1、德農超市開店專項項目管理制度目錄一、 工作機制一）目的二）開店臨時指揮部的職能三）開店臨時指揮部成員四）工作機制、 作計劃及匯報標準格式一）分公司 2003 年度 412 月份開店計劃進度表二）分公司月度開店計劃進度表三）單店開業計劃進度表四）分公司月度資金支付計劃表五）單店選址匯報審批表（自建店）六）單店選址匯報審批表（租賃店）七）土地出讓合同八）土地租賃合同九）房屋租賃合同十）土地、房屋平面草圖的繪制要求十一）自建工程預算表三 、 工作規則及方法一）分公司開發上報審批程序二）自建店土地操作辦法三）各店鋪對周圍生資、消費品和交通的要求 四）租賃合同簽訂注意事項五）店鋪開業營運備品清單六）各級

2、別店鋪開發標準及指導、 工作機制開店項目管理工作機制一）目的為了保證山東省各地區開店工作有序高效地按計劃進行， 山東公司總部 特成立“開店臨時指揮部”，負責監控指導全省的開店工作，二）店臨時指揮部的職能開店臨時指揮部（以下稱指揮部）全面監控、協調、指導、服務各地區 公司在店鋪開業之前的所有環節和各方面的關鍵工作， 涉及到的業務模 塊有：開發、工程、人力資源、行政、采購、營運、配送、信息等各個 方面。三）開店臨時指揮部的成員負責人：王強 項目實施監管：茍磊常設成員：劉剛 趙士勇、王愛國、蔣衛東、康虹、欒天俊、王振華四）工作機制指揮部工作全面采用跨部門領導、協調的“項目管理”工作機制。1、匯報制度

3、，1）日常匯報制度 實行分公司對總部“一對一”的匯報方式。A）各分公司由總經理指定專人或主管開發副總負責向總部匯報工作，重要匯報的內容都應由總經理簽字。B）濟南本部的信息接入口為欒天俊，其聯系方式為電話：E mail ：傳真：C) 開店臨時指揮部負責將各類文件分類整理并轉發至總部各業務 部門；D) 開店臨時指揮部專人追辦各業務部門負責人和公司領導處理分 公司所需要解決的問題，各業務部門和公司領導原則上應該立即 處理分公司事務，最長處理時間不超過 1 天。如果問題不能夠解 決，各業務部門應該立即對該問題有一個準確的解釋或建議、修 改或最終命令；E) 重大緊急事情可直接向王總匯報；F) 濟南本部和

4、各分公司均應該建立文件檔案管理制度，并制定專人 負責(兼任)；2)會議匯報制度A) 周例會制度 每周六下午指揮部組織召開由總監、部門經理參 加的周工作總結會，由臨時指揮部負責整理各分公司的開店工 作情況并匯報，會議集中解決各公司需要解決的事情，并對下 階段工作作出安排。會議情況將以會議備忘錄的形式于下周一 將分發至各分公司和本部各業務部門。B) 地區分公司總經理月度述職制度 各地區分公司總經理于每月 初到總公司述職，述職內容主要有分公司開店計劃完成情況， 以及下月開店計劃。開店計劃表的完成情況將作為考核總經理 工作的重要指標。 壽光公司總經理述職內容還包括公司經營分析。各總經理述職的具體時間和

5、要求公司將在述職前發放月份的述職工作定在 5 月 5 日上午 10 點。現場工作會開店臨時指揮部將組織濟南本部開發、工程、營運、信息、物流等部門前往各地分公司召開開發工作現場會，目的在于檢查、指導、督促地區公司工作以及現場解決分公司在開發 工作中的所遇到的問題。2、匯報內容每月開店計劃表單店開店計劃表土地租賃合同及平面草圖房屋租賃合同及平面草圖土地出讓合同及平面草圖各分公司上報開發計劃及公司審批意見表（應同土地租賃合同或房屋租賃合同、土地或房屋平面圖一同傳至總公司） 工程合同預算、建筑平面圖、施工隊資料營運備品清單新招聘人員資料登記表資金支付計劃表商品結構確定表配送方案第三方物流公司的資料 軟

