重慶商墅市場分析第一部分：重慶商墅發(fā)展背景目錄第二部分：重慶商墅典型案例分析（居住）第三部分：重慶商墅典型案例分析（辦公）第四部分：重慶商墅發(fā)展總結(jié)第一部分：重慶商墅發(fā)展背景商業(yè)及商兼住用地成交量持續(xù)高位，商辦類產(chǎn)品成交量有限，價格呈下滑趨勢，傳統(tǒng)類商辦產(chǎn)品發(fā)展風險高商業(yè)指標持續(xù)高位下，商墅發(fā)展能成為突破口？年度商務(wù)公寓商鋪寫字樓成交量成交價成交量成交價成交量成交價2010年11.09624178.021076373.9696772011年19.441039777.241444844.01120942012年58.668484118.151389767.66127242013年57.548470140.91550857.04133712014年62.5188941561611186.16138242015年80.137747196.481332390.44112382016年89.457409186.251367358.6107262017年187.548846247.961581978.48124602018年152.0210274219.841485557.47124302019年118.7810370180.641277144.83122362020年80.8210514144.151131340.27113352021年19.821032843.7396476.5511917備注市場持續(xù)疲軟，量價下行階段商墅發(fā)展背景分析重慶早期地塊商業(yè)指標過大，傳統(tǒng)商辦類產(chǎn)品現(xiàn)階段量價雙低階段，存量壓力過大下，轉(zhuǎn)型成必然；高商業(yè)指標的前提下，開發(fā)商為了實現(xiàn)快速出貨，回收現(xiàn)金流，同時實現(xiàn)產(chǎn)品高溢價，商墅類企業(yè)重點關(guān)注業(yè)態(tài)；傳統(tǒng)寫字樓位于商圈，交通擁堵、企業(yè)入住類別雜亂等不利條件，低密度辦公有品質(zhì)、總價優(yōu)勢，可與寫字樓實現(xiàn)錯位競爭；“禁墅令”頒布，2003年至今，十次調(diào)控，導致主城區(qū)別墅物業(yè)稀缺，居住類商墅有發(fā)展基礎(chǔ)；部分客戶改善置業(yè)時，渴望即能享受城市配套，同時又能擁有墅居的舒適環(huán)境，也是商墅出現(xiàn)的一大誘因。主要基于以下幾點原因：重慶商辦發(fā)展方向與原因商墅商墅發(fā)展類型分析類型一類型二以居住為目的，主要分布于城市熱點/拓展區(qū)，依靠價格、附加值、品質(zhì)等實現(xiàn)客戶導入以辦公為目的，以生態(tài)辦公為切入點，整棟銷售為主，打造總部辦公基地第二部分：重慶居住類商墅分析2015.3融創(chuàng)玫瑰園現(xiàn)狀序號項目名稱組團業(yè)態(tài)規(guī)劃套數(shù)/體量（萬方）主力面積商墅均價商墅主力總價備注年成交（元/㎡）面世1融創(chuàng)玫瑰園禮嘉商墅49/4.75840-1350163001350-2200一線資源1215.3（獨棟）2財信賴特與山港城工業(yè)園商墅75/5.14471-96019000900-1800公園/低密715.9（獨棟）3龍湖紫云臺北碚城區(qū)商墅4/0.243013000560一線資源售罄18.5（雙拼）4中冶銅鑼臺港城工業(yè)園商墅270/6.8240-29619000450-560公園/低密618.6（獨棟）5橋達天蓬樾府龍興商墅85/2170-30012000210-360無強資源支撐暫無備案18.11（合院）6保利堂悅茶園商墅470/478-9320000160-1906.6米層高，高性價比16820.1（疊拼）7田園牧歌靜觀商墅750/8340農(nóng)田9020.05合院潛在8格力龍盛總部城魚復(fù)工業(yè)區(qū)商墅——————9華宇御臨府龍興商墅——————10壹江郡大竹林商墅——————2015.9財信賴特與山2018.5龍湖紫云臺2018.6中冶銅鑼臺2018.11橋達天蓬樾府2020.1保利堂悅目前面世項目僅7個，潛在項目3個，二環(huán)居住型區(qū)域布局為主，大面積改善類項目年均去化6-12套；小面積項目年均去化90-168套。龍興鹿角界石李家沱

