1、* 工程檢查及智能化建議2007 年 11 月 22 日至 23 日, 我司物業(yè) /工程顧問赴貴司* 進行現(xiàn)場顧問工作。承蒙貴司熱情接待。不勝感謝!在貴司有關(guān)人員陪同下 , 我司對 * 地下室、 部分設(shè)備房及小區(qū)智能化和單體建筑進行了巡視考察。根據(jù) * 工程項目考察情況 , 為方便今后物業(yè)管理 , 提 升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)檔次 ,提供如下建議 ,僅供參考。一、地下室1.1 地下室內(nèi)各防火分區(qū)設(shè)置的防火卷簾基本安裝完畢。根據(jù)物業(yè)管理經(jīng)驗 ,防火卷簾應(yīng)采用鋁板或不銹鋼板將防火卷簾門頂?shù)霓D(zhuǎn)軸部分包縛起來。 一方 面起到美觀作用 ; 另一方面由于地下室濕氣較大 , 通過鋁板或不銹鋼板的罩 殼保護 ,防止水氣

2、進入手動 /電動馬達(dá)軸承內(nèi) ,延長了 設(shè)備使用壽命。鋁板 或不銹鋼板罩殼在手動 /電動葫蘆處應(yīng)開一檢修口 ,平時將手動鏈條隱藏在 罩殼內(nèi) ,使用時以電動開關(guān)為主。祈請貴司根據(jù)實際情況考慮。1.2 整個地下室照明采用懸掛式燈罩照明形式,內(nèi)置 150W 白熾燈泡。根據(jù)物業(yè)管理經(jīng)驗 , 此照明光照形式并不理想, 一方面光照度分配不均勻、亮暗 不均 ,另一方面用電能耗消耗大。因此我司建議:1 將 150W 的白熾燈泡改成螺旋式的13W 節(jié)能燈管 (也可以考慮淡黃色光源 。2 取消燈罩的照明方式 ,改成懸掛式的二支36W 日光燈管 (帶罩殼3 從節(jié)能方面考慮 ,采取分區(qū)域跳格照明法 ,主要區(qū)段采取全部照

3、明 ,非 主要區(qū)段 , 采取按分段回路控制分段照明 , 避免地下室全部都開啟照明造成 浪費電能。1.3 地下室的集水井蓋板全部采用 20mm 厚的鋼板制作。經(jīng)過計算 ,該鋼蓋 板有 265kg 重量 , 根據(jù)物業(yè)管理經(jīng)驗 , 不方便今后使用。 一般集水坑每三個月打開蓋板清理一次集水坑內(nèi)的沉淀污物 , 同時潛水泵一旦發(fā)生故障亦需打 開蓋板進行維修。建議此蓋板改做成輕質(zhì)硬塑板。以方便維保時順利開啟蓋板。1.4 為方便今后物業(yè)保潔員對地下車庫做好清潔保潔工作 , 建議在適當(dāng)?shù)奈?置留設(shè)幾個取水點。 取水點采用專用水柄閥門 , 僅供保潔員配用 , 以免平時 司機在地下車庫內(nèi)利用取水點取水洗車致使地面污

4、染。1.5 根據(jù)物業(yè)管理經(jīng)驗 , 地下室的地坪交付時一般為細(xì)石混凝土水泥砂漿面層。今后使用時則易起灰、起皮、起砂 ,影響今后的物業(yè)保潔工作。為此建 議貴司在地下室投入使用前 , 將地下室地坪做成聚胺脂耐磨地坪。 確保地下 車庫的耐磨地坪在日后使用中不起灰起砂 ,從而方便物業(yè)保潔工作。1.6 車行坡道1.6.1 通常 ,一般地庫車行坡道做成水泥砂漿鋸齒槽形地面居多。此地面的 鋸齒在日常使用后會發(fā)生斷裂 ,又不易修復(fù)、且噪聲大 ,不宜采用。為此 , 建議貴司考慮 ,車行坡道能否采用既耐用又能防止雨天車輪打滑的地面, 建 議采用橡膠鋸齒形成品板 , 將其用螺絲固定在車行坡道上而成。 使用中 , 若

5、橡膠鋸齒形板磨損 ,則更換一塊成品板即可。此舉效果好 ,檔次高 ,但造價 亦偏高。若設(shè)計有更好的方案措施則更好。1.6.2 車行坡道由于是露天的 ,夜間照明比較差 ,建議能否在墻體上安裝防 水照明 , 同時配合墻體底部的燈光照射發(fā)光熒光牌 ,指示車行方向。1.7 經(jīng)現(xiàn)場察看 ,整個地下室跳生指示牌安裝數(shù)量略少了一些。請與消防安 裝公司核對一次圖紙 ,并按照消防跳生指示牌的架設(shè)規(guī)范施工。1.8 人防門口有一跳生指示牌因漏水原因損壞,應(yīng)督促施工單位修復(fù)或更換。1.9 地下車庫有一空調(diào)支架吊的太低,建議今后物業(yè)使用時 ,在支架底部加軟包保護并掛設(shè)安全警示牌。以防行人撞頭引起傷害。1.10 由于 *

