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文檔簡介

1、商業地產培訓講座作者:日期:商業地產商業地產,顧名思義,作為商業用途的地產.以區別于以居住功能為主的住宅房 地產,以工業生產功能為主的工業地產等.商業地產廣義上通常指用于各種零 售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式,從經營模式、功 能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地 產,屬商業地產范疇,也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產的概念。泛指用于零售業的地產形式,是狹義的商業地產。目錄概述介紹商業地產運作及銷售應把握的原則商業地產的六大要素社區商鋪住宅底商商業地產定位商業地產的分類概述介紹商業地產運作及銷售應把握的原則商業地產的六大要素社區商

2、鋪住宅底商商業地產定位商業地產的分類概述商業地產的形式多樣,主要包括購物中心、超級購物中心、大賣場、商業街、主題商場、專業市場、寫字樓的統稱。工業園區一般不劃為商業地產。實際上大家看到很多地產形式,是融合了住宅地產、商業地產、工業地產、旅游地產等的復合地產。界限不一定劃分的那么明確。比如酒店,可以劃為商業地產,也可以劃為旅游地產。理解的時候,不要為這些概念所拘泥。商業地產的英語是:Commercial real-estate 。介紹商業地產規模也有大有小。規模大的商業房地產如shoppingmall項目,可以達到幾十萬、上百萬平方米,規模小的商業房地產項目僅幾百平方米,甚至更小。對于規 模龐大

3、的商業房地產,其經營多采用開發商整體開發,主要以收取租金為投資回報形 式的模式;商業地產項目,可以打包上市,形成商業房地產金融;對于規模較小的商 業房地產而言,大多數項目依然采取租金回收的方式,但國內目前很多商業房地產中 住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售,零散經 營的模式,這個模式存在后期經營管理的很大問題,大家投資的時候需要謹慎。商業地產模式第一種就是我們逐步認同的是只租不售”,這一類通常把物業建成以后形成獨立的產權,通常招商合作,以租金作為主要的收入來源,目的是什么呢?目前是通過產 權形成之后,物業通過商業運營包裝進入資本市場,獲取良好的融資,這個金融市場

4、 一般來說有多次融資,第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資;第二次可能經濟評 估會是我們現在講的基金會、信用憑證等等這些融資,以后每次經過價值不斷包裝以 后,融資不斷的縮短,這是第一種模式。第二種模式就是“出售”這種模式是商業地產最原始的模式,隨著商業地產逐漸的火爆,單純的出售開始不再適應商業地產的發展。由于商業地產具有總價高、利潤率及開發風險較高、投資回收期長”等特點,使有能力全額購買商業地產的投資者實在少而甚少;即使有能力購買,理性的投資者也不愿將大筆資金積壓在投資回收期 如此漫長的項目上。這使得開發商在開發商業地產時不免會面臨兩難局面。一難是, 開發的商業地產用于整體出售時,難找到買家,

5、開發資金無法回籠;二難是,自己經 營時,不得不由于投資回收期過長而承受巨大的資金壓力,無法盡快回收資金投入其 他項目的開發,影響整體運作。開發商為了解決自身的困境,不得不想辦法在開發經 營模式上有所創新。于是大部分高檔寫字樓都采用只租不售或租售并舉的方式入市。第三種叫 租售結合”,這種通常是投資商和開發商把其中的部分物業出租;另一方面銷售,也有兩種方式,一種是底層銷售,最典型的就是大連萬達,把一樓留下來,二樓三樓賣給沃爾瑪,其實大連萬達嘗到很多的甜頭,那一層銷售價格通常是市場價 的兩到三倍,最高的賣到十九萬一平米,沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這個作用我信它為 拖”,這個 拖”實際上當的好,為