華巖禮嘉渝中半島新牌坊北碚城區(qū)水土蔡家觀音橋歌樂山茶園西永園博園人和臺商-農(nóng)業(yè)園區(qū)江北嘴港城工業(yè)園老沙區(qū)雙碑井口兩路空港魚復(fù)工業(yè)區(qū)悅來大竹林中央公園空港工業(yè)園靜觀大學城照母山白市驛西彭大楊石二郎雙山大渡口跳蹬新南湖魚洞龍洲灣高職城南坪彈子石釣魚嘴南山陶家1234968107商墅發(fā)展歷程（居住）2020.5田園牧歌成交分析在售項目不足，2020年成交量2.2萬方，2021年成交結(jié)構(gòu)影響（保利堂悅、田園牧歌提價主力備案），價格上漲至2.14萬/㎡典型項目詳解>>項目分布田園牧歌保利堂悅?cè)趧?chuàng)玫瑰園居住類現(xiàn)狀項目名稱組團業(yè)態(tài)選取原因面世融創(chuàng)玫瑰園禮嘉商墅重慶高端商墅之一位于城市發(fā)展主力區(qū)域2015.3（獨棟）保利堂悅茶園商墅主力在售項目，市場關(guān)注度高通過層高，實現(xiàn)高贈送2020.1（疊拼）田園牧歌靜觀商墅重慶康養(yǎng)/度假典型項目城市拓展區(qū)，通過附加值，實現(xiàn)高溢價2020.05合院本次調(diào)研項目三個，品質(zhì)、產(chǎn)品、附加值為核心參考因素，重慶最具代表性的三類項目。居住類典型案例/融創(chuàng)玫瑰園/地塊信息項目建設(shè)用地面積約190.1畝，容積率0.9，具備打造低密產(chǎn)品先天條件，總計容體量12.63萬方。地塊編號土地性質(zhì)占地面積（畝）容積率計容體量（萬方）F02-7/03R154.91.03.66F02-8/03R181.31.05.42F02-9/03B132.30.82.11F02-10/03B121.50.81.43龍興鹿角界石李家沱

華巖禮嘉渝中半島新牌坊北碚城區(qū)水土蔡家茶園西永園博園臺商-農(nóng)業(yè)園區(qū)港城工業(yè)園老沙區(qū)兩路空港魚復(fù)工業(yè)區(qū)悅來中央公園空港工業(yè)園大學城照母山白市驛大楊石二郎雙山大渡口跳蹬新南湖魚洞龍洲灣高職城南坪彈子石釣魚嘴陶家觀音橋大石壩雙碑井口大竹林江北農(nóng)場鐵山坪江北嘴

汽博中心居住類典型案例/融創(chuàng)玫瑰園/項目概況及定位思路項目位于北部新區(qū)禮嘉板塊，法式風格的傳世江岸純別墅區(qū)，商墅規(guī)劃4.75萬方，位于F02-9/03、F02-10/03地塊，規(guī)劃獨棟別墅，主力面積840-1350㎡，主力總價1350-2200萬，建面均價16300元/㎡。定位思路：提出灣區(qū)概念，與世界級產(chǎn)品對標，樹立高端調(diào)性，通過名人效應(yīng)、項目前景、亮點等手段推廣，樹立重慶頂級豪宅調(diào)性，圈層營銷。商墅規(guī)劃背景條件：重慶向北，禮嘉高端住宅區(qū)及得天獨厚的灣區(qū)資源，交通便捷，配套設(shè)施完善；融創(chuàng)綠城品牌，“玫瑰園”系列頂級豪宅；地塊計容建筑面積不大于3.59萬方，容積率不大于0.8；項目一線臨江，千米江岸線景觀資源，金海灣公園（4800畝）環(huán)境較佳，具備打造低密產(chǎn)品絕佳條件，容積率僅為0.9。居住類典型案例/融創(chuàng)玫瑰園/產(chǎn)品分析主力面積備注大獨棟960-1350一線絕版江景資源，重慶灣區(qū)，純獨棟法式別墅小獨棟840-920二線江景資源，純獨棟法式別墅類獨棟660-720二線觀江C4戶型套內(nèi)783㎡建面1000㎡負2層負1層1層2層3層居住類典型案例/融創(chuàng)玫瑰園/產(chǎn)品亮點居住類典型案例/融創(chuàng)玫瑰園/銷售情況項目（同銷售期）恒大照母山龍湖舜山府照母山照母山業(yè)態(tài)疊加世茂茂悅里商業(yè)公寓強銷期月均去化套數(shù)485（單項目）30（單項目）強銷期均價19800187001650012000銷售整體描述：大面積產(chǎn)品，總價較高，商業(yè)別墅接受度有限，月均去化1套，價格下調(diào)，與住宅價差2000+元后能走量。面積過大，雖有景觀及品質(zhì)優(yōu)勢，但去化量價水平依然大幅低于住宅類別墅。2015年3月對外銷售，首開銷售均價17200元/㎡，月均去化不足1套，與住宅別墅價差約1000元/㎡，客戶偏好住宅類產(chǎn)品。2016年調(diào)整價格策略，均價下調(diào)約1000元/㎡，月均去化上漲至1套；2017年市場持續(xù)利好，月均去化提升至2套；2018-2019年尾盤銷售，月均去化約1套。