1、房屋買賣常見法律風險提示前言當前房產市場供不應求， 顯得異常火爆， 國務院、各省市頒布各類房地產政策，抑制房價過快增長，卻未能見效。正因為房價如此之高，許多投資者、投機者甚至違法犯罪分子， 開始打起 “炒房”、“一房二賣”、“非法集資” 等如意算盤。本文結合房屋買賣合同的相關條款，主要從 買方角度 進行常見法律風險提示。本文不對非法律方面 （如噪音、移動電話網絡覆蓋等問題） 的風險進行分析。（房屋買賣可簡單可復雜，本文無法對相關內容全面展開，讀者需要結合具體案件的具體情況，并依據更加具體的法律法規條款才能對案情有更準確的把握。切勿生搬硬套！）一、主要法律依據（一）中華人民共和國民法通則（二）中

2、華人民共和國合同法（三）中華人民共和國物權法（四）中華人民共和國擔保法（五）中華人民共和國土地管理法（六）中華人民共和國城市房地產管理法（七）商品房銷售管理辦法（八）城市房地產開發經營管理條例（九）城市商品房預售管理辦法（十）城市房地產抵押管理辦法（十一）最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋（下稱商品房買賣合同糾紛解釋 ）（十二）最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋（下稱買賣合同解釋 ）（十三）（見參考資料1、3）二、房產糾紛為什么“高風險”首先，由于供需現狀 ，買方處于相對弱勢， 而合同條款往往由賣方或中介方出具，而且不能修改，在履行合同過程中， 買

3、方往往十分被動， 糾紛也隨之而來。其次，近幾年房價不斷攀升， 房屋價值 在人們家庭總財產所占的比例越來越大，房產糾紛涉及的總價及違約金或損失越來越高，一旦發生糾紛，定金、違約金或損失的金額動輒上萬。再次，房屋買賣涉及的法律法規涉及多個 立法層級 、多個部門法領域， 精通合同法、物權法、擔保法等基本法律法規遠遠不夠，除上述所列，還有銀行、保險、稅務等方面的法律法規，不具有法律專業知識的普通大眾，或者是做非房產類業務的法律專業人士，都不能較好地把握。最后，國務院、各省市頒布各類 房地產政策 ，抑制房價過快增長，卻未能見效，相反，在實踐中，卻引發了不少糾紛。三、常見法律風險提示1下面結合本人之前總結

4、的合同審核要點簡析 （見 ），針對房屋買賣所涉及的法律風險進行提示：（一）審“性質”審核合同性質是否明確， 有時一份合同書中可能包含多個法律 （合同）關系，需要留意并區分審查。學會區分商品房預售合同 、商品房買賣合同、認購書、房屋買賣合同、物業服務合同、房屋按揭合同、房屋保險合同等與房屋買賣相關的合同。（二）審“目的”房屋買賣合同的一般目的，買方是為了獲得房屋的物權，賣方是為了取得房款。但在某些情況下，買方的目的并非如此，例如 為了小孩的學位、為了加入當地戶籍等 ；某些情況下，賣方的目的也并非在于取得房款，例如，惡意轉移可能被執行的房產。買方在合同中注明自己的真實目的， 可以在真實目的不達 的

5、情況下，要求 解除合同（在有約定的情況下），并要求賣方承擔相應的違約責任 。【常見風險提示】1避免簽訂“以合法方式掩蓋非法目的”的合同例如，與賣方惡意串通，套取銀行貸款；又如，與賣方惡意串通，轉移可能被執行的房產。2為了避稅，簽訂“陰陽合同”房產交易雙方為了避稅，虛假申報交易價格，存在極大的風險。首先，依據稅收征收管理法第六十三條、 刑法第二百零一條之規定，虛假申報可能涉嫌違法甚至犯罪。其次，對于買方而言，交易中不如實申報成交價，在買方今后再次轉讓該房產時，承擔的稅費將大幅增加。此外，發生糾紛起訴至法院，可能面臨法院將違法犯罪事實移交到相關部門立案調查的風險，也可能會受到法院的民事制裁。（三）

