1、精品資料FW-XF-002消防系統設備檢查、維保工作規程1.0 目的通過建立本規程， 對消防系統制定運行檢查、 維保工作標準， 實行定期巡檢和保 養維護，確保消防系統始終處于良好工作狀態，保障業主的人身、財產安全，為業 主提供安全的工作和生活環境。2.0 范圍適用于物業管理區域內消防系統的運行檢查和維護保養工作。3.0 職責3.1 管理處主任負責消防系統運行檢查工作的監督、指導并組織實施；3.2 工程維修人員負責消防系統巡檢、維保工作的計劃和組織實施；3.3 工程維修人員負責消防監控系統的檢查和保養；3.4 安保巡邏崗負責物業區域內消防設施的日常巡視。4.0 工作規程4.1 消防系統檢查、維保

2、工作要求4.1.1 定期對物業區域的公共消防設施、器材等進行檢查和維修、保養，使其 經常處于良好備用狀態，并將紙質檢查情記錄備案；4.1.2 公共區域消防設施設備日常巡視由安保人員負責， 主要巡視消防設備設 施的外觀是否處于良好狀態，對發現的問題通報管理處；4.1.3 工程人員日常消防巡視的重點是消防設備設施的檢查， 及核實上報的消 防設備設施存在的問題；4.1.4 根據消防系統設備設施的具體情況， 管理處主任配合工程維修人員制定 年度的消防系統設備設施檢查、測試、保養計劃；工程維修人員負責監 控室設備設施的檢查和測試， 負責消防系統設備設施的保養和維修； 煙、 溫感探頭的維護保養清洗工作由專

3、業清洗廠家負責或內部專業人員清 洗；4.1.5 消防設備維修后必須恢復原來狀態，不得隨意更改原器材、線路。屬保 修內容，立即通知保修單位維修、保養，并記錄在案；4.1.6 消防設備故障維修一般不超過 8小時，若在 8 小時內無法解決的故障，應將故障原因、解決時間上報管理處，限期解決；4.1.7 在進行公共消防設施檢查、試驗、維修、保養前，應提前通知相關業主 及有關專業部門加強防范；如遇消防設施故障，應及時報告管理處經理 及有關專業部門，并采取有效的防范措施；4.1.8 凡是夜間發生的，不影響業主生活、工作的，不會產生嚴重后果的消防 設備故障，可以由早班維修工進行維修；4.1.9 在任何情況下，

4、消防設施停水、停電不得過夜；特殊原因需要過夜的， 必須經管理處主任同意，并及時通知相關業主及有關專業部門加強防 范。4.2 煙、溫感報警系統4.2.1 每月檢查一次各報警器的內部接線端子是否松動，主干線路、信號線路 是否有破損；4.2.2 每月隨機抽取不低于 5%的煙感報警器，試驗是否正常；4.2.3 每半年對煙、溫感探測器進行逐個保養，擦洗灰塵，檢查探測器底座端 子是否牢固，并進行逐個吹煙試驗；4.2.4 對一般場所每三年、污染場所每一年進行一次全面維修保養，主要項目 包括清洗吸煙罩集成線路，保養檢查放射元素鎂是否完好等。4.3 送風、排煙系統4.3.1 每月一次啟動檢查：檢查風機電流，檢查

5、軸承箱振動情況、皮帶松緊程 度，檢查工作接地、安全接地，測試接地電阻；4.3.2 每半年一次風機維護：清除風機內灰塵、污垢、雜質，加注潤滑油，刷 防銹油漆；4.3.3 每年一次排煙閥維護、檢查；4.3.4 每年一次正壓排風機性能參數測試。4.3.5 維護保養要求：、各防火閥門自動、手動開閉靈活有效，機械開啟、關閉、手柄復位靈活，閥片到位，電磁閥通電吸合動作正常無異響，百頁窗清潔；、 各送風口完好，無堵塞、結灰；、 送、排風機風量、動壓等參數符合出廠要求；、送、排風機運轉平穩，潤滑良好；、 各風機控制器電氣元件齊全有效，性能可靠；、 風機設備接地保護、防護罩安全、有效。4.4 消火栓系統4.4.