6、了沃爾瑪價值的提升,它是主力店,或者 是遠期的回報起了決定性的作用。為什么租售結合呢?大多數是迫于資金的壓力,通 過賣掉一部分后套現,租的部分也為后期的資本融資留下后路,這是住宅地產的開發 模式和商業地產開發模式的比較。商業地產類別第一類我們把它稱之為沃爾瑪”模式,這種模式比較典型的是業內所謂大腕萬達”模式,這種模式在不同的城市郊區.進行大規模的拷貝,產品極其單一化,目標客戶極其準確,基本上是圍著城市的白領階層和一些中青年購物打造的,體制上也采取一個強制控制,并且有計劃的在郊區進行開發。和提到沃爾瑪一樣,沃爾瑪是全球 最大的連鎖商店,萬科作為住宅代表性企業,走的也是這個模式,這是第一類。第二類

7、我們叫作 百貨公司 模式,談到百貨公司模式,目前在國內有代表性的就是華潤置地,即在同一個地域各種產品同時做,產品也多樣化,就像一個百貨公司的高 中低檔產品,什么都有,包括商戶、寫字樓、住宅、酒店、公寓都在整個盤子里都體 現出來,這種百貨公司的模式比較多的,一般在過去有一個城建系統,每個城市都有 城建系統,城建系統轉制過來開發公司,包括很多大型的開發公司都在走這種模式, 這是第二類。第三類是我們叫做 精品店 的模式。這類模式像萬通一直在拼命的推行這個美國模式”,它這種模式主要干什么呢?主要在少數高端的市場進行精品店的經營,就像 我們一樣,我賣的勞斯萊斯,可能一天就賣三輛,但是我的總營業額和利潤是

8、最高的, 所以是走高端路線。商業地產運作及銷售應把握的原則商業地產運作招商先行或租售并舉,這種情況下商業物業一般會升值;另外一種情況:只售不 租或先售后招商,往往導致商業物業貶值,招商難度加大,開發商失去招商主導權, 業主和入住商家無法得到期望的投資回報。最近一直在和一位業界的朋友爭論,原因是對商業地產的運作有不同的理解。因 為理解不同,導致商業地產的操作模式不同,自然也會有不同的結果。結果中的一種 情況:招商先行或租售并舉,這種情況下商業物業一般會升值;另外一種情況:只售 不租或先售后招商,往往導致商業物業貶值,招商難度加大, 開發商失去招商主導權,業主和入住商家無法得到期望的投資回報。所以

9、天津的馮新總經理,將商業地產的操作模式分為二派:一派是殺雞取蛋 型,另外一派是 養雞生蛋 型。不管是哪種形式,都應該以招商”作為商業地產的核心。只要商鋪能出租,在運營,它就具備升值的可能,從而做到進可攻,退可守 ”的理想境地。進”就是可以帶租約銷售,“退”就是先持有,后尋機再售,或尋求上市、REITS、或信托。”這是我在各種場合講的對招商的理解。下面是招商與銷售過程中應把握的幾個原則:銷售原則一、招商難度遠大于銷售,傭金上要有側重。在實際操作中,很多一線的置業代表”往往青睞銷售。為什么呢?因為銷售后回款,他便可領取很高的傭金,而且這個過程很簡單,大多適用于投資客,這類業主 的特點大多是不太懂商

10、業運營,而追求投資回報。在實際操作中,只要銷售員明確告 之單價、面積、商鋪位置,以及區域大概租金,合同就可以鑒定了!某種程度上,開發商的銷售員比投資業主更專業!而招商會難的多,一般來講,選址的人都很熟悉區域租金和租賃的商業條款,租 賃合同中對租金、物業費、空調費、取暖費、停車費、消防手續、裝修手續、廣告位、 免租期、付款方式等都會有明確約定,而且大一些的商鋪不是選址員能確定的,一般 要報給地區經理、地區總經理、甚至商業總部總經理,其要親自察看區位、房型,以 及合同條件,然后才會確定。甚至這些高級職位的人,可能會親自參與談判。這時, 開發商的招商專員相對商家選址人員來說,不如人家專業。這個談判過

