1、房地產金融歷年考題及答案整理（整理： 2010 年 1 月 10 日其中加粗的題目考過數次）一、 名詞解釋1、房地產證券化答：房地產證券化是將房地產投資直接轉變成有價證券形式， 投資人和房地產投資標的物之間之間的關系由擁有房地產的所有權變為擁有證券的債權， 廣義的房地產證券化包括房的產抵押債權證券化和房地產投資權益證券化； 狹義的房地產證券化指的就是權益證券化。2、房地產信托答：房地產信托是指信托機構接受委托經營、管理或處理的財產為房地產及相關財物的信托關系3、房地產信托投資基金答：房地產信托投資基金是指信托投資公司等通過組建基金、 發放受益憑證， 把眾多的、不特定的投資者的資金集中起來， 委

2、托公司投資專家按投資最佳收益目標和最小風險的原則把集中起來的資金分散投資于各種證券、 其他金融商品和房地產等項目的一種基金形式。投資于房地產的稱之為房地產投資基金。4、房地產金融答：房地產金融是圍繞房地產業的開發、經營，消費而展開的籌資、融資、結算等各種金融活動。 房地產金融就是房地產資金的融通，是房地產業與金融業密切結合的產物。5、房地產保險答：房地產保險是指在房屋設計、營建、銷售、消費等環節中以房屋及其相關利益與責任為保險標的的保險。6、房地產金融機構答：（無答案）二、計算題1、某家庭購房抵押貸款 20 萬元，貸款年利率為 5% ，貸款期限為 15 年，采用月等額還款方式還款。試計算該家庭

3、的月還款額。i(1 i)n2000005% 12 (15% 12)15 12a p(1 5%12)15 121581.63(1 i )n112、在上題中，假設該家庭已按月等額償還了5 年。試計算該家庭的貸款余額。p ma ( 1i ) n m11581 .63( 15 %12 )1512 5121149115 . 46i ( 1i ) n m5 %12 (15 %12 )15 12 5 12三、論述題或問答題1、當前我國房地產企業融資存在哪些問題，分析我國房地產企業應如何多元化融資？答：我國房地產開發企業面臨融資的主要問題主要表現為：（一）貸款方式單一。第一種是房地產開發流動資金貸款； 第二種

4、是房地產開發項目貸款；第三種是房地產抵押貸款。（二）企業直接融資比重偏小。（三）各種融資方式的局限性限制。（四）法律法規不完善。房地產業是一個資金高度密集性行業，如果不借助于各種融資手段，開發企業將寸步難行。 因此在融資渠道多元化的建設上， 需要大膽探索出路徑， 除傳統的方法（自有資金、預收帳款、銀行貸款、房產抵押貸款、客戶資金）外，還可以通過以下途徑進行資金籌集，包括：發債券融資；國內上市公司，資本市場融資；公司重組；爭取外單位投資；利用外資貸款；到海外資本市場融資；吸收海外基金；施工企業墊資；房地產基金等。2、當前個人住房抵押貸款存在哪些風險，對如何防范風險談談你的認識？答：（一）外部風險

5、違約風險現金流風險 （利率風險、 流動性風險抵押債權不易變現或不足值變險風險）、抵押物風險（抵押物產權風險、抵押物價格風險、抵押物處置風險、不可抗力風險）（二）內部風險欺詐風險（產證不真抵押重復抵押故意遺漏共有人的抵押租賃房屋抵押）、第三方風險經營機制風險貸款條件風險要點說明個人住房抵押貸款風險防范對策： 1）、推行住房貸款抵押證券化， 分散貸款風險。 2）、成立國家住房抵押貸款擔保機構。 3）、建立住房抵押保險制度。 4）、認真研究抵押房產處置的途。 5）、加強金融機構的內部防范。6）、加強法律法規的建設等3、你認為我國是否有必要建立政策性住房金融機構嗎？為什么，談談你的觀點？答：一種是反對

6、再建立全國性的住房金融機構， 認為現階段各大商業銀行在住房金融業務方面已經取得了豐富的經驗和一定的成效， 再進行專門的機構建設， 組建和人員培訓等方面的成本將大大增加。另一種是贊成組建政策性的住房金融機構，認為政策性 房地產金融和商業性房地產金融是房地產金融組織體系中相互統一的兩個主體內容， 彼此之間既相獨立，又相互依賴和融合。我國人口眾多、居民收入普遍較低的國情出發，解決廣大城鄉中低收入家庭的住房問題，需加大政策性房地產金融發展力度4、從住房公積金貸款現狀出發，分析住房公積金貸款品種如何創新？答：貸款品種現狀分析：1 ）、從資金使用情況來看，有純住房公積金住房貸款和組合貸款。2）、從貸款標的

7、物形態來看，住房公積金貸款有期房貸款，現房貸款（包括二手房貸款）和自建住房貸款。3）、住房公積金貸款利率受政策影響很大， 目前所有個人住房貸款均實行一個利率政策4）、從擔保方式看， 住房公積金貸款有抵押形式、質押形式和保證形式的貸款5）、從還款方式看，主要有兩種，即等額本息還款和等額本金還款貸款創新設想：1 ）、住房公積金貸款范圍應擴大2）、推行個人住房轉貸款3）、個人住房貸款利率應靈活設定4）、以人為本，靈活確定還款方式5、試述房地產業與金融業的關系？答：一、房地產業發展需要金融業的支持1）、房地產的開發與經營離不開金融業的支持2）、房地產的流通和消費需要金融幫助3）、房地產的發展過程需要融