6、硬件需求報表請求支援計劃表3、各種合同表格的標準格式4、檔案管理各分公司傳至總公司的文件資料由欒天俊按照地區、部門分類存檔二、工作計劃及匯報標準格式一）各分公司2003年度4 12月份開店進度表單位：家月地區4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計濰坊12203015380荷澤1015152060臨沂51520202080淄博23587530聊城310121515560青島、煙臺310152011111080濟南3555220德州3151515755濟寧310201245當月營業新店510注：各分公司根據各自具體情況將租賃店控制在20%-40%之間序號工作內容2003年 月1店鋪選址填與

7、店鋪數量、大體位置、店鋪級別、店鋪類型（租賃還是自建）2工程開工分 公 司3店牌、區域指示牌制作安裝4工程驗收整 體5營運備品到位6電腦系統調試7配送中心送貨8收貨9陳列10建賬11員工招聘、培訓12試營業13正式營業四） 分公司月度資金支付計劃表月份:項目明細支付日期支付金額支付方式備注）單 店選 址匯 報審 批表（自 建 店）送單位： 分公 司合計（大寫）：店鋪別店鋪詳細位置：縣（市）鄉（鎮）村使用性質及期限：店鋪地征地面積（畝）征地價格（元/年）租地面積（畝）租地價格（元/年）青苗補償或地上附屬物市場量區域總人口（人）區域農業人口（人）區域耕地面積（畝）區域播種面積（畝）區域糧食播種（畝

8、）區域經濟作物播種（畝）周圍2000米溫室面積（畝）周圍2000米大拱棚面積（畝）周圍2000米小拱棚面積（畝）店鋪周圍200米有無農貿市場店鋪周圍200米有無集市及時間店鋪距商業街/米店鋪距火車站/米店鋪距國道、省道/米店鋪距縣路、鄉鎮柏油路/米區域農資零售店數量（家）店鋪程店鋪所處具體位置（附草圖）店鋪與公路的標咼咼差店鋪周邊情況（耕地/建筑）店鋪上方高壓線位置水、電源離店鋪的距離電源能提供的最大負荷濟作物種植構及面積采購負責公司審人核意見營開店選公司審址核意見指揮開發經理公司領導部六）單店選址匯報審批表（租賃店）報送單位:分公司鋪類店鋪詳細位置：縣（市）鄉（鎮）村使用性質及期限：店鋪土租

9、房使用面積（平米）租房價格（元/年）院內面積（平米）空場面積（平米）市場容區域總人口（人）區域農業人口（人）區域耕地面積（畝）區域播種面積（畝）區域糧食播種（畝）區域經濟作物播種（畝）周圍2000米溫室面積（畝）周圍2000米大拱棚面積（畝）周圍2000米小拱棚面積（畝）店鋪周圍200米有無農貿市場店鋪周圍200米有無集市及時間店鋪距商業街/米店鋪距火車站/米店鋪距國道、省道/米店鋪距縣路、鄉鎮柏油路/米區域農資零售店數量傢）店鋪工店鋪所處具體位置（附草圖）店鋪周邊情況（耕地/建筑）店鋪上方高壓線位置水、電源離店鋪的距離電源能提供的最大負荷租賃店的檐口高度租賃店的建筑時間租賃店的層數租賃店層數

10、的長寬比例作物種植及面積司審核采購負責人開發經理意見營運負責人總經理司審核意見開店選址指揮部公司領導備注七）土地出讓合同 出讓方（甲方）： 受讓方（乙方）：經充分協商，甲乙雙方就土地出讓及其相關事宜達成協議如下，以資共同信守：1出讓項目：甲方將位于省 市的土地使用權處出售給乙方。該土地尺寸為東西長 米，南北長米，合計平方米/畝。同時,甲方將其位于省市的土地_處以本地“招商引資”優惠條件為標準，無償出讓給乙方使用。該土地尺寸為東 米，西 米， 南米，北米，合計平方米/畝。2租賃期限：2.1自年_月 日起至_年月_日止共計年。3出讓費及其支付：3.1乙方須于本合同簽署之日后 _日內,按每畝元人民幣