11、程很長,難度 也很高,有時十幾個條件中,只要一個條件談不攏,或者電力供應、結構形式、或物 業服務內容有爭議,就談不成。所以在市場上,招商人員很難招,而銷售人員很好找,就是這個道理。解決方法是對招商人員,在工資和傭金上,要有所側重。二、招商人員在數量上要多于銷售人員,要保持相對穩定。對銷售人員,很多項目實行朱位淘汰制”,但對于招商人員,由于談判周期長、難度高、專業性強,所以要求人員相對穩定,講究跟蹤”,不是 蹴而就”的急于求成。項目招商人員,一般按業態分工,人員數量,應該2-3倍于銷售人員,考核周期要加長,考核標準也要針對招商技能和專業性及責任心三方面。三、招商要善于借助專業招商機構在招商過程中

12、,開發商手中掌握的商家資源是有限的,而一些專業招商機構, 則掌握著大量的商家資源,更重要的,它們對商家的選址要求很熟悉,他們對談判會 起到重要的推進作用。通過實際經驗,對品牌商家,或大面積的商鋪招商,往往中介 能起到決定性作用。實際工作中,可以在招商部門中,專門設置代理行(中介)管理組,負責與之鑒定合作合同,和與其所帶領的商戶的談判對接,這樣,往往起到 惜船出海”的重要作用。四、帶租約銷售,是大多數開發商接受的商業地產運營形式在商業地產開發過程中,除了上市公司,或者極少數對資金要求不高的開發商 外,大多數對現金流有明確的要求,這就要求處理好售與租的關系。既然是商業地產運營的核心是招商,公司又要

13、求營銷部門回款,那就出現了帶租約銷售”這種模式,才能夠巧妙解決兩方面的問題。帶租約銷售”就是招商在前,銷售在后,又要將二者巧妙結合在一起,讓他們成 功對接,在操作中對招商部門和銷售部門要求都很高,尤其是對營銷總監,要求其比 較全面,妥善處理好租房與業主的關系。商業地產常被簡單的理解為商場、商鋪,MALL ,步行街之類的購物中心(區),其實,商業地產有廣義和狹義之分。商業地產依托的應該是一個泛商業的概念。用于 商業用途或者具備商業功能的地產稱之為商業地產。它應該包含了:商業街,商場, MALL ,寫字樓,酒店,公園一挈售業等等。狹義商業地產是專用于商業服務也即經 營用途的物業形式,主要經營內容有

14、零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等,他們在開發 模式、融資模式、經營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業 類型。商業地產的六大要素一、 只租不售做商業地產,是長期投資,不是做住宅銷售。這種性質決定需要較長的市場培育 期,來獲得長期穩定的現金流,不能搞短平快,不能簡單以實現短期現金流平衡為目 的。二、準確定位(一)定地址選址非常重要,能在成熟的商業區域為首選,也可以選址在有升值潛力的新區或郊區。萬達在寧波的項目,綜合面積45萬平方米,商業面積25萬平方米,這個項目在新區。為什么選在新區?第一,旁邊有行政中心,工商、稅務、保險、銀行都搬過去。第二,附近規劃有大的居住區,大約10平方公

15、里,現在這個地塊正在大規模開始建設,而且地價、房價比較貴,平均房價6000元左右,將來消費層次高。在這做購物中心開始可能人流量不大,但將來升值潛力大。商場上有句名言,步差:成”。還有句話叫 隔街死”。所以商業選址絕非拍腦袋心血來潮,一定要反復研討,一定要看政府長期規劃多方面綜合評 估。(二)定客戶目標客戶要選好。我們也有教訓,第一批做了六個單店,沃爾瑪一樓賣出去做精 品店,一平米 2、3萬元,因為售價高,租金高,只能經營服裝、皮具等高利潤商品, 但實際上經營不好。我們很奇怪,為什么沃爾瑪那么大的人流一樓的人氣不旺呢?經 過反復觀察,沃爾瑪每天有幾萬人進出,但只有百分之幾的客戶進入一層精品店。因

