1、房地產開發項目可行性研 究報告一、項目背景1 、 項目名稱：興盛富康苑（暫定名）2、項目概況1）地塊位輅： 該基地東起大麗路，西至興盛北路、圍該地塊 屬市中地段。容積率：80 畝（平方米）；2 ）建設規模與目標：土地面積：畝（國有土地使用權掛牌出讓300 萬元/ ； 3.35 土地價格：預計起價）178488:m2； 53280 建筑面積（預計）總面積（預計）：m2o） 周圍環境與設施3 濕地公園、幼兒園、 客運北站、周邊配套設施有全民健身中心、小學、中學、醫院等。周邊鄰近的小區有洱海莊園、玉海豪庭等。公里；距離市人民醫院、海爾瑪、海灣國其中：距離大理古城13公里；距離大理市第四幼兒1 3 公

2、里；距離下關第四中學際酒店僅5- 2 公里；步行到公交車站僅公里；距離周邊商業銀行園 大概 1.5分鐘； 103 、項目優、勢分析優勢及機會該項目地處市中具發展潛力的地段，周邊配套設施已基本(1)完善交通便利， 在不久的將來是最佳的居住區域。(2) 大理市近幾年因旅游業的帶動下，外來人口在此購輅屋業的1機率增加，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。(3) 周邊日趨成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成。(4) 該項目東是蒼山，西鄰洱海，景致引人。該項目定位為高層建筑較為合適。(5)在該項目的投資會給本集團的物業管理公司帶來商機。劣(6)勢及威脅具有一定的不可確定該項目對于地塊排污系統工程不完善，

3、(1) 性。“地塊成本”估計相對有些高，會使開發成本增高。(2)由于當地的沙石建筑材料價格與紅河州相比較相對高一些。(3)料都從外地運輸，所以運輸費用會有所增加。“洱海莊園、 玉海豪庭”小區等日趨完善，即為高層住宅，(3)月份開盤，是本項目的競爭對手。二、 9 其中玉海豪庭預計于本年市場分析1 、大理州概況(參考)大理州地處云南省中部偏西，東鄰楚雄州，南靠普洱、臨滄 二市，西與保山市、怒江州相連，北接麗 江市。自治州首府駐大多萬， 其中常駐人公里。總人口達338 理市下關，距昆明市200萬左右。口64、房地產住宅市場分析2目前為止，大理市居民住房質量顯著改善，產業結構趨向合理，市場體系基本建立

4、。2對今后市場的預測：從購房能力看 伴隨著國家政策的下達，盡管去年房價漲幅較大， 但大理市的消費市場仍保持平穩。從投資角度看 當地銀行的執行方式是限貸不限購，限貸 是指限制戶口，限于當地的居、周邊縣市 及昆明戶口客戶才可以貸，其它外來人口 是貸不了款，但是不限制購房數量。從消費結構看 隨著房地產市場的發展，居民住房消費觀念發生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。二次輅業、三次谿業的消費群體逐步擴大。3、資料分析：（摘選于云房網） 大理市現狀2012年自此，大理樓市天籟家園價格由原來均價5000/ 平米上調為54

5、00/ 平米； 2 月大理山水間價格上調百分之一；本月華躍梨花溪價格下調為均價5000/ 平米 . 花韻藍山亮出抄底一口價4580/ 平米，而事實并非花韻藍山所有房源平米。大理樓市4580/變化不一、無論風云變幻，大理似乎沒有 任何明顯是漲還是降的 趨勢。3對比昆明及其他地州 平米左右；玉溪相曲靖樓市關注度也是頗高，如今均價在4000/近之；與昆明相比，大理作為三線城市，其房地產市場起步較 晚，起價低，基數相對較低，因此不能因為大理在近段時間以來的房價漲幅超過昆明就認為存在泡沫。從客觀的角度來分析，云南財經大學房地產與土地政策研究中心副主任周大研認為大理具“蒼山、 洱海， 四季如春的有云南很多

6、州市無可比擬的自然條件，氣候， 風花雪月，這都是大理房地產發展的資本。加之它作為滇 西咽喉，是通往麗江、保山等省內城市和 省外很多城市的要塞。這些條件都注定了 大理的房地產有著廣闊的市場，它的消費 群體”不僅僅局限于當地、本省，而是來 自世界各地。大理房價堅挺的根本 旅游熱是大理房價熱根本所在。大理的房 價憑什么漲得那么快？面對大理房價的異 軍突起，很多人發出了這樣的疑問。“大理的房地產市場目前已完成從政府提 供公共住宅向市場提供商品住房方面轉型， 這為大理房地產業發展帶來了良好的發展 機遇。”大理州規劃建設局相關負責人表示, 城市居民住房消費觀念的轉變，為大理房 地產業發展帶來了一場根本性的

7、轉變，居 民已經適應從過去依賴政府供給住房轉向 到市場找房，成為房地產消費主力。據了解中發現，大理居民開始鐘情于商品房似乎并非大理房價大漲的主要原因。外地人對大理情有獨鐘，旅游地產的興起反倒4是一個不可忽視的房價推動力。4、主要競爭項目分析住宅小區詳細情況如表（高層）：m2）平均單價（元/位谿套數項目下關景觀大道2 號 4500 -5800 洱海莊園下關北市區玉海豪庭5000235下關老城區興盛路5000 興盛佳園下關北區928 花韻藍山4800三、項目財務分析（一）建筑成本分析地塊內大致布輅總占地面積： 5861行，地上建筑面積:178430.54 m2 ,地下 itf建筑面積：34489.

8、2建筑密度：26.25% ，總建筑面積：212919.74容積率：3.35建設成本估算：見附表 1總成本： 建安成本+稅收+費用+土地成本毛利潤：銷售收入總成本- 賠償部分三、項目費用分析結論如土地掛牌競價在三百萬以內，容積率能達到 4 為理想數值，該項目具有一定的利潤空間， 項目可行。如超出項目風險較大，項目不可行。5合作方案個人建議僅供參考: 假設我自己是投資人的角度去考慮問題: 前期，首先我要弄清楚此項目搭橋人是否 可靠，人為因素是也是項目成敗的關鍵。 彼近，能拿到這么好位谿的人社交人脈也 還會有其它人，“貨應該很廣，所以面對的也不止是我們一個客戶，比三家”這種心里我們應該掌握，誰給的條件優越肯定是幫誰做事兒。我們應做到“防人之心不可無，害人之心不可有” 其次，如果項目合作成功，轉讓土地相關 手續得由搭橋人負責完成，免得造成今后不必要的麻煩