1、精選課件第二章第二章 物業管理機構基本知識物業管理機構基本知識 第一節第一節 物業管理企業物業管理企業 精選課件一、物業管理企業部門的劃分一、物業管理企業部門的劃分 1、以目標劃分、以目標劃分2、以活動劃分、以活動劃分3、混合劃分、混合劃分 P2 1115 精選課件二、物業管理企業組織機構設置的原則二、物業管理企業組織機構設置的原則 1、目標原則、目標原則2、統一領導與層次管理原則、統一領導與層次管理原則3、分工協作原則、分工協作原則4、責權對應原則、責權對應原則5、有效管理幅度原則、有效管理幅度原則 P63 1115 精選課件三、物業管理企業組織機構的類型三、物業管理企業組織機構的類型 1、

2、直線制：設置作業組，適合小型公司。、直線制：設置作業組，適合小型公司。2、直線職能制：設置部門，適合大中型公司。、直線職能制：設置部門，適合大中型公司。3、事業部制：設置下屬企業，適合超大型公司。、事業部制：設置下屬企業，適合超大型公司。 P2 1620 精選課件四、物業管理企業的資質四、物業管理企業的資質 （一）（一）2004年年5月月1日正式施行的日正式施行的物業管理企業資質管理辦法物業管理企業資質管理辦法：1、一級資質：、一級資質： 注冊資金注冊資金500萬以上萬以上 相關管理人員和技術人員不少于相關管理人員和技術人員不少于30人，其中中級職稱人員不少于人，其中中級職稱人員不少于20人人

3、 可以承接各種物業管理項目可以承接各種物業管理項目2、二級資質：、二級資質： 注冊資金注冊資金300萬以上萬以上 相關管理人員和技術人員不少于相關管理人員和技術人員不少于20人，其中中級職稱人員不少于人，其中中級職稱人員不少于10人人 可以承接可以承接30萬平方米以下的住宅項目和萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目萬平方米以下的非住宅項目精選課件3、三級資質：、三級資質： 注冊資金注冊資金50萬以上萬以上 相關管理人員和技術人員不少于相關管理人員和技術人員不少于10人，其中中人，其中中級職稱人員不少于級職稱人員不少于5人人 可以承接可以承接20萬平方米以下的住宅項目和萬平方米以下

4、的住宅項目和5萬平萬平方米以下的非住宅項目方米以下的非住宅項目4、四級資質：、四級資質： 10萬元注冊資金萬元注冊資金 4人中級職稱人中級職稱 P1 610 精選課件（二）資質等級的管理（二）資質等級的管理 （1）申請評定資質等級的物業管理企業應提交的材料）申請評定資質等級的物業管理企業應提交的材料 （2）物業管理企業的資質管理實行分級審批制度）物業管理企業的資質管理實行分級審批制度 新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起30日內向工商注日內向工商注冊所在地直轄市、自治區的人民政府房地產主管部門申請資質。冊所在地直轄市、自治區的人民政府房地產主

5、管部門申請資質。 資質審批部門應當自受理企業申請之日起資質審批部門應當自受理企業申請之日起20個工作日內，對符合相個工作日內，對符合相應資質等級條件的企業核發資質證書；一級資質審批前，應當由省、應資質等級條件的企業核發資質證書；一級資質審批前，應當由省、自治區人民政府建設主管部門或者直轄市人民政府房地產主管部門自治區人民政府建設主管部門或者直轄市人民政府房地產主管部門審查，審查期限為審查，審查期限為20個工作日。個工作日。 企業發生分立、合并的，應當在向工商行政管理部門辦理變更手續企業發生分立、合并的，應當在向工商行政管理部門辦理變更手續后后30日內，到原資質審批部門申請辦理資質證書注銷手續，

6、并重新日內，到原資質審批部門申請辦理資質證書注銷手續，并重新核定資質等級。核定資質等級。 企業的名稱、法定代表人等事項發生變更的，應當在辦理變更手續企業的名稱、法定代表人等事項發生變更的，應當在辦理變更手續后后30日內，到原資質審批部門辦理資質證書變更手續。日內，到原資質審批部門辦理資質證書變更手續。 企業破產、歇業或者因其他原因終止業務活動的，應當在辦理營業企業破產、歇業或者因其他原因終止業務活動的，應當在辦理營業執照注銷手續后執照注銷手續后15日內，到原資質審批部門辦理資質證書注銷手續。日內，到原資質審批部門辦理資質證書注銷手續。 （3）業務范圍）業務范圍 （4）資質等級實行動態管理：每兩