6、1 每月檢查保養、 消火栓外部檢查 檢查消火栓門把手是否完好，栓門開關有無卡阻，鎖、玻璃有 無損壞； 指示燈、報警按鈕、警鈴是否齊全，有無脫落； 栓門是否完好。、 消火栓測試隨機抽取消火栓總數的 5%，按消火栓報警按鈕，監控室應有正確 的報警顯示。、 檢查消火栓泵是否良好，對水泵表面進行除銹、軸承加油；檢查電 氣控制部分是否處于良好狀態，同時按照設計原理進行全面試驗；4.4.2 每季度檢查保養、 在月檢查的基礎上對消火栓泵進行保養， 檢查電動機的絕緣是否良 好；、 檢查、保養消防水泵接合器：外觀檢查接口、附件完整，無滲漏， 悶蓋齊全；安全閥、放水閥檢查，清除水銹；閥門加注潤滑油，保 持閥桿靈活

7、自如；檢查防腐并刷油漆；、 進行室外消火栓檢查、保養：外觀檢查防銹刷漆；開啟大小悶蓋， 放掉銹水，清除雜質。4.4.3 每年檢查保養、 完成月檢查保養的所有項目；、 開栓門取出水帶，仔細檢查有無破損、發黑、發霉現象，如有則應 立即進行修補、清洗或更換；、 將水帶摺邊后重新卷起；、 檢查水槍頭與水帶、水帶與水喉之間的連接是否方便可靠，如有缺損應及時修復；、將栓內閥門開閉一次，檢查是否靈活，并清除閥口附近銹蝕，將閥桿上油防銹；、 將栓內清掃干凈，物品存放整齊后，關上栓門；、 逐個測試報警按鈕的靈敏性和檢查指示燈顯示的正確性；、 管網系統和管路附件檢查、保養，末端試驗裝置試驗，明管部分防 銹刷漆。4

8、.4.4 維護保養要求：、 消防接合器齊全、有效，無泄漏，安全閥、放水閥無水銹，閥門潤 滑油、閥桿靈活自如；、 各層消火栓箱及附件油漆、玻璃、標志應完整，封條完好，箱內設 備齊全，水槍、水帶完好無損，卷繞整齊，消火栓口無銹蝕，無滴 漏，接口墊圈完整無老化，閥桿加潤滑劑，開啟自如；、 各層消火栓出水壓力符合要求；、 啟動報警按鈕完好，性能可靠；、 戶外消火栓齊全有效，開啟靈活；、 消防進水管網，閥門便于操作，警示標牌完整，閥門、止回閥、排 氣閥啟閉自如，無滴漏現象，末端試水裝置、壓力表等設施良好。4.5 噴淋系統4.5.1 每周巡視檢查管內水壓是否正常，各供水泵電源是否正常，各電氣元件 是否完好

9、無損，處于有效狀態；4.5.2 每月巡視檢查噴淋頭有無漏水及其他異常現象， 檢查各閥門是否完好并加油保養，同時進行逐層放水，檢查水流指示器的報警是否正常，水位 開關是否靈敏及啟動相應的供水泵。4.6 消火栓泵、增壓泵、噴淋泵、管道4.6.1 每月一次檢查、保養消防水泵、恒壓泵、加壓泵機械部分、工作壓力；油嘴、潤滑部位加注潤滑油；4.6.2 每月一次絕緣性能測試、接地保護測試、運行電流測試；4.6.3 每月一次控制柜（箱）內清掃，檢查面板標志符合要求，指示信號、按鈕、開關、儀表計盤等保持良好；4.6.4 每月一次消防泵、加壓泵啟動試驗；檢查消防泵啟動、出水、流量、壓 力是否正常；手動、自動泵、停

