證；e.供用電協議書；f.用水審批表、水費收繳合同書；g.衛星地面接收設施許可證；h.電視共用天線合格證；電梯使用合格證。注：煤氣、電話由市有關公司負責維修保養及驗收樓宇承接查驗3.2.3 工程技術資料a. 建筑、結構、電氣、給排水、空調、煤氣等工程的全套竣工圖紙及各類 公共設備使用說明書、調試報告等；b. 地質勘察報告；c. 工程合同及開、竣工報告；d. 工程預決算分項清單；e. 圖紙會審記錄

3、；f. 工程設計變更通知及技術核定單 （ 包括質量事故處理記錄 ） ；g. 隱蔽工程驗收記錄；h. 沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖；i. 竣工驗收證明書；j. 鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；k. 新材料、構配件的鑒定合格證書；l. 水、電、空調、采暖、電梯等設備及衛生潔具的檢驗合格證書；m. 砂漿、混凝土試塊試壓報告；n. 供水、供暖管道的試壓報告；o. 機電設備訂購合同、單臺設備的說明書、試驗記錄及系統調試記錄。3.3 樓宇接管驗收程序：3.3.1 發展商（業主委員會）通知物業管理公司接管驗收。3.3.2 物業管理公司按 3.1 及 3.2 進行核對。具備條件的應在 15 日內 簽發驗

4、收復函并約定驗收時間。3.3.3 物業管理公司同移 交人 對房 屋質 量、 使用 功能及外觀質量初步檢查。3.3.4 對初步檢驗中發現的問題，約定期限由移交人負責整改，并商定時 間復驗。3.3.5 經復驗移交人對初檢中發現的問題已整改完畢（或雙方認可解決方法），物業管理公司應在合同規定的接管日期前7日簽署驗收合格、同意接管憑證。3.3.6 對于新樓宇的接管，在簽署驗收合格、同意接管憑證時，應向發展 商說明：經初驗同意接管的樓宇，不等于樓宇質量完全符合國家及設計標準的 要求，發展商也不能排除應承擔的整改質量缺陷的責任。在一年保修期結束 時，應在取得物業管理公司認可后才向施工單位支付保修金。3.4

5、 樓宇質量與使用功能的檢驗：3.4.1 檢驗標準：參照建設部 ZBP30001 90 標準執行及達到小業主合理要求。3.4.2 質量及功能檢驗程序：a. 樓宇接管前的質量檢驗：根據設計要求，每棟每層每戶逐個房間按設計要求清點物件及進行外觀檢查。 確定物件數量是否符合； 外觀上有無人為損壞； 房屋建筑或屋內物件有無明顯不符標準要求。對新樓宇的接管，此程序的檢驗由發展商 代表與物業公司人員雙方共同進行 現場檢查，將檢查結果整理后返回移交人進行整改，物業服務中心負責對整改后項目 進行驗收。對于舊樓宇的移交，應由發展商（業主管委會）與物業公司兩方共同進行 現場檢查，將檢查結果整理后，雙方共同探討解決辦

6、法。b. 對于新樓宇 , 根據檢查結果，物業服務中心對檢查合格的房屋接管鑰匙， 對仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。對于舊樓宇 , 在雙方對如何解決缺 陷問題達成協議后 , 物業服務中心接管鑰匙。物業服務中心對接管了鑰匙的房屋 承擔保管責任。c. 小業主入伙接收物業時，物業服務中心人員陪同小業主對房間設施進行 全面細致的質量檢查，對發現的缺陷進行登記。對于新樓宇，由物業服務中心 整理后送交發展商，并督促施工單位逐項返修，物業服務中心（小業主）復檢 認可后消項。對于舊樓宇，根據達成的協議對提出的缺陷進行整改。d. 對于在一年保修期內的樓宇，小業主或維修工在使用（或工作）過程中 發現由于建筑施

7、工或產品質量上的缺陷，經物業服務中心查驗證實后，報告發 展商派人更換或返修。e. 保修期結束后，根據承建商的保修情況向發展商建議保修金的支付3.4.3 公共配套設備的驗收：a. 每棟高層樓宇應有能直接觀察進出口大門內外的保安值班室。值班室內 應有電話、與住戶相聯系的可視對講系統、可監視大堂門前及電梯轎廂的閉路 電視監控系統、照明設施及衛生潔具等。b.每棟高層進出口處有可鎖的、箱面帶各單位明顯標志的信報箱。c.有符合市交通管理局要求的汽車停車 場、交通設施標志及值班崗亭、電動道閘、減速坡；并有符合要求的消防設施及排水設施。d. 同樓宇管理相適應的物業服務中心辦公用房（包括辦公室、財務室、會 議室