16、 為沃爾瑪是針對大眾客戶,而精品店的客戶是高端消費者,兩者的定位不符。從第七 個店開始,我們開始組合新的模式,把百貨、電影城、美食廣場、數碼廣場組合在一 個購物中心里面。這些主力店的客戶,與我們精品店的客戶,是基本吻合的。所以凡 是做了組合店的,問題就少多了。(三)定規模購物中心規模, 不是越大越好, 也不是越小越好。 商業地產有兩個最核心的指標, 一是業主的平方米租金收入,二是經營者的平方米銷售收入。10萬平方米的購物中心,每平方米月租50元;20萬平方米購物中心由于規模大增加招商難度,招商時就要適當降租,每平方米月租40元,那說明10萬平方米就是最佳規模。現在做購物中心出現一個很不好的現象

17、,就是求大。我聽到一件事,安徽一個地級市要做一個 購物中心,規劃面積 53萬平方米,我感到很害怕。這個地方有多大,有多少人去購 物?就我們自己的經驗來看,在中國做購物中心,無論多大的城市,一個購物中心面 積最好是10萬平方米左右。最大面積也不要超過20萬平方米,超過 20萬的,增加的都是無效益或低效益面積。三、招商在前一定要招商在前,開工建設在后,招商主要解決兩個問題:(一)確定主力店主力店的確定是有學問的,不是多多益善, 以我們自己經驗來看,一個MALL 里面,3-5個主力店足矣。我們以前做過一個MALL 里有十個主力店,現在看沒必要,浪費,并不會因為增加一兩個主力店,人流就會增加。而且主力

18、店一定要跟MALL 的地點結合起來選定。在城里商業區做,最好就是百貨、電影城、數碼城,如果地點差 一點,可以做超市,再遠一點到了郊區,才可以做家居,做建材等。在這方面我們有 教訓。曾經在最黃金地段做了兩個建材超市,租給國際頂尖企業,但是效益就不如郊 區店。至于主力店,最好是不同業態的主力店配合,百貨、超市、數碼城、電影城每樣 一個,搭配在一起,吸引不同層次的消費者,增加主力店的比較效益。最好不要在一 個MALL 里做兩個同樣的主力店。當然也有例外,美國有一個MALL 里做了五個百貨店,而且生意都好。(二)選擇次主力店萬達的主力店已經有16家,現在缺的是 500-1000平米的次主力店。我了解在

19、英國、美國等發達國家,有 30萬種商品可以選擇,目前在中國,只有 10萬種商品。 中國目前最缺的不是主力店,也不是小店鋪,最缺的就是有特色經營的500-1000平方米的次主力店。現在相當部分購物中心的開發商先開工后招商,建到一半再招商。我考察過廣州和上海的兩個MALL ,通過朋友關系找到我,他們看中萬達有十幾家戰_略合作伙伴,請我去幫忙招商,只要我能幫他們招商成功,可以給我30%的股份。但他們做出的項目,沒有研究主力店有什么要求而是按普通公建標準建設。每層荷載統 統500公斤,層高也全部一樣,我一看就知道麻煩了。超市至少要1噸承重,建材要4噸,圖書要 2噸,你怎么改?所有的主力店看完,都回一句

20、話:不去。這兩個 項目,一個 40多萬平,一個 20多萬平。現在是欲罷不能,想干不行。所以,招商 在前非常重要。四、規劃設計主力店招商解決以后,購物中心規劃設計注意三點:(一)交通體系規劃設計中最重要的是交通體系。第一是平面交通體系,人車要分流,人流出入 的大門口不要緊挨著車出入口。第二考慮垂直交通體系要合理,方便人流上下。第三 卸貨區要合理安排。現在多數做法是放在地下室,保證地面整潔,消費者看不到貨車,尤其是建材、超市等,這樣比較方便顧客。(二)高度、荷載不同的業態對高度、荷載的要求是截然不同的。超市最少要1噸,圖書要2噸,建材要 4噸。做餐飲樓板要降板,要排油,排水。不考慮是行不通的。所以

