1、（五）物業的檔案資料管理;舟山市物業服務收費管理實施辦法第一條 為規范物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，促進舟 山市物業服務行業的健康發展，根據中華人民共和國價格法、國家發改委、建設部物業服務收費管理辦法和浙江省物業服務收費管理實施辦法（試行）舟山市物業管理辦法等有關規定，結合我市實際，制定本實施辦法。第二條凡舟山市行政區域范圍內的各級價格主管部門、物業主管部門和從事物業 服務并收費的物業服務企業均應遵守本實施辦法。第三條本實施辦法所稱的物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的 約定，為業主提供房屋及配套設施設備和相關場地維修、養護、管理，維護相關區域內 的環境衛生和

2、秩序等服務，向業主收取的費用。第四條 舟山市各級價格主管部門、物業主管部門負責本轄區內的物業服務收費的 管理和監督檢查工作。第五條 物業服務收費應當遵循合法、合理、公開以及收費與服務質量相適應的原 則。第六條本實施辦法所指的物業服務應當包括以下內容:房屋共用部位、共用設施、設備的使用管理和維護保養;物業服務區域內公共場所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理;公共綠地、景觀和花草樹木的養護管理;（四）公共秩序維護、協助做好服務區域內的安全防范工作 以及車輛停放管理;接受委托的其他公共性服務內容。第七條 物業服務收費根據物業的類型、物業服務的不同階段、提供服務的性質、 特點等不同情況，分

3、別實行政府指導價和市場調節價。業主委員會成立前，普通住宅小區（不包括別墅等高標準住宅，下同）物業服務收 費、屬全體業主所有的共用部位的車輛停泊收費和車位服務收費實行政府指導價；非住 宅物業、別墅等高標準住宅、業主委員會成立以后的普通住宅小區的物業服務收費、屬 全體業主所有的共用部位的車輛停泊收費和停車服務收費實行市場調節價。第八條 普通住宅小區前期物業服務收費實行分等級定價。省物價局、省建設廳印 發的浙江省普通住宅小區物業服務收費等級考評目錄，結合舟山市的實際情況，制 定舟山市普通住宅小區物業服務收費等級評分標準（見附表）。同級價格主管部門 根據小區配套設施設備、物業服務成本、物業服務質量、補

4、償成本和合理盈利原則等因 素考評確定物業服務收費等級和標準。 考評得分 90分且附加分 5 分及以上的為一級物業 服務收費小區；考評得分 8089 分且附加分 2 分及以上的為二級物業服務收費小區；考 評得分 7079 分的為三級物業服務收費小區；考評得分 69分以下的為四級物業服務收 費小區。第九條 普通住宅小區物業服務成本構成一般包括以下部分：服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費、培訓費等； 物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；物業服務區域清潔衛生、綠化養護、秩序維護費用；四）辦公費用；五）稅金；物業服務企業實施物業服務必備的固定資產折舊；七）物業共用部位、共用設施設備

5、及公眾責任保險費用；經業主大會同意的其它費用。第十條 普通住宅小區交付使用前，由前期物業服務企業（或開發建設單位）按照 物業服務合同、所在地物業服務收費等級評分和收費標準，擬定本小區物業服務收費等 級標準后向同級價格主管部門申報。價格主管部門對其進行考評后確定其物業服務收費 等級和標準。物業服務企業在申報物業服務收費標準時，需提供下列資料：要求核準該小區物業服務收費標準的報告； 前期物業服務合同；企業法人營業執照；四）物業管理企業資質證書；五）物業服務企業經營狀況簡介；小區物業服務實施方案； 小區設施設備的配置情況； 年度物業服務費用收支測算； 物業服務定價成本監審表； 小區工作人員的執業資格

6、證書；十一）舟山市普通住宅小區物業服務收費等級評分標準自評表等資料。第十一條 普通住宅小區內住宅以經濟適用住房、拆遷安置住房等保障性住房或農 轉居公寓為主的，其前期物業服務收費不得高于三級收費標準。第十二條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按 時交給物業買受人的物業 （含車位 ），物業服務費用由開發建設單位全額交納。第十三條 電梯、機械停車場及由物業服務企業管理的增壓水泵等設施運行所需電費可按實另行分攤。第十四條 物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，應當通過專項 維修資金予以列支，不得計入物業服務成本或物業服務支出。第十五條 物業服務區域內，供水、供電

