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文檔簡介
1、萬科房地產開發成本控制全過程一、投資決策階段 投資決策階段是項目開發中最為關鍵的階段, 此階段所做的項目策劃 書、投資估算是投資決策的重要依據,直接影響整個項目的成敗。在 這一階段應著重從以下幾方面加強成本管理。1. 組織優秀的項目團隊 項目行性研究以及產品的開發策劃是一個系統、 專業的工作。 在投資 決策階段,公司需要組織一個由集團公司和地產公司經驗豐富的專業 技術人才組成的項目組, 成本控制人員要參與投資決策階段的具體工 作。項目組應由以下人員組成:建筑師、造價工程師、營銷人員(或 委托專業策劃公司) 、工程技術人員投資分析人員、 經營管理人員(或 項目經理)。在投資決策階段,項目組應完成
2、從市場調研、產品策劃、產品定位、 風險分析到投資估算與分析的全過程工作。 其中,成本控制人員主要 對城市的市場狀況和經濟形勢、 建筑安裝工程造價狀況、 政府費稅情 況、貸款利率等做出充分的了解、分析和判斷。2. 進行詳細的成本分析( 1)土地開發成本土地成本支出約占項目總支出的 20-30 ,因此 對土地的確定應充分考慮開發風險和升值空間,其成本的確定應包 含:土地出讓金。 土地出讓金可參考政府近期出讓的類似地塊, 并結合 其位置及周邊狀況、建筑容積率等進行修正估算。土地征用費、城市配套費、拆遷安置補償費土地征用費、城市配套 費均有具體規定。 開發企業在與政府協商時應充分利用政策優勢, 針 對
3、性地對項目所涉及的各項市政大配套進行實際調研,對管線的增 容、道路的拓寬、 公建的配套作充分估計。拆遷安置補償費一般采用 貨幣補償,其費用可參照近期類似項目。(2)前期工程費用估算 前期開發費一般占項目總支出的 3左右, 但因各地實際收費差異也 有很大差別。 “三通一平” “和臨時設施費應根據實際估算,并結合 實際狀況充分發揮臨時設施對項目建設的相對永久性, 從而相對降低 開發成本。前期工程費用的其它費用較為繁多, 規定費率與實際收費有差異, 開 發商應注意同相關部門協調。同時,隨著政府職能的轉變,許多規費 由硬性指標轉變為市場調控,開發商應確保其既符合政府政策要求, 又滿足項目開發利益 (3
4、)建筑安裝工程造價成本 建筑安裝工程造價一般占項目總支出的 45-55 ,因地域差異比例數 也不盡相同。 其成本分析應首先分析當前區域經濟形勢, 掌握建筑市 場中施工企業總體狀況。 調研近期類似項目造價指標, 了解市場人工、 材料變動情況, 對影響造價的主要因素進行分析修正, 合理科學地確 定項目的建安成本指標。并對初步設計方案的開發成本進行分析優 化,共同確定產品定位。(4)社區管網、配套設施、小區智能化費 社區管網費用對于一些中檔樓盤社區一般為項目總支出的6左右。在決策階段,成本控制的重點應是對市政大配套的一次網站的供應能 力及區內網站的設置進行了解、分析,做好估算。區內配套應堅持在不影響
5、產品品質定位及差異化的前提下, 盡量做到 精簡配套, 同時考慮配套項目的可經營管理性, 為項目后期的物業經 營運作打好基礎;配套也包括社區規劃配套,應考慮其適應性。 小區智能化的定位應堅持“寧精勿多、滿足基本所需”的原則,繁瑣 的智能化系統的維護和運行費用將給物業經營管理增加難度, 而且技 術折舊非常快。(5)園林環境工程費。園林環境一般為項目總支出的 3-5 ,其成 本應同項目的定位相關聯,也與項目所處的地域環境有關6)投資決策階段的費稅分析管理費:根據城市地域特點一般確定 為銷售收入 2-3 。銷售費用:一般確定在銷售收入的 2-3 ,銷售費用的控制應注意選 擇好適當的廣告媒體,處理好售樓