6、審“主體”、“意思”1自然人依據物權法第十七條，房產的權利人應當是依法登記在房屋產權登記簿上的人，而房屋所有權證書記載的房屋所有權人并不一定與登記簿中的一致。 所以，簽訂合同前，到房產登記管理部門“查冊”很重要。此外，交易前注意審核賣方的身份（身份證是否真實，人、證是否一致）是否真實，房產證是否真實。核實賣家身份是很重要，必要時可去公安局調查人口信息。2法人公司作為交易主體的， 應當審查公司董事會、 股東會審議同意交易的書面文件。另外，交易主體是國有企業的，應當審查政府主管部門的批準文件；交易主體是集體企業的，應當審查職工代表大會的批準文件。【常見風險提示】1限制行為能力人2房產交易實踐中，離

7、異父母一方擅自轉讓登記在小孩名下的房產，或者精神病人的監護人擅自處分登記在精神病人名下的房產的，依據民法通則第 18 條，存在處分行為無效的風險。法律鏈接：第十八條 監護人應當履行監護職責， 保護被監護人的人身、 財產及其他合法權益，除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。監護人依法履行監護的權利，受法律保護。監護人不履行監護職責或者侵害被監護人的合法權益的， 應當承擔責任； 給被監護人造成財產損失的， 應當賠償損失。 人民法院可以根據有關人員或者有關單位的申請，撤銷監護人的資格。 （民法通則）第四十七條 限制民事行為能力人訂立的合同，經法定代理人追認后，該合同有效，但純獲利益的合同或者

8、與其年齡、 智力、精神健康狀況相適應而訂立的合同，不必經法定代理人追認。 相對人可以催告法定代理人在一個月內予以追認。法定代理人未作表示的， 視為拒絕追認。 合同被追認之前， 善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。 （合同法）2無權處分對于無權處分的后果，有兩種情形：（1）出賣人在買賣合同簽訂后獲得所有權的，合同有效。（2）權利人追認，合同有效，買受人可以要求過戶。（3）權利人不追認，合同無效；但買受人可以依據物權法第 106 條主張善意取得。法律鏈接：第五十一條無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。（合同法）第一百零六條第一款無

9、處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回； 除法律另有規定外， 符合下列情形的， 受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。 （物權法）第三條當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。3（最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋）3無

10、權代理如果交易的對方當事人并非本人， 我們需要核對本人的授權委托書及身份證復印件（最好有原件），包括但不限于授權事項（質） 、具體權限（量）、授權期間。法律鏈接：第四十八條行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同， 未經被代理人追認， 對被代理人不發生效力， 由行為人承擔責任。相對人可以催告被代理人在一個月內予以追認。 被代理人未作表示的， 視為拒絕追認。合同被追認之前， 善意相對人有撤銷的權利。 撤銷應當以通知的方式作出。（合同法）4表見代理當事人的近親屬或其他與當事人關系密切的親朋無權處分當事人的房產， 但購買人有理由相信其有處分權 （例如提供產權人身份證原件、

11、 授權委托書、 保管房產證、占有房屋、持有鑰匙等）的，構成表見代理，房屋買賣合同可能會被認定為有效。法律鏈接：第四十九條行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同， 相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。（合同法）5越權代表通常企業對其法定代表人、 負責人的授權并非無限的， 限制一般由企業章程或制度進行規定， 但法律并未規定合同此方有審核對方法定代表人、 負責人是否有相關權限的義務。法律鏈接：第五十條法人或者其他組織的法定代表人、負責人超越權限訂立的合同，除相對人知道或者應當知道其超越權限的以外，該代表行為有效。（合同法）（四）審“標的”第一，房產狀態1審查

