1、合同訂立原那么平等原那么：根據?中華人民共和國合同法?第三條：“合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方 的規定，平等原 那么是指地位平等的合同當事人，在充分協商達成一致意思表示的 前提下訂立合同的原那么。這一原那么包括三方面內容：合同當事 人的法律地位一律平等。不管所有制性質，也不問單位大小和經 濟實力的強弱，其地位都是平等的。合同中的權利義務對等。 當事人所取得財產、勞務或工作成果與其履行的義務大體相當； 要求一方不得無償占有另一方的財產，侵犯他人權益；要求禁止 平調和無償調撥。合同當事人必須就合同條款充分協商，取得 一致，合同才能成立。任何一方都不得凌駕于另一方之上，不

2、得 把自己的意志強加給另一方，更不得以強迫命令、脅迫等手段簽 訂合同。自愿原那么：根據?中華人民共和國合同法?第四條:當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預的規定，民事活動除法律強制性的規定外，由當事人自愿約定。包括：第一， 訂不訂立合同自愿；第二，與誰訂合同自愿，；第三，合同內容 由當事人在不違法的情況下自愿約定；第四，當事人可以協議補 充、變更有關內容；第五，雙方也可以協議解除合同；第六，可 以自由約定違約責任，在發生爭議時，當事人可以自愿選擇解決 爭議的方式。公平原那么：根據?中華人民共和國合同法?第五條：“當事人應當遵循公平原那么確定各方的權利和義務的規定，公平原

3、那么要求合同雙方當 事人之間的權利義務要公平合理具體包括：第一，在訂立合同 時，要根據公平原那么確定雙方的權利和義務；第二，根據公平原 那么確定風險的合理分配；第三，根據公平原那么確定違約責任。老實信用原那么：根據?中華人民共和國合同法?第六條：“當事人行使權利、履行義務應當遵循老實信用原那么的規定，老實信用原那么要求當事 人在訂立合同的全過程中，都要老實，講信用，不得有欺詐或其 他違背老實信用的行為。辦公大樓物業管理委托合同第一章總那么一、為維護合同雙方的合法利益，標準物業管理的行為，達 到業主的滿意和要求，制定本合同。二、本合同共分為：?總那么?、?物業管理委托合同書?、?物業管理效勞內容

4、及標準?、?物業管理效勞費標準?、?資 金結算?、?監督管理與檢查考核?和?附那么?七個組件，均為 本合同的有效組成局部，具有同等的法律效力。三、本合同未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法 律、法規和規章執行。第二章 物業管理委托合同書甲方： 乙方： 物業管理根據有關法律、法規，在自愿平等、協商一致的根底上，甲方將 辦公大樓電力大廈及其附屬和共用設施全權委托于乙方實行物業管理，訂立本合同。一、委托管理的范圍及事項一管理范圍：甲方將位于 號及其區域范圍內物業委托給乙方實行統一管理、綜合效勞。物業類型：寫字樓建筑占地： 平方米建筑面積： 平方米二管理事項：1房屋的使用、維修、養護。包括：屋頂、

5、梁、板、柱、墻體等承重結構，樓梯間、門廳、走廊、墻地面等。2區域內設備、設施維修、養護、運行和管理。包括：供水、供暖、供電、照明、消防及其他設備設施。3市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護、管理。包括：道路、化糞池、溝渠、自行車棚、停車場等。4公用綠地、花木、建筑小品等的養護、管理。5公共衛生的清潔、垃圾收集、清運。6交通與車輛停放秩序的管理。7平安巡視、門崗值勤、平安監控、人員登記。8管理與物業相關的工程圖紙，住用戶檔案與竣工驗收資料。二、委托管理期限：一年。即 年月 日始至年月日止。三、雙方的責任、權利、義務一甲方：1代表和維護產權人、使用人的合法權益。2制定業主公約并監督物業產權

