1、房地產開發企業會計銷售收入的確認房地產開發企業銷售房產類型分為期房和現房：銷售模式分為一次性收款、分期收 款、按揭收款和委托銷售。根據企業會計準則第14號一一收入的規宦，銷售 商品收入必須同時滿足鳳險和報酬轉移、無繼續管理權和實際控制、收入和成本能 可靠汁量和經濟利益很可能流入等規立后方可予以確認。因會讓上的模糊規出，各 房地產企業往往對期房鳳險、報酬轉移和利益流入等收入確認條件理解不同，使得 企業在收入確認時點問題上存在差異。目前主要存在以下三類收入確認原則： 在商品房建造完工并臉收合格，簽訂銷售合同，取得買方付款證明時確認收入 實現： 在辦理入伙手續（移交手續）時確認收入實現；在收屹房款并

2、辦妥產權過戶手續時確認收入實現。筆者認為，房地產開發企業采用第1、2類收入確認時點進行涉稅問題處理，涉稅風險相對較小。二增值稅房地產企業增值稅采取先預繳后“匯繳” 1的方式進行處理，由于稅收上并未明 確房地產企業增值稅納稅義務發生時間（“匯繳”時間）。使得房地產企業在進行 增值稅“匯繳"時，采用的納稅義務發生時間不同，從而產生涉稅風險。以目前深圳的實際情看，實操上建議以開票時間、企業收入確認時間和不動產證出 證時間孰早為原則確定增值稅納稅義務發生時間，所以在增值稅上的稅會差異主要 體現在納稅義務發生時間的確宦上。實操中，在辦理不動產登記證前，需要提供發票，根據增值稅納稅義務發生時間規

3、 /k,先開發票的，以開票日為納稅義務發生時間。因此，筆者認為，房地產開發企 業以不動產登記證岀證日期為增值稅納稅義務發生時間，存在稅款滯納的風險。案例分析A房地產開發企業在深圳市開發一樓盤，2016年6月取得房地產預售證，當月完成絕大 部分開發產品銷售（簽訂房地產銷售合同），總價3億元，當月取得首期款1億元02016年7月，銀行將扣除按揭保證金3000萬元后的按揭款1. 7億元打入房地產公司賬戶。2017年3月，該公司通知購房人辦理入伙手續，正式進行房產移交。2018年5月，該公司辦理了已售房產的不動產登記證，并辦結不動產登記證的銀行抵押手 續，收回按揭保證金。（假設該房地產公司選擇適用簡易

4、計算方法，采用入伙時間為收入確認時間，產品為非 普通標準住宅）借:貸:2016年6月，收到首期款:銀行存款預收賬款一銷售款10000萬元10000萬元2016年7月15 0,申報預繳增值稅100004- （1+5%） X3%=285.71萬元，申報増值稅附征稅費：285. 71X （7%+3%+2%） =34.29萬元: 交納預交增值稅2 借：應交稅費一簡易計稅 貸：銀行存款 交納預交增值稅附征稅費 借： 貸 款借：285. 71285.71應交稅費一城建、教育、地方教育34.29銀34.292016年7月，收到銀行按揭款： 銀行存款其他應收款一擔保保證金預收賬款一銷售款300020000貸：

5、增值稅附征稅費：571. 43X (7%+3%+2%) =68.57萬元: 交納預交增值稅借：應交稅費一簡易計稅 571.43貸：銀行存款 交納預交增值稅附征稅費借：應交稅費一城建、教育、地方教冇68. 57 貸：銀款2016年8月15日，申報預繳增值稅20000-r (1+5%)571.4317000X3%=571.43 萬元,68. 57申報2017年3月，該公司辦理了入伙手續，結轉營業收入300004-(1+5%) =28571. 43萬元，應交增值稅30000-28571. 43 = 1428. 57萬元: 借： 貸：預收賬款一銷售款營業收入應交稅費一簡易計稅3000028571.43

