1、專業人士談房地產評估方法結果異同經濟分析 一業內人士皆知本錢法、收益法、市場比擬法是房地產評估的三種根本 方法，一般情況下，工程最終評估結果應是三種評估結果的綜合。這 就涉及到對三種評估結果的差異分析、評價、處理和合理取值問題。 因此，認識三種評估結果的差異具有理論和實踐意義。一、三種房地產評估方法的理論依據本錢法理論依據為生產費用價值論。它主要是從開發者或賣方即 供給者角度，運用等量投資獲取等量收益的投資原理，根據產品定價 的一般原那么，確定房地產的價格等于投入所有資本和利潤之和。此方 法求的價格為積算本錢價格。房地產供給方即房地產開發商根據其開 發本錢的大小和對其利潤的預期決定了房地產的供

2、給曲線 中S曲線, 這條曲線可以看成房地產商預售價與開發數量的關系。預期售價等于 本錢加預期利潤，即等于本錢價，所以 S 曲線亦可以看成本錢價與開 發數量關系曲線。收益復原法理論依據為效用價值論。它主要是從使用者或買方即 需求者角度，運用預期收益原理，將未來收益資本化，確定房地產價 格等于未來所獲收益的折現之和。此房地產評估方法求算的價格為收 益價格。房地產需求方對未來物業的需求量取決于物業購置價格和對 未來收益的預期。物業購置價格越高，要求未來收益水平越高，未來 收益的資本化價格越高，投資風險越大，因此置業需求量越小，所以, 置業需求曲線既反映了其購置價格與需求數量的關系，也反映了收益 價格

3、與需求數量的關系。市場比擬法理論依據為市場供求論。它主要是從開發者、使用者或 買賣雙方，運用替代原理，根據市場競爭條件下同類、同效用、同 質產品價格趨于同一規那么，確定房地產評估的市場交易價格。此方法 求算的價格為市場價格，市場上正常交易下需求雙方能同時接納的成 交價格，因此，市場可能成交的市場價格可以發生在粗曲線上。二、靜態瓦爾拉一般均衡下三種房地產評估方法所得結果理論上具有 一致性應該說三種房地產評估方法是從不同角度。以不同思路探求物業價格 形成的機理。他們之間并無沖突，相反，它們之間卻有一條紐帶相連， 這就是一一市場。在完全市場的指揮棒下，三種不同角度形成的價格可 在瓦爾拉一般均衡狀態下

4、到達統一。所謂瓦爾拉一般均衡是指在該狀態，整個市場體系有一組均衡價格, 保證所有市場的供求相等，微觀經濟行為人都唯一地根據價格信號作 出自己的行為選擇，它撇開從均衡到均衡的時間調節過程，假定這種 過程是在瞬間完成的，不存在失敗交易。這段話主要含有四層意思：I 市場供求是均衡的；2整個市場體系的所有細分市場之間相互均衡， 并形成一系列均衡價格； 3經濟行為人的行為只隨價格的變動而調 整； 4均衡狀態是指一種理想的靜態狀態，形成一組均衡體系，即 均衡的開發量，均衡的租金，在這一均衡點上實現房地產投資利潤最 大化和效用最大化。根據估價理論，估價師在進行價格評估時，針對估價對象不同狀況、 不同的估價目

5、的，評估價格有不同的定義。在評估中，通常都要評估 物業的公開市場價值，公開市場價值其實就是理想中的瓦爾拉均衡時 的市場價格。亦即中的供求曲線相交的均衡點上均衡價格 P0,很顯然， 這一價格就是市場比擬法理論上所求取的價格，又等于本錢法理論上 求取的本錢價和收益法理論上求取的收益價。假定房地產市場出現不 均衡，看不見的手會進行調整，將形成新的均衡點，又會滿足市場價 一本錢價一收益價。例如圖 2：假設開發本錢增高，不能到達平均利潤， 那么低價不賣。同一價格水平下，于是供給數量減少，供給曲線S1左移至供給曲線S2,需求曲線不變時，均衡點由 EOE1,對應市場價格 PO- P1即開發平均本錢高，市場價

6、格高，投資收益率不變時，租金 收益高，收益價格高；假設買方認為物業未來收益高，那么其愿意以高價 購置，于是同一價格水平下，需求量增加，需求曲線 D1 右移至需求曲 線DZ,供給曲線不變時，均衡點由 EOE2,市場價格POP2,即收 益高，市場價格高， 本錢不變時， 開發平均利潤率增高， 本錢價增高。所以，在價格機制的不斷調整下，三種房地產評估方法表達的三種價 格形成機理所決定的價格結果總是走向統一三種房地產評估方法所得 評估結果理論上是相同的。三、動態非瓦爾拉一般均衡分析下三種價格房地產評估方法不具一致性我們知道，瓦爾拉一般均衡模型是在經濟主體利潤最大化和效用最大 化及供求相等的根底上求解的，

7、 這一理論是建立在市場充分完全競爭、 完全信息、交易時間瞬間完成、價格唯一決定等的假設根底上的。事 實上，真實的市場并非完全競爭的，信息也并非完備確定的，價格的 調整通常都是一個動態的調整過程，特別是對區域性強、產品差異性 強的房地產市場而言，其表現更為突出。根據西方非均衡理論，從信 息的不完備、搜集信息需要時間和本錢的角度看，價格的迅速調整是 不可能的，在短時間內，價格具有剛性，且價格并不是經濟人行為調 節的唯一依據，市場交易者還會受到數量約束。當市場供求不平衡、 價格非均衡價格時，供求雙方總有一方受到數量約束，市場交易遵循 短邊原那么，即在沒有摩擦情況下，處于市場短邊的行為人供大于求 時，

8、為需求一方；求大于供時，為供給一方能夠實現他們的交易愿 望，處于長邊的交換者受到配合的限制， 不能完全實現他們的交易量。 滿足自愿交換條件的交易所產生的交易可能曲線即為圖互的粗線局部。根據上述理論，在房地產市場實際均衡過程中，所發生的實際交易案 例并非為均衡量上的均衡價格，而可能在不同的價格下實現。對于交 易可能曲線，我們可分析得出結論： 1需求量大于供給量時，一方 面是，存在供給方按其開發本錢價實現市場交易數量和交易價格；另 一方面是，意味著需求者具有較高的未來預期收益價格，所以有：市 場交易價格二本錢價格V收益價格。2需求量小于供給量時，一方面 是，存在需求方按其未來預期收益實現市場交易數量和交易價格；另 一方面是，供給者具有較高的意愿本錢價，所以有：市場交易價格一 收益價格 本錢價。在這里，討論還是假定房地產銷售市場與開發市場、租賃市場同一變 化的。其實不同市場的均衡同樣需要時間，還會造成評估結果的不一 致。例如，假設由于消費群體及使用物業用途不同，市場短時間內會出 現租賃需求大于購置需求，即租金價格上揚，而銷售價格平穩，這時 收益價格就高于比準價格； 如果銷售市場求大于供， 房地產價格上漲， 但此時開發本錢并未