11、，（大寫： ），共計元人民幣，（大寫： ）的標準向甲方支付本合同款的購置費用。雙方同意并認可：上述出讓費用已包括出讓金、辦證費、補償金等全 部相關費用，乙方再不承擔因土地出讓而產生的其他任何費用。4 土地移交：4.1甲方必須于乙方支付出讓費用后的 日內將上述土地按兩通一平標準清理后交付乙方使用。4.2其后，甲方應于本合同生效以后30日內將上述處土地的土地登記（或變更登記）手續及中華人民共和國國有土地使用證辦 理完畢后交付乙方。雙方應于土地移交之日簽署移交確認書。土地移交時，甲方負責向乙方提供不少于 遼千瓦/時的動力（照明）用 電,該用電費用按不高于 元/度的標準執行。本合同終止后，乙方必須于3

12、個月內將土地騰空清理后交付甲方使 用。5 乙方經營：除非乙方正式提出要求，對于乙方建設、經營期間的任何事務，甲方 無權干涉。甲方同意積極協助乙方辦理工商、稅務、土地、建設、經營、廣告審 批等所需的各種手續，所需費用由乙方承擔。本合同履行期間，所有乙方與第三人因租賃、購買、使用該土地的糾 紛均由甲方負責出面調解、處理。同時，對于乙方建設、開業及持續 經營中所出現的外部糾紛亦按本條款執行。如乙方的合法權益遭受侵害，甲方應充分行使其權利（包括提供證據、 出具必要的證明文件等）協助乙方維護其利益。6雙方需出具以下資料作為本合同的附件：出讓土地產權證明（復印件）。出讓地塊的地形示意圖。7附則本合同未盡事

13、宜項遵照法律執行。本合同經雙方代表人簽字后生效，生效時間為 年月日本合同式四份，甲、乙雙方各執兩份。甲方：乙方：代表人：代表人：簽署日期：年月日八）土地租賃合同出租方（甲方）：承租方（乙方）：經充分協商，甲乙雙方就土地租賃及其相關事宜達成協議如下，以資共同信守：5租賃項目：甲方將位于_省 市的土地 處租賃給乙方使用。該土地尺寸為東西長 米，南北長米，合計平方米/_畝。6租賃期限：6.1自年_月日起至_年月_日止共計年。6.2如本合同期限屆滿后乙方續租，須提前 3個月書面通知甲方，在 同等條件下乙方有優先承租權。6.3如發生土地產權的出讓或變更，不得影響本合同的履行，甲方需提 前6個月書面通知乙

14、方，除國家建設征地外，乙方有優先征地權。7租賃費及其支付：7.1乙方于本合同簽署之日后 日內,按每畝元人民幣，（大寫一），共計元人民幣，大寫： （）的標準向甲 方支付前_年的租賃費用。7.2其后，年后乙方應于每年的前 日內按每畝元人民幣（大寫），合計 元人民幣（大寫）的標準向甲方支付當年租賃費用。7.3如乙方逾期支付租金，須按本合同年租金的 5%。/天的標準向甲方 支付滯納金。8 土地移交：8.1甲方必須于乙方支付首期租金之日起 _日內將上述土地按三通 一平（即：通水、通電、通路、場地清理平整）的標準清理后交付 乙方使用。甲方逾期移交的，必須按本合同年租金的 5 %/天向乙方支付違約金；甲方逾