6、1428.572017 年 4 月 15 0,申報交納增值稅 300004- (1+5%) X5%-285. 71-571. 43=571.43萬元，申報增值稅附征稅費5 57L43X (7%+3%+2%) =68.57萬元： 交納“匯繳”增值稅：借：應交稅費一簡易計稅 571.43貸：銀行存款571.43 將預交城建稅、教育費附加及地方教育附加結轉至損益表(34.29+68. 57 = 102. 86)： 借：稅金及附加3-城建、教育、地方教育 貸：應交稅費一城建、教育、地方教育 102. 86 確認“匯繳”增值稅附征稅費至損益表：借：稅金及附加一城建、教育、地方教育68. 57貸：應交稅費

7、一城建、教育、地方教育 交納“匯繳”增值稅附征稅費借：應交稅費一城建、教育、地方教冇貸：款68. 57102.86=土地增值稅 相較于增值稅土地增值稅的納稅時點的稅會差異主要體現在預繳事項上，根據深 圳市地方稅務局關于發布土地增值稅征管工作規程(試行)的公告(深圳市地方 稅務局公告2015年第1號)第十二條，“房地產開發企業預繳上地增值稅的納稅 義務發生時間以合同簽訂時間為準。納稅人在房地產銷售合同簽訂次月納稅期限內 就該房產銷售價款全額計算預繳上地增值稅。” 根據國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規世的公告(國家稅務總 局公告2016年第70)號，“房地產開發企業采取預收款方式銷售自

8、行開發的房地 產項目的，可按照以下方法計算土地増值稅預征計征依搖：土地增值稅預征的訃征 依據=預收款應預繳增值稅稅款” ° 兩個文件在上地增值稅預繳稅款的納稅義務發生時間和汁算方法上存在較明顯的 差異，日前深圳地稅部門在實操過程中，已根據總局70號公告的內容修正了上地 增值稅的預繳規宦。筆者認為，合并后的稅務部門也將依照70號公告內容進行執 法。結介上例，A房地開發公司上地增值稅預繳時間和預繳金額分別為: 2016年7月15日，A公司應預繳土地增值稅：(10000-285. 71) X3%=291. 43 萬元：借：應交稅費一上地增值稅291.43貸：銀行存款291.43 2016年

9、8月15日，A公司應預繳土地增值稅：(20000-571. 43) X3%=582. 86 萬元：借：應交稅費一土地增值稅582. 86貸：銀行存款582. 862017年3月，交樓時，A公司在確認營業收入的同時結轉預交土地增值稅至損益表(291. 43+582. 86 = 874. 29):借：稅金及附加一土地增值稅874.29貸：應交稅費一上地增值稅874.29四企業所得稅 在企業所得稅上，房地產開發企業收入確認原則是明確的，且與會訃上收入確認的 原則差異最大。具體如下: -）根據國稅發2009314號文第六條，企業通過正式簽訂房地產銷售 律同或房地產預售合同所取得的收入，應確認為銷售收入

10、的實現：;在 期房銷售中，這一企業所得稅的收入確認原則比大多數企業會訃上收入確認 時點早，即：在期房銷售中，大多數企業的預收賬款在企業所得稅上應確認 為應稅收入（需要按照企業所得稅預繳規定進行納稅調:二根據國稅發2009131號第七條，視同銷售的企業所得稅收入確認時點 為開發產品所有權或使用權轉務，或于實際取得利益權利時確認收入（或利 潤）的實現：根據國稅函20101201號文精神，視同銷售開發產品的收入、 成本確認時點為開始辦理開發產品交付手續或實際投入使用時：三）根據國稅函20101201號文房地產開發企業開發產品完工結算的時間 為企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）、或已開始實際

11、投入使 用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。而無論工程質 量是否通過臉收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續。 此時，房地產開發企業應按規世及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當 年度應納稅所得額：四在稅會差異的處理上，企業所得稅上主要通過預繳制度予以解決，即: 在企業年度匯算淸繳時，通過附表A105010進行納稅調整。結合上例，企業所得稅處理如下：2016年度，應納稅所得額調整：確楚企業所得稅計稅收入300004- （1+5%） =28571. 43萬元填入A105010第23行“銷售未完工產品收入”: 計算預訃毛利28571. 43X 15%=4285.