8、、接待室） ，業主委員會辦公用房。3.6接管驗收記錄：3.6.1樓宇建筑接管驗收記錄表3.6.2樓宇給排水接管驗收記錄表3.6.3樓宇電氣接管驗收記錄表3.6.4公用機電設備驗收單3.6.5公用建筑、小型設施驗收單3.6.6室外給排水驗收單3.6.7 綠化驗收單樓宇接管驗收移交工程資料清單4樓宇接管工程驗收程序、新樓宇的接收簽署物業管理委托合同大業主（地產商）或承建商和物業公司組成聯合驗收小組實物驗收資料移交每項、每間、每個查驗缺陷登記移交鑰匙缺陷登記匯總交地盤，由地盤交施工隊產權資料技術資料政府驗收合格證水電供 應 合 同缺陷返修地盤、管理處按單查驗物業管理公司正式進行物業管理小業主收樓驗收

9、注：對于技術資料的移交，最遲應在地產商將樓宇資料報交市建筑檔案館的同時，移交一份給物業管理公司存檔5、原有已入伙樓宇的接收注：對于技術資料的移交，最遲應在地產商將樓宇資料報交市建筑檔案館的同 時，移交一份給物業管理公司存檔。發現問題的解決辦法樓宇驗收分物業公司 （ 物業服務中心 ） 初驗和小業主復驗。一、在初驗中發現的問題，處理如下： 一般項目的返修對接管驗收中發現的非結構性的質量問題，物業公司驗收組應在兩天內提 交給發展商（一式兩份，一份給發展商，一份由發展商交給承建單位） ，由承建 單位負責返修；物業服務中心應留底一份，以便督促整改，并在雙方商定的時 間內另行復驗，直至合格為止。也可經雙方

10、協商，由建設單位委托物業服務中 心代為返修，所需費用由發展商支付。 房屋結構的加固補強在接管驗收中，如發現影響房屋結構安全或設備、設施使用安全的質量問 題時，驗收不能通過。由建設單位對房屋進行加固補強或采取其它有效的措施 進行處理，處理完畢，達到合格要求、確保住用安全的，再商定時間予以驗 收。并向發展商索取加固補強的措施和復驗結果的記錄并存檔備查。 不具備使用功能問題的處理接管驗收時，對于因房屋的配套設施脫節和附屬工程未完工或由于水、 電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進住的，應由發展商負責抓緊解決， 等符合接管驗收條件后，再行組織驗收。二、小業主在驗收中提出問題的解決辦法1 、 對小 業主

11、 提 出的 有關 房屋 質量 方 面的 問題 ，應 在兩 天 內提 交給 發展商 （一式兩份，一份給發展商，一份由發展商交給承建商） ，由承建商負責返修； 物業服務中心應留底一份，以便督促整改，并在雙方商定的時間內另行復驗， 直至合格為止。2 、對小業主提出的裝修方面的問題，應當場予以解答，回答內容見工程 規章制度手冊中的相關裝修管理規定。3、對小業主提出的有關入住等方面的問題，應當場予以解答，并盡力提 供幫助。三、相關文件及記錄 : 業主房屋裝修管理規定 接管驗收記錄 新接樓宇的入伙一、物業接管前的工作：1 、實地考察： 對已確定接管的物業，由公司在該物業竣工前組織項目客戶服務中心、工程 技

12、術部、安全部和清潔綠化部等部門有關人員前往物業現場，圍繞接收后管理 工作所 涉及的有 關問題進行考 察，（ 必要時 可多 次進 行實 地 考察），在此基礎 上，提交公司董事會或總經理辦公會議討論確認，制定入伙工作方案。2、成立物業服務中心： 新的物業物業服務中心應于已確定的入伙日期前三個月成立，并開始運 轉，根據實際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時，按定編人數配齊物 業服務中心各類人員。物業服務中心各類人員按以下程序進入物業現場，但可根據現場條件和實 際情況進行調整： 伙前180天，任命物業服務中心主任，另配備助理員1人，財務室會計、出納 各1人，組成物業服務中心籌建班子，編制入伙工作方