15、期移交達到 日的,乙方有權終止履行本合同，并追究其違約責任。雙方應于土地移交之日簽署移交確認書。土地移交時，甲方負責向乙方提供不少于30千瓦/時的動力（照明）用電, 該用電費用按不高于 元/度的標準執行，電源不超過100米一150米，。本合同終止后，乙方必須于3個月內將土地騰空清理后交付甲方使用。 9乙方經營：9.1除非乙方正式提出要求，對于乙方建設、經營期間的任何事務，甲 方無權干涉。9.2甲方同意積極協助乙方辦理工商、稅務、土地、建設、經營、廣告 審批等所需的各種手續，所需費用由乙方承擔。本合同履行期間，所有乙方與第三人因租賃、購買、使用該土地的糾 紛均由甲方負責出面調解、處理。同時，對于

16、乙方建設、開業及持續 經營中所出現的外部糾紛亦按本條款執行。如乙方的合法權益遭受侵害，甲方應充分行使其權利（包括提供證據、 出具必要的證明文件等）協助乙方維護其利益。6雙方需出具以下資料作為本合同的附件：.租賃土地的產權證明（復印件）。租賃地塊的地形示意圖。7附則本合同未盡事項遵照法律執行。本合同經雙方代表人簽字后生效，生效時間為 年月日。本合同一式四份，甲、乙雙方各執兩份。甲方：乙方：法定代表人：法定代表人：簽署日期： 年 月 日九）房屋租賃合同 出租方（甲方）： 承租方（乙方）： 經充分協商，甲乙雙方就房屋租賃及其相關事宜達成協議如下，以資共同 信守：10租賃場地：甲方將位于省市號的房屋處

17、出租給乙方使用，作為乙方或乙方連鎖企業（以下均建成為“乙方”）的營業場地。1. 2本合同租賃場地包括以下所有部分： 房屋建筑面積/使用面積為平方米。房屋外部可利用場地面積為_平方米。 其他空場面積為 平方米。11租賃期限：11.1自年月日起至年月日止共計年。實際履行期限以本合同載明之移交確認書簽署日期始計算。11.2乙方如無法正常經營，可提出中止合同；租期在3個月之內甲方 要退半年租金，超過4個月（包括4個月）甲方按一年租金收取。11.3除另有約定，任何一方不得擅自終止本合同的履行。 12租賃費及其支付：12.1本合同租金為每年付一次，年租金元人民幣，（大寫：）12.2乙方應于場地交付時支付第

18、一年租金， 第二年租金于上年期滿后 前10日內支付。12.3如合同履行期限屆滿且乙方繼續租賃本合同項下場地，甲方同意無條件接受并保證以同等租金續租。12.4涉及租賃稅、印花稅等稅費由甲方承擔。13場地移交：13.1甲方必須于乙方支付首期租金之日起 日內將場地騰空后交付乙方使用。甲方逾期移交的，除應按本合同日租金的雙倍向乙方支付違約金外， 合同期限及租金的交付日等均應相應順延。甲方逾期移交達到日的，乙方有權終止履行本合同。追究其違約責任場地移交之日雙方代表人簽署 移交確認書，以確定移交日的用電、 用水量及場地/附屬設備、設施的正常移交。否則本合同不予生效。為保證乙方正常進駐、經營，甲方必須在雙方

19、交接時對于場地外部現 存的路障清理完畢。14場地改造及相關事宜本合同簽署3日內,甲方應向乙方提供場地供電、供水、排水及其他公共 系統的使用情況說明及有關資料，涉及場地水電、排水、排污系統的接駁、 更改或搬移時，甲方必須給予積極配合。甲方同意：本合同履行期間，乙方有權對本合同項下之租賃場地予以改 造、建設、添置附屬物、裝修等。期滿以后乙方添置、裝修等資產歸乙方 所有。甲方同意:除場地現有的設備、設施外，乙方可自費安裝其需要的設施供其 使用。甲方應對場地建筑主體及公用設施及其中非乙方安裝、設置的設施、設備 定期檢查并進行正常的維護、保養和維修，以確保乙方正常經營之需要。 如甲方疏于此項義務的履行，