12、71萬元，填入A105010第24行“銷售未完工產品預訃毛利 率”：汁算可予扣除稅費（291.43+582. 86） 5+ （34.29+68. 57） 6 =977. 15 萬元，填入 A105010 第 24 行“實際發生的營業稅金及附加、上地增值稅”: 訃算當年納稅調整額4285.71-977.15 = 3308. 56 萬元（調增）°2017年度，應納稅所得額調整 會讓結轉收入30000-=- （ H5%） =28571. 43萬元，填入A105010第27行“銷售未完工產品轉完 工產品確認的銷售收入”： 在A105010第28行“轉回的銷售未完工產品預計毛利額”填入2016

13、年預計毛 利率4285.71萬： 在A105010第29行“轉回實際發生的營業稅金及附加、上地增值稅"填入轉回 的營業稅金及附加、土地增值稅977.15萬元：訃算當年納稅調整額4285. 71-977. 15 = 3308. 56 萬元（調減）°項U建設是房地產開發的核心環節，它嶷括了項U策劃、項U準備、項U施 工和項U驗收的全過程。在此過程中，房地產企業不僅需要與土地、環保、消防、 人防、規劃、建設等行政管理部門進行密切聯系，還需要涉及項U設計、工程預 算、工程招標、資金管理、成本核算、質效控制等重要的經濟業務。就財稅管理 而言，本階段的工作重點和難點在于項U成本的歸集、

14、分配、結轉和涉稅事務的 管控。有鑒于此，筆者認為在準確認識房地產開發建設階段財務核算要求的基礎 上，如何適當設置涉稅風險監控點并適時把控和消除涉稅風險，應作為本階段房 地產開發企業防范財稅風險的核心。房地產企業開發成本核算房地產企業開發成本在會計核算中首先應確走成本核算項目和成本核算對象，其中，成本核算對象是房地產企業在開發經*過程中，為歸集和分配費用而確定的費用承擔者 < 它是由房地產企業自行確走的，根據國家稅務總局關于印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知（國稅發2009）31號）號文（以下簡稱"國稅發2009131號"）第二十六條，計稅成本對象的確走原則

15、有可否銷售原則、分類歸集原則、功能區分原則、走價差異原則、成本差異原則和權益區分原則；而成本核算項目的劃分不是企業自行確走的，而是按房地產企業會計核算有關規定確走,它主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費.墓礎建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施費及開發間接費用六大核算項目。房地產開發企業的開發成本由各個成本核算對象的成本組成，而每個成本核算對象又由各個M體的成本核算項目組成因此房地產開發企業的成本歸集是指按照成本核算項目進行費用歸集成本分配是揭將成本核算項目按照一定規則分配至各成本核算對象的過程。總開發成本成本核算對ftN開發間接費用公共配套設施費建筑安裝工程費基礎設施費前期工程費土地征用

16、及拆遷補償開發間接費用公共配套設施費建筑安裝工程費基鈕設施費H!前期工程費土地征用及折遷補償成本核算對象1丄地征用及拆遷補償費用的 財稅管控要點土地征用及拆遷補償費是指房地產開發企業為取得土地使用權而發生的各項費用，主要包括土地征用費（交政府）和拆遷補償費（給被拆遷人幾 其中，土地征用費播土地出（轉）讓費.市政配套費.契稅.耕地占用稅等；拆遷補償費捋對地面及地下的建筑物、附看物的拆遷補償支出和回遷房建造支出等拆遷舊建筑物回收的殘值收入應沖減拆遷補償費。一.費用歸集在會計科目設S上 < 建議在"幵發成本”科目下按照核算對象設畫二級子目,再設S 土地征用及拆遷補償費一一土地征用費/

17、拆遷補償費”三級和四級子目。費用發生時借記"開發成本住宅/寫字樓/商鋪等一一土地征用及拆遷補償費一一土地轉（出）讓價/市政配套費/拆遷補償費"，貸記銀行存款.應付賬款.應付票據等。二、成本分配根據國稅發200931號，土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同慧。占地面積法，搭按已動工幵發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。一次性開發的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配；分期開發的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總

