1、萬科房地產開發成本控制全過程一、投資決策階段 投資決策階段是項目開發中最為關鍵的階段， 此階段所做的項目策劃 書、投資估算是投資決策的重要依據，直接影響整個項目的成敗。在 這一階段應著重從以下幾方面加強成本管理。1. 組織優秀的項目團隊 項目行性研究以及產品的開發策劃是一個系統、 專業的工作。 在投資 決策階段，公司需要組織一個由集團公司和地產公司經驗豐富的專業 技術人才組成的項目組， 成本控制人員要參與投資決策階段的具體工 作。項目組應由以下人員組成：建筑師、造價工程師、營銷人員（或 委托專業策劃公司） 、工程技術人員投資分析人員、 經營管理人員（或 項目經理）。在投資決策階段，項目組應完成

2、從市場調研、產品策劃、產品定位、 風險分析到投資估算與分析的全過程工作。 其中，成本控制人員主要 對城市的市場狀況和經濟形勢、 建筑安裝工程造價狀況、 政府費稅情 況、貸款利率等做出充分的了解、分析和判斷。2. 進行詳細的成本分析（ 1）土地開發成本土地成本支出約占項目總支出的 20-30 ，因此 對土地的確定應充分考慮開發風險和升值空間，其成本的確定應包 含：土地出讓金。 土地出讓金可參考政府近期出讓的類似地塊， 并結合 其位置及周邊狀況、建筑容積率等進行修正估算。土地征用費、城市配套費、拆遷安置補償費土地征用費、城市配套 費均有具體規定。 開發企業在與政府協商時應充分利用政策優勢， 針 對

3、性地對項目所涉及的各項市政大配套進行實際調研，對管線的增 容、道路的拓寬、 公建的配套作充分估計。拆遷安置補償費一般采用 貨幣補償，其費用可參照近期類似項目。（2）前期工程費用估算 前期開發費一般占項目總支出的 3左右， 但因各地實際收費差異也 有很大差別。 “三通一平” “和臨時設施費應根據實際估算，并結合 實際狀況充分發揮臨時設施對項目建設的相對永久性， 從而相對降低 開發成本。前期工程費用的其它費用較為繁多， 規定費率與實際收費有差異， 開 發商應注意同相關部門協調。同時，隨著政府職能的轉變，許多規費 由硬性指標轉變為市場調控，開發商應確保其既符合政府政策要求， 又滿足項目開發利益 （3

4、）建筑安裝工程造價成本 建筑安裝工程造價一般占項目總支出的 45-55 ，因地域差異比例數 也不盡相同。 其成本分析應首先分析當前區域經濟形勢， 掌握建筑市 場中施工企業總體狀況。 調研近期類似項目造價指標， 了解市場人工、 材料變動情況， 對影響造價的主要因素進行分析修正， 合理科學地確 定項目的建安成本指標。并對初步設計方案的開發成本進行分析優 化，共同確定產品定位。（4）社區管網、配套設施、小區智能化費 社區管網費用對于一些中檔樓盤社區一般為項目總支出的6左右。在決策階段，成本控制的重點應是對市政大配套的一次網站的供應能 力及區內網站的設置進行了解、分析，做好估算。區內配套應堅持在不影響

5、產品品質定位及差異化的前提下， 盡量做到 精簡配套， 同時考慮配套項目的可經營管理性， 為項目后期的物業經 營運作打好基礎；配套也包括社區規劃配套，應考慮其適應性。 小區智能化的定位應堅持“寧精勿多、滿足基本所需”的原則，繁瑣 的智能化系統的維護和運行費用將給物業經營管理增加難度， 而且技 術折舊非常快。（5）園林環境工程費。園林環境一般為項目總支出的 3-5 ，其成 本應同項目的定位相關聯，也與項目所處的地域環境有關6）投資決策階段的費稅分析管理費：根據城市地域特點一般確定 為銷售收入 2-3 。銷售費用：一般確定在銷售收入的 2-3 ，銷售費用的控制應注意選 擇好適當的廣告媒體，處理好售樓