年度套數(shù)成交面積成交金額建面單價（㎡）（萬元）(元/㎡)2015年438806688172372016年10970015809162982017年222134034895163522018年111067017189161102019年（3月售罄）21940306815812類型明細客戶職業(yè)民營企業(yè)家、企業(yè)高管、個體戶關(guān)注點圈層、環(huán)境、品質(zhì)產(chǎn)品需求絕版臻藏終極居所購買用途自住、會所居住類典型案例/融創(chuàng)玫瑰園/客戶分析客戶多為企業(yè)家及企業(yè)高管，主要關(guān)注圈層、環(huán)境及品質(zhì)，自住為主，以及少量圈層會所。客戶抗性在于置業(yè)門檻高，內(nèi)部建筑密度較高，小區(qū)環(huán)境品質(zhì)一般。居住類典型案例/融創(chuàng)玫瑰園/核心價值點產(chǎn)品核心價值點負2-3層，消化容積率，純獨棟別墅社區(qū)概念；層高1層3.6m，2層3.4m，3層3m；整體開間、進深比例接近1：1；大花園及露臺配置，單棟最大占地6畝；部分產(chǎn)品地上地下高達16車位，罕見配置；保證純粹性及尊貴性，每棟外立面均有所區(qū)別；頂層270°觀江露臺，極致視野；全套房設(shè)計，地下室全采光，雙旋轉(zhuǎn)扶梯大堂、皇室穹頂及貴族圓廳設(shè)計；2000㎡濱江高端會所；重慶私宅首例直升機停機坪；打造千萬級私家游艇碼頭；打造臨江垂釣碼頭；細節(jié)打造，雕花設(shè)計等均由工匠大師打造；高端環(huán)抱扶梯打造、名貴樹種；大范圍使用“摩卡石”，皇室宮廷石材；配置核心價值點居住類典型案例/保利堂悅/地塊信息項目建設(shè)用地面積約441畝，容積率1.4，總計容體量42.33萬方，商業(yè)體量9.07萬方。地塊編號交易日成交方式溢價率（%）成交樓面價（元/㎡)實際控制人性質(zhì)總用地（畝）容積率商住比可建體量（萬方）NO.2017170592017/6/7拍賣0.74%5037保利B1B2R22431.52.6:7.423.92NO.2017171312017/9/28拍賣29.16%5812保利R2B11981.41.5:8.518.41合計12.37%5374————4411.4——42.33龍興鹿角界石李家沱

華巖禮嘉渝中半島新牌坊北碚城區(qū)水土蔡家茶園西永園博園臺商-農(nóng)業(yè)園區(qū)港城工業(yè)園老沙區(qū)兩路空港魚復(fù)工業(yè)區(qū)悅來中央公園空港工業(yè)園大學城照母山白市驛大楊石二郎雙山大渡口跳蹬新南湖魚洞龍洲灣高職城南坪彈子石釣魚嘴陶家觀音橋大石壩雙碑井口大竹林江北農(nóng)場鐵山坪江北嘴

汽博中心居住類典型案例/保利堂悅/項目概況及定位思路項目位于南岸區(qū)茶園，低密度社區(qū)，軌道兩站直達城市核心，占地441畝，總建筑面積42.33萬方，商墅規(guī)劃4萬方新中式疊拼（6.6米挑空），位于南地塊，規(guī)劃為三期一、二標段，主力建筑面積78-93㎡，主力總價160-190萬，均價20000元/㎡。定位思路：商業(yè)指標高，周邊商業(yè)飽和，無辦公氛圍，公寓溢價能力弱，近城市核心，借別墅圈拔高調(diào)性，錯位競爭打造商墅。商墅規(guī)劃背景條件：土地性質(zhì)多R2B1用地，軌道兩站直達城市核心；公租房商業(yè)體量大加之周邊項目商業(yè)基本飽和且，區(qū)域商業(yè)量價處于低位；企業(yè)辦公多選擇長江工業(yè)園、新天澤總部基地（產(chǎn)業(yè)園），商務(wù)氛圍不足；規(guī)劃兩棟公寓產(chǎn)品，且區(qū)域公寓價格低。一期南地塊二期商墅三期二標段三期一標段二期居住類典型案例/保利堂悅/產(chǎn)品分析主力套內(nèi)面積(㎡）備注81.54下疊，單層面積控制小（上證面積小，6.6m挑高，可改兩層，前花園約15㎡，后花園約40㎡），降低總價門檻70.82下疊，單層面積控制小（上證面積小，6.6m挑高，可改兩層，前花園約15㎡，后花園約40㎡），降低總價門檻73.30上疊，單層面積控制小（上證面積小，6.6m挑高，可改兩層，前露臺約10㎡，后露臺約9㎡，屋頂約70㎡），降低總價門檻68.98上疊，單層面積控制小（上證面積小，6.6m挑高，可改兩層，前露臺約10㎡，后露臺約9㎡，屋頂約70㎡），降低總價門檻74.00上/下疊，單層面積控制小（上證面積小，6.6m挑高，可改兩層；上疊前露臺約10㎡，后露臺約9㎡，屋頂約70㎡；下疊前花園約15㎡，后花園約40㎡），降低總價門檻主力建筑面積78-93，下疊帶前后花園，上疊帶前后露臺+屋頂花園，上下疊挑空均約6.6m，可改兩層，上證面積控制小，降低總價門檻。