18、面積的比例逬行分配；期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。取得成本對象占地面積的途徑有兩個,一是采用政府規劃審批部門在項目規劃中測走的占地面積；二是采用房地產企業根據項目規劃自行測走的占地面積。例題某宗土地占地面積為50000平方米,土地購置成本為5億元。其中住宅樓基底座占地面積為20000平方米（總建筑面積40萬平方米.其中回遷房10萬平方米，回遷房公允價值10億元）,寫字樓基底座占地面積為8000平方米（由三層商業棺樓和15層寫字樓組成其中15層寫字樓建筑面積為96000平方米,商業緡樓建筑面積為24000平方米），小區配套游泳池基底

19、占地面枳1500平方米.配套幼兒園基底座占地面積為2000平方米,物業管連樓基底座占地面積為500平方米，屬于公共配套設施的小區圍墻供水供氣設施.綠地.道路和II天S身場地等占地面枳為18000平方米。 計算全部成本對象總占地面積20000+8000+1500+2000+500 = 32000 平方米 總地價歎出讓價5億+拆遷補償10億=15億元 計算單獨建造應該由開發產品承擔的配套設施應罐地價游泳池應攤地價（經營性配套）：150032000x15 = 0.7億元幼兒園應攤地價（經營性配套）:200032000x15 = 0.94億元物管用房應攤地價：50032000x15 = 023億元&#

20、174;計算可售住宅應分罐地價回遷房屬于土地價款的組成部分，其本身不分攤土地成本。住宅應分攤的總地價：2000032000x15 = 9.38億元可售住宅每平米應分攤的地價：9.38300000= 3126.67元®計算寫字樓及裙樓應罐地價寫宇樓及裙樓厲于同一地塊上建筑的垂直排列成本對象，無法S接計算各自的占地面積，所以這裙樓和寫字樓應按照建筑面積的比例進行地價的二次分攤。寫宇樓及裙樓應雄總地價:800032000x15 = 3.75億元寫宇樓及裙樓總建筑面積：96000 + 24000= 120000平方米寫宇樓應攤地價：96000-120000x3.75 = 3億元裙樓應攤地價：

21、24000120000x3.75= 075億元"三費”的財稅管控要點三費"并非規范稱呼，是筆者將前期工程費、基礎設施費用和開發間接費用歸納合并后的統稱。因這三項成本核算項目在費用歸集與分配上比較相似，所以筆者將"三費”的財稅處理在此統一討論,以期幫助讀者歸納重點.理清思路。三費"的會計核算范圍和分配方會計核算婆點提煉前期工程費和基礎設施費 能分溝成本核算對象的,應將發生額借記 “開發成本一核算對象-前期工程費/墓礎設施費一a體核算項目"科目，貸記"銀行存款/應付賬款”等； 不能分溝成本核算對蒙的，應設§ "開發成本

22、一前期工程費/墓礎設施費一a體核算項目一待攤成本”中間科目歸集相關費用，然后再選用占地面積法、建筑面積法或預算造價法將待攤費用分雄至眞體核算對象借"開發成本一核算對象一前期工程費/S礎設施費一具體核算項目"，貸"開發成本一前期工程費/基礎設施費一典體核算項目一待攤 在沒有確實理由的«況下，前期工程費和基礎設施費應采用統一的分攤方法；有充分理由證明各具體項目分別采取不同分攤方法更合理的，也可分別采用不同的分雄方法。例題某房地產開發公司取得A地塊.分二期開發，一期建筑面積共計8萬平方米，二期建筑面積共計12萬平方米。報批報建費（兩期一起）21.2萬元，設計費

23、（兩期一起）106萬元.一期B欄費66.6萬元,發生一期"三通一平"費用111萬元。開發間接費用開發間接費是扌旨房地產開發企業內部獨立核算單位為直接組織和管理開發產品的開發建設而發生的各項費用。與前期工程費和基礎設施費不同，開發間接費用無法S接計入成本核算對象，必須逬行分攤。為核算方便，實操中應首先將其發生額記入"開發成本一開發間接費用"科目，（借"開發成本一開發間接費用”，貸"銀行存款/應付職工薪酬/累計折舊/長期待雄費用等"）；費用歸集后，每月終了應按照適當的分配標準對開發間接費用逬行分配再最終分配計入各開發對象的成本其