12、房產的具體類型（1）商品房（購買）注意審查交易房產的基本狀況， 包括但不限于產權證號、 產權人、共有權人（產權人已經結婚的，應當審核是否為夫妻共同財產） 、房屋位置、面積、房屋用途、房齡等。對于商品房預售的，應注意以下兩方面：一是商品房預售條件：4第四十五條第一款商品房預售，應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算， 投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記， 取得商品房預售許可證明。（城市房地產管理法）在簽

13、訂商品房預售合同時，需要審核開發商是否具有“ 五證 ”，即國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證 、建設工程施工許可證、商品房預售許可證。買方應注意自己將要購買的房屋是否在商品房預售許可證的預售范圍內。二是開發商售樓廣告：第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。 （商品房買賣合同糾紛解釋）（2）二手商品房二手商品房， 不一定是他人使用、 居住

14、過的房產， 因為現今有許多都是用作投資的房產。（3）自建房需要審核是否已經辦妥房產證， 是否違建房屋或合法建造后私自加建或增加違法附屬設施（對此，其它類型房屋也應當審核） 。（4）宅基地房集體所有土地上房屋的流轉限制。 此熱點問題另文詳述 , 見“小產權房” 流轉問題簡析， 。（5）經濟適用房賣方購買經濟適用住房不滿5 年的，不得上市交易。法律鏈接：經濟適用住房管理辦法國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（6）房改房本人對此方面尚未了解，暫不分析。（7）納入拆遷范圍內的房屋5買方如果想在北上廣等發達城市的舊城區購買二手房， 需要審核該二手房是否已經被納入搬遷范圍或短期內可能被納入拆遷

15、范圍。（8）回遷房法律鏈接：第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣 給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。（商品房買賣合同糾紛解釋）（9）違建房違建房，即未辦理相關審批手續違法建造的房產。交易違建房的，合同無效。（10）拍賣房本人對此方面尚未了解，暫不分析。2審查房產的現有狀態（1）共有依據物權法，共有分為共同共有及按份共有。轉讓共同共有房產的，需經全部共有人一致同意；轉讓按份共同的份額，其他按份共有人有優先購買權。交易共有房產時，應審查是否取得共有權人的同意

16、。法律鏈接：（物權法）第九十七條 處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。第一百零一條按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。1）夫妻共有A一方轉讓登記于其名下的夫妻共有房產此種情形，如果買方確實不知情，可以依法主張善意取得。B一方轉讓登記于另一方名下的夫妻共有房產或個人財產此種情形，買方如果沒有合理的理由相信賣方有權處分的，買賣合同無效，不能主張善意取得。賣方的擅自轉讓行為不構成家事代理。但買方有合理理由相信賣方有權處分的，依法

17、構成表見代理，買賣合同有效。2）家庭共有常見于自建房產、繼承等情形。父母子女共有、 兄弟姐妹共有， 但只登記于部分人名下的， 此部分人擅自轉讓的，買方確實不知情，可以依法主張善意取得。63）其他共有參照家庭共同處理。（2）租賃1）優先購買權通常情況下， 承租人在同等條件下有優先購買的權利， 因此，買賣正在租賃中的房屋，應得到該承租人放棄優先購買權的書面同意。 否則，即使買賣合同有效，但可能引發后續的麻煩。2）買賣不破租賃轉讓房屋所有權，原有租賃關系繼續有效，只是合同主體變更為新的所有權人。（3）抵押本人對此方面尚未了解，暫不分析。（4）查封、拍賣、凍結本人對此方面尚未了解，暫不分析。（5）兇宅

