1、XX農產品物流園項目項目建議書編制單位：XXXX投資集團0一五年十月二十八日m7JmmiiNuOUIIIJRUnmiinu miuiiuu_IMMMMgluiimiiimniiiinuunumioBillmminII1IHHUHniiRunmiMIMIIIHIIIHHBIIIUUUIUllHlImin u i1UIUUirniiBBIIUINiiaiH1IUHIOllllllll uuuUII1IUII niiiiiiiiUIHIIIII niinmiUUIIEIIIIIIIUIIiiiiuiiaiiuBiIIIBIIIUIIIIIIIIQllllllllUiniUNINiiihEiiniin

2、niiuiiiiaMMiiiuiIfUHIIAIlUNU1IDJUIJtminHIIUinn miHiHiitiii111! JIIIII llllfUIIIIINiiNmimai汕田MUhJJHilHUlJilllli第一部分項目概要、項目名稱：中國-XX現代農業商貿物流城項目二、項目擬建地址：XX市XX經濟開發區三、項目建設單位：XXXXXXXX 投資集團XXXXXXXX 投資集團旗下設有九大全母子公司：XXXXXXXX開發有限 公司. .集團在激烈的市場競爭中，充分發揮股東關聯體系的資源優勢， 整合上下相關行業，開展以項目投資、房產開發、園林創意設計施工、 企業策劃、企業并購、投資基金管

3、理、項目融資及資產管理為重點的 投資管理和資產管理業務，開創投資集團發展的新模式。四、編制依據(1)(1) 國務院關于促進流通業發展的若干意見(2)(2) 國務院辦公廳關于搞活流通擴大消費的意見(3)(3) 國務院物流業調整振興規劃(4)(4) 國家六部委關于加快農副產品流通設施建設的若干意見(5)(5) XXXX 省國民經濟和社會發展第十二個五年規劃發展綱要(6)(6) XXXX 市國民經濟和社會發展“十二五”規劃綱要(7)(7) XXXX 市城市總體規劃五、編制原則1 1、認真執行國家、行業有關農副產品加工、檢驗、包裝、標志、運輸、貯藏及衛生等標準的規定2 2、 選址符合城市總體規劃，合理

4、布局，有足夠的建設用地，并 有一定的發展余地；3 3、總平面布置滿足農副產品物流的有關要求和符合安全、防火 的有關規定，因地制宜進行合理布置，力求節約建設用地，充分考慮 環境保護和綠化；4 4、充分利用當地的社會協作條件，節約工程投資；5 5、嚴格執行建設項目“三同時”的有關規定，污染物的排放符 合國家規定，減少對環境的影響；6 6、認真貫徹消防法和勞動部關于職業衛生監察規定的 通知精神，采取切實防范措施，確保安全生產和員工的人身安全。第二部分 項目建設背景1 1、國家“十二五”規劃綱要國家“十二五”規劃綱要中提出大力發展現代物流業，推廣現代 物流管理技術，促進企業內部物流社會文化，實現企業物

5、資采購、生 產組織、產品銷售和再生資源回收的系列化運作。 建立物流標準化體 系，加強物流新技術開發利用，發展區域性物流中心。2 2、XXXX 省農業“十二五”發展規劃支持農產品精深加工，提供農產品加工能力，延長農業產業鏈條。 按照在工業化、城鎮化深入發展中同步推進農業現代化的總體要求， 堅持大力發展現代農業，著力在現代農業產業化取得突破。實施農業 產業化“ 671671 ”轉型倍增計劃，建設省級農業產業化示范區，鼓勵農 業產業化龍頭企業利用資本市場發展壯大。 以大宗農產品產后初加工 為重點，提升產后貯藏、保鮮、烘干、分級、包裝等技術研發和裝備 水平，促進農產品產地加工業新發展。3 3、XXXX

6、 市農業產業化“十二五”發展規劃按照統籌城鄉發展和建設現代農業的總體要求，以建立農業產業 化示范區、發展農產品加工產業集群為主攻方向，緊緊抓住推進“兩 型城市”建設和實施“一主兩翼”戰略的歷史性機遇，抓項目、樹品 牌、促發展，推進我市農業產業化發展再上新臺階，使我市農業產業 化水平和龍頭企業的核心競爭力得到全面提升。4 4、 十二五 期間，我國將積極擴大物流市場需求，推進物流服 務社會化和專業化；提高物流標準化程度和信息化水平。 將根據市場 需求、資源環境、交通條件、區域規劃等因素，重點建設一批物流節點城市，優化物流業的區域布局，這給 XXXX 市潘集區提供了發展契機。 加快農產品物流體系建設