7、年核定一次）資質等級實行動態管理：每兩年核定一次 （5）資質證書資質證書格式格式精選課件（6）法律責任）法律責任 未取得資質證書從事物業管理的，處未取得資質證書從事物業管理的，處5萬元以上萬元以上20萬元以萬元以下的罰款下的罰款 聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的活動的,處處5萬元以上萬元以上20萬元以下的罰款萬元以下的罰款 物業管理企業超越資質等級承接物業管理業務的，由縣物業管理企業超越資質等級承接物業管理業務的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正，處期

8、改正，處1萬元以上萬元以上3萬元以下的罰款。萬元以下的罰款。 物業管理企業無正當理由不參加資質年檢的，由資質審物業管理企業無正當理由不參加資質年檢的，由資質審批部門責令其限期改正，可處批部門責令其限期改正，可處1萬元以上萬元以上3萬元以下的罰萬元以下的罰款。款。 物業管理企業出租、出借、轉讓資質證書的，由縣級以物業管理企業出租、出借、轉讓資質證書的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正，并處正，并處1萬元以上萬元以上3萬元以下的罰款。萬元以下的罰款。 物業管理企業不按照本辦法規定及時辦理資質變更手續物業管理企業不按照本辦法規

9、定及時辦理資質變更手續的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門責令限期的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門責令限期改正，可處改正，可處2萬元以下的罰款。萬元以下的罰款。精選課件五、物業管理企業的權利與義務五、物業管理企業的權利與義務 1、物業管理企業的權利、物業管理企業的權利 依據管理合同規定，行使對物業以及人、財的管理權依據管理合同規定，行使對物業以及人、財的管理權 依照物業管理合同和有關規定收取管理經費依照物業管理合同和有關規定收取管理經費 實行多種經營，以其收益補充管理費用實行多種經營，以其收益補充管理費用 有權制止違反規章制度的行為有權制止違反規章制度的行為2、物業管理企業的義務、

10、物業管理企業的義務 依法經營依法經營 接受業主委員會和用戶的監督接受業主委員會和用戶的監督 重大管理措施提交業主委員會審議認可重大管理措施提交業主委員會審議認可 根據業主和用戶的要求改進管理與服務根據業主和用戶的要求改進管理與服務 P67 106110 精選課件六、物業管理企業開展六、物業管理企業開展ISO質量認證質量認證 1、ISO9001是設計、開發、安裝和服務的質量保證模式是設計、開發、安裝和服務的質量保證模式2、ISO9002是生產、安裝和服務的質量保證模式是生產、安裝和服務的質量保證模式3、ISO9003是最終檢驗和試驗的質量保證模式是最終檢驗和試驗的質量保證模式4、ISO9004是

11、質量管理和質量體系要素指南，用于指導是質量管理和質量體系要素指南，用于指導企業如何開展質量管理，如何建立有效的質量體系企業如何開展質量管理，如何建立有效的質量體系 ISO9001對質量保證的要求最高，對質量保證的要求最高，ISO9002次之，次之，ISO9003最低。最低。 P24 231235 精選課件第二節第二節 業主大會與業主委員會業主大會與業主委員會 精選課件一、業主一、業主 （一）業主的權利（一）業主的權利 1、對物業的自用部位依法享有占有、使用、收益、處分權、對物業的自用部位依法享有占有、使用、收益、處分權2、依法享有對物業共用部位、共用設備設施和公共場所的、依法享有對物業共用部位

12、、共用設備設施和公共場所的使用收益權使用收益權3、擁有對公有物業使用、管理等重大事項的表決權、擁有對公有物業使用、管理等重大事項的表決權4、對物業管理企業的管理與服務有監督、咨詢、建議、投、對物業管理企業的管理與服務有監督、咨詢、建議、投訴的權利。訴的權利。 P9 8185 P74 26 精選課件（二）業主的義務（二）業主的義務 1、遵守有關法律、法規、政策的規定、遵守有關法律、法規、政策的規定2、遵守業主公約和物業管理合同的各項條款、遵守業主公約和物業管理合同的各項條款3、服從業主大會和業主委員會的各項決議、決定、服從業主大會和業主委員會的各項決議、決定4、支持及配合物業管理單位開展物業管理