18、1）一般情況下，房屋的價值是由土地出讓價、建造成本、交通區位、地理位置、小區配套等諸多因素決定的。2）根據中國傳統觀念及風俗習慣，人們對住宅內發生的“兇案”等事件會產生忌諱，是人之常情，這是不能說是違反科學、或相信封建迷信。因此，發生“兇案”的房產，雖然在外在形態上沒有任何受損，但結合人們現實生活觀念，房產會因風俗習慣、忌諱而大大減值。3）有“兇案”是房產的重大瑕疵，根據民法通則第四條、第七條、 合同法第六條、第七條“遵循誠實信用原則” 、“遵守社會公德”的原則，賣方有對買方如實告知的義務， 否則有可能涉嫌 “欺詐”，買方可以依法申請撤銷合同。4）對于賣方未履行“兇宅”告知義務的，各地法院司法

19、標準不一，有支持撤銷合同的，也有僅支持減低房款的。【法律風險提示 】1為了防范以上風險所帶來的損失，建議將合同條款約定為：“賣方承諾房屋產權無共同、出租、查封、拍賣、凍結、無“兇案”、無與房產相關的債務糾紛，（共有權人同意出售房屋， ）賣方提供的材料完整、真實、有效，依法可以辦理過戶手續、稅務申報、貸款等與有關事宜，并且保證房屋交易符合國家及房產所在行政區房屋上市交易的政策規定”并在違約責任一塊，對違反上述承諾、保證的責任進行約定。2實地查看現實中某些房產投資者并不實際查看擬交易的房產，事實上到現場查看或多7或少能避免一些顯見的風險。第二，房屋裝修、家具配套對于帶家具的商品房或已裝修的二手房，

20、 應該注意對固定裝修設施設備和家具的明確約定。1對于已經較為固定的裝修，買方可要求賣方提供裝修合同（注意保修期限）、裝修項目清單、裝修款收據、發票等 ; 對于已經超過保修期限的 , 可以約定由賣方在一定期間內保修。2對于未固定的裝修、家具，例如屏風、飯桌、抽油煙機、灶具、潔具、熱水器、抽水馬桶等家電、家具 , 則可以描述品牌、型號等相關內容，并要求賣方在交付房屋時提供保修憑證以及付款收據、發票。3對于前述兩項，可以制作成一份清單，由買賣雙方簽字確認。對于難以用文字描述的，可以采用拍照、攝像的方式保存證據。第三，車位問題由于現行法律對車位的權屬未有十分明確的規定，且車位占用的物理空間、建造、維護

21、成本不少，實踐中因車位引發的糾紛頻發。1車位糾紛，因車位所占用的位置不同，例如地下、樓下架空層、公共用地等，法院的判決傾向會不同。2對于開發商在售樓廣告或銷售過程中，明確說明有車位贈送使用的，應當在房屋買賣合同中明確約定或補充，以免事后開發商變卦。3隨著我國汽車保有量的增加，大多數小區有限的車位遠遠不能滿足業主的需求，二手房能帶車庫或車位， 不管是所有權還是使用權， 將來都會有很大的升值空間。法律鏈接：（物權法）第七十四條建筑區劃內 ，規劃用于停放汽車的車位、 車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有 的

22、道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有 。第四，物業服務1現行的小區一般都將由物業管理公司來管理，雖然國家從立法層面已經將“物業管理”變更為“物業服務” ，但現實還是現實，就像政府要從“管理型政府”轉變為“服務型政府”一樣，要讓物業公司轉變觀念，很難。2隨著人們生活水平的提高，人們開始追求高品質的居住小區環境。但大多數情況下，選擇了樓盤就意味著要接受開發商選擇的物業管理公司。 買方如果對開發商選擇的物業管理公司有意見， 只能放棄選擇該樓盤或者期待業主大會另行選聘物業公司，但現實中，這又是一道坎。3對于購買二手房的買方，如何考察物業公司的管理水平呢？一方面，可以實地考察。首先，可以查看