7、，盡快改變農產品流通環節多、流通成本高、 市場秩序混亂的狀況，建立順暢高效、便捷安全的農產品流通體系， 逐步取消露天攤檔式農貿市場。積極鼓勵和引導農產品批發市場和農 產品加工企業直接配送至采購方，與農產品生產基地建立長期的產銷 聯盟。第三部分項目建設必要性、響應國家產業政策發展區域物流中心國家“一五”規劃綱要明確提出完善農村流 通體系，推進農副產品批發市場建設與改造， 促進農副產品質量等級 化、包裝規格化，完善 鮮活農副產品“綠色通道”網絡，加強物流 基礎設施整合，建設大型物 流樞紐，發展區域性物流中心。二、降低農副產品配送成本，發展現代物流農副產品在物流過程中存在包裝難、裝卸難、運輸難、倉儲

8、難等 問題，物流技術要求較高，比如水產品的冷凍運輸，分割肉的冷藏運 輸，牛奶等制品的恒溫運輸等等。“新鮮”是農副產品的生命和價值 所在，但由于鮮活農副產品的含水量高，保鮮期短，極易腐爛變質， 大大限制了運輸半徑和交易時間，因此對運輸效率和流通保鮮條件提 出了很高要求。我國農副產品物流業由于起步較晚， 以分散的小農經濟為主，重 生產、輕流通，在我國建立生鮮農副產品供應鏈非常困難， 環節過多、 成本高、損耗大，找不到大的供應商，致使一些農副產品的進出口物 流還必須達到標準，影響了農民出口貿易。目前，我國農副產品物流 是以常溫物流或自然物流形式為主，農副產品在物流過程中損失很 大。據統計，我國水果蔬

9、菜等農副產品在采摘、運輸、儲存等物流環 節上的損失率達 2525 匯35%35%左右，而發達國家的果蔬損失率則控制在 5%5%以下，美國果蔬菜在物流環節的損耗率僅有 1%1%廠 2%2%三、開拓國內農副產品市場現代物流以物流配送的規模大、速度快、輻射面廣、效率高見長。 因此，發展現代物流對于開拓農村市場意義重大， 不僅能為經營主體 提供真實、準確的有效信息，減少市場運營過程中的不確定性和盲目 性，并能有效地提高農副產品流通速度， 還可以降低農副產品流通的 成本，使農副產品在流通過程中實現增值， 有利于保障農民的根本利 益，并推動農業的產業化、現代化進程，提高農業生產的整體效益。四、推動XX市農

10、副產品批發市場提檔升級XXXX 市現有農副產品市場大多面積狹窄，市場規模小，發展空間 不足，市場簡陋，配套不足，影響環境，阻礙交通，交易方式落后， 信息化水平不高，市場管理水平不高。改變傳統低檔落后的農副產品 批發市場流通形態，以全球采購中心模式取代，是 XXXX 市城市改造、 市場業態升級、管理理念與世界接軌的客觀需要。五、促進農業產業升級換代第一，發達的物流業能推動物資合理流動，加速資金周轉，有利 于服務業的發展，促進農業產業結構合理化。第二，發達的物流業能更好地服務于農產品流通， 從而將農民更 多精力和資金集中在發展精品農業上，促進農業產業結構升級。第三，發達的物流能夠促進新型商業企業和

11、業態形式發展，加速傳統運輸、倉儲和零售等行業向現代物流服務領域延伸。第四部分 項目特點、定位和基本功能XXXX 市現代農業商貿城是借鑒世界最先進農產品流通模式，結合 我國農業生產結構特點，采用全產業鏈運營理念，搭建農產品交易流 通高速通路和平臺，建設一個立足中原，輻射全國，對接全球的規模 最大、業態最全、標準最咼、理念最新、多功能、綜合型、現代服務 業標志性工程。以展示、展銷、會展、博覽、商貿服務匯聚人流以電子網絡平臺匯聚信息流、商流和資金流 ；以冷鏈配送體系匯聚物 流；形成國內外農產品、食品展示交易中心；華東區域地方名、優、特 產品展示、展銷中心；農產品、食品生產經營企業的總部經濟中心 成為

