1、整理課件整理課件土地來源渠道 1、無償劃拔的土地成本的確認 2、轉讓方式獲得土地成本的確認 3、以土地投資入股方式土地成本的確認 4、參加拍賣土地成本的確認 5、股權方式獲得土地的成本確認 6、以地換房的土地成本的確認 7、政府置換土地成本的確定整理課件案例（1） 無償劃拔 某國有房地產開發企業于1996年初無償劃拔獲得某塊地，1998年初進行評估為1000萬，并按1000萬入賬，2006年初對該土地進行評估，評估值為10000萬？問開發后在清算如何確認土地成本？整理課件案例2轉讓方式 以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗

2、補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。 財稅2004134號 整理課件案例2土地投資入股 A為自然人，2005年10月將其名下的土地投資到B房地產公司，擁有70%的股份。該土地購買原價為1000萬元，評估價為2000萬元，股東確認價為2000萬元，B房地產公司以2000萬元做為土地成本入帳。2007年B房地產公司開發的房地產銷售完畢，進行土地增值稅清算。 整理課件政策鏈接（1） 根據財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知（財稅字1995048號）第一條暫免征收土地增值稅的規定，以房地產進行投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股

3、進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免繳納土地增值稅。對投資聯營企業將上述房地產再轉讓的，應按規定繳納土地增值稅。 整理課件 政策鏈接（2） 根據財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知（財稅200621號）規定，自2006年3月2日起，對于以土地（房地產）作價投資入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知（財稅字1995048號）第一條暫免征收土地增值稅的規定，應按規定繳納土地增值稅。整理課件所得稅方面的政策 按照國稅發20

4、0631號文件的規定：接受土地使用權的開發方在投資交易發生時，可按投資交易額計算確認土地使用權的成本，并計入開發產品的成本。 整理課件總局答復 我們認為：以土地作價入股進行投資或作為聯營條件，后又將房地產再轉讓的，在土地增值稅清算時，應以其原投資、聯營者為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用作為扣除項目中取得土地使用權所支付的金額。 整理課件案例（4）參加拍賣 某房地產開發公司通過拍賣公司獲得某破產企業委托拍賣的一塊土地，支付土地款600萬，支付給拍賣公司費用50萬？思考： 1、如何取得票據？2、支付拍賣公司的費用能否進土地成本 整理課件案例（5）股權方式 某房地產開發公

5、司于2005年初與甲房地產公司談判，因甲公司有一塊地，該地購入時共付款3000萬，該公司注冊資本金2000萬，最后談判成功，以10000萬獲得甲公司的全部股權。 問：土地成本如何確認？整理課件案例（5）以房換地 某房地產開發公司于2003年1月獲得一塊土地，當時雙方協定：前期不支付任何款項，待項目開發完畢之后將3000平方的房屋做為土地價款。 1、問土地成本如何確認？ 2、各期之間如何劃分？ 整理課件案例（案例（6）通過中介人獲得）通過中介人獲得 某房地產開發公司于某房地產開發公司于2004年委托某年委托某物業公司購買土地，共支付給物業公司物業公司購買土地，共支付給物業公司10000萬，其中獲

6、得相關土地票據萬，其中獲得相關土地票據7500萬，其中大部分票為村委會的收入，其萬，其中大部分票為村委會的收入，其中付給物業公司費用中付給物業公司費用2000萬，問如何扣萬，問如何扣除？除？ 必須是按國家規定的有關費用。必須是按國家規定的有關費用。整理課件案例（7）成本分攤 某房地產公司獲得某房地產公司獲得200000200000方土地，分四期方土地，分四期開發，如何計算土地成本？開發，如何計算土地成本？ 納稅人成片受讓土地使用權后，分期納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的確定，

7、可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤。比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤。 19991999年國稅函年國稅函19991999112112號號 整理課件國稅函國稅函1999112號關于廣西土地增值稅號關于廣西土地增值稅計算問題請示的批復計算問題請示的批復廣西壯族自治區地方稅務局：廣西壯族自治區地方稅務局：你局你局關于轉讓土地計算土地增值稅問題的請示關于轉讓土地計算土地增值稅問題的請示（桂（桂地稅報地稅報199917號）文收悉。對來文請示的號）文收悉。對來文請示的土地增土地增值稅暫行條例實施細則值稅暫行條例實施細則（以下簡稱（以下簡稱細則細則）第九）第九條條“納稅人

8、成片受讓土地使用權后，可轉讓土地使用納稅人成片受讓土地使用權后，可轉讓土地使用權的面積占總面積的比例分攤權的面積占總面積的比例分攤”中中“總面積總面積”的含義，的含義，現答復如下：現答復如下： 整理課件 根據土地增值稅立法精神，根據土地增值稅立法精神，細則細則第九條的第九條的“總面積總面積”是指可轉讓土地使用權的是指可轉讓土地使用權的土地總面積。在土地開發中，因道路、綠化等土地總面積。在土地開發中，因道路、綠化等公共設施用地是不能轉讓的，按公共設施用地是不能轉讓的，按細則細則第七第七條法規，這些不能有償轉讓的公共配套設施的條法規，這些不能有償轉讓的公共配套設施的費用是計算增值額的扣除項目。因此，在計算費用是計算增值額的扣除項目。因此，在計算轉讓土地的增值額時，按實際轉讓土地的面積轉讓土地的增值額時，按實際轉讓土地的面積占可轉讓土地總面積來計算分攤，即：可轉讓占可轉讓土地總面積來計算分攤，即：可轉讓土地面積為開發土地總面積減除不能轉讓的公土地面積為開發土地總面積減除不能轉讓的公共設施用地面積后的剩余面積。共設施用地面積后的剩余面積。 國