24、分攤方法與前期工程費和墓礎設施費墓本相同。對于開發間接費用的歸集和分攤應看重關注以下兩方面問題：期間費用是扌旨企業為組織和管理整個經s活動發生的不能計入特定核算對象的成本，而應計入發生當期損益的費用。開發間接費用與期間費用的區別類似于工業企業的制造費用和期間費用，對于房地產幵發企業，除了周轉房攤銷之外（計入開發間接費用），其余費用的劃分是以有無開發現場機構來確定的，如果開發企業不設立現場機構，由公司走期或不走期地派人到開發現場組織開發活動，所發生的費用應直接并入管理費用。一般情況下，土地開發、房屋開發、配套設施和代建工程，均應分攤開發間接費用。為簡化核算，對不能有償轉讓的配套設施可以不分攤開發

25、間接費用（因這部分費用最終需要采用統一標準計入開發對象）0需要注意的是，除開發產品外.如果房地產企業同時開發應計入投資性房地產或固定資產的房屋，這部分房屋也應分攤開發間接費用。稅務處理要點在企業所得稅和土地壇值稅相關規定中，同時明確提及的費用分攤原則有占地面積法和建筑面積法，按照"三費"的核算內容和核算特點，為統一企業所得稅與土地壇值稅的處理方法，筆者建議在計算"三費”分攤時，除直接可計入相關核算對象的直接開發成本外，對需要分攤的公共性三費"采用建筑面積法進行分雄。建筑安裝工程費的財稅®控要點建筑安裝工程費包括土建工程費、安裝工程費和裝修工程費

26、等，是指列入建筑安裝工程施工圖預算項目內的各項費用（含設備費、出包方向承包方支付的臨時設施費和勞動保險費），甲供工程還應包括相應的甲供材料、設備款。建筑安裝工程費與"三費”的區別主要體現在費用分雄方法的選擇上。實務中，采用建筑面積法分攤"三費”是稅務部門和企業普遍可以接受的方法.然而建筑安裝工程費用分攤方法的選擇，常常成為稅企爭論的焦點。根據國稅發200931號文（簡稱"31號文"）.在企業所得稅的處理上，建筑安裝工程費分雄除了建筑面積法，還可以采用S接成本法和預算造價法逬行分配；然而在土地壇值稅的處理上，直接成本法和預算造價法卻是較真爭議的分攤方法。根

27、據國家稅務總局關于房地產開發企業土地壇值稅清算簣理有關問題的通知（國稅發2006）187號）第四條第（五）款,"厲于多個房地產項目共同的成本費用，應按溝算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定»算項目的扣除金額”。因文件并未明確"其他合理方法”的fi體范圍，造成部分稅務機關在實操中對政策把關偏嚴，僅認可建筑面積法的分攤方法。筆者認為,隨S經濟發展，房地產開發企業在項目開發中越來越關注使用者的配套體驗感，在同一報建項目中往往存在多種功能不同的產品這些產品在設計結構.建筑規范及竣工要求上可能存在較大的差異，從而使得單位造價的差異較大。

28、采用簡單的建筑面積法，明顯無法満足房地產差異化核算的要求。有鑒于此,筆者建議在實操中看亶關注如下風控環節：首先,在立項初期做好各類型開發項產品的獨立設計概算和施工圖預算工作；其次,在實際施工核算過程中盡S細化直接費用的核算，減少待攤費用的金額;最后,土增稅»算前做好與主簣稅務部門的溝通，提交充分的證據材料說明開發項目在設計、結構、預算、結算.驗收等方面的差異，以期獲得稅務部門的認可，其實無論是187號文還是91號文國家稅務總局關于印發土地壇值稅清算管理規程的通知（國稅發2009）91號），土增稅采用除建筑面積法以外的其他合理分攤方法逬行公共費用分攤的大門從未關閉過國稅發200991號

29、第二十一條第（五）款，納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法.分攤共同的成本費用。綜合以上，筆者認為,房地產企業同一項目中建造房地產類型差異不大時，可采用建筑面積分雄法分攤共同費用；當同一項目中建造房地產涉及商業綜合體.寫宇樓.住宅等多種類型產品時，可采取工程預算造價法對公共建筑安裝工程費逬行分攤，分攤公式為：某項工程實際建安工程費=工程標價X某項工程預算造價-各鏗造項目預造價之和。房地產企業融資整個房地產融資可以分三大環節：第一步是前端拿地融資，第二步是房地產開發貸款，第 三步是達到預售條件的銷售資金回籠。前端拿地成本