12、推動 X XX X地區農業產業化強有力的引擎，促進 XXXX 現代農業建設的 重要支撐。一、項目特點(1)(1)高起點。在吸收和總結國內外現代農產品批發市場先進經驗 的基礎上，根據 XXXX 省的農產品的優勢和特色，在現有基礎上的探索 發展機會和空間，創造具有中國特色的農產品交易模式和新興的流通 方式。(2)(2)現代化。市場管理現代化，堅持科學發展觀，引進現代化管 理理念，構造科學的組織管理架構，以產品質量標準化為核心建立規 范化的管理制度，提升市場管理水平。是運作手段的現代化，市場設 施建設現代化，交易方式現代化。(3)(3)多功能。市場不僅提供交易功能，構建國內農產品及其加工 品的交易平

13、臺。還具有信息收集與發布功能、價格形成功能、物流倉 儲配送功能、會議展示功能、農產品加工功能、質量檢測功能、金融 結算功能、應急儲備調控功能和商務綜合服務功能等多種服務功能， 是一個市場效率更高、為經營者創造的價值更大的市場。(4)(4)綜合型。市場不是單一型或專業批發市場， 而是一個場中有 市、市中有園的多品種、綜合性大型農產品批發市場。可以提供各類 農產品及加工產品產需直接見面的交易平臺，多品種、大規模的流通特點，使任何需求者到此都可一站式購齊商品，一次性滿足需求。市 場中的綜合服務區還提供產品展示、訂貨，結算、融資等商務服務、 必要的生活服務和政府一站式的行政服務， 極大方便了各類市場主

14、體 的經營活動。二、項目定位根據 XXXX 省及 XXXX 市經濟社會發展的需要、XXXX 省和 XXXX 市農產品流 通的比較優勢和發展趨勢，XXXX 現代農業商貿物流城經過 3-53-5 年的建 設和發展，在 XXXX 省農產品流通中將占據重要地位。其主要定位是：(1) 成為立足 XXXX 市、面向全省、輻射全國的現代化、綜合性、一 站式農產品集散中心；(2)成為 XXXX 境內進入和向外發送的端口，成為新的經商口岸；(3) 成為引導和促進 XXXX 省現代農業發展的引擎和加速器。三、項目基本功能XXXX 現代農業商貿物流城的突出特點是在電子信息技術和現代化 管理方式支持下，具有強大的多種

15、綜合服務功能，以減少農產品的流 通環節，降低流通成本，保證上述目標的實現。(1)(1) 大規模交易服務功能(2)(2) 信息收集與發布功能(3)(3) 合理價格形成功能(4)(4) 物流倉儲功能(5)(5) 會展、博覽商貿服務功能(6)(6) 農產品加工功能(7)(7) 全覆蓋式配送服務功能(8)(8) 電子結算功能通過電子網絡平臺，為市場經營活動提供資金存取、匯兌服務 ； 為經營活動提供信貸服務；市場與金融機構合作，提供多種融資服務； 在專業市場實行電子結算卡結算，方便經營活動，實現產品可追溯 ； 電子商務，提供第三方監管和方便、快捷、安全的網上結算、支付服 務，控制市場風險，保證履約率。(

16、9)(9) 質量檢測功能(10)(10)綜合服務功能(11)(11)應急儲備和調控功能在市場建立和推行“滾動儲備”制度，市場主體設立和保持一定 的合理庫存，建立固定的供應渠道和合作關系， 可以在突發事件出現 時，隨時調動一定資源進行保障，使批發市場成為 XXXX 省及 XXXX 市政府 預防和應急突發事件的重要載體和平臺。當市場價格出現較大波動 時，政府可以利用市場作為載體和平臺，投放儲備物資，穩定供需， 平抑價格。第五部分 項目建設目標和規模一、建設目標根據農副產品批發交易市場的發展趨勢、企業的市場開發優勢， 綜合考慮各方面主要功能因素，規劃建設產品交易區、農產品加工區、 物流配送區、商務綜

17、合區、生活配套服務區等。XXXX 現代農業商貿物流城集“全國先進的農業倉儲技術、全國農副產品展示展銷、冷鏈物 流配送、電子商務”等功能為一體，延伸上下游產業，促進生產標準 化、管理信息化、服務現代化，實現訂單農業，成為“全國一流、品 種全、設施完善、業態先進、輻射范圍廣”的綜合性農副產品交易平 臺。二、項目規模項目總占地面積 XXXX 畝，總建筑面積 XXXX 萬平方米。(1)(1)綜合展示交易區：占地面積 XXXX 畝，建筑面積 X X 萬平方米。(2)(2)農產品加工區：占地面積 X X 畝，建筑面積 X X 萬平方米。(3)(3)物流配送區：占地面積 X X 畝，建筑面積 X X 萬平方