21、招商在 前面,設計就更合理一些。(三)留有余地我們做前幾個店時,高度平均5米多,當時覺得夠了,當時我們還沒有與時代華納結成戰略合作伙伴,沒有考慮做數字影院。與華納簽約后,發現原來的店做不了 影院,層高不夠。影院層高的下限要求是9米,只能把頂層拆了重建,造成很大損失。所以我建議,做購物中心設計的時候,最好留有余地。一次性的投資只多花一點 錢。五、成本控制成本方面注重三點。一、集權控制。選擇施工隊伍,招投標,集中采購,都以集 權控制為主,各公司、各部門各自為政是控制不好成本的。二、準決算管理。所有項 目全部施工圖出齊,預算做好,與施工單位簽訂準決算合同,凡是沒有圖紙變更,就 不再決算。這樣可以很好

22、堵塞內部管理的漏洞。三、從設計上控制成本。成本控制的 關鍵是設計成本控制,要實行帶造價控制的圖紙設計,才能真正把好成本關。六、物業管理物業管理是購物中心能否保值升值的關鍵。購物中心的物業管理不同于住宅的物業管理。商業物業管理很重要一點內容,就是需要補充招商。任何一個店的招商工作結束后,并不意味著招商就結束了。所有的商店在開業一年內,租戶置換率達到 20%-40% ,只有等到開業三年穩定后,租戶置換率才可能降至2%-3%。社區商鋪概述社區商鋪,指位于住宅社區內的商用鋪位,其經營對象主要是住宅社區的居民。社區商鋪的表現形式主要是1-3層商業樓或建筑底層,或者商業用途裙房。現在的社區商鋪已經打破原來

23、以鋪位形式為主要形式的特點,鋪面形式逐漸成為社區商鋪的主流。(鑒于住宅底層商鋪的特殊性,以及市場的關注程度,單獨對住宅底層商鋪 做介紹)按照消費者的消費行為,將商業房地產分為物品業態、服務業態和體驗業態,結 合社區商鋪的特點,社區商鋪可以按照商鋪的投資形式分類,分為零售型社區商鋪和 服務型社區商鋪兩類。其中似乎少了體驗業態,這實際上是比較符合社區商鋪的經營 特點的。主要經營社區商鋪主要用作人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施等。 零售型 社區商鋪的商業形態為:便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳,及少量服裝店等;服務型社區商鋪的商業形態主要為:餐廳、健身設施、美容美發店、銀行、干

24、洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。從以上社區商鋪可能的商業形態可以看出,社區商鋪具有廣泛的功能特點,而且商鋪大多數投資小,容易出租、 轉讓,無疑社區商鋪屬于商鋪投資中的小盤活躍股住宅底商概念按照第一章中對商鋪的分類,住宅底層商鋪,指位于住宅等建筑物底層(可能包括地下1, 2層及底上1,2層,或其中部分摟層)的商用鋪位。寫字樓底層也有商鋪,而且進入國內商業房地產市場的時間已經很久,比如,北京豐聯廣場很大程度上講,就屬于寫字樓底層商鋪,經過長期市場競爭,其市場價值 已經得到了市場的認同。寫字樓底層商鋪的市場環境、運營特點和住宅底層商鋪有很 大的區別,我們將在第 1

25、0章中加以介紹。住宅底層商鋪(后面,簡稱 住宅底商”是目前市場極為關注、投資者熱衷的商鋪投資形式,很多房地產開發商充分認可建筑底層商鋪的巨大價值,不僅避免了過去住 宅底層不好賣的尷尬局面,而且獲得了更大的投資收益。住宅底層商鋪上面建筑將會 帶來的穩定的客戶流,建筑底層商鋪未來的客戶基礎將相對可靠,換言之,投資者的 投資風險相對較小。住宅底商與社區商業配套是不同的,嚴格意義的住宅底商與社區商業配套也是有區別的。標準住宅底商和寫字樓等都屬于公共建筑”,而商業配套設施屬于配套公共建筑”,二者的稅費、經營運作模式完全不同。散戶能夠直接進行投資的只有標準 住宅底商。類型住宅底商可以按照服務區間及市場理念