23、小區是否封閉式管理、查閱小區宣傳欄等；其次，可以觀察值班保安對進出人員、車輛的登記情況，以及保安巡查小區的情況 ; 再次，查看小區公共區域內的環境、綠化、廣告牌等；還可以詢問8物業公司是否提供針對一些特殊業主的服務等等； 最后，還可以詢問小區有無業主委員會，以及業主委員會的組成人員是否穩定、業主委員會是否經常開會等。另一方面，可以從新聞媒體、法院公告查詢。例如在網上以該物業公司為關鍵詞百度一下，又如在當地法院的裁判文書庫里面搜索當事人為該物業公司的案例。【常見風險提示】1物業交錯房，權利人裝修后才發現。案例見： 男子因物業交錯房 花 4 萬裝修了別人新房， 。2常見物業服務合同糾紛，請見常見物

24、業服務糾紛簡析，。第五，房屋使用相關的歷史債務在房屋買賣合同中， 買賣雙方應明確約定交房前的包括但不限于水、 電、煤氣（天然氣）、物業管理費、垃圾費、電話費、有線電視費、網費維修基金由哪方承擔。第六，房屋成交價格在房屋買賣合同中， 應當明確該成交價格是否包括裝飾裝修、 家具家電、水、電等過戶手續費用、公共維修基金款項等。第七，房屋交易稅費1在房屋買賣合同中，無論是約定相關稅費各自承擔，還是約定相關稅費買方承擔，都應當明確列出稅費的全部項目，以免今后發生爭議。2對于約定由一方承擔稅費的，應當明確對于受到房產新政的影響，如何處理。3對于劃撥土地上的房產，應當注意。依據城市房地產管理法第四十條第一款

25、“以劃撥方式取得土地使用權的， 轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。 有批準權的人民政府準予轉讓的， 應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納 土地使用權出讓金 ”，因此，買方應注意在房屋買賣合同中對土地使用權出讓金進行明確約定。4關于房產交易各類稅費，可以到當地房產交易部門的辦事窗口或網站查詢。（五）審“方式”如果交易的房產屬于國有資產，應當注意相關的審批、評估、拍賣程序。（六）審“框架”1審核合同是否具備商品房銷售管理辦法第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容。2依據最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第五條， “ 商品

26、房的認購、訂購、預訂等協議具備商品房銷售管理辦法第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收9受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同”。法律鏈接：（商品房銷售管理辦法）第十六條 商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：（一）當事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設備標準承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；（八）公共配套

27、建筑的產權歸屬；（九）面積差異的處理方式； （具體可參照商品房買賣合同糾紛解釋第十四條）（十）辦理產權登記有關事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責任；（十三）雙方約定的其他事項。（七）審“交付”1對于商品房的驗收，應當查看房屋及相關附屬設施設備是否符合建設部城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法、關于印發 <商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定>的通知（建房（ 1998)102 號）的規定。住宅質量保證書、住宅使用說明書 可以作為商品房買賣合同的補充約定。2對于二手房的交付，買方應與物業公司一同對水、電、天然氣等費用進行確認。可以約定在房屋交驗完畢、 各項費用結清

28、以后再支付剩余 房屋尾款 ，以起到督促賣方的作用。（八）審“支付”審核貨幣類型、單價、總價、價格構成、支付方式、支付步驟、賬戶等是否明確。【常見風險提示】1不建議使用現金支付，一方面，大額現金攜帶不便、易發生風險；另一方面，賣方提供的收據需要永久保存，存在丟失風險。2建議轉賬支付，這樣，買方即使丟失賣方出具的收據也不怕沒有證據證10明已經交付房款。對于轉賬支付的，應在合同中明確收款賬戶。未約定的，應由賣方提供其本人身份證開具的賬號，并由賣方簽字確認真實性。（九）審“權利”、“義務”1審核交易雙方的權利、義務是否較為均衡、合理、無遺漏；2需要特別留意義務是否為對方能力所達；3防止合同權利一邊倒，