18、米。(4)(4)商務綜合區：占地面積 X X 畝，建筑面積 X X 萬平方米；(5)(5)生活配套服務區：占地面積 X X 畝，建筑面積 X X 萬平方米。第六部分總體規劃布局規劃總用地面積 XXXX 畝。項目周邊道路四通八達，各種服務設施 齊全，通訊和信息網絡設施較為完善，人文環境良好。根據批發市場 的基本功能，市場服務對象和市場相關運作要求， 批發市場規劃分為 商務綜合區、綜合展示交易區、農產品加工區、物流配送區及生活配 套服務區五大功能部分組成。結合本項目的實際建設場址狀況， 根據市場在城市的區位關系和 市場規模，該項目總平面規劃圍繞淮潘路、緯一路、緯三路建設商務 綜合區和產品展示銷售區

19、，通過道路、廣場、平臺彼此交織滲透，使其各個功能區聯系方便，動靜分離，互相協調，同時滿足人們日常生產、生活和辦公等功能要求。規劃用地指標表序號項目名稱單位數量備注規劃用地面積畝1商務綜合區畝蔬菜展示交易區畝果品展示交易區畝糧油展示交易區畝2水產品展示交易區畝肉禽展示交易區畝地方名優精品區畝農資展示交易區畝農機具展示交易區畝3農產品加工區畝4冷鏈物流配送區畝5生活配套服務區畝建筑面積指標表序號項目名稱單位數量備注規劃用地面積萬川1商務綜合區萬川蔬菜展示交易區萬川果品展示交易區萬川糧油展示交易區萬川水產品展示交易區萬川肉禽展示交易區萬川地方名優精品區萬川農資展示交易區萬川農機具展示交易區萬川3農產

20、品加工區萬川4物流配送區萬川5生活配套服務區萬川綜合技術經濟指標表序號項目名稱建筑面積（萬川）占地面積（萬川）備注1商務綜合區商務辦公商業服務行業協會和總部基地會議展覽2綜合展示交易區3農產品加工區4物流配送區配送區（含停車場）冷藏庫常溫倉庫5生活配套服務區生活服務其他配套設施道路、綠化、 景觀等合計第七部分環境保護、及勞動保護一、環境保護本項目不產生廢氣、 廢水等污染， 但會產生少量廢料垃圾和生活 垃圾，按照城市環境管理要求進行規范處理。 本項目不存在大的污染 環境問題。二、消防根據消防部門的要求， 配備各種必要的消防器材， 并建立消防責 任制，定期進行消防知識教育，提高全體人員的消防意識，

21、并將責任 落實到人。三、勞動保護根據國家和地方有關勞動保護法規執行， 增強企業安全意識，采 取妥善的安全措施，確保企業的安全運轉。第八部分投資估算和資金籌措、估算范圍本項目投資估算范圍包括一類工程費用：新建建筑物的土建、設 備、安裝、室外工程；工程建設其它費用、基本預備費、流動資金等。二、總投資本項目總投資 XXXXXX 萬元，土地成本 XXXX 萬元、建設成本 X X 萬元、 露天停車場 XXXX 萬元（XXXX 平方米）、設備成本和其他成本 XXXX 萬元。主要經濟指標序號名稱數值（萬元）序號名稱數值（萬元）1項目總投資3年出租收入1.1一類工程投資3.1營業稅1.2工程建設3.2營業附加

22、稅1.3土地購置3.3利潤總額1.4預備費3.4所得稅2年營業收入3.5年稅后利潤2.1年營業稅4銷售收入2.2附加稅4.1營業稅2.3年利潤總額4.2附加稅2.4所得稅4.3利潤總額2.5年稅后利潤4.4所得稅三、資金籌措本項目總投資 XXXXXX 萬元，全部由企業采取以下自籌方式解決。（1 1）公司目前積累的自有資金； 對外招商引資，弓 I I 入戰略合作伙伴；(3)(3)銀行融資；(4)(4)申請國家專項資金。四、資金運籌計劃(2)(2)項目采取“總體布局，詳細規劃，分步實施，突出特色”的原則，統一規劃，分期建設，邊建設邊經營。其中，一期建設201X201X年啟動，并于 201X201X