26、來劃分。下面分別對它們予以介紹。1、按照服務區間劃分按照服務區間的區別,可以將住宅底商分為服務于內部和服務于外部兩種。有些住宅底商主要的客戶對象是住宅社區里面的居民,而其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區里面。對于大型的住宅社區,底商主要以社區內部居民為服務對象。在功能設定上要結 合小區業主的消費檔次、消費需求、消費心理、生活習慣而設定。這樣的店鋪,投資 少,風險不大,資金回籠也較快。對于服務于小區外部的商鋪,則應考慮周邊商業業態、街區功能來確定商鋪功能。這樣的商鋪應位于交通便利,商業氣氛濃郁的地區,店鋪面積不宜過小(最好在1000平方米以上),主要有大型超市、各種專賣店、大型百貨商場等

27、,如今日家園”、似海怡家“、現代城”的底商。2、按照市場理念劃分隨著越來越多的住宅項目進行住宅底商的開發,房地產開發商逐漸意識到住宅底商具有很大的市場潛力,但不同項目的競爭將成為今后住宅底商市場的主旋律,住 宅底商項目市場運做將對住宅底商項目的成功發揮重要作用。鑒于以上原因,下面按 照住宅底商項目的市場理念對住宅底商進行分類。按照住宅底商市場運做的特點,我們將住宅底商分為概念型住宅底商、潛力型住宅底商和商圈型住宅底商,共三種類型。下面,分別對它們加以介紹。1)概念型 住宅底商概念型住宅底商,指開發商在開發過程中,注重突出項目的概念和主題包裝。從以 歐式商業步行街 ”概念炒作成功的現代城”、歐陸

28、經典”,到 珠江駿景”,再到 老番街”,住宅底商一改過去純粹的配套服務功能。不過,為底商做主題包裝只是第一 步,后期對主題概念的實施和控制更加重要。新穎的主題包裝無疑為項目增色不少, 但決不應是開發商的制勝法寶。2)潛力型住宅底商潛力型住宅底商,指具有巨大市場潛力的住宅底商項目。相對于借助炒作概念而走俏市場的概念型住宅底商項目而言,某些住宅底商無需炒作卻也熱銷。原因主要是巨大的市場潛力使此類項目被眾多投資者所看好。如位于亞運村的 風林綠洲”,由于與奧運村及奧運會場館預留地毗鄰,人氣凝聚力強大, 近幾年內的市場潛力不容忽視,是難得的投資寶地。潛力型”住宅底商固然前景廣闊,但同時也存在風險,無論投

29、資者自營、出租,還是轉手出售,所面臨的最大問題將是時間”問題,也就是商戶通常說的養店鋪的時間”。因此,投資者要正確評估自身承受能力,在核算回報率時應充分考慮時間因素。3)商圈型住宅底商商圈型住宅底商,指已經形成一定的商業氛圍,擁有大量的、穩定的消費群體的住宅底商項目。憑借有利位置,抓住市場需求點,部分住宅底商項目盡管價格不菲但 仍能創造佳績。商圈型住宅底商周邊的商業已形成一定氣候,投資風險相對小,回報率高。不過,需要指出的是,成熟商圈內的住宅底商,雖然位置和人氣占有絕對優勢,但是,投資商鋪的其他條件 (如:樓層、格局、層高、廣告位、硬件設施等)也十分重要。比如北京科技會展中心,其首層店鋪的出租

30、效果很好,雖然發展商也采取了如加修直通 三層的手扶滾梯,將過街天橋與二層直接相連等措施吸引客流,但仍難彌補二層、三 層在設計上的缺陷,部分店鋪仍有空置現象。最需要指出的是,商圈型住宅底商的價值升值收益空間往往被縮小,而且如果商鋪投資者不謹慎的話,很可能以過高價位購買商鋪,最終被高位套牢特點和影響社區商鋪作為與人們的生活密切相關的商業房地產形式,其市場極為成熟,只要 商鋪投資者保持理性的投資思維,不是以過度透支的價格購買商鋪,就不會面臨大的 投資風險。下面按照零售型社區商鋪和服務型社區商鋪兩個類型對社區商鋪的特點進 行分析介紹。1、零售型社區商鋪(1)、規模特點零售型社區商鋪的規模有大有小。其中