10、水泵功能（模擬檢查） 、主備泵切換功 能（模擬檢查）；檢查運轉信號、反饋信號正確無誤；恒壓裝置上、下 限定值檢查、調整；4.6.5 每季度一次檢查、 保養報警閥及附件設施； 清除報警閥、 過濾器的雜質； 進口、出口壓力表、壓力開關、信號閥等保持良好；延時器、水力警鈴 等保持性能良好，動作可靠、靈敏；開啟報警閥旁的放水試驗閥，檢查 報警閥開啟性能和密封性能及系統供水能力；4.6.6 每年一次系統功能聯動試驗。4.6.7 維護保養要求：、消火栓泵、增壓泵運轉平穩，流量、揚程等主要參數符合出廠要求；、 管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏， 閥門啟閉靈活；、 消火栓泵、噴淋泵運行

11、平穩，無振動，潤滑良好，無咬泵現象；、 電氣控制和各元件齊全，正常可靠，性能完好；、 水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損；、 管道設備等無銹蝕，無滲漏，水壓恒定，參數正確。4.7 火災報警系統4.7.1 監控室負責監控火災報警控制主機， 工程維修人員負責對該系統實施維 修保養；4.7.2 火災報警系統應由經過專門培訓的人員負責使用、管理和維護，無關人 員不得隨意觸動；4.7.3 監控員應熟悉火災報警系統的報警信號與物業區域各火災監測點之間 的對應和編排；4.7.4 每日檢查：、 火災報警控制主機各項功能（如火警功能、故障功能）是否正常， 有無指示燈損壞或異常；、 進行主、備用電源自動

12、轉換試驗；、消防火災報警控制器進行自檢功能檢查，檢查步驟包括： 按自檢鍵，讓報警控制器進行自檢； 按消聲鍵，消去控制器的聲音。4.7.5 每月檢查：、 完成每日檢查保養全部內容；、 控制器主要工作電壓測試；、 公共區域煙感器、 溫感器安裝傾斜度不大于 45°，與底座接觸是否 良好，外觀是否潔凈完好；、 隨機抽取不低于 5%的煙感器，噴煙后查視報警是否正常；、 手動報警按鈕，檢查安裝是否牢固，有無破損及丟失；、 任選 2 個手動報警按鈕，進行模擬報警，測試報警功能是否正常； 、 對樓層通道中各支箱進行外觀檢查，外接線是否固定良好； 、 對火災報警控制柜、聯動控制柜等進行清掃除塵，線路松

13、動應進行 緊固。4.7.6 每半年檢查： 對所有火災探測器進行一次實效模擬試驗， 有失效的火災探測器應及時 更換，對電纜、接線盒、設備作直觀檢查，清理灰塵。4.7.7 每年檢查：進行一次全面的消防火災報警試驗， 檢查所有的控制器報警及其聯動功 能。4.8 消防聯動功能4.8.1 每月一次聯動控制柜（盤）電壓、電流測量；4.8.2 每季度一次自檢功能檢查，自檢時外控開關轉換至鎖定或釋放位置，防 止外控設備動作；4.8.3 每季度一次系統網絡中的端子箱、接口檢查；4.8.4 每年一次聯動控制柜（盤）手動、自動操作檢查，對動作后無不良后果 的控制功能進行實效模擬試驗；4.8.5 每年一次系統聯動檢查

14、；4.8.6 對于經常誤報警的設施或場所進行技術分析。4.8.7 維護保養要求：、聯動控制柜（盤）、面板檢查按鈕、開關、指示信號、標志等良好；、 自檢功能檢查應符合設備的技術要求；、 聯動控制柜（盤）各繼電器等接點良好，動作可靠；、 系統網絡中的端子箱接口無孔洞，無潮濕，清除灰塵，接線標志清 晰、無脫落；、 系統誤報警分析：屬于設備上的原因，調換設備的有關部件；屬于 探測器原因，測試調整火災響應閥值和靈敏度；屬于環境干擾的， 如現場濕度過大、粉塵等影響火災探測器正常工作的，設法排除干 擾因素。4.9 防火卷簾門4.9.1 每月檢查保養、 手控檢查 外觀檢查門軌、門扇有無變形、卡阻現象，手動按鈕

