1、1 / 17機構調整緣故置業集團目前的組織機構屬于典型的治理型，注重對成員企 業的行政治理、指標考核，但與房地產開發經營脫節，缺乏對市 場的應變能力，業務擴張、項目開發還得通過開發公司的有些部 門來實現，難免出現越級指揮，甚至指揮失靈。對外埠業務擴 張，集團也不能直接指揮，造成決策反應滯后，與市場領導者之 間的差距在明顯拉大；置業集團機關部門與房地產公司相關部門 重復設置，專門多能夠縮短的治理層次，而被機構無形拉大，容 易產生官僚主義，不能適應當前激烈的房地產市場競爭。二、 組織機構調整目的置業集團應由治理型向經營控股型轉變,培育置業集團核心 競爭能力，適應外埠市場拓展和應對市場競爭的需要，一

2、方面集 團本埠通過開發部拓展新項目，推行項目部方式治理開發項目， 使集團治理部門與項目部信息通道縮短；另一方面，在置業集團規模擴張的初期，也就講3到5年內，外埠項目還不足以形成獨 立運行的分公司時，集團可通過開發部來實現向外拓展業務，形2 / 17成外埠項目部，今后項目部成熟后， 逐步放權形成外埠公司。成為以房地產開發為核心的專業集團，其核心企業既從事房地產開發經營，又對其他成員企業行使治理職能。三、 置業集團定位置業集團定位為經營控股型企業集團，核心企業治理部門確 實是置業集團的治理機構。機構分為兩類，一類為業務部門，要 緊參與置業集團房地產項目運作，為房地產規模擴張而設置；另 一類為治理職

3、能部門，行使對成員企業的治理、溝通，通過操縱 要點管控成員企業。以后的置業集團具有如下特征：1、有核心產業，核心產業所得收入占集團總收入的要緊部 分，其他業務依托核心產業進展 。以后的置業集團應是具有專門 強營銷能力和較強研發能力的專業化房地產企業集團，置業集團 將把要緊精力放到核心產業的培育和進展上，以房地產開發為龍 頭帶動上游產業（建安、市政）及下游產業（物業）的進展，并 延伸到相關產業（酒店、高爾夫以及以后的社區公共服務）。以 資本為紐帶，按上市公司的規范進行重組，使成員企業 真正成為核心企業的控股子公司，今后，核心企業演變為新奧置業（集團）股份有限公司。2、是一級利潤中心，能利用核心產

4、業優勢，在成員企業間 配置資源。3 / 17置業集團涉及的上下游產業多，關聯交易多，這就要 求集團本部必須在明確成員企業作為二級利潤中心的同時，于成 員企業間合理配置人力、物力和財力等經營性資源，明確內部交 易原則和方法，妥善處理成本費用攤銷，以實現整個集團的效益 最大化。3、既要以一個整體參與市場競爭，又要對其他成員企業進 行合理定位 。 物業公司在一定程度上體現了置業集團核心產業 的售后服務，置業集團應在各方面進行扶植；建安公司、市政公 司類似于置業集團核心產業的制造中心，所在行業競爭較為激 烈，置業集團對其只提供有限的支持依照其各自的進展情況對 事實上施“加法”或“減法”；貴賓樓作為整個

5、新奧集團窗口， 在一定程度上代表了整個集團的形象和實力，置業集團應在治理和服務方面進行支持、服務和監督。置業集團本部還要明確房地 產、建安和物業之間的業務關系，促進它們相互間有效配合。四、 機構調整原則（集團治理的差不多原則）1 、 切合實際原則4 / 17鑒于整個集團仍然處在核心產業培育時期，集團本部核心能 力還不突出，為有利于調動置業集團各單位的積極性，最大程度 發揮現有人力資源的主動性、制造性，機構設置要體現治理層次 和治理跨度兼顧的原則，便于橫向協調和縱向溝通，提高運作效 率。2 、 適度分權原則置業集團要通過明確治理主線和操縱要點，對成員企業進行 監控，其他權力下放到各成員企業，確保

6、成員企業差不多完整的 經營自主權，從而充分發揮各成員企業的能動性。3 、 內外有不原則置業集團本埠和外埠的房地產開發要采納不同運作模式，本 埠采納置業集團部門和項目部直接運作的方式，外埠公司運作逐步走向獨立，但其所屬部門要同意集團本部對口部門的業務指導。五、 置業集團機構設置5 / 17依照上述原則，為突出主業，促進相關產業進展，提升整個 置業集團的競爭力， 新的置業集團本部機構與核心企業部門合二 為一。 核心企業 （新奧置業有限公司）設立 開發部、營銷中心、 人力資源部、財務部、經營治理部、工程技術部、總經辦 七個部 門。開發部和營銷中心為核心企業的業務部門。人力資源部、財 務部、經營治理部

7、、工程技術部和總經辦既是核心公司的治理部 門，又是置業集團的職能部門。每個在開發房地產項目設立相對 獨立的項目部，項目部的地位類似于核心企業的業務部門，項目 部對其所負責工程的質量、安全、進度及成本操縱負責,為工程建設的成本中心。核心企業機構圖：6 / 17副總經理六、置業集團運作方式（一）核心企業運作方式1、 置業集團本埠房地產開發組織機構圖財經總營務治經理部部工程技術部7 / 17經營治理部工程技術部和平麗景項目部萬莊項目部新華廣場項目部文苑小區項目部本埠房地產開發項目運行模式本埠房地產項目由置業集團本部直接運作，部門運作流程如下所示:本埠房地產項目開發流程、分項參與咅部門項目 跟蹤 談判市場調研項目定 位市場 策劃可行 性分 析簽定合同取得開發用地規劃設計報建審批施工圖設計項目 工程 報建組織工程招投標制定初步營銷萬案施 工 監督 、 治理細 化