6、處、樣板房的設置方法及定位。 財務費用： 投資決策階段應對財務費用做好充分估計， 正確運用資本 的杠桿，以最少的財務費用滿足項目資金鏈的連續性。 資金的使用成 本將對開發商最終利潤產生較大影響。稅金：在決策階段，開發商應根據政府有關規定估算，并爭取獲得政 府支持，減免部分稅費。在二線城市，稅費的減免對于異地開發商來 說是至關重要的。（7）不可預見費及風險分析根據項目的復雜程度， 不可預見費及風險一般為除去土地開發費用外 的直接成本的 3-5 。投資決策階段，項目組應做好項目的土地成本 變化、建造成本變化、 房屋售價變化、 開發周期、 容積率、貸款利率、 政策變化等方面的風險分析，基本保證風險成

7、本小于項目凈利潤的 5-8 。二、設計階段 設計階段的成本控制是工程造價控制的重要階段， 其對工程造價的影 響在 75 以上。在此階段，成本控制人員通過恰當地與開發商的建 筑師、設計院的設計師密切配合，可取得事半功倍的效果。主要方法 和措施有：1.根據項目定位確定合理的容積率 項目容積率的大小將直接關系到項目的銷售收入和建造成本。 盡可能 確定一個基本控制區間， 充分利用好土地資源， 并結合項目地形特點 建造環境景觀，提高土地利用率。2.做好設計方案的評審，加強設計方案優化 成本控制人員應對設計方案的結構體系、 基礎造型、 平面布置進行成 本分析，向建筑師提出建議，使設計方案不斷優化。同時，對

8、設計方 案的計算過程進行評審， 杜絕人為因素的保守擴大， 尤其在設計系數 的取值上。3. 實行限額施工圖設計， 明確獎懲辦法對設計單位施工圖限額設計指 標有：（1）每平方米鋼筋含量指標；（2）每平方米砼含量指標；（3）單位施工圖預算指標；（4）設計變更費用限額指標。4. 加強設計質量檢查監督，減少設計變更費用 對設計單位的管理工作具有較強的專業性， 如果開發商本身人力資源 不足，可整合社會資源，增強事前控制的力度。與設計單位簽訂的合 同，應明確規定因設計質量不足所造成變更的制約措施。 給設計階段 必要的時間，也是減少或杜絕“三邊工程”的必要條件。三、招投標與合同洽商階段 項目招投標與合同的洽商

9、確定是項目成本控制管理工作中的重要環 節，很多相關法律文本均在此階段完成， 許多隱患和難點也是在此階 段留下的，這個階段的工作質量將直接影響項目運作期間的成本管理 和結算工作。因此，成本管理人員在此階段，應根據項目總體進度計 劃使工程招投標清晰、有條理，使工程合同符合項目要求。1. 做好招投標工作的幾個主要措施 根據項目整體施工計劃制訂詳盡的招投標計劃，通過市場調查分析， 建立和完善區域性的施工單位、建筑材料、政策法規等信息庫，為招 投標儲備信息資源。制訂招標計劃的同時，應明確招標原則，界定承 包方式、范圍、支付款辦法及甲供材料的范圍、方式、分包項目等主 要合同洽商條款。招標階段控制造價的主要

10、方法有：1）單位工程方面：以采用總承包方式為主，部分項目分包。單位 工程實行平方米造價包干或總價包干方式， 對于有規模效益的分項工 程，如門、窗、樓梯欄桿等采用分包，同樣實行單方造價包干。（2）甲供材料方面：對于涉及工程品質的材料（如外墻漆、裝飾材 料等），宜采用統一甲方供料，一些大宗主要機電設備也應甲方自行 采購。在資金允許的條件下， 因季節因素價格變動較大的某些材料 （如 水泥、鋼材等），也可充分發揮開發商的規模效益進行甲供。甲供材 料價格也應通過競標定價， 公司必須確保比承包商有價格優勢， 避免 損傷承包商的積極性。（3）區內配套及園林景觀工程方面：宜采用清單報價形式招標，同 時招標時應