13、案報公司研究批準后，立即投 入實質性準備工作。 入伙前三個月，調派機電管理維修人員若干進駐施工現場，參與機電設 備安裝調試的監理工作， 填寫工作記錄， 全面掌握大廈機電設備的第一手資 料。 入伙前一個半月，調配炊事班長1人，開展物業服務中心食堂的籌備工作。 入伙前一個月，管理層人員配齊，物業服務中心掛牌辦公。 入伙前一個月，組建護衛班進駐現場，負責對所接管物業的守衛工作。 入伙前一個月，炊事班人員到位，食堂開伙。 入伙前 30 天， 組建清潔班， 開始對已接收的 房屋進行衛生清潔工作。（或確定清潔外包工作，由外包單位開展清潔工作。） 入伙前 30 天，護衛三個班的人員配齊、上崗。 入伙前半個月

14、，水電維修班正式成立，人員配齊就位。3、物業服務中心進駐小區前的工作： 、物業服務中心應要求公司提前派出部分工程技術人員進駐現場，與地 盤的工作人員一起，參與機電設備的安裝調試，了解整個樓宇內所裝備的設備 設施，熟悉各類設備的構造原理、性能；熟悉水、電、氣管道線路的鋪設位置 及走向等，為入伙后的管理、維修養護打下基礎。 、由公司（或發展商）為新物業服務中心提供臨時辦公場所，物業服務 中心根據實際需要，擬制辦公用品的采購計劃，報公司審批后購置。 、在公司的指導下，印制收樓、入伙所必須的文件資料和表格，如住戶手冊、公共契約，管理規定等。此部分工作最好于入伙前一個月完 成。 、根據入伙工作方案，編制

15、物業服務中心員工生活用品采購計劃，報公 司審批后訂購。二、物業接管中的工作：1 、物業服務中心要主動與發展商（地盤）和承建單位聯系，協商樓宇交 接問題，及時將協商情況匯報給物業公司并在公司領導下組織驗收小組。由地 盤、承建單位和物業公司三方共同組成聯合交接小組，制定驗收方案，統一驗 收標準，商定交接注意事項和交接日期。2 、準備驗收項目表格，物業公司對所接收的建筑物、設備設施，要分別 準備充足的驗收記錄表格。3 、全面驗收交接。驗收時須有發展商（地盤）、承建單位和物業公司（含物業服務中心指派人員）三方共同參加，逐項進行驗收，填寫記錄單，每份驗 收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份

16、，三方各執一份。對 驗收合格的項目，列出清單，進行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的產品， 注明存在的問題， 提交地盤和施工單位， 限期整改， 整改項目須經復 驗，合格后方可接收，物業公司將接收清單交物業服務中心保存。4 、對于已經接收的項目，物業服務中心從接收簽字起，即組織人力對建筑 物和機電設備進行保護，防止被盜和破壞，同時，組織人員對已接收項目進行 清潔和環境整理。5 、搞好公關工作，物業服務中心要指派專人代業主聯系電話安裝、液化 石油氣開戶點火、確定街區門牌號碼以及通郵等工作。 、物業服務中心應于入伙前三個月與深大電話公司聯系，確定物業服務中心安裝電話門數和業主入住后申請安裝電話的

17、辦法。 、物業服務中心應于入伙前半個月與市液化石油氣公司聯系住戶使用液 化氣開戶點火手續。 、于入伙前 180天，從新物業服務中心主任任命之日起，即向轄區派出 所申請確定新接收物業的街區門牌號碼。 、物業服務中心于入伙前3個月與當地郵局聯系辦理通郵手續，并向地 產商提出合理建議設計、定做信報箱。6 、代為業主安裝常規防盜防火設施。物業服務中心應從堅固美觀、價格 合理的原則出發，于入伙前一個半月組織定購并代為業主統一安裝防盜門、防 盜窗花，為每戶業主配備市消防處規定型號的手提滅火器，并于入伙前安裝完 畢。（防盜門、防盜窗花也可指定樣式，由業主裝修時自行安裝。）7、積極、妥善解決員工的食宿問題。在