15、箱是否良 好上鎖； 卷簾門的電控箱指示訊號是否正常，箱體是否完好； 開啟按鈕箱門，按動向上或向下按鈕，卷簾門應上升或下降； 在按鈕操作上升或下降過程中，操作人員應密切注意卷簾門上 升或下降到端部位置時能否自動停車，若不能，應迅速手動停 車，且必須待限位裝置修復或調整正常后方可重新操作。、 自控檢查 用煙源使系統中任意煙感動作時，自動裝置將發出報警信號， 同時自動啟動卷簾門電控系統兩次下滑關閉卷簾門。卷簾門一 次下滑至離地面 1.2米處停車，延時 90 秒左右，再自動啟動卷 簾門全部關閉； 卷簾門關閉后，待煙感信號消失，或復位按鈕復位后方可重新 開啟卷簾門； 監控室按鈕操作檢查：監控室只設置卷簾

16、門關閉按鈕，操作關閉按鈕卷簾門通過二次下滑關閉到位后，檢查監控室信號指示 是否正常； 針對系統中檢查出來的缺陷及時修復； 對卷簾門進行清掃除塵，若有油漆脫落及局部變形的地方進行 修復，確保卷簾門外觀清潔美觀。4.9.2 每年檢查保養、完成月度檢查保養全部項目；、 對卷簾門控制箱自檢按鈕、故障報警消聲復位鍵進行專門檢查；、 緊固各電線接頭，情節控制箱的灰塵， 檢查箱內電器元件是否齊備。4.10 安全疏散出口的檢查4.10.1 樓梯間、消防走火通道、大堂、疏散出口應保持暢通無阻，不得堆放任 何雜物；4.10.2 疏散出口應設置明顯的消防安全標識；4.10.3 疏散門應向疏散方向開啟，自動啟閉的門應

17、有手動開啟裝置。4.11 疏散出口指示燈4.11.1 檢查出口指示燈玻璃面板有無劃傷或破裂現象；4.11.2 檢查電源指示燈應常亮，當斷開交流電而采用備用電池供電時照明正 常，否則應立即檢查修復；4.11.3 檢查燈具安裝是否牢固可靠；4.11.4 清潔燈箱外殼及顯示屏表面；4.11.5 每月指示燈備用電池亮燈半小時，使電池放電后再充電，延長電池使用 壽命。4.12 其他相關設施設備的檢查保養要求4.12.1 每年對管理處各類辦公、電器設備進行聯合檢查不少于一次；4.12.2 定期啟動檢查備用發電機；4.12.3 定期檢查滅火器簽封及重量，如劑量減少 10%，應及時補裝。5.0 相關記錄5.1

18、 消防監控系統設備設施、器材檢查記錄表參考附件消防系統設施設備維護保養總體計劃設 備序 號維護保養項目責任部門檢查保養方法標準周期消 防 控 制 臺1各類指示燈（含電 源、信號）安保直觀目測指示燈指示正常每月2各類開關安保直觀目測處于開啟或自動狀 態每月3各電器觸點工程如有燒損現象，拆下后用 砂紙打磨觸點完好，無燒損半年4各電氣兀件、接線端 子及端子排端子工程用螺絲刀逐個緊固各端子連接牢固， 無燒損半年5各電源、信號線工程如有輕微破損或燒焦現 象，用絕緣膠帶包扎，嚴 重時更換導線無破損、燒焦現象半年6控制臺內部除塵工程用小毛刷、皮老虎除塵無塵每月7控制臺表面除塵安保用干抹布、毛刷除去表面 灰塵