6、處、樣板房的設置方法及定位。 財務費用: 投資決策階段應對財務費用做好充分估計, 正確運用資本 的杠桿,以最少的財務費用滿足項目資金鏈的連續性。 資金的使用成 本將對開發商最終利潤產生較大影響。稅金:在決策階段,開發商應根據政府有關規定估算,并爭取獲得政 府支持,減免部分稅費。在二線城市,稅費的減免對于異地開發商來 說是至關重要的。(7)不可預見費及風險分析根據項目的復雜程度, 不可預見費及風險一般為除去土地開發費用外 的直接成本的 3-5 。投資決策階段,項目組應做好項目的土地成本 變化、建造成本變化、 房屋售價變化、 開發周期、 容積率、貸款利率、 政策變化等方面的風險分析,基本保證風險成
7、本小于項目凈利潤的 5-8 。二、設計階段 設計階段的成本控制是工程造價控制的重要階段, 其對工程造價的影 響在 75 以上。在此階段,成本控制人員通過恰當地與開發商的建 筑師、設計院的設計師密切配合,可取得事半功倍的效果。主要方法 和措施有:1.根據項目定位確定合理的容積率 項目容積率的大小將直接關系到項目的銷售收入和建造成本。 盡可能 確定一個基本控制區間, 充分利用好土地資源, 并結合項目地形特點 建造環境景觀,提高土地利用率。2.做好設計方案的評審,加強設計方案優化 成本控制人員應對設計方案的結構體系、 基礎造型、 平面布置進行成 本分析,向建筑師提出建議,使設計方案不斷優化。同時,對
8、設計方 案的計算過程進行評審, 杜絕人為因素的保守擴大, 尤其在設計系數 的取值上。3. 實行限額施工圖設計, 明確獎懲辦法對設計單位施工圖限額設計指 標有:(1)每平方米鋼筋含量指標;(2)每平方米砼含量指標;(3)單位施工圖預算指標;(4)設計變更費用限額指標。4. 加強設計質量檢查監督,減少設計變更費用 對設計單位的管理工作具有較強的專業性, 如果開發商本身人力資源 不足,可整合社會資源,增強事前控制的力度。與設計單位簽訂的合 同,應明確規定因設計質量不足所造成變更的制約措施。 給設計階段 必要的時間,也是減少或杜絕“三邊工程”的必要條件。三、招投標與合同洽商階段 項目招投標與合同的洽商
9、確定是項目成本控制管理工作中的重要環 節,很多相關法律文本均在此階段完成, 許多隱患和難點也是在此階 段留下的,這個階段的工作質量將直接影響項目運作期間的成本管理 和結算工作。因此,成本管理人員在此階段,應根據項目總體進度計 劃使工程招投標清晰、有條理,使工程合同符合項目要求。1. 做好招投標工作的幾個主要措施 根據項目整體施工計劃制訂詳盡的招投標計劃,通過市場調查分析, 建立和完善區域性的施工單位、建筑材料、政策法規等信息庫,為招 投標儲備信息資源。制訂招標計劃的同時,應明確招標原則,界定承 包方式、范圍、支付款辦法及甲供材料的范圍、方式、分包項目等主 要合同洽商條款。招標階段控制造價的主要
10、方法有:1)單位工程方面:以采用總承包方式為主,部分項目分包。單位 工程實行平方米造價包干或總價包干方式, 對于有規模效益的分項工 程,如門、窗、樓梯欄桿等采用分包,同樣實行單方造價包干。(2)甲供材料方面:對于涉及工程品質的材料(如外墻漆、裝飾材 料等),宜采用統一甲方供料,一些大宗主要機電設備也應甲方自行 采購。在資金允許的條件下, 因季節因素價格變動較大的某些材料 (如 水泥、鋼材等),也可充分發揮開發商的規模效益進行甲供。甲供材 料價格也應通過競標定價, 公司必須確保比承包商有價格優勢, 避免 損傷承包商的積極性。(3)區內配套及園林景觀工程方面:宜采用清單報價形式招標,同 時招標時應
11、對主材的規格、品質予以明確。(4)智能化工程方面:宜采用清單報價方式招標,合同價款應采用 可調價款的方式。 招標時應約定主要材料價格的調整幅度差值, 結算 時,超過此差值,其價格將進行調整(因為電子產品更新換代快,價 格降幅大,智能化系統由施工到投入正常使用時間跨度大)。( 5)土石方工程方面: 區內的土石方平衡工程也是成本控制的重點, 在招標時宜選擇專業公司進行施工, 專業公司之間可采用單方報價的 競爭方式進行投標、競標 招投標工作環節多, 有力的監控將避免決策失誤、 成本失控。一方面, 加強對投標單位的資格審查。詳細審查其單位的信譽、經濟狀況、操作能力,避免“魚目混珠”擾亂投標環境,給招標