居住類典型案例/保利堂悅/產(chǎn)品亮點新中式建筑，下疊帶前后花園，上疊帶前后露臺+屋頂花園，上下疊挑空均約6.6m，可改兩層，約8.5-9.4m大面寬，橫廳設(shè)計，采光及舒適度佳。居住類典型案例/保利堂悅/銷售情況年度套數(shù)成交面積成交金額建面單價（㎡）（萬元）(元/㎡)2020年1月180167207972020年2月00002020年3月3244502205222020年4月75741044181872020年5月4339574169362020年6月6251789323180042020年7月2016793161188292020年8月2170296174412020年9月129621730179862020年10月184155183822020年11月108251528185292020年12月4940617721190112021年1月119151785195152021年2月97231506208402021年3月1915473127202102021年4月191566320920485項目保利堂悅康田瀾山樾（龍湖康田麓宸）中鐵萬國城魯能領(lǐng)秀城業(yè)態(tài)商墅住宅疊拼別墅商業(yè)公寓強銷期月均去化套數(shù)146228強銷期均價（建面）2000014500129006300銷售整體描述：市場認可度不足，加之高價入市，去化困難；價格下調(diào)后，控面積、低總價優(yōu)勢凸顯，月均去化上漲至18套。可改兩層，溢價率較高，溢價高于周邊別墅及商辦類項目。2020年1月對外銷售，首開銷售均價20600元/㎡，月均去化不足1套，宣傳力度弱，價格相對較高，客戶接受度較低。2020年4-6月，價格降至18000元/㎡水平，客戶接受度明顯提高，加之周邊住宅項目競爭減弱，別墅高總價擠壓客戶，月均去化上漲至18套。客戶分析客戶抗性梳理客戶職業(yè)個體戶、企事業(yè)單位及政府辦公人員等商業(yè)性質(zhì)二手交易稅高首付比例及月供高貸款時限短教育問題、無法落戶關(guān)注點6.6米層高、地段、配套、品牌產(chǎn)品需求兩代同堂，改善居住，產(chǎn)品贈送大，舒適度高、低總價等購買用途自住為主，投資少量居住類典型案例/保利堂悅/客戶分析客戶多為個體戶、企事業(yè)單位及政府辦公人員，主要關(guān)注項目地段、交通、產(chǎn)品贈送及低總價，自住為主；客戶抗性：置業(yè)門檻高、交易成本高、生活成本高、無教育支撐、不能落戶；居住類典型案例/保利堂悅/核心價值點交通佳軌道站旁解放碑東兩站低容1.4超低容積公園環(huán)繞配套全奧園廣場、萬國城商圈低門檻純別墅配置低總價，低門檻高贈送產(chǎn)品贈送大舒適度較高居住類典型案例/藍城田園牧歌/地塊信息項目建設(shè)用地面積約327畝，容積率0.4，總計容體量8.18萬方，商墅體量8.18萬方，全商墅規(guī)劃。龍興鹿角界石李家沱

華巖禮嘉渝中半島新牌坊北碚城區(qū)水土蔡家茶園西永園博園臺商-農(nóng)業(yè)園區(qū)港城工業(yè)園老沙區(qū)兩路空港魚復(fù)工業(yè)區(qū)悅來中央公園空港工業(yè)園大學城照母山白市驛大楊石二郎雙山大渡口跳蹬新南湖魚洞龍洲灣高職城南坪彈子石釣魚嘴陶家觀音橋大石壩雙碑井口大竹林江北農(nóng)場鐵山坪江北嘴

汽博中心云漢大道悅復(fù)大道沙河壩在建道路在建6號線支線地塊位置用地性質(zhì)商住比總價

(萬元)起拍樓面單價

（元/㎡)總用地（畝）總用地（萬方）建設(shè)用地

（㎡）容積率可建面積（萬方）交易日期兩江新區(qū)水土組團G分區(qū)G17-4/02、G17-5/02、G17-6/02號宗地B1純商15869428615910.581057910.43.702019/3/28兩江新區(qū)水土組團G分區(qū)G17-7/02、G21-1/02、G21-9/02、G22-1/02號宗地B1純商17388388816811.231123060.44.472019/3/28居住類典型案例/藍城田園牧歌/項目概況及定位思路項目位于兩江新區(qū)、水土，唯一純低密度中式農(nóng)莊，商墅規(guī)劃8.18萬方，主力面積80-140㎡，主力總價200-340萬，建面均價24000元/㎡。