19、無塵每日煙、溫 感 探 頭1煙感探頭工程抽取5%探測器，用吹煙 器在距探測器20 cm處噴 向探頭紅色指示燈亮每月2溫感探頭工程抽取5%探測器，用電吹 風在距探測器50 cm處， 向探測器吹熱風區域報警器上相應 位置報警指示燈亮每月防 火 卷 簾 門1控制箱內部各電氣 觸點工程如有燒損現象，拆下后用 砂紙打磨觸點完好，無燒損半年2控制箱內部各電氣 元件、接線端子及端 子排端子工程用螺絲刀逐個緊固端子無燒損現象或松動半年3機械部分（齒輪、鋒 條）工程如有銹損用煤油清洗，然 后加潤滑油無銹損且表面涂有 潤滑油每年4卷簾門門體工程用煤油清洗銹損部分無銹損每年5電機接線端子工程用螺絲刀緊固端子無松動半

20、年6破玻按鈕盒安保直觀目測完好無損每日防 火 門1防火門玻璃安保直觀目測完好無損每日2防火門彈簧、鉸鏈工程有損壞，更換備件；若無 損壞，加機油完好，彈性適度每年3消防通道、防火門安保直觀目測，并開關防火門消防通道暢通，防火門開閉自如每日設備序 號維護保養項目責任部門檢查保養方法標準周期排 煙 系 統1排煙風機表面除塵工程用抹布、毛刷除塵無塵每月2控制柜內部各電氣 觸點工程如有燒損現象，拆下后用 砂紙打磨觸點完好，控制啟 停正常半年3控制柜內部接線端 子及端子排端子工程用螺絲刀逐個緊固端子無燒損現象或松動半年4控制柜電源指示燈工程如不亮，更換指示燈燈泡電源指示燈亮每月5排煙閥微動開關及 內部接線

21、端子工程用螺絲刀緊因各固定螺 釘及各接線端子端子無松動，微動 開關固定良好每月6排煙閥復位按鈕、導 輪、鋼絲、轉軸工程用油壺給導輪、鋼絲、轉 軸加油復位按鈕控制無 誤，排煙窗開啟靈 活每年加 壓 送 風 系 統1加壓送風機除塵工程用抹布、毛刷除塵無塵每月2控制柜內部各電氣 觸點工程如有燒損現象，拆下后用 砂紙打磨觸點完好，控制啟 停正常半年3控制柜內部接線端 子及端子排端子工程用螺絲刀逐個緊固端子無燒損或松動半年4各送風口百葉窗安保直觀目測送風口百葉窗位置正確每日5控制柜電源指示燈工程如不亮，更換指示燈燈泡電源指示燈亮每月消 防 系 統 控 制 柜1控制柜上電源指示 燈及各類開關安保直觀目測電

22、源指示正常，開 關處于開啟或自動 狀態每日2控制柜內部各電氣 觸點工程如有燒損現象，拆下后用 砂紙打磨觸點完好，無松動半年3控制柜內部各電氣 元件、接線端子及端 子排端子工程用螺絲刀逐個緊固各端子連接牢固， 無燒損半年4信號（電源）工程如有破損，用絕緣膠帶包 扎導線無破損、老化半年5控制柜除塵工程用小毛刷、皮老虎除塵無塵每月消 火 栓 系 統1水泵工程手動盤車轉軸轉動靈活每月2水泵添加盤根工程添加盤根點動時不漏水每年3水泵加潤滑油工程更換并添加潤滑油水泵運轉靈活每年4水泵、電機除塵工程用抹布、毛刷除塵無塵每月5消火栓各閥門工程添加盤根或更換墊片開啟自如，不漏水每年6各消火栓、水龍帶喉 輪、破玻按鈕盒及其 他配件安保直觀目測水龍帶不發霉，水 喉不漏水，按鈕盒 完好無松動，小錘 配備齊全每月設備序 號維護保養項目責任部門檢查保養方法標準周期消 防 水 箱1浮球閥工程如有銹損，及時更換無銹損，能正常工 作，水位處于中水 位每月2水位電極工程清洗電