29、形成霸王條款，法院可依當事人申請認定該條款無效；4由于房產交易的步驟較多，因此一定要明確雙方交易的交易程序以及雙方履行義務順序，否則，容易發生履行義務的先后之爭。（十）審“過戶”1預告登記對于商品房，買方可以依據中華人民共和國物權法第二十條，與賣方一同到相關部門申請預告登記。 在房屋買賣合同中， 最好約定雙方同意在合同簽訂之日起 N 天內向房屋所在地房地產登記機構申請預告登記。2過戶登記預告登記可以在一定程度上防止“一房二賣” ，但無疑“過戶登記”才是防止一房二賣的根本措施， 因此，在過戶條件成就或成熟時， 應當盡快辦理過戶登記。（十一）審“必要措施、擔保”在房產交易中，可以視交易雙方的地位、

30、標的大小、交易環節等情況，約定相應的履約保證金、裝修家具保證金等，以保證各環節的順利過渡。（十二）審“違約”1違約條款的設置，包括構成違約的條件、不構成違約的除外條件、承擔違約責任的方式等。2審核違約責任時，需要注意：（1）可能發生的法律風險、非法律風險是否預測全面；非法律風險，包含經營風險、市場風險、金融風險（含匯率風險） 、政策風險、政治風險、自然災害風險。（2）違約責任是否一一對應可能發生的風險情形，是否對應法定或約定的解除、終止條件；（3）違約責任形式是否具有可操作性、易實施；（4）違約責任是否足以挽回我方經濟等損失。【常見風險提示】第一，常見違約情況及處理首先，是一般違約的情形：1逾

31、期不簽訂房屋買賣合同 （此風險存在于有預約合同的情況）（1）逾期不簽訂房屋買賣合同的，一般由賣方沒收定金。當然，定金的性質事先應當在預約合同中明確約定為 “簽約定金” 為保證雙方簽訂正式11房屋買賣合同而交付的定金。（2）簽訂定金條款應注意：1）定金不能寫成訂金、押金、預付款或者保證金等；2）定金數額不能超過房價款的20%；3）收取定金的應當是產權人，而不是中介。（3）并非交了定金， 不簽訂房屋買賣合同 就需要被沒收定金。 詳見房屋（商鋪）定金返還解決方案 ，。【約定示范 】“本合同簽訂之前， 買方已經于年月日向賣方支付定金_元，如買方因自身原因逾期不簽訂房屋買賣合同的，賣方沒收定金；賣方逾期

32、不簽訂房屋買賣合同的，買方可要求賣方雙倍返還定金。”2貸款不能對于買方，要特別注意在房屋合同中約定 “銀行對買方的貸款申請不予批準的后續處理”的問題。否則，有可能導致銀行貸款不批，而賣方又主張繼續履行合同并要求支付違約金的情況。【約定示范 】“對于非因賣方原因致使買方申請不到貸款或者只批準部分貸款的情況，并導致商品房買賣合同不能繼續履行的， 本合同自買方通知賣方之日起解除，已交房款及定金由賣方無息退還。 ”3逾期付款合同對此未約定的，可參照商品房買賣合同糾紛解釋第十七條“逾期付款的，按照未付購房款總額， 參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算”。【約定示范 】“買方逾期付款的

33、，按照買方未付購房款總額每日萬分之五的標準計算違約金至付清房款之日止。 ”（標準視買方雙方交易地位可上下浮動）4逾期交房合同對此未約定的，可參照商品房買賣合同糾紛解釋第十七條“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定” 。【約定示范 】“賣方逾期交付使用房屋的，按照買方已付購房款總額每日萬分之五的標準計算違約金至交付房屋之日止” 。（標準視買方雙方交易地位可上下浮動）5逾期辦證（商品房）或逾期過戶（二手房、水、電等）物權法第九條確立了物權的登記效力。 權屬轉移登記，即房產過戶手續，在房產交易中的地位怎么強調不過分。對