7、、供氣、供熱、通訊、有線電視等企業應 當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受上述企業委托代收上述費用的，不得向 業主收取手續費等額外費用。第十六條 住宅小區內規劃配套的教育、醫療衛生配套設施的物業服務收費，按不 超過所在小區相應住宅物業服務收費標準的原則，在物業服務合同中約定。第十七條 物業服務費可以預收， 具體按照合約所約定的時限向業主、 使用人收取； 未作約定的，預收期不得超過 12 個月。物業服務費自購房合同約定并公告交付使用的次月起計收。第十八條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費。業主違反 物業服務合同約定，逾期不繳納物業服務費的，物業服務企業應當督促其限期交納

8、；逾 期仍不繳納的，物業服務企業可以依法追繳。第十九條 對住宅小區實施物業服務過程中涉及的代辦服務和其他特約服務等收費 按政府部門相關規定執行，政府部門未作規定的，由委托雙方協商確定。第二十條 物業服務企業不得向業主（使用人）和裝修單位（裝修人）收取樓道維 護費、裝修保證金。第二十一條 對持有民政部門簽發的 最低生活保障金領取證 、總工會核發的 特 困職工證等受救助的低收入家庭，經業主大會同意，物業服務費可適當減免。第二十二條 為及時跟蹤物業服務質量，各級價格主管部門會同有關物業主管部門 不定期對普通住宅小區的物業服務與收費等級標準是否相符進行考評，考評合格的按現 行收費等級和標準執行，考評不

9、合格的下降到相應收費等級和標準執行。物業服務企業應當積極配合并如實提供各種臺帳和資料，不得弄虛作假。具體考評辦法另行制訂。第二十三條 物業服務企業可實行酬金制收費和包干制收費兩種收費方式。實行酬金制收費方式的，預收的物業服務費屬于代管性質，為所交納的業主所有。物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。物業服務企業應當每年不少 于一次向業主大會或者全體業主公布物業服務資金的收支情況，接受全體業主的監督。實行包干制收費方式的，應當定期公布物業共用部位、共用設施設備以及相關場地 經營所得的收支情況。第二十四條 物業服務企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行 物業服務合同，為業

10、主提供質價相符的服務。第二十五條 物業服務收費實行明碼標價。物業服務企業應當在物業服務區域內的 顯著位置，將收費項目、服務內容、收費標準、收費依據、收費對象和價格舉報電話等 進行公示。第二十六條 違反本辦法規定的價格違法行為，由政府價格主管部門依照中華人民共和國價格法、價格違法行為行政處罰規定、關于商品和服務實行明碼標價的規定等法律、法規、規章予以查處。第二十七條本辦法由舟山市物價局、舟山市城建委負責解釋。第二十八條岱山、嵊泗縣的物業服務收費管理，可結合當地的實際，制定實施細則和收費標準。第二十九條本辦法自 2009年 11月 10日起執行。原舟山市物價局、舟山市城建委關于印發舟山市物業服務收

11、費管理實施辦法（試行）的通知 （舟價 2005176號）同時廢止。附表：舟山市普通住宅小區物業服務收費等級評分標準物業服務企業:內容與標準規定分值評分細則自評分考評分1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合 同，雙方權利義務關系明確。1符合1分，不符合02、小區實行全封閉物業管理，配置不少于總 建筑面積7%0的物業用房（2分），具有樓宇可 視對講（2分）、監控系統（2分）、電子巡更 系統（2分）等安全防范設施并保持正常運行。8符合8分，基本符合2-6分，不符合03、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用 設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。1符合1分，不符合04、管理人員和專業人員按照國家有關規

12、定取 得物業管理職業資格證書或者崗位證書，持證 率90%以上（2分）。管理人員和專業人員按 照國家有關規定取得物業管理職業資格證書 或者崗位證書，持證率80%以上 （ 1分）。2符合2分，基本符合1分，不符合05、有完善的物業管理方案，質量管理、財務 管理、檔案管理等制度健全。1符合1分，基本符合0.5分，不符合0小區:項目()基本要求28分年 月 日6、物業管理服務人員統一著裝，佩戴標志， 行為規范，服務主動、熱情。1符合1分，基本符合0.5分，不符合07、設有服務接待中心，公示24小時服務電話。 急修半小時內、其他保修按雙方約定時間到達 現場，有完整的保修、維修和回訪記錄（3分）。 公示1

13、6小時服務電話。急修1小時內、其他 保修按合同約定時間到達現場，有保修、維修 和回訪記錄（2分）。公示8小時服務電話。 報修按雙方約定時間到達現場，有保修、維修 記錄（1分）。3符合3分，基本符合1-2分，不符合0&根據業主的需求，提供物業服務合同之外 的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收 費價目。1符合1分，不符合09、按有關規定和合同約定公布相關收支情況。1符合1分，不符合010、按合同約定規范使用物業專項維修資金。1符合1分，不符合011、每年至少1次征詢業主對物業服務的意 見，滿意率80%以上（3分）。滿意率75%以 上（ 2分）。滿意率70%以上（1分）。3符合3分，基本

