1、佳濱苑項目SWO分析作者：許漢遠一、項目介紹 佳濱苑位于東曉路海印橋腳，由珠江實業東建集團房產地產開發有限公司開發，廣州住宅建設發展有限公司承建，廣州珠江酒店物業管理 有限公司承包物業服務，是集高層景觀住宅、特色商業街于一體的市中 心首席人居。樓盤占地面積 5100 平方米，建筑面積 107680平方米，總 戶數 560戶，綠化率為 29.4%，容積率為 4.50 。佳濱苑項目北眺悠悠珠江， 比鄰仲愷農業技術學院， 南望曉港公園、 配套省級幼兒園。建筑外形具有剛柔并濟的線條，濃縮了東方美學的精 品園林，夜間遠觀海印橋燈光璀璨，長龍跨江，甚是壯觀。佳濱苑品質全面升級，由具備國家一級物業管理資質、

2、中國物業服 務百強企業“廣州珠江酒店管理物業公司”擔綱物業服務，更將眾多高 科技元素融入服務中：紅外線弱電報警、電子巡更、 led言息發布、人 車分流管理、社區背景音樂、閉路監控、可視對講系統讓您暢享居 家生活的高貴與尊崇。二、項目SWO分析S （優勢）（1）地理位置：項目位于目前炙手可熱的老城區海珠區，雖處市 區較為繁華的地段，但是，小區內環境宜人，繁華中帶有幽靜，可謂是 市區中的“桃花源”。再者，小區往北 300米是景色秀美的珠江，往西 是文化氣息濃郁的老牌大學仲愷農業技術學院， 往南 500 米是可以散步、 游玩的東曉公園。綜上，項目的地理位置是非常優越的。（2）交通狀況：項目周邊有 1

3、84路、 192 路、 208 路、 221路、 264 路、 287路、 35 路、 44路等眾多公交線路。業主可以在海印橋南下車， 步行約 3 分鐘左右便可到達項目。項目交通四通八道，出行是相當的方便：海印橋南直上內環路 B線，海印橋北直通內環路 A線。無論是前往市中心，還是郊區方向，車程一般都可控制在 35 分鐘左右。（3）生活配套：項目昌崗東路百佳廣場、海印電器城、中山大學社 區都較近，僅 10 分鐘不到的車程，逛街購物十分便利。步行 10 分鐘可 以到昌崗路曉港地鐵站，小區附近的小店較多，藥店、銀行一應俱全， 能充分滿足業主的日常以及休閑生活需要。（4）文化氛圍：小區內規劃有幼兒園，

4、已經同步在建設當中，項目 交樓即可投入使用。離項目最近的學校還有省一級昌崗東路小學，周邊 還有中大附中等省一級重點中學。（5）引進國家一級資質物業公司廣州珠江酒管物業管理有限公 司聯合打造小區物業管理品牌，更提升了項目的整體水平。（ 6）公司所開發的商品房，均由已通過 ISO9002 國際質量認證、榮 獲國家建筑業最高榮譽獎“魯班獎”的國家一級資質廣州住宅建設 發展有限公司施工，并嚴格按照建設部頒布的標準進行驗收。W（劣勢）（ 1）土地成本高， 2.3 萬元每平方的樓面地價使得產品定價的時候 就不得不相應提高，這樣就會擠掉一部分顧客。（ 2）由于市區寸土寸金， 市區樓盤的園林規劃較之郊區的一些

5、樓盤， 還是有一定的差距。（ 3）三室戶型偏多，而市場對兩室需求比三室要大。（ 4）處在東曉路交通主干道一側，稍為喧嘩。O （機會）（ 1）廣州是一座國際旅游和商業城市， 隨著旅游產業的興旺和城市 規劃建設的日趨完善，廣州的房地產市場前景將更為廣闊。同時，隨著 廣州加快推進全面建設小康社會步伐，工業化、城鎮化水平的不斷提高 將給房地產產業帶來巨大的市場需求。（ 2）作為老城區之一的海珠區，是不少購房者青睞的區域之一。由 于目前市區土地的稀缺性， 可供開發商品房的地塊正在急劇減少， 因此， 即使是政策強壓期，市區樓盤，特別是地段優越的樓盤，價格受到的影 響是微乎其微的， 在求大于供的市場現狀下，

6、 項目的升值潛力不言而喻。（3）項目由著名企業珠江實業集團旗下東建集團開發，口碑好，受市民關注。T （威脅）（1）整個廣州房產市場房價在逐步上漲， 而居民的收入提高幅度滯 后。（2）土地增值稅清算會對開發商施壓，可能影響價格決策。（3）周邊二手樓盤較多。三、戰略分析內部環境分析（ S W外部環境分析（o T）優勢（S）劣勢（W環境優美，交通便捷 周圍配套設施相對 完善知名建設、施工、物 業單位，更有保障價格偏高綠化率相對偏低 三居室戶型偏多 樓盤在主干道一 側，稍為喧嘩機會（O發揮優勢，搶占機會利用機會，克服劣勢廣州房地產市場需 求量大海珠區地塊劇減， 項目具升值潛力 開發商口碑好，項 目關注

7、度咼突出項目產品和自 身特點知名企業合作，靠樹 立更咼一級形象把握商機，快啟搶 占市場空白投入廣告，宣傳項 目特色加強展示，提升項 目知名度威脅（T）發揮優勢，轉化威脅減少劣勢，避免威脅房價漲而市民收入 提高慢國家政策發布，影 響價格策略周邊二手樓盤眾 多，競爭激烈集中強勢推廣，樹主 差異化形象提供完善服務，讓客 戶真實體驗因地制宜，充分利 用有限地塊資源 提前畜客，傳遞信 息，解決客戶資源 問題四、總結從以上分析可以看出，優勢機會，劣勢機會以及優勢威脅，如果策 略處理得當，完全可以轉化為對本項目有利的因素。而劣勢威脅中，除了一些不可抗拒的原因，如收入增長趕不上房價增長，增值稅的影響， 這已經不是我們所能改變的。但是想想全國各地都在這種影響下，房地 產市場照樣火爆，所以這些影響還不至于成為本項目的硬傷。其他幾點 我們現在無法改變，只能引導，就像大禹治水，只可疏不可堵。當洪峰 呼嘯的時候，我們沒有能力讓它屈服，但可以修條引