定位思路：遠離城市核心，周邊環(huán)境較佳，通過拔高產(chǎn)品檔次，核心品牌支撐下，打造城市養(yǎng)老/度假地產(chǎn)，實現(xiàn)高溢價。商墅規(guī)劃背景條件：藍城具備打造城市養(yǎng)老/度假地產(chǎn)經(jīng)驗；所屬區(qū)域離城市中心距離較遠，不具備打造傳統(tǒng)地產(chǎn)條件；項目臨近觀音山公園（2213畝），環(huán)境較佳，具備打造低密產(chǎn)品先天條件；容積率0.4，具備打造附加值條件（贈送耕田）。居住類典型案例/藍城田園牧歌/產(chǎn)品分析主力面積備注80-140㎡典藏農(nóng)莊設(shè)計——有田、有院、有天地低總價，贈送耕地使用權(quán)(約60㎡），提升性價比，純中式風格打造田園度假二居所小鎮(zhèn)產(chǎn)品價值園田野重慶首創(chuàng)，戶戶送田；由農(nóng)業(yè)提供全程的技術(shù)支持與托管服務(wù)。田院庭舍園林重慶首創(chuàng)；戶戶送園；親身體驗四時耕種，應(yīng)季蔬菜、瓜果的樂趣，隨處采摘；院落戶戶有院落、亭臺樓閣流水、假山、翠竹中式露窗、花窗房舍中式合院、疊院的建筑形態(tài)白墻黛瓦前庭中式院門彰顯尊崇與儀式感；舍院園田庭140㎡，四房三衛(wèi)90㎡，兩房雙衛(wèi)120㎡，三房雙衛(wèi)居住類典型案例/藍城田園牧歌/產(chǎn)品亮點贈送田園贈送田園項目純中式風格打造（白墻黛瓦，美人靠，花邊瓦，回形頭等），外立面全石材，江南園林建筑風格，打造中式社區(qū)，同時贈送田園創(chuàng)新方式，提升性價比。居住類典型案例/藍城田園牧歌/銷售情況年度套數(shù)成交面積成交金額建面單價（㎡）（萬元）(元/㎡)2020年5月2526485845220732020年6月1920254846239312020年7月76961632234412020年8月1212292949239882020年9月2214586273562020年10月1111743113265162020年11月00002020年12月184229273522021年1月00002021年2月00002021年3月88562293267772021年4月5476115724312項目藍城田園牧歌兩江曲院風荷業(yè)態(tài)商墅合院別墅強銷期月均去化套數(shù)7.54.5強銷期均價2400016000銷售整體描述：通過圈層營銷、田園概念、控面積、養(yǎng)老及度假概念，價格相對合理，月均14套；價格上漲后，月均降至3套。重慶第一個高端度假/康養(yǎng)項目，通過面積控制、圈層營銷，溢價能力強，較同類地段位置更佳項目溢價8000元/㎡。2020年5月對外銷售，首開期降低預(yù)期，均價約23000元/㎡，通過前期圈層營銷，項目田園式概率植入，5-8月月均去化16套。2020年9月新拿預(yù)售樓棟，價格上調(diào)至27000元/㎡，客戶抗性明顯增加，加之早期客戶消化，月均去化快速下降至3套。類型明細客戶職業(yè)企事業(yè)單位中高端管理層，私企老板，高校教職工，退休高級人才關(guān)注點品牌輸出，舒適度，產(chǎn)品，庭院，景觀，小鎮(zhèn)社群運營產(chǎn)品需求中式建筑產(chǎn)品，花園贈送，滿足主要功能（臥室、花園、農(nóng)田、客餐廳、主臥）購買用途度假，二居所，養(yǎng)老居住類典型案例/藍城田園牧歌/客戶分析項目客戶：主要為具有支付能力，對田園生活存在認可，中高端退休及半退休人群為主；關(guān)注點+需求：主要需求為中式建筑產(chǎn)品，有生活主要功能，對景觀及舒適度關(guān)注度高，認可藍城小鎮(zhèn)的經(jīng)營模式，以度假，二居所為主要用途。居住類典型案例/藍城田園牧歌/核心價值點度假村5+X生活服務(wù)體系物業(yè)+酒店貼心物業(yè)房屋托管精品酒店物業(yè)服務(wù)小鎮(zhèn)中心生活配套特色餐飲休閑娛樂商業(yè)服務(wù)全齡化親子教育青年拓展頤樂教育教育服務(wù)康養(yǎng)中心家庭醫(yī)生健身中心水療SPA健康服務(wù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、銷售菜地托管農(nóng)田認領(lǐng)產(chǎn)業(yè)服務(wù)節(jié)慶+活動親子活動主題節(jié)慶田園休閑小鎮(zhèn)活動藍城五大生活服務(wù)體系X活動系統(tǒng)居住類典型案例/藍城田園牧歌/后期運營及管理度假村5+2生活服務(wù)體系物業(yè)+酒店物業(yè