11、對主材的規格、品質予以明確。（4）智能化工程方面：宜采用清單報價方式招標，合同價款應采用 可調價款的方式。 招標時應約定主要材料價格的調整幅度差值， 結算 時，超過此差值，其價格將進行調整（因為電子產品更新換代快，價 格降幅大，智能化系統由施工到投入正常使用時間跨度大）。（ 5）土石方工程方面： 區內的土石方平衡工程也是成本控制的重點， 在招標時宜選擇專業公司進行施工， 專業公司之間可采用單方報價的 競爭方式進行投標、競標 招投標工作環節多， 有力的監控將避免決策失誤、 成本失控。一方面， 加強對投標單位的資格審查。詳細審查其單位的信譽、經濟狀況、操作能力，避免“魚目混珠”擾亂投標環境，給招標

12、帶來難度，甚至做 出錯誤的判斷。另一方面， 加強對標底的審核。標底的計算過程具有 專業性、復雜性、人為因素較多的特點。企業應建立復核機制，避免 標底偏差所產生的成本提高或投標單位盲目低價中標給工程管理及 結算工作帶來困難。2. 合同管理體系中的成本控制（1）合同的嚴密性除正常應明確的合同條款外，還應對設計變更、 現場簽證的計價方法、 特殊工藝的計價方法、 違約處理方法及可能遇 到的風險處理方法等進行明確，以便避免結算時產生分歧和矛盾。（2）合同的可操作性合同的可操作性主要體現在發、承包方能夠實 際執行。避免承包方為取得工程盲目承諾不可能實現的條款， 從而影 響工程進度以及項目的各項計劃的實施。

13、四、施工階段的成本控制 施工單位與開發商的管理理念及方法往往存在差異， 要想建造出優質 的樓盤，公司須在一些關鍵管理環節上建立嚴密而切實可行的管理措 施，體現在成本管理上主要有以下三個方面應予以加強：1. 加強設計變更、現場簽證的監督和管理 施工階段的設計變更和現場簽證是不可避免的， 但應處于一個嚴密的 管理控制體系之中。 設計變更及簽證管理控制體系應明確： 操作流程、 流程環節中的責任人、責任人的管理權限、流程環節的確認時限、否 決及責任追究制度等。同時，讓施工單位明晰該操作體系，以便于協 作配合，提高工作效率，為結算打好基礎。2. 加強設備和材料的品質與價格管理完善的設備、 材料管理體系是

14、打 造精品工程的必要條件，通常操作方式有：（1）自行采購自行采購既能起到成本控制作用，又避免雙方結算時 產生分歧。如大型機電設備（電梯、空調等）、外立面裝飾材料（外 墻漆、飾面磚等） 等一些對項目品質影響較直接，同時價格較高又易 發揮規模采購優勢的材料要自行集中采購。 園林景觀工程所用的部分 材料，也可通過競標自行采購。（2）總承包單位采購開發商對一些建筑常用的地材、通用材在限定 品質、性能的前提下，可讓承包單位采購，這樣可發揮承包商比開發 商更熟悉市場的優勢，從而調動其積極性。（3）甲方限價承包單位采購一些沒有一次性包死的工程，主要材料 價格可通過發、 承包方共同議定一個價格確認程序來確認價

15、格， 結算 時按限定價格結算，限價時應明確價格時限及范圍。上述材料采購的三種方式都應在樣板、 樣品認證制度、 進場驗收確認 制度監控下才能投入使用。3. 加強資金計劃執行的監控（1）資金計劃是建立在項目的各項合同已確定且總體施工進度計劃 已確認合理的基礎上， 這就要求成本控制人員與工程管理人員在前期 相互協調，扎實地做好基礎工作。（2）施工階段的工程款支付是以資金計劃為基礎的，它應同施工進 度計劃相協調， 在這樣一個總框架下監控項目， 可使工程管理更加清 晰。當月實際發生額的增減超過資金計劃一定比例時， 成本控制人員 和工程管理人員應及時分析、闡明原因，嚴重時，提出成本預警和工 程進度預警。（3）資金計劃與成本的動態控制相結合，可使公司更好的掌控項目 的運行，使企業的銷售收入與工程支出處于良性循環。五、結算階段的成本控制 結算工作的突出特點是：“大量性、集中性、復雜性”。為避免結算 時產生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽應建立以下機制： 1.會議確認制結算原則采用會議確認制。通過結算會議確定結算方 法、人選、結算期限、除正常結算項目之外所發生的特殊問題以及合 同沒有約定或雙方分歧較大的項目2.二次復核、審計制建立切實可行的二次復核、審計