31、,用作便利店、中小型超市的社區商鋪規模較大,面積大的約1000平方米,小的約 100平方米,藥店一般面積在100平方米左右,小賣部面積甚至僅7, 8平方米,書報廳面積可能更小,一般的社區很少有服裝店,有的話,面積也會比較小,通常 20-30平方米。(2)、規劃設計特點零售型社區商鋪的規劃設計通常沒有特殊的要求:3.5米的層高是基本要求;如果是做中型超市,規劃設計時應考慮合理的柱距,避免柱網太密,影響使用效率。(3)、經營特點商鋪的形式社區商鋪的主要形式為主要為鋪面形式。投資回收形式社區商鋪的投資回收方式包括出租和出售兩種,從市場發展趨勢來看,出售方式 越來越吸引市場的關注,而且社區商鋪的買家將

32、逐漸從散戶時代逐漸向商業投資機構轉化。2、服務型社區商鋪(1)、規模特點服務型社區商鋪隨著人們生活水平的提高,規模有逐漸增大的趨勢。過去,社區 商鋪比較多的是小型餐廳、小型美容美發店、彩擴店、花店等,可是現在,餐廳的規 模越來越大,大型專業美容美發院成為大型社區的重要配套,健身設施從無到有,并 不斷有知名品牌健身機構進入市場,包括幼兒園在內的其他服務設施都對商鋪的規模有較高要求,1000平方米左右的商鋪具有良好的市場空間。(2)、規劃設計特點服務型社區商鋪的層高也不能低于3.5米,柱網設計過程中要在設計安全可靠的前提下,最大限度實現柱子數量最少化,因為餐廳、美容美發、健身等設施對水、電、 暖、

33、天然氣、排污、消防等有相關要求,規劃設計過程中要對以上內容加以考慮。商 鋪投資者在做商鋪投資時需要對此加以考慮,上述設施越完善,今后越容易出租。(3)、經營特點商鋪的形式鋪面商鋪和鋪位商鋪鋪面商鋪不可能進行統一管理,尤其當采取出售投資形式的時候,開發商不可能 在經營階段,干預商鋪投資者的投資形式或經營類型,在此情況下,如果社區商鋪的 規模太大,這種沒有統一定位、統一經營理念的社區商鋪項目將有可能面臨經營困局。有些社區建設專門的社區商業樓,里面的商鋪主要是鋪位形式,這些鋪位商鋪的 何視性”肯定不如鋪面形式,但其優點在于這種鋪位商鋪有可能在統一定位、統一經 營理念下,競爭力得到提升,換言之,當社區

34、商鋪的開發商專業化水平很高時,鋪位 型社區商鋪的價值未必不如鋪面社區商鋪。投資回收形式目前,不少從事服務類商鋪經營的經營商,已經逐漸在改變租用商鋪的方式,原 因是多方面的:一方面,過去的餐飲業經營商、美容美發店經營商等財力不足,所以 只能租用商鋪,但現在就不同了,很多從事服務類經營的企業、個人已經具備了投資 購買商鋪的實力;另一方面,這些經營商不得不面對商鋪房東一再漲租金的現實,所 以這些經營商會轉而選擇購買商鋪。從上面的分析可以得出結論,服務型社區商鋪會逐漸成為商鋪銷售市場的重要品種。1、建筑形式特點住宅底商建筑形式上表現為依附于住宅樓的特點,整個樓的一層、二層或/和地下層的用途為商業,樓上

35、建筑的用途為居住。為了確保居住、商業運營兩種功能的有 效性,開發商會通過合理規劃設計對居民和底商的消費者和經營者進行獨立引導,出 入口獨立開來,以保證樓上居民的生活盡可能少受到底商的影響。需要指出的是,如果規劃設計不夠合理,住宅底商會一定程度影響住宅的銷售。另外,住宅底商的規模要恰當控制,當規模超過2萬平方米以后,開發商必須對該商業房地產項目的市場環境做必要的調查和研究,不能一概用底商的簡單概念去確定項目定位、規模、市場策略等,否則項目會面臨開發困境。2、鋪面、鋪位類型住宅底商的主要類型多數是鋪面形式,少數是鋪位形式。 鋪位住宅底商良好的何視性”使其價值最大化有了可能性,這也是住宅底商引起市場