)服務(wù)小鎮(zhèn)中心商業(yè)服務(wù)全齡化教育服務(wù)康養(yǎng)中心健康服務(wù)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)節(jié)慶+活動小鎮(zhèn)活動藍城五大生活服務(wù)體系X活動系統(tǒng)度假生活項目運營：項目依靠碧朗灣物業(yè)，發(fā)展5+2度假生活體系，全年通過多項活動，打造康養(yǎng)+物業(yè)雙管家服務(wù)；發(fā)展模式：項目依靠眾籌、共建、自治、分享發(fā)展理念，采取業(yè)主自治模式，同時基于小鎮(zhèn)家人的興趣愛好，組建不同的社群，發(fā)展家人文化，實現(xiàn)小鎮(zhèn)長期運營；秘書長生活設(shè)計委員會副會長詩畫社禪茶社攝影社花藝社……秘書長會長社群類別項目規(guī)劃面積主力面積均價當期周邊售價主力總價年均去化（套）核心賣點客戶類別核心關(guān)注點用途高端改善融創(chuàng)玫瑰園4.75840-135016300別墅：19500商業(yè)：16500公寓：120001350-220012高品質(zhì)濱江北區(qū)熱點板塊民營企業(yè)家、企業(yè)高管、個體戶圈層、環(huán)境、品質(zhì)自住、會所小戶/高贈送保利堂悅478-9320000別墅：14500商業(yè)：13000公寓：6300160-1901686.6米層高個體戶、企事業(yè)單位及公務(wù)員等6.6米層高、地段、配套、品牌自住為主小戶康養(yǎng)/度假概念植入田園牧歌8.280-14024000別墅：16000200-34090康養(yǎng)/度假企事業(yè)單位中高端管理層，私企老板，高校教職工，退休高級人才居住環(huán)境、田園生活、項目品牌、圈層客群自住為主第一類>>高端改善：溢價能力相對較弱，年去化約12套，高端客群為主，自住及會所用途，看中居住圈層、環(huán)境、品質(zhì)。第二類>>小戶/高贈送：溢價能力強，年去化約168套，量價雙高型，層高（高贈送為核心賣點），個體戶、企事業(yè)單位及公務(wù)員，看中層高、地段。第二類>>小戶/概念植入：溢價能力強，年去化約90套，量價雙高型，康養(yǎng)/度假為核心賣點，高端及高收入群體為主，自住為主，養(yǎng)老及度假。典型項目總價第三部分：重慶辦公類商墅分析商墅發(fā)展歷程（辦公）2000-2010年2016-至今2011-至今人和片區(qū)主力發(fā)展，以大獨棟產(chǎn)品為主配置較低，發(fā)展周期早，大量客戶向外轉(zhuǎn)移（品質(zhì)改善、產(chǎn)業(yè)外移）城市副中心主力布局聯(lián)合政府打造產(chǎn)業(yè)園典型項目：協(xié)信總部城、山頂總部基地、貝蒙盤古等城市新區(qū)主力布局（茶園、水土、西永、龍興）產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、有辦公需求，但價格承載能力有限典型項目：貴格兩江總部城、金科嶺上等商墅成交分析成交主要依托外圍板塊項目支撐，年均成交約9萬方，整體均價約10000元/㎡，城市副中心項目均價16000-18000元/㎡，新區(qū)項目售價6000-8000元/㎡。協(xié)信總部城升偉晶石公元金科嶺上辦公類典型項目詳解>>項目分布現(xiàn)狀項目名稱組團業(yè)態(tài)選取原因在售協(xié)信總部城渝中半島獨棟辦公重慶核心區(qū)唯一在售多層項目政府入資，打造總部園區(qū)升偉晶石公園照母山獨棟辦公城市副中心典型項目周邊具備一定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)金科嶺上水土獨棟辦公新區(qū)典型項目，打造健康產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)品力較強，但客戶承載能力有限，售價低，對該類區(qū)域發(fā)展同類產(chǎn)品，起到一定指導作用本次調(diào)研項目三個，選取不同地段項目進行分析，對該類項目銷售量價及客戶類型起到一定指導作用。辦公類典型案例/協(xié)信總部城/項目概況項目定位生態(tài)型總部經(jīng)濟區(qū)開發(fā)商重慶渝中總部經(jīng)濟建設(shè)投資有限公司項目位置渝中區(qū)經(jīng)緯大道789號項目規(guī)劃體量及辦公體量總計容體量：52萬方辦公體量：35.2萬方物管公司重慶天驕物業(yè)管理有限公司物管費10元/㎡·月項目位于渝中區(qū)經(jīng)緯大道789號，總體量52萬方，其中辦公體量35.2萬方，定位為生態(tài)型總部經(jīng)濟區(qū)。