18、物業公司指導協助下，物業服務中心根據所接管物業的具體情況，提出物業服務中心辦公、員工住宿、食堂用 房的規劃、設計方案，經批準后，具體抓好改建裝飾工作的落實。三、入伙前的工作：1 、通過登報和寄發通知書的形式，提前一個月（至少提前十天）向業主發出入伙通知。向業主寄發通知應包括以下資料： 、入伙通知書； 、收樓須知； 、入伙手續； 、入伙收費表.2 、規劃整理物業小區環境衛生，設置必要的設施、標志。3 、逐棟、逐層、逐戶全面徹底地進行衛生清理，并注意保潔，其項目和標準如下：A 、對于送裝修的單位： 、 大小房間：玻 璃擦凈， 地板潔凈， 窗臺干 凈，踢腳線干凈，燈具潔凈。 、客廳：清潔內容和房間相

19、同，對講機干凈無灰。 、 洗手 間：鏡面 光潔， 臺面潔凈，浴 缸干凈 、 抽水馬桶潔凈無污物痕 跡，下水暢通，地面潔凈顯現本色，地漏暢通，地面無積水。 、廚房：壁廚干凈，木柜里外擦凈，水管及液化氣管擦拭無灰。內陽臺 擦拖干凈，地面擦凈顯現本色。 、陽臺：墻面、地面、玻璃擦凈，護欄干凈，地漏蓋上水泥清除，漏水暢通。 、木門：所有木門的門框、門板面擦凈。B 、對于不送裝修的單位： 、大小房間：玻璃擦凈，地面清潔，窗臺干凈。 、客廳：清潔內容和房間相同，對講機干凈無灰。 、洗手間：下水暢通，地面清潔，地漏暢通，地面無積水。 、廚房： 水管及液化氣管擦拭無灰，內陽臺擦拖干凈，地面干凈。 、陽臺：墻面

20、、地面、玻璃干凈，護欄干凈，地漏蓋上水泥清除，漏水暢通。 、木門：所有木門的門框、門板面擦凈。4 、對標準層走廊、后樓梯的清潔工作： 、 四壁潔凈，地面光潔； 、防火門干凈，并按要求緊閉； 、后樓梯扶手、臺階干凈無塵土； 、門燈及一切能附著灰塵的附屬設施擦拭干凈； 、每層后樓梯走火通道口擺放一個垃圾桶。5 、研究制定集中入伙時的接待工作方案、場景布置方案，圍繞完成任務對 人員進行合理分工，并在物資上做好充分準備。四、入伙時的工作：1 、場景布置：根據制定的場景布置方案擺放花籃、盆景，懸掛條幅對聯， 張燈結彩，插放彩旗，高掛氣球等，給人以隆重、喜慶的感受。2 、設置導向路標，安排引導人員，使業主

21、在辦理入伙手續、收樓過程中感到方便。3、 物業服務中 心與 發展商之 地產 部、 財務 部在 入伙接待 處進 行聯合辦 公，實行一條龍服務。先由發展商為業主結清購樓手續，再由物業服務中心收 取入伙費用、 簽訂公共契約， 向業主發放門 匙， 并安排專人引導業主入室驗 收，對業主提出的房屋質量方面的合理意見，逐項記錄在接管驗收記錄四 聯單上（承建商、物業 服務中心、業主、發 展商各一份），并負責與承建商聯 系，限期修好，保證業主按時入住。4 、在業主辦理入伙手續的同時，物業服務中心應提供給業主如下資料及物 件： 鑰匙 開戶存折 業主公約 住戶手冊 收費一覽表 裝修管理規定 接管驗收記錄 其它 注：

22、以上資料和物件可根據各個物業服務中心情況不同而有所不同。五、物業服務中心機構設置和人員配備： 物業服務中心設辦公室、財務室，下設三個護衛班，一個清潔班（清潔也 可外包），一個維修班及一個炊事班（炊事班應根據各自物業服務中心的實際情 況而定），定崗定員應根據大廈幢數和層高及崗位多少而定。六、入伙工作程序及工作標準：1 、入伙前的準備工作： 、組建物業服務中心，建立領導班子和辦事機構開展工作。 、收集歸檔大廈各種資料：建筑施工圖紙、隱蔽工程資料、各種交工驗收證書復印件、各種設備使用說明書、合格證書復印件。 、參閱有關圖紙資料，了解大廈情況，對設施、設備、安全、清潔綠化 工作及物業服務中心辦公地點、員工食宿問題提出具體工作意見。 、 起草、 編定并印制大廈業主公約、住戶手冊和裝修