8、資以外的其他金融手段的服務二、金融業的發展需要在房地產業開拓業務1）金融業的發展需要在房地產領域安排資產業務2）金融結算工具在房地產流通和消費領域可得到進一步的應用和推廣3）通過房地產信貸業務，促進銀行健全規章制度體系4）從房地產領域拓展金融業自身的發展空間6、如何評價中國現有房地產金融機構體系？答：中國房地產金融機構體系的建立和發展， 從總體和階段上講基本適應和較好地推動了中國住房制度改革的穩步進行和房地產業的健康發展， 并主要呈現以下三個特征：1）與國情和住房制度改革基本吻合，機構設置呈現差異性2）組織形式多樣化，與現行金融體制和經濟發展現狀基本適應3）機構之間的競爭不可回避，而且日益激烈

9、7、簡述我國房地產金融產生與發展的原因？答： 1）房地產在開發、經營過程中需要金融業的支持2）住房消費需要金融業提供融資服務3）房地產業穩定發展需要保險業大力扶助4）發展房地產金融業有利于促進整個市場體系的發育5）發展房地產金融業有利于國家更好地進行宏觀調控8、未來中國房地產金融機構將呈現出哪些基本發展趨勢？答： 1）、順應國際金融業發展的時代要求，融入經濟全球化浪潮（新技術將得到更為廣泛的運用、將更靠近客戶、金融工具進一步創新）2）、規范化、現代化、國際化發展趨勢明顯（機構體系日趨合理、機構業務跨越國界、機構行為日益規范、手段日益先進、競爭走向有序）9、住房公積金制度引入的背景是什么？實施的

10、現實意義有哪些？答：住房公積金制度是在住房資金運行模式由計劃經濟向市場經濟轉換的過程中提出的，當前住房資金不能實現良性循環的突出障礙， 就是住房資金的有效需求和有效供給同時不足， 住房公金制度的建立， 不僅能保證收入中一個固定的部分定向用于住房需求， 而不能揶作它用， 同時還能節省原來個人的儲蓄時間， 使住房需求提前實現。其意義表現在：1）有利于提高職工住房有效需求，促進住房商品化的實現2）有利于籌集建房資金，擴大建房規模，從而提高職工居住質量3）有利于推動住房貨幣化進程，促進住房信貸機制完善4）有利于優化家庭消費結構，抑制通貨膨漲10、當前住房公積金制度存在的主要問題是什么？答：當前住房公積

11、金制度存在的主要問題是什么？1）歸集工作有待進一步加強2）使用不規范，且使用率較低3）利率機制單一，業務品種尚未多元化4）管理工作亟待加強，管理體制尚未真正理順5）對加入 wto 后的影響重視不夠11、如何評價當前住房公積金制度的推行工作？答：一、推行住房公積金制度所取得的主要成就（ 1）住房公積金歸集數額逐年增加。 （ 2）住房公積金的使用方向得到了有效調整。（ 3）住房公積金管理工作逐步規范。 （ 4）初步建立了住房公積金監督體系二、住房公積金制度存在的主要問題（ 1）歸集工作有待進一步加強。 （2）使用不規范，且使用率較低。 （ 3）利率機制單一，業務品種尚未多元化。（ 4）管理工作亟待

12、加強， 管理體制尚未真正理順。（五）對加入 wto 后的影響重視不夠。三、完善住房公積金制度的對策（ 1）擴大覆蓋面，合理確定繳存率。（ 2）規范使用投向，提高資金使用效率。（ 3）改善利率機制，開發多樣化業務品種。 （4）加強管理工作，健全管理體制。（ 5）重視加入 wto 帶來的影響12、試述我國房地產金融產生與發展的原因？答： 1）房地產在開發、經營過程中需要金融業的支持2）住房消費需要金融業提供融資服務3）房地產業穩定發展需要保險業大力扶助4）發展房地產金融業有利于促進整個市場體系的發育5）發展房地產金融業有利于國家更好地進行宏觀調控13、中國推行房地產證券化的必要性何在？是否具備了實

13、施條件？答：必要性：1）能為房地產開了企業提供可靠的資金循環保障機制2）有利于構筑中國房地產市場基礎3）可以促使房地產經營專業化，實現資源合理配置4）有利于房地產資本市場的形成，豐富居民的投資渠道已具備的基本條件：1）土地有償使用的住宅商品化貨幣化為房地產證券化創造了前提條件2）資本市場的發展為房地產證券化的推廣創造了條件3）房地產證券有一定的需求群體4）房地產及主房地產金融法律規范初步建立14、中國推行房地產證券化存在哪些現實障礙？如何推行這項工作？答：中國推行房地產證券化的現實障礙：1）制度障礙2 ）市場障礙3 ）內在障礙中國推行房地產證券化的若干對策：1）加強立法工作，為房地產證券化提供法律保障2）加快市場建設，為房地產證券化基礎市場條件3）大力推進金融體制改革，為房地產證券化提供良好金融環境4）加快房地產證券化組織機構建設，完善中介服務體系5）加強金融品種和交易工具的創新6）加強房地產證券化專門人才的培養16、房地產信貸資金的籌集有何現實意義？答： 1）可