34、于水、電、天然氣、固定電話、網絡等過戶問題，也可以約定相應的違約責任。【約定示范 】“賣方逾期辦證（過戶）的，按照買方已付購房款總額每日萬12分之五的標準計算違約金至賣方交付房產證 （商品房）或買方領取新房產證 （二手房）之日止”。（標準視買方雙方交易地位可上下浮動）6房屋質量瑕疵無論是商品房還是二手房， 都可能存在質量瑕疵。 質量瑕疵一般分為表面瑕疵及隱蔽瑕疵。 表面瑕疵， 即一般人通過肉眼即可分辨的房屋質量問題， 如何滲水、石灰脫落、表面裝修問題。隱蔽瑕疵，即一般人通過肉眼無法分辨的，通常表現為插座無電、墻體內的白蟻等。對于重大的瑕疵，可能構成房屋缺陷，下文分析。【約定示范 】“賣方逾期處

35、理房屋瑕疵的，按照買方已付購房款總額每日萬分之五的標準計算違約金至賣方將房屋瑕疵處理完畢或收到買方滿意的書面同意之日止”。（標準視買方雙方交易地位可上下浮動）7戶口遷出問題在簽合同前，可以與賣方一同到房屋所在地派出所調查該房產地址下邊的全部戶籍情況。在簽訂房屋買賣合同時，買方必須約定賣方需將賣方及相關人員的戶口在一定期限內全部遷出。【約定示范 】“賣方保證在簽訂房屋買賣合同 、買方支付首期房款之日起25 天內將交易房屋內全部人員的戶口遷出， 否則由賣方按買方已付房款每日萬分之五的標準向買方支付違約金。賣方在買方支付首期房款之日起 50 天內未將全部戶口遷出的，買方有權解除合同并要求賣方支付前款

36、所述違約金。 ”8房產新政（1）中央政府或地方政府出臺限購、限貸、禁購等樓市調控政策，導致買賣雙方簽訂的房屋買賣合同履行受阻的，依法不屬于商業風險或不可抗力。（2）對于調控政府是否屬于“情勢變更”或“不可歸責于當事人雙方的事由”的情形，應結合合同簽訂時間與調控政策出臺時間的先后， 以及調控政策對合同履行受阻產生的 實質影響 來確定。（3）購房合同對此方面有明確約定的，應依照雙方之約定處理。其次，是根本違約的情形（合同目的不達）1無權處分出賣人無權處分，事后無法得到權利人追認的， 導致合同無效、無法過戶的，買方可以提出解除合同，并要求出賣人承擔違約責任。2房屋缺陷房屋缺陷，即房屋存在嚴重威脅人身

37、安全或財產安全， 不具備供人居住或使用的嚴重質量問題。對于房屋存在缺陷的， 買方可以要求賣方修復， 賣方在合理期限內不修復或13確實無法修復的，買方可以提出解除合同，并要求出賣人承擔違約責任。3其它情形法律鏈接： （商品房買賣合同糾紛解釋）第八條具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款 一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （先賣后抵 ）（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。（一房二賣）第九條出賣人訂立商品房

38、買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款 一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明； （無證銷售）（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（先抵后賣 ）（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。 （隱瞞已賣）再次，雙方違約問題。如果合同中未明確房產交易各步驟之間的先后順序， 且各步驟之間的順序無法律規定或交易習慣的， 導致雙方都不履行各自義務的， 構成雙方違約， 雙方都應承擔相應的違約責任。第二，不可抗力、意外事件、

39、免責條款、責任限制1審“不可抗力、意外事件、免責條款”不可抗力，是指不能預見、不能克服、不能避免的客觀情況。不可抗力一般分為由自然原因引起的，如火災、旱災、水災、地震、臺風、大雪、山崩等，或由社會原因引起的，如戰爭、動亂等。一般來說，把自然現象及戰爭、嚴重的動亂看成不可抗力事件是公認的。對于未被公認為不可抗力的情況、 意外事件， 可以明確約定為免責事由。 此外，為避免非己方原因導致的違約損失， 可以將第三方介入導致違約作為免責條款。2審“責任限制”由于房產交易涉及金額較大， 合同中，可以對責任進行限制， 例如對違約或損害賠償總額的限制等。第三，違約處理，即守約方的請求權141繼續履行對于違約方