6、人、使用人遵守公約。3審定乙方擬定的物業管理制度、年度方案、財政預決算。4檢查監督乙方管理工作的實施及制度執行情況。5向乙方提供商業用房和管理用房。6向乙方提供物業管理所需的圖紙、檔案、資料。7負責保證按規定、按時交納物業管理費。8協助處理本合同生效前發生的管理遺留問題。9協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動。10不得干預乙方依法或依據本合同規定的內容所進行的管 理和經營活動。11參與確定管理效勞費收費標準。12對違反合同規定的乙方和乙方人員，有權終止或要求調 換人員。13政策規定由甲方承當的其他責任。二乙方1根據有關法律、法規及本合同的約定，制定物業管理制 度，自主開展各項管理經營活

7、動。2遵守各項管理法規和合同規定的責任要求，根據甲方授權對物業實施綜合管理，確保實現各項管理目標和經濟指標，并承擔相應責任，自覺接受物業主管部門及有關政府部門和甲方檢查 監督。3根據需要制定維修方案，報甲方審議通過后組織實施。4向業主和物業使用權人告知物業使用的有關規定，并負責5接受甲方對經營管理過程中財務帳目的監督，并定期報告工作。6對物業的設施、設備不得擅自占用和改變使用功能，如需 在物業內改擴建或完善配套工程，須與甲方協商，經甲方同意后 報有關部門批準方可實施。7建立物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況。8負責測算管理區域效勞收費標準并向甲方提供測算標準與依據，嚴格按標準收取費用。9依

8、照甲方委托和業主公約的規定，有權對業主和物業使用人違反法規、規章的行為進行處理。根據實際情況采取批評、規勸、警告、制止、提請有關部門處理等措施。10管理期滿向甲方移交全部專用房屋及有關財產、全部物 業管理檔案及有關資料。11可選聘專營公司承當本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方。12負責編制物業年度管理方案、資金使用方案及決算報告。四、物業管理效勞費根據物業管理有關規定收取保潔費、保安費、綠化費、管理費、保養費及特約效勞費等。總計： 元。 ?物業管理效勞費標準根據國家有關規定并參照相關標準，制定本合同物業效勞費 收取標準。一、清潔衛生費及綠化管理費1保潔費： xx=_元/

9、年2綠化費： xx_元/年3化糞池清理費： x_x_=元/年二、保安費： xx_元/年三、小修費：每年 元四、電梯、高壓水泵運行保養費：xx=元/年五、供電、供水、供暖運行費：xx=元/年六、收發： xx=元 /年七、特約效勞費： xx=元 /年八、管理費及其他：1管理費： xx=元 /年2辦公費： xx=元 /年3其他應急費：每年 元4法定稅費： xx=元 /年九、中修以上和設備、設施更新費用，由物業公司提出工程并套用相關定額，履行各種手續并由業主審核批準后施行。第三章 物業管理效勞內容及標準一、保潔： 內容：區域內公用局部的日常清潔，設立專職衛生人員以確保為業主提供一個清潔、舒適的工作環境

10、。標準：1庭院、門廳、走廊每天利用業主休息時間徹底清掃庭院、門廳、走廊一次，垃 圾及時清運。業主辦公時間設置專職衛生員對區域內的衛生進行 保潔維護。保持區域內停車暢 ? 道路、綠地無廢棄物，使區域內地 面無雜物、污漬。對燈具、開關、把手、樓梯扶手及時擦拭。走 廊放置的痰桶及時清理，門廳附近的玻璃幕墻每周擦洗一次。2電梯每天清潔、擦拭電梯門、鏡面、墻面。每晚徹底清理地面一 次。由衛生維護人員隨時清理電梯間，每天負責更換地毯，以保 持電梯清潔無雜物、污漬。3衛生間每晚對衛生間進行徹底清潔。包括：垃圾和方便飯盒及時清 走，墻面便器具、潔具、墻瓷磚、地磚的洗刷，拖布和日用品要 擺放整齊，每周對衛生間徹

11、底沖刷一次，開水器每周放水、除垢 一次，定時噴灑空氣清新劑，保證無異味。4綠化及時對樓內外綠化植物進行澆水、施肥、修剪，及時去除里 面的雜草，每天去除花卉、葉莖的塵土，保持盆內、草坪內無雜 物，定期噴灑藥劑，使花木無明顯枯萎及病蟲害現象。5地下停車場 ?每周徹底清掃一次，及時清理污水、污物，保持四壁無灰塵。6化糞池定時清理、保證正常使用。二、保安內容：設立專業保安人員以保證業主的人身、財產、消防等 方面的平安。標準：1值勤保安人員按照職責堅持門崗值勤，交接班要準時并做好交接 班記錄，加強日常巡視和監控，積極與公安部門配合，保證物業 平安。2來訪登記對外來辦事人員要進行人員登記、記錄和引導，懂得

