1、房地產企業競爭力影響因素分析摘要 近年來我國房地產企業發展迅速，但由于不同 的房地產企業的競爭力不同，各個房地產企業的發展狀況也 有所不同。又由于我國的財政政策和貨幣政策等宏觀因素的 影響，我國房地產企業的發展更加困難。我國的房地產企業 是我國的重要產業，也是民生的根本，其發展將直接影響我 國經濟的發展。由此筆者認為對房地產從企業競爭力影響因 素進行分析是十分有必要的。 關鍵詞 房地產；競爭力；因素分析 房地產企業競爭力的強弱決定了其在整個房地產企業 所處的地位，因此增強房地產企業的競爭力對房地產企業的 發展也就十分重要了。房地產投資者可以根據房地產企業競 爭力的影響因素判斷他們是否能取得投資

2、回報；消費者可以 根據房地產企業競爭力的影響因素判斷他們是否購買房產。 因此，分析研究房地產企業競爭力的影響因素，從而提出增 強房地產企業競爭力影響因素的方案，對于房地產企業提升 競爭力和綜合實力具有重要的意義。1 國內外研究現狀彭羅斯在企業成長理論中說明了企業的競爭力來源 于企業本身所含有的資源，具體說是企業所擁有的效率較高 的特殊資源。 1 企業在市場競爭中獲得領先就必須擁有較多 的這種特殊資源。房地產企業的這種特殊資源主要包括消費 者資源、投資者資源、土地資源等。房地產企業擁有這些特 殊資源越多，其競爭能力越強，占有的市場份額越大。根據 波士頓公司的 BCG 模型理論，其理論的核心是根據

3、市場需求 和其他各項因素來確定出各項資源的需求量。 2 房地產企業 需根據市場需求量來進行決策，如供大于求，將不利于房地 產企業的利益。普拉哈拉德和哈默爾的觀點主要是利用核心能力理論 來解釋企業競爭力來源。 3 房地產企業競爭力的強弱與企業 本身的能力有關，房地產企業能力越強，競爭力越強。這種 能力是評價房地產企業競爭力強弱的標準，具體來說，房地 產企業核心能力還包括營運能力和償債能力。MHMeye 和 JMutterback 將核心競爭力分解為三個維度： 產品技術能力、分析和關注消費者需求能力、分析和協調各 部門的能力。 4 房地產企業的發展與其技術能力息息相關， 質量過硬的房產更能吸引消費

4、者。這就要求房地產領導者具 有較強的控制組織能力。范莉莉設計核心競爭力評估維度， 主要包括模仿能力維度和資源利用率維度。 5 房地產企業的競爭力強弱與資源利用率有關，資源利用 率越強，競爭能力越強。房地產企業的資源利用率可以從其 盈利能力營運能力和償債能力反映。陳靜根據企業文化凝聚力的功能、指導的功能、激勵的 功能、約束的功能、互動的功能，增強企業的核心競爭力， 分析企業競爭力的影響因素。 6 房地產企業的競爭力與企業 的自身文化有關。良好的企業文化，可以增加員工對企業的 認同度和忠誠度，增加員工的工作積極性，有利于房地產企 業的長期發展。馬東生等闡述了戰略資源、企業知識、組織 學習和企業文化

5、和集成是企業競爭力要素7 。房地產企業的競爭力與其戰略管理決策有關，設定科學可行的戰略管理目 標，并進行合理的控制保證實行， 有利于房地產企業的發展。時希杰、吳育華根據系統思想建立了基于三個層次的指 標體系，分別包括市場表現、技術水平和服務態度。8 房地產企業中的龍頭，如從萬科的財務報表可以看出其在房地產 行業中的地位、市場占額和技術水平等綜合實力指標。總體而言，國內外關于企業競爭力的分析和研究，已經 有了一套相對完整的體系。國內外有關企業競爭力的研究主 要涉及如下幾個方面：企業競爭力的界定；企業競爭力 的來源；企業競爭力的影響因素；提高企業競爭力的對 策。2 房地產企業競爭力影響因素分析 房