辦公類典型案例/協(xié)信總部城/產(chǎn)品情況單層面積：400-500㎡地上樓層數(shù)：4-6層單棟建筑面積：約2000-3000㎡入室大堂層高：8.1米標準層層高：3.9/4.2米單棟電梯數(shù)量：2梯設(shè)計亮點：陽臺半贈送，庭院、露臺、地下室全贈送辦公類典型案例/協(xié)信總部城/核心價值點重慶總部城位于渝中區(qū)大坪板塊核心，是渝中區(qū)“十二五”規(guī)劃重點項目，肩負著助推建設(shè)西部商務(wù)服務(wù)高地、建設(shè)國家電子商務(wù)示范區(qū)以及建設(shè)長江上游金融中心核心區(qū)的多重任務(wù)，城市幾何中心，對高端辦公需求度高。辦公類典型案例/協(xié)信總部城/售后運營及管理政府合作，搭建六大綜合服務(wù)平臺為響應(yīng)政府號召，協(xié)信地產(chǎn)聯(lián)合渝中總部經(jīng)濟園管委會推出六大綜合服務(wù)平臺金融服務(wù)平臺、科技促進平臺、產(chǎn)業(yè)促進平臺、企業(yè)運營平臺、企業(yè)管家服務(wù)平臺、政務(wù)服務(wù)平臺通過六大綜合服務(wù)平臺，幫助企業(yè)解決金融、政策、人才等多種問題，促進企業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)總部城產(chǎn)業(yè)有效聚集辦公類典型案例/協(xié)信總部城/銷售分析獨棟辦公成交情況年度成交面積（萬方）成交均價（元/㎡）成交金額（萬元）成交套數(shù)2015年0.5716000918062016年1.231459717922112017年2.071548132053172018年0.5416643894242019年1.811619029230322020年3.516282569091452021年1-4月0.131800022685去化情況：獨棟辦公產(chǎn)品累計去化9.85萬方，年均去化1.41萬方，整體均價16000元/㎡。銷售情況：項目借助政府平臺洽談大客戶整棟團購（舉辦招商會等，定向拓展客戶）。入駐政策：入駐企業(yè)享“一企一策”優(yōu)惠政策；購房自用的新辦企業(yè)，入駐之日起前三年內(nèi)，在其繳納的增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅方面將給予一定比例的先征后返優(yōu)惠。辦公類典型案例/協(xié)信總部城/客戶分析典型入駐企業(yè)九州通醫(yī)療器械、重慶市兩江地區(qū)人民檢察院、德潤環(huán)境、先成集團、港力環(huán)保、美高科技、中國鐵塔、中鐵十一局、重慶諾趣文化、魏橋金融、中建八局主力入駐業(yè)態(tài)醫(yī)療器械、金融投資、能源再生、外貿(mào)出口、廣告?zhèn)髅健^(qū)塊鏈產(chǎn)業(yè)、通訊服務(wù)、信息技術(shù)、國有企業(yè)購置關(guān)注點區(qū)位發(fā)展及未來產(chǎn)業(yè)規(guī)劃“一企一策”（購房補貼、契稅補助、增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅優(yōu)惠）購買用途自用辦公、自用兼投資平安健康中心中建八局九州通醫(yī)療器械德潤環(huán)境重慶市兩江地區(qū)人民檢察院魏僑金融市水務(wù)資產(chǎn)公司新大正物業(yè)重慶諾趣文化中國鐵塔中鐵十一局先成集團港力環(huán)保美高科技重慶總部城產(chǎn)業(yè)促進中心政府入股項目（參股約30%），客源多為政府引薦及市政單位回購，企業(yè)看中區(qū)位發(fā)展及未來產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，以及政府提供“一企一策”的激勵政策；大客戶團購主導，成交多為國有企業(yè)或解放碑改善客戶自用，業(yè)態(tài)以金融投資、能源再生、區(qū)塊鏈產(chǎn)業(yè)、政府機構(gòu)為主。