14、符合1-2分，不符合012、物業服務企業達到質量管理、環境管理、 職業安全衛生管理體系認證其中一項。2符合2分，基本符合1分，不符合013、小區具備健身等體育運動設施及場地。2符合2分，基本符合1分，不符合014、物業企業為小區住戶提供多項便民服務 （3 項以上）（2分。物業企業為住戶提供多項便 民服務（2項以上）（1分）。1符合1,基本符合0.5分，不符合01、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護， 檢修記錄和保養記錄齊全。2符合2分，基本符合1分，不符合02、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共 用部位的使用狀況。需要維修，及時編制維修 計劃和物業專項維修資金使用計劃，向業主大 會或者業主

15、委員會提出報告與建議，根據業主 大會的決定，組織維修。2符合2分，基本符合1分，不符合0()房屋管理12分3、每日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護（2分）。每2日巡查1符合2分，基本次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部符合1分，不符位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護（1分）。4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主管理規約（業主臨時管理規約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。按裝修過程的各個階段跟蹤巡查施工現場，及時做符合2分，基本好記錄。隱蔽工程每日2次，木匠、漆

16、匠每3符合1分，不符日一次，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門（2分）。5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途符合2分，基本的行為及時勸阻，并報告有關主管部門。小區符合1分，不符內無違章裝修、無亂搭建。6、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要符合2分，基本路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和符合1分，不符公共配套設施、場地有明顯標志。1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護， 制度健全。設施設備標志齊全、規范，責任人 明確。1符合1分，不符合02、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施 設備的運行、檢查、維修、保

17、養等記錄齊全。2符合2分，基本符合1分，不符合03、操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程 及保養規范；設施設備運行正常。1符合1分，不符合04、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查 記錄。需要維修及更新改造的，及時編制維修、 更新改造計劃和物業專項維修資金使用計劃， 向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根 據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。2符合2分，基本符合1分，不符合05、載人電梯24小時正常運行。2符合2分，基本符合1分，不符合06、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通 道暢通。1符合1分，不符合07、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、 漏和鼠害現象。1符合1分，不符合0()共

18、用設施設備維修養護14分&小區道路平整，主要道路及停車場交通標 志齊全、規范。1符合1分，不符合09、路燈、樓道燈完好率不低于95%（ 2分）。路燈、樓道燈完好率不低于90%（ 1分）。2符合2分，基本符合1分，不符合010、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示 標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備 故障有應急方案。1符合1分，不符合01、小區主出入口 24小時站崗值勤（5分）。12小時站崗值勤（4分）。8小時站崗值勤（3 分）。24小時值勤（2分）。5符合5分，基本符合1-4分，不符合02、對重點區域、重點部位每 2小時至少巡查 1次；配有安全監控設施的，實施 24小時監 控（4

19、分）。對重點區域、重點部位每 3小時 至少巡查1次；配有安全監控設施的，實施 24小時監控（3分）。對重點區域、重點部位 每4小時至少巡杳1次（2分）。4符合4分，基本符合1-3分，不符合03、對進出小區的機動車輛實施證、卡管理， 引導車輛有序通仃、停放，無亂停亂放機動車、 非機動車現象。2符合2分，基本符合1分，不符合0（四)協助維護公共秩序15分4、對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時報告有關部門，并協助采取相應措施。I、合理設置果殼箱或者垃圾桶。高層按層、多層按樓梯設置垃圾桶，日產日清。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異

20、味（4分）。按樓梯設置垃圾桶，日產日清（2分）。符合2分，基本符合1分，不符符合2分，基本符合1分，不符符合4分，基本符合1-3分，不符合0（五保潔服務17分2、小區道路、廣場、停車場、綠地等巡環保潔；保持清潔及時清除道路積水、積雪（3分）3、電梯廳、樓道每日拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。（3分）電梯廳、樓道每日清掃1次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每季清潔1次。（2分）小區公共場所每日清掃1次；電梯廳、樓道每2日清掃1次，共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次。（1分）符合3分，基本符合1-2分，不符合0符合3分，基本符合1-2分，不符合04、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，發現異常及時清掏（3分）。區內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季檢查1次，并視檢查情況及時清掏;化糞池每2個月檢查1次，發現異常及時清掏（2分）。區內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，發現異常及時清掏（1分）。5、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合