20、乙方有權先行處理、解決、相關費用抵扣本 合同的當期租金。為保證乙方正常經營需要，甲方同意乙方有權對場地電力設施進行合理增 容。15廣告設置本合同履行期間 ,乙方有權在場地的內、外部張貼 /懸掛/ 設置其任何形式 的標識及廣告。16 產權 甲方應當保證其有合法的權利出租合同項下之租賃場地。 甲方以出售或其他方式轉讓場地的全部或部分產權的， 須提前 6 個月書面 通知乙方，同等條件下乙方享有優先購買權。甲方將場地轉讓他人的，應 保證受讓方繼續履行本合同項下甲方全部義務直至合同期限屆滿， 否則甲 方應承擔違約責任。租賃期間，如遇甲方不可預見的規劃、拆遷及場地周邊道路、房屋擴寬、 改造等情形發生，甲方

21、應當第一時間向乙方履行通知義務。否則須就乙方 因此蒙受的損失給予賠償。17 乙方經營 本合同履行期間，乙方獨立經營，甲方不得進行任何干涉。否則乙方將追 究其全部責任。如果乙方營業項目的財產及營業項目本身因第三方的侵權行為、 責任事故 或合法的征用、折遷等受到損害，甲方必須充分行使其權利（包括提供證 據，出具必要的文件等），全力協助乙方維護其合法權益。18 合同變更 / 終止本合同終止后，乙方應于 30 日內將其在租賃場地內 /外部投入 /設置的所 有資產、建筑、設備 / 設施等全部遷移騰空（此間不得損害甲方原有固定 裝置及 / 設施）。對于在租賃期間已經達到使用年限、折舊年限的甲方原有設備、設

22、施，乙 方不承擔按原有狀態返還的責任。19 附則 甲方土地使用證、房屋產權證、企業法人代表證、營業執照、身份證復印 件、場地建筑平面圖等文件作為本合同之附件。本合同的任何修改、增刪均由雙方協商以書面形式為之，否則不具備任何 約束力。本合同之全部附件、補充協議為本合同之不可分割部分，如與本合同正文 部分構成沖突，則遵照補充協議執行。本合同一式四份 ,甲、乙雙方各執兩份。甲方：乙方：代表人：代表人:簽署日期：年 月日十）繪制土地、房屋平面草圖的要求、要有土地、房屋的具體尺寸和形狀、要有周邊的道路和村莊情況三、土地要有標高四、土地平面草圖上要有建筑布局五、平面草圖要由工程人員繪制六、圖紙要由繪制人員

23、簽名卜一）自建工程預算書店名:序號項目名稱單位數量單價合計備注1場院墊土平方米2場地平整平方米3欄柵圍墻平方米4鋼制大門平方米5住宅伙房平方米6門衛室平方米7場院硬化平方米8道路硬化平方米9廁所平方米10給排水設施11照明設施平方米12超市（鋼構）平方米13土建部分（基礎）平方米14門頭裝修15旗桿個制表人：部門經理：公司經理三、工作規則及方法一）分公司開發上報審批程序市場調查、農作物種植結構調查選店址1 2家上報山東公司開發部2、縣（市）店租地面積5 8畝3、鄉鎮店租地面積5畝4、村級店租地面積3畝二、所租土地的使用性質1、在地市、縣（市）、鄉（鎮）選擇地理條件好，已辦理國土證的商 業用地（

24、有縣級土管部門簽發證書）進行租用（全力擴大此種地塊數量）。2、在地級市、縣（市）、鄉（鎮）、村選址中如無國有土地（商業用地）的，可租用條件好的糧田，糧田轉商業用地的操作辦法建議如下： 將分公司在_縣市所選的糧田店址（多塊）統一匯總到該縣政府，有 政府與土地主管部門統一到上級（地市省）辦理土地國有土地證（商業 用地）然后再與當地政府（土地產權持有者）簽訂征地合同，面積（各 分公司所有自建店）平均畝為建設用。設施周圍空地（院子用地3-8畝）, 以租用的形式（需有土地使用證）操作。3、地區分公司所向山東（濟南）公司上報的土地合同需附有國土用地證件和商業用地證件。4、地區分公司所向山東（濟南）公司上報