辦公類典型案例/升偉晶石公元/項目概況項目定位低密度生態(tài)花園式辦公區(qū)開發(fā)商升偉集團·重慶偉清房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置金開大道99號項目規(guī)劃體量及辦公體量總計容體量：7.86萬方辦公體量：5.86萬方物管公司紅果物業(yè)管理公司物管費15元/㎡·月項目位于金開大道起始端（天來酒店旁邊），是區(qū)域內(nèi)少有的低密度生態(tài)辦公項目。12棟獨棟寫字樓（3-6層）和1棟甲級寫字樓，總計容體量約8萬方。辦公類典型案例/升偉晶石公元/產(chǎn)品情況單層面積：400-500㎡地上樓層數(shù)：4層單棟建筑面積：約1500-2000㎡入室大堂層高：4.9米標準層層高：3.9米單棟電梯數(shù)量：1部設(shè)計亮點：花園、陽臺及大面積露臺贈送辦公類典型案例/升偉晶石公元/銷售分析獨棟辦公成交情況年度成交套數(shù)成交面積（萬方）成交金額（萬元）建面均價（元/㎡）2012年360.456439143922013年64118168181812014年570.7915263192502015年40.071065145242019年120.38802921014項目2012年面市，強銷期年均去化約0.6萬方，整體均價約18200元/㎡。銷售情況：項目臨近高新園片區(qū)，有一定客戶基礎(chǔ)，以大客戶團購為主。辦公類典型案例/升偉晶石公元/客戶分析123567891011121315樓棟典型入駐企業(yè)1重慶市涪陵梅林實業(yè)有限公司、重慶誠華股權(quán)投資基金管理有限公司2重慶言吾財富投資管理有限公司3重慶涌瑞股權(quán)投資有限公、中園基金公司5——6七號工場7未入駐8未入駐9——10重慶農(nóng)村商業(yè)銀行11未入駐12重慶兩江供電有限公司、重慶兩江長興電力有限公司13重慶恒濱建設(shè)集團15未入駐入駐企業(yè)以投資管理、房地產(chǎn)、建設(shè)公司為主，其次為食品、科技、電子商務(wù)。辦公類典型案例/金科嶺上/項目概況項目定位健康智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展基地開發(fā)商重慶金科科健置業(yè)有限公司項目位置渝北區(qū)悅復(fù)大道8號項目規(guī)劃體量及辦公體量總計容體量：37.81萬方辦公體量：24萬方物管公司重慶金科物業(yè)服務(wù)有限公司物管費4.2元/㎡·月項目位于渝北區(qū)悅復(fù)大道8號，總體量37.81萬方，其中辦公體量24萬方，定位為健康智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展基地。辦公類典型案例/金科嶺上/產(chǎn)品情況單層面積：870-1930㎡地上樓層數(shù)：6層單棟建筑面積：約5000-10000㎡入室大堂層高：5.1米標準層層高：4.2米單棟電梯數(shù)量：2梯設(shè)計亮點：花園、陽臺、露臺及連廊全贈送辦公類典型案例/金科嶺上/核心價值點重慶市政府踐行“健康中國2030”的國家戰(zhàn)略，在兩江新區(qū)核心位置，規(guī)劃發(fā)展3000畝健康科技城，助力重慶大健康產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展，共謀生態(tài)、智慧、科技產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。辦公類典型案例/金科嶺上/售后運營及管理360°企業(yè)運營服務(wù)平臺讓企業(yè)與園區(qū)發(fā)展共成長為企業(yè)提供8大資源平臺和360°智慧服務(wù)助力企業(yè)從孵化階段過渡到成長加速階段與企業(yè)發(fā)展共生共贏辦公類典型案例/金科嶺上/銷售分析項目年度成交面積（萬方）成交均價（元/㎡）成交金額（萬元）成交套數(shù)金科嶺上2017年1.0259806081222018年1.465609159262019年4.44576825595592020年2.05695214280342021年1-4月0.756763508013去化情況：獨棟辦公產(chǎn)品累計去化9.66萬方，年均去化2.2萬方，整體均價6200元/㎡。銷售情況：項目依托低價優(yōu)勢及政府提供的高額補貼，吸引眾多醫(yī)療、生物、科技公司入駐，實現(xiàn)快速走量。優(yōu)惠政策：企業(yè)所得稅兩江新區(qū)留成部分（即企業(yè)所得稅納稅金額的40%）實行“兩免三減半”政策。辦公類典型案例/金科嶺上/客