6、地產企業競爭力的影響因素與房地產企業自身的盈 利能力、營運能力和償債能力有關。房地產企業自身的盈利 能力越強，其在整個行業中的 ?爭力越強；房地產企業自身 的盈利能力越弱，其在整個行業中的競爭力越弱。房地產企 業營運能力越強， 其在整個行業中的競爭力越強， 反之越弱。 房地產企業償債能力越強，其在整個行業中的競爭力越強； 房地產企業償債能力越弱，其在整個行業中的競爭力越弱。下文將從盈利能力、營運能力、償債能力對保利地產、 萬科、金地集團展開分析。21 盈利能力分析從表1中我們了解到，2011 2014年金地集團凈資產收 益率相對其他三家公司而言是最差的。這說明金地集團的開 發力度不大，導致凈資

7、產收益率無法得以提升。保利地產2012 年的額外融資股本乘數下降， 凈資產收入率下降， 在公 司努力開發和提高銷售效率的同時，凈資產回報率也在上升。2013 年由于宏觀政策的影響， 凈資產收益率有所下降。 萬科 20112014 年凈資產收益率總體來說還是比較平穩的， 這可 能與萬科不斷進行技術創新、擴大開發力度有關。22 營運能力分析從表 2 我們可以了解到，保利地產在 20112014 年的 總資產周轉率相對于萬科和金地集團而言是較低的。這是因 為保利地產實施擴張型的政策，使得各項費用的支出增加， 從而導致保利地產的總資產周轉率無法提高。萬科的總資產 周轉率在 20112014 年相對于金

8、地集團和保利地產而言是 最高的。這是因為萬科實行了循序漸進的發展方針，各項費用合理支出和分配。金地集團在2011 2014年的總資產周轉率相對于萬科和保利地產是處于最低位置的。這說明金地 集團需要創新技術和更新管理理念和制度，制定出合理的發 展戰略。同時金地集團在擴大資產規模時也應更加重視操作 風險，這樣才能提升金地集團的總資產周轉率，增強其營運 能力。23 償債能力分析從表 3我們可以了解到， 20112014 年的保利地產的資 產負債率相對于萬科和金地集團而言比率最大，這說明保利 地產采取了擴張型的發展戰略。保利地產的資產負債率在 20112014 年較穩定，這說明保利地產在實施擴張性戰略

9、的 同時也注重了資產的穩定。 萬科的資產負債率在 20112014 年一直保持在 67%左右，雖然萬科的資產負債率波動幅度穩 定，但相比保利地產而言其資產負債率是較低的，這說明保 利地產的償債能力要優于萬科。金地集團2012 年的資產負債率相對 2011 年有所下降，這是因為 2012 年金地集團的負 債增加，從而導致資產負債率下降。3 結論與建議房地產企業競爭力與其盈利能力、營運能力、償債能力 有關。目前許多房地產企業的盈利能力較良好，管理的制度和 理念較完善，可以有效地對成本進行控制。因此房地產企業 的盈利能力的強弱直接影響其在整個行業的競爭力。房地產 企業的盈利能力越強，其在整個房地產行

10、業中的競爭力越強。 從房地產行業的營運能力來看，目前許多房地產企業的營運 能力不強，各項營運資本需要更加合理地配置，實現其最優 化。因此房地產企業需增加其營運能力。房地產企業的營運 能力越領先，其在整個房地產行業中競爭力越領先。從房地 產企業償債能力上來看，目前許多房地產企業的償債能力還 是較強的。大多數房地產企業具有較強的資產流動性，隨著 合理的管理制度的實施，使得與房地產企業償債能力相關的 各項指標都能有利地變動。因此房地產企業的償債能力的強 弱直接影響其在整個行業的競爭力，房地產企業的償債能力 越強，其在整個房地產行業中競爭力越強。參考文獻：1 PenroseFirm Growing T

11、heoryM.4th RevisededitionNew York ： Oxford University Press， 1998： 21-422 Ansoff HCorporate Strategy ： An Analytic Approach toBusiness Policy for Growth and ExpansionM.York ：M cGraw-Hill，1965：32-553 CKPrahalad， Hamel GThe Core Competence of theCorporationJ.Harvard Business Review，1990（ 5/6 ）： 79-914 MH Meyer ，CapabilityJM Utterback ，The Product Family and the Dynamics of Core SloanJ.Management Review ， 2011 （3）：29-485 范莉莉，高喜超，葉常發企業核心競爭力的灰色關聯度評價方法J.管理學報，2010 (3): 102-1066 陳靜企業文化提升企業核心競爭力的機制與路徑研究D.武漢：武漢理工大學，2