25、的房屋租賃合同需附有房產證及法人代表（房主）身份證復印件。5、征租地手續未辦完前，可跟當地政府協商先施工。備注：1、土地租賃面積（長米，寬米），可根據實際情況辦理，位置特別好的可在工程人員同意下進行部分調整。2、前期建設的土地征用現改為主要租用 （國有土地證、商業用地證件齊全）。后期將分期征用望各公司領導理解。3、在土地租賃中如有難點， 開發部與分公司共同協調， 開發部聯系人韓蘭 德、康三）租賃合同簽訂注意事項一、租賃集體房屋需土地使用證、房屋產權證、法人代表證明等證件齊全 并將復印件附于合同上；二、租賃個人房屋要房產證和房主身份證等證件并將復印件附于合同 上； 要求房屋建筑面積 150 平方

26、米以上（通間或能改造打通）的房屋； 要求有院（不小于房屋面積）或空場地（后期擴建用地）；三、房屋面積、院子面積、空場地面積及房與院、房與空場地所經過 的大門、通道道路，在合同簽訂時面積及改造、擴建數字事項詳細表明；四、房屋租金縣（市）鄉鎮駐地以每平方米 4000 左右，或在所租賃 店鋪房屋中（多處）平均價平方米 40 元左右；五、村級店房屋面積 60 平方米以上并帶院，租金每平米 2535 元/ 間； 院子、空地、大門、通道一般不計承包費；六、鄉鎮租賃店的房屋面積要嚴格控制，在今后的經營中不但要經營 生產資料還有五金、土產、農機具等。七、房屋租賃中工程人員要對日后的裝修改造，擴建進行充分計算，

27、 以上幾項支出不能超房屋租賃金額的 60% 。八、簽訂合同時注意，合同中的大小寫金額均要寫清楚。四）各類店鋪確定對周圍生資、消費品購買金額及交通要求標準、地區總店店址選擇要求：1、要求輔射人口 300 萬以上；2、輔射店鋪（二級中心店、鄉鎮店、村級店） 50 個以上；3、設在 50 家以上店鋪中心地段；4、設在火車站（沒有鐵路線的除外）、國道邊；5、農業人口與城市人口密集的結合部；6、設施農業面積較大的城鄉結合部。二、縣（市）店店址選擇要求：1 、要求輔射農村人口 50 萬以上；2、輻射店鋪（集中） 30 家以上的中心地段；3、輻射設施農作物播種面積 20 萬畝以上，其它經濟作物 30 萬畝；

28、4、設在交通方便的國道或省道邊沿地段；5、農業人口與城鎮人口密集的結合部；6、設施農作物面積較大的城鄉結合部；7、設在較大型農貿市場邊沿地段。三、鄉鎮自建店：1、鄉鎮人口 3 萬以上；2、設施農作物播種面積 5000 畝以上或其它經濟作物 2 萬畝以上；3、店鋪周圍 2000 米以農用生產資料購買力在 1500 萬元以上；4、店鋪直徑 4000 米內所有生資經營門市，平均年消售 60 萬元以上；5、農貿市場，農村傳統集市，商業街邊沿地段；6、交通方便（靠近國道或省道），鎮區流動人口多的鄉鎮。四、鄉鎮租賃店：1、鄉鎮人口 3 萬以上；2、設施農作物播種面積 500 畝以上或其它經濟作物 2 萬畝以上；3、店鋪周圍 2000 米農用生產資料購買力在 1500 萬元以上；4、農資市場，農村傳統集市、商業街邊沿地段；5、交通方便（靠近柏油路）鎮區流動人口較少的鄉鎮。五、村級分銷店：1、一個自然村人口 3000 人以上或直徑 2000