23、 年底內投入運營；此后，按年度計劃進行開發， 全部投資于 5 5 年內完成(201X201X 年一 201X201X 年)。(3)(3)資金運籌計劃：分 3 3 年 5 5 期，第一期投入資金的 X%X%為 X X 億 元；第二期投入資金的 X%X%為 X X 億元；第三、四期各投入資金的 X%X% 為 X X 億元；第五期投入 XXXXXX 億元。第九部分經濟效益分析一、產品成本估算(4)(4)本項目勞動定員 X X 人，工資福利年人均按 X X 元計，年工資總 額為X X 萬元。(2)(2)其它費用：包括銷售費用及管理費用，以銷售收入為基礎計 算。(3)(3)財務費用：運營期貸款利息。(4

24、)(4)建設成本費用：根據房地產項目的特點，售出建筑物的成本費 用即為該建筑物的土地成本及建設成本。(5)(5)固定資產折舊：固定資產折舊按直線折舊法計算，房層建筑按 2 20 0年計，設備按 1515 年計，殘值率均取 5%5%場地使用權按 5050 年計，無形資產和其它資產按 1010 年計二、經營收入經營收入一覽表序號名稱規劃面積（平方米）單價總額（萬元）備注1經營收入1.1產品交易管理經營2出租2.1農產品加工區出租2.2物流配送區出租2.2.1配送區出租2.2.2冷庫區出租2.2.3常溫倉庫2.3商務綜合服務出租2.3.1商務辦公出租2.3.2總部基地出租2.3.3會議展覽出租2.3

25、.4商業服務出租2.4生活配套服務出租3銷售3.1綜合展示交易區銷售4年稅后利潤4.4所得稅4.5稅后利潤三、稅金及稅后利潤(1)(1)經營收入及稅后利潤：年經營收入 X X 億元，營業稅 X X 億元， 附加稅 X X 億元，利潤率按 X3X3 計，利潤總額為 X X 億元，所得稅為 X X 億 元，年稅后利潤為 X X 億元。(2)(2)出租收入及稅后利潤：年出租收入 X X 萬元，營業稅 X X 萬元，附 加稅 X X 萬元，利潤率按 X%X%計 利潤總額為 X X 萬元，所得稅為 X X 萬元， 年稅后利潤為 X X 萬元。(3)(3) 銷售收入及稅后利潤：銷售收入 X X 億元，營業

26、稅 X X 億元，附 加稅X X 億元，利潤率按 X%X%計 利潤總額為 X X 億元，所得稅為 X X 億元， 稅后利潤為 X X 億元。第十部分社會效益分析本項目的建設和投入運營，將為 XXXX 市確立為全省最重要的農產 品商貿城樞紐地位起到積極地推動作用。從宏觀背景分析，XXXX 現代農業商貿物流城的建設順應社會發展潮流、 符合國家方針政策和發展 戰略，具有極大的發展前景和重要意義。對迅速拉大城市框架，以優 化城市空間布局， 提升城市綜合競爭力為目標， 著力打造現代化的 XXXX 城市新形象，起到積極的推進作用。完全符合省、市的戰略布置。 該項目建成后，不但可有效安置村民，解決農民就業和

27、創業問題，還 可吸引原市區的大批商戶入駐，在充分滿足城市農副產品供應的基礎 上，強化管理優勢，能大力向周邊輻射，其經營效果和社會經濟效益 將十分顯著。該項目的建設不但改變 XXXX 市缺乏高規格、高起點、大型農副產 品批發交易市場的現狀，同時為農副產品交易和流通注入新的血液和 活力，為農副產品生產、交易、倉儲、加工、物流配送開辟一片新天 地，同時對交易品種、質量進行檢測，為廣大消費群體把好“入口” 關，提供高質量綠色食品并帶動 XXXX 乃至全國的農產品交易集約化、 專業化、規模化發展。本項目建成后社會效益比較明顯，主要表現在 以下幾點：(1)加快 XXXX 市及周邊地區農產品貿易和資金流通，促進城鄉經 濟的繁榮，為人民提供更加充足的購物品種，進一步豐富大家的生活， 提咼生活品味和生活質量。(2) 增強 XXXX 經濟開發區的輻射吸引力，進一步拉動 XXXX 經濟發展。(3)該項目的建設實施將對提高 XXXX 省及周邊地區居民農副產品 供應水平、促進 XXXX 省大農業發展、加速農產品交易市場升級換代起 到積極的促進作用。(4) 本項目勞動定員 X X 人，項目運營后，解決當地 X