40、逾期履行的，守約方可以要求繼續履行并讓違約方支付違約金，仍不履行的，可以要求支付后續違約金。此種情形包括逾期付款、辦證、交房等。2采取補救措施此種情形常見于房屋質量有瑕疵。3定金罰則合同約定可以以承擔定金責任代替繼續履行的，放棄定金可不繼續履行合同；合同沒有約定的，不能以放棄定金代替實際履行。法律鏈接：第一百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。（合同法）第一百一十七條 定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價而解除主合同， 收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同。對解除主合同后責任的處理

41、，適用中華人民共和國合同法的規定。 （擔保法解釋）4賠償損失合同中未約定違約金的， 守約方可以 舉證證明自己的損失， 要求違約方賠償包括但不限于房價上漲、稅費上漲、利息損失等。5支付違約金法律鏈接：第一百一十四條當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金， 也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的， 當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的， 當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后， 還應當履行債務。（合同法）第二十九條 當事人主張約定的違約金過

42、高請求予以適當減少的， 人民法院應當以實際損失為基礎， 兼顧合同的履行情況、 當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的， 一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失” 。（合同法解釋二）（十三）審“變更、轉讓、解除、終止”1可以在合同中約定合同的變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁15止條件。2雖然合同法中規定了法定解除、終止條件，我們盡量事先結合以上違約情形，設置一些合同解除、終止的事由，并加以明確約定。對于行使解除權，可以約定應履行的通知、協助、保密等義務，解除權的行使期

43、限，合同中止、終止或解除后，財產如何進行返還等。（十四）審“效力”合同無效的處理，當事人在合同中明確約定當合同無效時如何處理的條款，并約定該條款在合同無效時效力不受影響。（十五）審“涉外”1依據合同法第五十二條關于無效合同的規定，境外個人或機構違反建設部等六部委共同下發的 關于規范房地產市場外資準入和管理的意見 以及國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知 等關于限購政策方面的規定的，合同并不必然無效。2因違反上述限購政策或行政規章、政府規章等文件的，導致買方欲取得房屋產權的合同目的無法達到的，買方有權依法解除合同。（十六）審“爭議解決方式、費用及爭議管轄地”如果選擇廣州仲裁委員會仲裁，

44、可以依據廣州仲裁委員會仲裁規則 第七十四條，要求敗訴方承擔一定的辦理案件所支出的合理費用。第七十四條仲裁費用（六）仲裁庭可以在裁決書中裁定敗訴方應當補償勝訴方因辦理案件所支出的合理費用，但補償金額最多不超過勝訴方所得勝訴金額的百分之十。【常見風險提示】1糾紛解決方式是否明確，關于訴訟或仲裁管轄是否無效；一般宜約定由法院管轄（因為仲裁費用較高， 且一裁終局），并且是由我方所在地法院管轄 （特別是對于外地人、外地公司） 。2一般約定違約方承擔對方為實現債權而支出的合理費用， 如中介服務費、律師費及調查取證等費用。（十七）審“通知與送達”1可在合同中約定雙方的負責人、聯系方式，便于行使法律規定或合同約定的通知、告知義務。2通知、告知義務的書面行使，可見快遞送達，你往哪里逃， 。（十八）審“合同效力位階”可約定“本合同（補充協議）與任何在合同簽訂之前產生的相關廣告、 公告、信函、會議紀要或意向書等其他文件與本合同（補充協議）發生沖突的，以本合同（補充協議）為準” 。【常見風險提示】1房產廣告：為避免糾紛，注意將開發商的售樓廣告重要內容列入買賣