6、地下停車場為單向通道 ,因此防盜工作也顯得尤為重要。建議在出 /入口二端分別設(shè)置錄象監(jiān)視器。該監(jiān)視器應(yīng)具備圖像抓拍功能。當(dāng)車輛進入時 ,圖像抓拍下來存入計算機 , 并與停車卡建立聯(lián)系。 當(dāng)車輛從出 口駛離時 , 計算機將自動調(diào)出該停車卡相聯(lián)系的車輛圖像 , 通過顯示器進行 對比 , 確定停車卡與出口車輛是否相符。 從而有效地防止偷盜車輛的事件發(fā) 生。1.11 地下室的消防末端放水地下室消防末端放水裝置是消防的重要設(shè)施之一。 它的主要作用是一旦地下室消防噴淋管出現(xiàn)故障或者爆噴淋管或者爆噴淋頭時 , 為避免大量水從噴淋 管中泄向地下室地面 , 此時除了關(guān)閉該區(qū)域的噴淋水閥門的同時 , 還要第一 時

7、間打開該區(qū)域的末端放水。 讓該區(qū)域的水沿末端的放水口排空噴淋管內(nèi)的 水。今后物業(yè)投入運營管理時 , 工程部的人員每個人都要知道地下室的消防末端 放水口所處在的位置 , 以便突發(fā)事件發(fā)生時及時打開消防末端放水 , 排除噴 淋管中的水 ,避免造成地下室由于爆噴淋而被大面積水浸。當(dāng)故障排除后 , 應(yīng)及時修復(fù)損壞的消防設(shè)備 , 同時關(guān)閉故障區(qū)域內(nèi)的末端放 水,使噴淋管內(nèi)充盈消防水 ,恢復(fù)正常狀態(tài)下的消防使用功能。二、消防水泵房2.1 消防水泵房內(nèi)的火災(zāi)緊急聯(lián)絡(luò)電話接線,采用電工包布接頭。請與施工單位核實一下予以改進。2.2 消防水泵房內(nèi)盡管有送排風(fēng) , 但濕氣很大 , 樓板頂部有冷凝水結(jié)露現(xiàn)象。 建議

8、今后使用時 , 應(yīng)經(jīng)常開啟排風(fēng) , 換氣量每小時應(yīng)大于 4 次, 減少室內(nèi)的 濕氣量 ,延長水泵的使用壽命。2.3 消防水泵房水泥砂漿地面污染嚴(yán)重 ,不方便今后物業(yè)清潔。建議水泵房 地坪鋪貼防滑地磚 , 顏色以淺色為主 , 若為節(jié)省投資 , 可在細(xì)石混凝土地面 涂刷調(diào)和油漆罩面層 ,效果甚好。2.4 消防水泵房內(nèi)的消火栓泵 ,噴淋泵等已安裝完畢 ,物業(yè)在使用前 ,對各 類水泵應(yīng)掛牌示意 , 其中包括水泵的開啟 , 關(guān)閉狀態(tài) , 水流的指示方向等標(biāo) 識牌。2.5 水泵房門口一消火栓箱安裝不規(guī)范,部分箱體突出墻外。三、中控室3.1 由于中控室目前僅安裝了一臺消防聯(lián)動控制柜 ,其余設(shè)備尚未安裝。我司

9、建議今后物業(yè)使用過程中 ,消防聯(lián)動設(shè)備 ,如:強排煙、正壓送風(fēng)、強切電源、消 防廣播、 防火卷簾門 , 消火栓泵、 噴淋泵的聯(lián)動設(shè)施均應(yīng)設(shè)置在自動啟動控制檔 上,同時也應(yīng)具備手動啟動功能。3.2 據(jù)介紹 ,貴司的監(jiān)控系統(tǒng)錄像硬盤保存時間設(shè)計為 7 天。根據(jù)消防規(guī)范和物業(yè)管理經(jīng)驗 ,消防規(guī)范規(guī)定一般監(jiān)視系統(tǒng)的錄像硬盤保存時間為 30 天,但為了 節(jié)省投資 ,一般弱電設(shè)計單位將錄像硬盤保存時間設(shè)計成 15 天。為了加強監(jiān)控 系統(tǒng)的實用性 , 延長錄像保存時間對提供破案的成功率大有好處 , 因此建議錄像 硬盤保存時間應(yīng)設(shè)定在 15 天以上為宜。四、單體建筑4.1 單體建筑入口門廳處設(shè)有住宅的總開關(guān)。