30、占比是最高的，在北京、上海這樣的 一線城市，占比可能高達70%以上，在武漢這樣的二線城市，也已經占到50%以上。01土地競投與購地階段資金需求02規劃設計與場地準備階段資金來源03±00以下工程階段04資金成本匸體匚用階段05竣工驗收階段資金結構前端拿地融資相關監管此前一直要求上地競拍者承諾使用合規自有。銀行貸款、信托、保險明確不得用于 繳付土地保證金、宦金及后續上地出讓款，但繞開直接貸款，券商資管和信托等通道，變相 為丄地交易融資的做法屢禁不止。開發商土地融資有四種方式，股權融資、債權融資、明股實債、股+債。純粹股權直投最少, 因為開發商很少貞的愿意讓渡自己的股權：債權融資中，委托

31、貸款當前已無法操作：目前最 難監管，且實踐最多的，是明股實債和股+債。但對于大房企而言，不到萬不得已不會真正讓渡出項目股權，就是要聯合拿地開發，也會 聯合其他房企.債權融資模式中，因為基金子公司或者券商資管沒有發放貸款的資質，所以一般是通過購買 債權收益權（母公司對項目公司借款）。招拍掛拿地融資 lx集團撥款 有全國性布局的集團型開發商，一般為集團負責資源、人才、統籌等綜合性支持平臺，齊區 域項目公司自負盈虧的內部管理模式，在項目公司通過招扭掛或收購方式獲取上地時，無論 是保證金/意向金、土地款等均由集團以拆借的形式進行解決，對百強開發商而言，集團授 信貸款（無論在銀行還是信托、券商等機構）成

32、本非常低，而且額度大。因此集團統一獲得 融資金額后拆借給項目公司，一方面可降低項目公司融資成本；另一方而也可以作為集團的 收益來源之一（尤集是小股操盤或合作開發情況下利用大房企征信背書進行融資的情形）， 比如一些開發商集團融資成本是年化5-7%,拆借給項目公司成本是年化10-13%Z間，更重 要的是激活項目公司自負盈虧的項目責任制。2. 合作開發此方式一般適用于實力較強或品牌力較好的新進開發商與在當地有較好資源的小型開發商 或土地方一起合作的情況，一方而新進開發商能輸入品牌，另一方面也能解決新進開發商的 前期拿地資金問題。一般會在合作開發協議中做如下約左：（1）約左上地開發投入全部按照各自股權

33、比例進行投入，甚至當地丄地方或開發商先行承 擔保證金或丄地款等前期拿地費用:（2）約;當地開發商先行承擔前期全部拿地費用（含保證金和土地款），后續開發費用全 部由新進開發商承擔或當地開發商以股東借款的形式向合作的項目公司提供借款，新進開發 商承擔一泄利息03. 短拆或過橋資金短拆或過橋，一般指民間短期借款，目前市場上擔保公司、小貸公司、資產管理公司、投資 公司等機構多有短拆、過橋的業務。對開發商而言，短拆成本過高，因此該融資方式的使用 需非常謹慎，目前市場上的短拆成本一般在：L5-2.5%o/天，2.5-3%/月（根據具體項目確是最 終成本）。4、股權融資目前國家非常鼓勵此類融資方式，股權合作

34、方可以是信托、資管、金控平臺皆可操作此類項 目。其中，在“拿地"期間、"四證"未齊全期間，債權類房地產信托模式由于"四證”未齊不能 發放貸款，"股權轉讓加回購"類受到嚴格監控，最終在這兩段期間內能夠采用的也就僅僅只 剩股權類房地產信托模式。5、非金融機構借貸 目前地產金融監管政策更多針對金融機構，因此非金融機構對地產的投融資仍存在較大操作 空間，且2018年的業務規模呈激増趨勢，如地方性國資背景的擔保公司、金控平臺或者民 營百強企業金控平臺（如某云商金服集團）以及開發商旗下的金控平臺6、總包墊資市場上，一些總包單位（施工企業）為了提前