12、禮儀知 識，講究文明禮貌。對內工作人員要檢查、催促持證進入辦公 樓。3監控室監控室要實行 24 小時監控值班，做好值班記錄，杜絕非工作 人員進入，保證儀器和設備的平安，隨時提供監控資料。4消防設備定期進行消防設備的檢查和保養，保證消防設備始終處于良 好狀態，發現火災事故或隱患，及時處理并上報有關部門。5停車場停車場的車輛要排列整齊，隨時指導車輛停放位置，催促車輛鎖閉情況，檢查車庫的平安性，嚴防偷盜和交通事故的發生。6其它突發事件嚴防刑事案件和治安事件的發生，隨時處理緊急情況和制止 突發事件，維護工作秩序，確保正常辦公。三、小修內容：設備、設施小損、小壞的維修，保持房屋原來完好等級為目的的日常養

13、護工程。標準：1電氣隨時更換和修復損壞的燈泡、燈具、開關等電器設備，保證各種電氣設施和元件的完好。2水暖上下水和暖氣的保養，水暖設施跑、漏水的止水和修補，水閥、便器具、管道的檢修和更換等。3土建房屋的主體結構，各種墻、梁、板柱和門窗洞口的修復。4設備各種機械設備和電器設備的簡單修復。如：開水器、熱水器、空調器、供電開關、盤柜、窗簾等。5其他維修工程業主要求其他需要維修的工程。如：外點運抵的設備、室內要求裝其他設施等。6維修率維修及時率到達 100% ，人員 10 分鐘到位。電氣、水暖維修 不超過 24 小時，土建維修不超過 3 天。四、電梯及高壓水泵內容：對電梯、高壓水泵進行日常維護，保養、檢

14、修、處理 隨機問題。標準：1維護按有關規定及時維護，處理隨時發生的問題，使機械始終處 于最正確運行狀態。保證設備運行率達 98% 以上。2保養乙方應定期對電梯和高壓水泵進行保養。如：管道刷防腐 漆、電梯抹潤滑油等。3檢修按照設備說明書規定時間和操作規程進行檢修，消除各類事故隱患。4應急情況處理設備因停電、機械故障或其它原因造成停運、損壞時的人員 反響，事故原因的查明，事故處理的結果和當事人受處分及收教 育情況。5各項記錄值班的人員安排及時間，平安責任及規章制度，運行記錄， 檢修記錄，保養記錄等。6費用統計設備每次維護、正常運行、定期檢修及處理突發事故的各項 費用統計數據。五、供電、供水、供暖內

15、容：設立專業人員對供電、供水、供暖設備進行日常維護、保養，按時對各種設備進行檢查、保證設備的正常運行，并做到 “業主叫，人員到 ，及時為業主服好務。標準：1運行記錄做好人員安排、工作職責和交接班記錄，設備正常運行的各 項數據，方案停電、停水、停氣應提前 12 小時通知業主并做好解 釋工作，確保設備正常運行。2檢修記錄依據設備規定要求及操作規程按時檢修并做好記錄工作，定 期派專業人員對系統進行測試、檢查，消除事故隱患，確保系統 平安、可靠。3日常保養定期對破損和老化設施進行更換和修補，定期擦拭灰塵、污 漬和刷防腐漆等。4事故處理發生設備事故造成停電、停水、停氣的，要提交事故報告， 向業主說明事故

16、原因、事故處理意見、當時人的責任及受教育情 況。5應急情況處理接到用戶報告緊急情況時，維修人員應 10 分鐘內到位并立即 修復，在最短時間內處理突發性影響并向業主詳細解釋清楚，做 到小修 12 小時內完畢，大修要連續修復并安排工程人員 24 小時 值班，對在時限內不能完成的，要向業主說明原因。6費用統計設備每次維護、正常運行、定期檢修及處理突發事故的各項 費用統計數據。六、收發內容：負責公司內部的信函、報刊、文件的郵寄與分發。對 職工個人的報刊、信件、包裹等及時通知領醛 ?標準：1登記對郵寄和收取的報刊、文件、信函、包裹單、匯款單等及時 登記，保管好收據以便查詢。2投遞對要發出的辦公信函、公司