12、帶來難度,甚至做 出錯誤的判斷。另一方面, 加強對標底的審核。標底的計算過程具有 專業性、復雜性、人為因素較多的特點。企業應建立復核機制,避免 標底偏差所產生的成本提高或投標單位盲目低價中標給工程管理及 結算工作帶來困難。2. 合同管理體系中的成本控制(1)合同的嚴密性除正常應明確的合同條款外,還應對設計變更、 現場簽證的計價方法、 特殊工藝的計價方法、 違約處理方法及可能遇 到的風險處理方法等進行明確,以便避免結算時產生分歧和矛盾。(2)合同的可操作性合同的可操作性主要體現在發、承包方能夠實 際執行。避免承包方為取得工程盲目承諾不可能實現的條款, 從而影 響工程進度以及項目的各項計劃的實施。
13、四、施工階段的成本控制 施工單位與開發商的管理理念及方法往往存在差異, 要想建造出優質 的樓盤,公司須在一些關鍵管理環節上建立嚴密而切實可行的管理措 施,體現在成本管理上主要有以下三個方面應予以加強:1. 加強設計變更、現場簽證的監督和管理 施工階段的設計變更和現場簽證是不可避免的, 但應處于一個嚴密的 管理控制體系之中。 設計變更及簽證管理控制體系應明確: 操作流程、 流程環節中的責任人、責任人的管理權限、流程環節的確認時限、否 決及責任追究制度等。同時,讓施工單位明晰該操作體系,以便于協 作配合,提高工作效率,為結算打好基礎。2. 加強設備和材料的品質與價格管理完善的設備、 材料管理體系是
14、打 造精品工程的必要條件,通常操作方式有:(1)自行采購自行采購既能起到成本控制作用,又避免雙方結算時 產生分歧。如大型機電設備(電梯、空調等)、外立面裝飾材料(外 墻漆、飾面磚等) 等一些對項目品質影響較直接,同時價格較高又易 發揮規模采購優勢的材料要自行集中采購。 園林景觀工程所用的部分 材料,也可通過競標自行采購。(2)總承包單位采購開發商對一些建筑常用的地材、通用材在限定 品質、性能的前提下,可讓承包單位采購,這樣可發揮承包商比開發 商更熟悉市場的優勢,從而調動其積極性。(3)甲方限價承包單位采購一些沒有一次性包死的工程,主要材料 價格可通過發、 承包方共同議定一個價格確認程序來確認價
15、格, 結算 時按限定價格結算,限價時應明確價格時限及范圍。上述材料采購的三種方式都應在樣板、 樣品認證制度、 進場驗收確認 制度監控下才能投入使用。3. 加強資金計劃執行的監控(1)資金計劃是建立在項目的各項合同已確定且總體施工進度計劃 已確認合理的基礎上, 這就要求成本控制人員與工程管理人員在前期 相互協調,扎實地做好基礎工作。(2)施工階段的工程款支付是以資金計劃為基礎的,它應同施工進 度計劃相協調, 在這樣一個總框架下監控項目, 可使工程管理更加清 晰。當月實際發生額的增減超過資金計劃一定比例時, 成本控制人員 和工程管理人員應及時分析、闡明原因,嚴重時,提出成本預警和工 程進度預警。(3)資金計劃與成本的動態控制相結合,可使公司更好的掌控項目 的運行,使企業的銷售收入與工程支出處于良性循環。五、結算階段的成本控制 結算工作的突出特點是:“大量性、集中性、復雜性”。為避免結算 時產生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽應建立以下機制: 1.會議確認制結算原則采用會議確認制。通過結算會議確定結算方 法、人選、結算期限、除正常結算項目之外所發生的特殊問題以及合 同沒有約定或雙方分歧較大的項目2.二次復核、審計制建立切實可行的二次復核、審計
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