36、關注的原因,或者說是 住宅底商得到商鋪投資者青睞的原因。有些開發商在進行住宅底商設計時,為了使其標新立異,在住宅底商有限的空間里進行了超越通常意義的底商開發,可能將此住宅底商項目開發成為規模較大的步行街,或別的形式,這些市場意義的創新,使住宅底商的概念復雜化了,無論是規模還 是形式都要求開發商從更加專業的角度進行規劃設計、定位等,否則,用普通底商的 思維,去開發步行街、百貨百貨商場或其他商業房地產形式,會加大項目的風險。3、經營形態特點住宅底商作為社區商鋪的一大類,也主要用作人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施,其中零售型住宅底商的商業形態為:便利店、中小型超市、藥店、 小賣部、書報廳

37、,及少量服裝店等;服務型住宅底商的商業形態主要為:餐廳、健身 設施、美容美發店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、 裝飾公司、幼兒園等。4、投資回收形態目前,越來越多的住宅底商的投資回收形態主要為底商出售形式,主要的投資者 包括散戶投資者和機構投資者。長期看來,機構商鋪投資者會逐漸成為商鋪購買的主 力,這會影響國內商鋪開發模式及投資模式。商業地產定位無的放矢是指沒有目的的射箭,射箭可以無的放矢,商業卻不能沒有定位。按照商業地產項目市場調研的事實和數據進行市場定位是制定基本策略的重要步驟。環境分析、市場分析、發現機會市場、確定目標市場、確定營銷策略、是市場定位的基礎, 市場

38、定位是項目成敗的轉折點。項目定位釋義1 .定位釋義簡單地說,定位就是決定一個項目要做成什么樣的?賣給誰?誰來使用?嚴格 地說,項目定位就是通過市場調查研究,確定項目所面向的市場范圍,并圍繞這一市 場而將項目的功能、形象做特別有針對性的規定。本定義具有如下特點:定位建立在市場調查研究的基礎上。優勢企業家也會根據自己的判斷定位,而且也能取得良好的效果。但是房地產開發是輸不起的行業,一個項目做砸了, 全盤皆輸。所以,定位應建立在必然性規律上,根據事物的發展規律研判事物發展態勢。市場調查和研究就是集合各個階層的意見和專家智慧達到必然結果的正確選擇。定位的核心是確定功能。例如,建筑性質是什么?有何用途?

39、如果我們定位方向 是商場類物業,那么,具體應該是什么樣的物業?超市、產權市商鋪、集貿市場、百 貨商場還是專業性市場?定位是系統工程。確立了定位的同時。也應該確定了目標客戶和目標形象,以及 相關的市場推廣策略。單一的定位往往造成前后脫節,降低定位的協同效能。2 .項目定位內容商業地產項目定位基本包含功能、客戶、形象定位.更深一步延伸.包括服務定位和技術定位。例如,功能定位就是確定建筑的用途及發揮的作用;客戶定位就是 確定誰是建筑的投資者、使用者、運營者、物業管理者和消費者;價格定位就是確定 建筑的目標價值和價格;形象定位在與確定建筑在人們心目中的形象;服務定位就是 確立建筑使用過程中所提供的服務水平,如賓館、酒店按照星級標準提供服務。如此等等,說明定位的內容非常豐富。上述各種定位中,功能和客戶定位是核心,兩者相互影響,互有以來。例如,一 個項目的用地性質是寫字樓,就排除了客戶定位的任意性,對客戶定位產生約束。但 在確定功能的大方向下,功能設計細節則要根據客戶定位的結果確定,客戶定位的結 果要通過功能設計表達和實現。形象定位、服務定位是功能和客戶定位的自然發展,也是客

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