17、各種文件、通知、報表、包裹、 匯款等要及時投遞，不得延誤。因投遞原因而發生的不良后果， 要追究責任。3收取對從郵局或郵遞員中領取的物品、報刊、信函和各種單據要逐一登記，不得冒領或錯領，對有問題的，要提出疑議。4分發分發報刊、文件、信函、包裹單、匯款單等要做到準確無差 錯。同時制止內部的冒領或錯領行為。如有錯誤，要追究當班人 的責任。5效勞及時通知收件人領取郵件，做到準確無誤，文明禮貌，熱情 周到，到達業主滿意。6保密對公司的機密、重要文件、信函負有保密責任七、特約效勞內容：為領導辦公室、會議室提供清掃、保潔效勞。確保領 導在清新、優雅的環境中舒心、愉快地工作。標準：1清掃每天清掃一次，定期進行

18、徹底保潔。2擦洗隨時擦拭桌椅、各種會議牌、裝飾物、花卉等，要求無灰 塵、無污漬，椅罩、沙發罩、布窗簾等要定期洗滌、更換。會 前、會后要及時傾到垃圾、礦泉水瓶等。3門窗門窗和玻璃要隨時擦拭，會前要翻開門，會后要關閉好門 窗，百葉簾要完好無灰塵，做到窗明幾凈。4物品擺放室內物品要擺放整齊。5室內環境定期噴灑空氣清新劑，保持室內環境整潔、空氣清晰。6效勞會前要擺放好各種會議用品，會間要隨時更換需要的用品， 同時講究文明禮貌，熱情周到，會后要及時清理會暢?到達隨時具備使用條件。八、管理內容：對乙方的人員、制度、工程、財務、資金等方面的綜 合考察，宏觀控制。標準：1管理人員的素質管理人員要有過硬的思想素

19、質，熟悉分管的業務范圍，對業 主交代的任務要清楚、明晰，能夠統領一方面工作。2制度健全情況各項規章制度應完整、配套、齊全，具有約束力。3人員分管情況人員安排應合理，具體工作時間及分工明確無誤。具有獎罰 措施。4工程施工情況施工前有報告與立項，履行各種相關審批手續，施工中保證 平安和質量，竣工后要驗收，合格率在 95% 以上，并提交驗收報 告。5資金使用情況甲方繳交的物業管理費要專項利用，不得擠占，保證物業的 維修標準。6雙方結算情況乙方按規定時間向甲方提交財務決算和財務預算報告，按規 定時間結算物業管理費和工程量，由乙方代收的物業管理費和水 電費按時、足額上交甲方，不得截留。未列標準參照國家及

20、有關省市標準執行。資金結算一、乙方應于每年初向甲方提交上一年度財務決算報告及下 一年度財務預算報告。二、甲方有權審計和清查乙方帳目及資金使用情況。三、甲乙雙方每季度結算一次物業管理費。四、乙方負責收繳外租單位的物業管理費每季度與甲方結算 一次。五、乙方負責收繳外租單位的電、水費每月與甲方結算一 次。六、除小修以外的其他維修工程量每季度與甲方結算一次。第四章 監督管理與檢查考核為使物業管理到達合同規定的要求，給業主創造一個優雅、 舒適的學習和工作環境，標準乙方的物業管理行為，制定本辦 法。一、監督管理1嚴格執行合同中規定的?物業管理效勞內容及標準?。2乙方應根據合同規定的內容及人員分管情況，制定出內部 相應的考核方法。3中修以上和設備、設施的更新工程要立項，履行審批手 續，竣工后要提交驗收報告單。4經行政事務部考核不合格項并限期下達整改的措施必須按 時完成。5及時收繳出租單位的水電費及物業管理費工作。6做好各方面的記錄工作。、檢查與考核檢查時間：每月日、 日為定期檢查日，遇到節假日或公