10、(此開關(guān)是否具有其它功能不詳,為防止閑雜人員隨意玩弄或?qū)⒋碎_關(guān)隨意開啟或關(guān)閉引起用戶不便 , 建議物將此 開關(guān)做成罩殼保護起來 ,以防閑人玩弄。4.2 每戶入口處斜坡平臺的磚砌低欄桿 ,若是考慮為殘疾人坡道的話 ,由于磚砌低欄桿伸入平臺一定距離 , 殘疾人的輪椅由于入口大門的妨礙而無法轉(zhuǎn)彎 , 建議 能否取消磚砌欄桿。若是考慮其它用途的話 ,則保持原設(shè)計形狀。五、外圍綠化5.1 外圍主次景觀綠化目前正在栽種之中, 整個綠化布置與小區(qū)住宅建筑顯得協(xié)調(diào)和諧。 我司建議小區(qū)內(nèi)種植的樹種中能否再考慮增加一些多色彩的樹種, 避免 一片綠色的單調(diào) ,以彰顯整個小區(qū)的高檔品質(zhì)。5.2 為方便今后物業(yè)管理 ,

11、在綠化植被區(qū)域應(yīng)留設(shè)澆灌綠化用的取水點 ,以方便今后綠化保養(yǎng)工人進行澆水取水之便 ,取水點的設(shè)置一般為 40m 左右一個。 6、小區(qū)智能化貴司住宅小區(qū)智能化管理設(shè)計根據(jù)貴司有關(guān)人員和智能化弱電施工單位介紹 , 各 系統(tǒng)布置比較合理。 如小區(qū)各主要出入口的監(jiān)控布點 , 內(nèi)部監(jiān)控布點都已有設(shè)計 , 每部電梯的監(jiān)控都已到位。 根據(jù)貴司介紹和現(xiàn)場對智能化系統(tǒng)布控點的討論 , 根 據(jù)物業(yè)管理經(jīng)驗 ,我司對有關(guān)布控點的設(shè)置做了調(diào)整的建議。6.1 背景音樂1 背景音樂 ,綠化草坪處設(shè)置38 個 ,每個高層電梯廳設(shè)置1 個。未知整個小區(qū)內(nèi)設(shè)置 38 個背景音樂數(shù)量是否包含兒童戲水池處。若未考慮的話,建議可考慮

12、 增加。2 背景音樂應(yīng)具備與消防廣播自動切換功能6.2 無線巡更系統(tǒng)目前廣泛采用離線式電子巡更 ,該系統(tǒng)由信息紐 ;巡更棒 ,數(shù)據(jù)變送器 ,計算機 及巡更軟件組成。 保安巡查時用巡更棒點信息鈕 , 紀(jì)錄巡邏的地點 , 同時也可以 作交接班紀(jì)錄 , 按指定路線和時間巡視每個巡更點。 巡更完畢后把巡更棒插入數(shù) 據(jù)變送器 , 下載并保存在電腦中。 信息紐原設(shè)計只有每幢 1 個, 建議改成每幢樓 3 個 ,一個在首層、一個設(shè)在中間層、一個設(shè)在屋面層。6.3 視頻監(jiān)控系統(tǒng)視頻監(jiān)控系統(tǒng)是通過個電視攝像; 監(jiān)視 (消控中心 錄像及矩陣等設(shè)備的緊密結(jié)合，對小區(qū)的主 /次出入口；電梯轎廂；戶外主要通道；地下室主要通道；重要 機房等重要部位進行全天候?qū)崟r錄象，使整個小區(qū)處在嚴(yán)密的監(jiān)控之中。監(jiān)控系統(tǒng)的前端設(shè)備為攝像機鏡頭；解碼器；支架；防護罩等組成。終端設(shè)備為監(jiān)視設(shè)備，也稱電視墻。通常有很多監(jiān)視器，不可能每臺都配有屏幕，因此有一臺較大屏幕的監(jiān)視器作為系統(tǒng)調(diào)看圖像。因此圖像可以分成1幅；6幅；9 幅； 16幅；24 幅。如某一幅圖像出現(xiàn)現(xiàn)場案例問題馬上可以調(diào)像至主控畫面，進行實時監(jiān)控。 根據(jù)地下室的視頻監(jiān)控布點情況，原布置15 個監(jiān)控點，經(jīng)過圖紙分析查找監(jiān)控 區(qū)盲點，我司又發(fā)現(xiàn)二個區(qū)域存在監(jiān)控盲點，為確保地下室無監(jiān)控盲點，使地下 室全部在受控狀