13、工作、支持及配合物業管理單位開展物業管理工作 P74 27 精選課件二、業主大會二、業主大會 （一）業主大會的職責（一）業主大會的職責 1、選舉、撤換業主委員會的組成人員，監督、選舉、撤換業主委員會的組成人員，監督 業主委員會的工作業主委員會的工作2、通過業主公約和業主委員會章程、通過業主公約和業主委員會章程3、批準物業管理委托合同、批準物業管理委托合同4、決定有關業主利益的重大事項、決定有關業主利益的重大事項5、決定物業管理的其他事項、決定物業管理的其他事項 P9 8690 P74 2829 （二）業主大會會議（二）業主大會會議 P10 96100 精選課件 （三）第一次業主大會召開的條件和

14、程序（三）第一次業主大會召開的條件和程序 1、第一次業主大會會議召開的條件、第一次業主大會會議召開的條件 物業已交付使用的建筑面積達到物業已交付使用的建筑面積達到50%以上以上 物業已交付使用的建筑面積達到物業已交付使用的建筑面積達到30%50%， 且使用超過一年的且使用超過一年的 2、第一次業主大會會議的籌備工作、第一次業主大會會議的籌備工作 3、第一次業主大會召開的程序、第一次業主大會召開的程序 P10 9195 P37 366370 精選課件三、業主委員會三、業主委員會 1、業主委員會的概念：是按照法定的程序由、業主委員會的概念：是按照法定的程序由業主大會從全體業主中選舉產生的，是業主業

15、主大會從全體業主中選舉產生的，是業主大會的執行機構。大會的執行機構。2、業主委員會的人數、業主委員會的人數 一般一般515人，最少不得少于人，最少不得少于5人，最多不人，最多不得多于得多于20人人精選課件3、業主委員會的權利和義務、業主委員會的權利和義務（1）業主委員會的權利）業主委員會的權利 召集和主持業主大會，研究、處理、決定維護管理事項召集和主持業主大會，研究、處理、決定維護管理事項 修訂業主公約、業主委員會章程修訂業主公約、業主委員會章程 決定聘請或解聘物業管理公司，簽訂決定聘請或解聘物業管理公司，簽訂物業管理委托合同書物業管理委托合同書 審議物業管理公司的年度財務報告審議物業管理公司

16、的年度財務報告 審議物業管理公司制定的年度維護管理計劃和大宗維修項目審議物業管理公司制定的年度維護管理計劃和大宗維修項目 的維修費用報告的維修費用報告 監督及配合物業管理公司開展日常管理工作監督及配合物業管理公司開展日常管理工作 審議物業管理公司有償服務費的收費標準審議物業管理公司有償服務費的收費標準 業主大會或業主代表大會賦予的其他職責業主大會或業主代表大會賦予的其他職責精選課件（2）業主委員會的義務）業主委員會的義務 籌備并向業主大會報告工作籌備并向業主大會報告工作 執行業主大會通過的各項決議，接受廣大業主的監督執行業主大會通過的各項決議，接受廣大業主的監督 貫徹執行并督促業主遵守物業管理

17、及其他有關法律政策規定，貫徹執行并督促業主遵守物業管理及其他有關法律政策規定， 協助物業管理企業落實各項管理工作，對住用戶開展多種形協助物業管理企業落實各項管理工作，對住用戶開展多種形 式的宣傳教育式的宣傳教育 嚴格履行物業管理委托合同，保障本物業各項管理目標的實現嚴格履行物業管理委托合同，保障本物業各項管理目標的實現 接受政府行政管理機構的監督指導，執行政府部門對所管物接受政府行政管理機構的監督指導，執行政府部門對所管物 業的管理事項提出的指令和要求業的管理事項提出的指令和要求 做出的決定不得違反法律、法規政策，不得違反業主大會的做出的決定不得違反法律、法規政策，不得違反業主大會的 決定，不得損害業主公共利益決定，不得損害業主公共利益精選課件4、業主委員會的工作規范、