35、獲取施工項目，會配合開發商墊資以提供前期 拿地款。總包單位為確保資金安全，也會對開發商資質和項目本體情況做謹慎評估，總包單 位對外地項目的可接受度相對金融機構高（大部分金融機構偏向做當地項目）。并購拿地融資1銀行并購貸顧需思義，銀行為并購行為提供的一種貸款。2018年1月上海銀監發文后，擬并購土地項 目或項目公司股權項下的土地應當完成在建工程開發投資總額的百分之25%以上。目前$地 銀監局仍舊嚴格適用"并購交易價款中并購貸款所占比例不應高于60%"的監管規立。截止目 前，并購貸的適用越趨嚴格，且徉個銀行的丿XI險偏好不同，項目并購前務必提前與相熟的銀 行進行溝通。2信托并購

36、貸信托并購貸與銀行并購貸操作接近，與銀行并購貸的準入標準趨嚴一樣，信托機構亦明確表 示業務的開展會嚴格遵守“向他人提供貸款不得超過其管理的所有信托計劃實收余額的 30%"的監管紅線要求。M私募基金在銀行和信托資金收縮地產投融資業務后，私募基金迎來了較大的操作空間。盡管目前由于 基金業協會在產品備案的審核趨嚴，如底層資產真實性審核、契約型基金要求強制托管等, 而托管機構對基金產品募集監管和托管收緊等一系列市場行為，也讓私募基金投地產項目存 在一立的不可測因素。但是相對于其他的融資方式而言，私募基金仍I日有較大的靈活性，如通過包裝不良資產的 方式，對接私募基金實現前端融資。4.非金融機構

37、借貸或股權合作目前地產金融監管政策更多針對金融機構，因此非金融機構對地產的投融資仍存在較大操作 空間，且2018年的業務規模呈激增趨勢，如地方性國資背景的擔保公司、金控平臺或者民 營百強企業金控平臺。a、通過債權方式以自有資金進入；b、通過股權合作方式進入。主要操作地產項目前期融資需求，具體以住宅項目為主，做機 構所在地項目的融資時對融資主體（開發商）資質要求較低，外地主體一般要求百強開發商、 區域龍頭等，主要介入范疇為配資拿地，拿地保證金，并購等環Vf，當然此類資金方更看重 是否存在相對可靠的退岀路徑，且融資周期要求短平快，一般不會超過1年，優選6個月以 內。尋求國企背景的金控平臺有更多好處

38、：一方而國企獲取資金成本低，因此投出去的成本 也相對較低：一方而國企背景的企業投地產項目至少國家限制較少。工程實施階段融資總包商選擇：遴選合適機構，配合開發商融資走款工程款支付：付款進度盡雖延后，用商票支付工程款，減輕資金占用成本抵押物調整：根據項目去化特點調整抵押物范圍，釋放資金需求壓力未取得四證前在未取得四證前，規劃設訃與場地準備階段的資金投入主要為規劃設計費用、三通一平費用 等前期工程費，和支付給承包商的工程預付款及各項稅費。一般而言，規劃設il費用只占建 安T程費的3%左右：工程預付款一般為合同總價的10%20%。除上述拿地款項得配套準備資金外，利用土地使用權向典當行、金控平臺等申請抵

39、押貸款, 以滿足取得四證前的資金需求，這種融資方式，即為過橋借貸-1. 典當行抵押貸款近年來，典當以其快速、短期、便捷的特性，成為中小開發商的融資渠道之一，有人甚至把 典當行為稱為中小企業融資"便利店"。典當行業作為銀行信貸融資的拾遺補闕，有其靈活便 捷的特性。與銀行貸款相比，典當融資有銀行貸款所無法比擬的優勢：1）與銀行對借款人的資信條件近乎苛刻的要求相比，典當行對客戶幾乎沒有信用要求: 2）.與銀行貸款手續繁雜、審批周期長相比.典當貸款手續十分便捷，能夠迅速及時地解決用 戶資金需求。3）客戶向銀行借款時，貸款的用途不能超越銀行指定的范用。典當行則不問客戶貸款的用途。基于典當融資的這些優點和監管機構對商業銀行、信托公司的抵押貸款進行了嚴格的限制, 房地產企業開始轉向典當行申請土地使用權抵押貸款，并以此