1、房地產(chǎn)開發(fā)制度房地產(chǎn)開發(fā)，一般是對(duì)土地和地上建筑物進(jìn)行的投資開發(fā)建設(shè)活動(dòng)。依照城市 房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進(jìn)行基 礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的投資經(jīng)營活動(dòng)，也是 一項(xiàng)涉和面較廣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其對(duì)國計(jì)民生產(chǎn)生重大影響，因此，國家通過立法和其 他手段對(duì)其加以調(diào)控管理。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理城市房地產(chǎn)管理法對(duì)此作出以下幾方面規(guī)定：(1 )執(zhí)行城市規(guī)劃。房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃。按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。我 國的城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，其中詳細(xì)規(guī)劃又分為控制性

2、詳細(xì)規(guī)劃和修建 性詳細(xì)規(guī)劃。對(duì) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 產(chǎn)生直接法律約束力的是詳細(xì)規(guī)劃。(2) 房地產(chǎn)開發(fā)的用途與期限。以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。A、超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20 %以下的土地閑置費(fèi)；B、滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。其目的有兩個(gè)：一為禁止出讓土地使用權(quán)人在房地產(chǎn)開發(fā)中擅自改變 土地用途，侵犯國家利益，擾亂房地產(chǎn)市場秩序；二為禁止或限制出讓土地使

3、用權(quán)人 閑置土地，造成土地資源的浪費(fèi)。(3) 房地產(chǎn)開發(fā)的安全性要求。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家 的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。上述立法 的目的系為保障房地產(chǎn)開發(fā)過程和產(chǎn)品的安全性，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在追求經(jīng)濟(jì)效益 的同時(shí)，兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益。取得竣工驗(yàn)收合格證亦是申請(qǐng)取得房屋所有權(quán)的一個(gè)重要條件。(4) 房地產(chǎn)開發(fā)中的聯(lián)建。依法取得的土地使用權(quán)，可以將其作價(jià)入股，與他人合資合作開發(fā)房地產(chǎn)。這在實(shí)踐中往往被稱為聯(lián)建”。在我國，聯(lián)建涉和的法律問題較為復(fù)雜，特別是合作開發(fā)房地產(chǎn)，常易引發(fā)糾紛。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也即房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)展

4、商，按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，是 以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類。按房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營范圍中地位的不同， 可將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)、兼營企業(yè)和項(xiàng)目公司。(2 )房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：一是有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)。二是有固定的經(jīng)營場所。三是有符合國務(wù)院規(guī)定的注 冊(cè)資本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是資金密集性企業(yè)，對(duì)其注冊(cè)資金的要求高于一般經(jīng)營性、 勞務(wù)性、中介性的企業(yè)。目前建設(shè)部按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)不同規(guī)定了不同的 注冊(cè)資本要求。這有助于扼制房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域過于嚴(yán)重的投機(jī)態(tài)勢(shì)，降低房地產(chǎn)投資 風(fēng)險(xiǎn)，保障

5、交易安全。四是有足夠的專業(yè)技術(shù)人員。房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)專業(yè)性很的經(jīng) 營活動(dòng)。開發(fā)商擁有足夠的專業(yè)技術(shù)人員系為保障開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品的安全和開發(fā)中其他 社會(huì)效益和環(huán)境效益實(shí)現(xiàn)的必要條件。目前，建設(shè)部按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)不 同規(guī)定了不同的專業(yè)技術(shù)人員要求。五是法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。（3 ）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)經(jīng)過以下程序：一是應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，工商行政管理部門對(duì)不符合上述條件的，不 予登記。二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的1個(gè)月內(nèi)應(yīng)當(dāng)?shù)降怯浰诘氐目h級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。上述規(guī)定主要為協(xié)調(diào)企業(yè)設(shè)立中，一般行政管 理（工商行政管理）與

6、特殊行政管理（房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)管理 ）的關(guān)系。（4） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本與投資總額。房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)需要巨額資金 投入的經(jīng)營活動(dòng)，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本過低而投資總額過大，勢(shì)必造成其 投資風(fēng)險(xiǎn)巨大，給投資者、其他經(jīng)營者和消費(fèi)者帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)隱患。因此，城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本與投資總額的比例應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定。（5） 房地產(chǎn)開發(fā)的分期投資額與項(xiàng)目規(guī)模。有些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)分期開發(fā)，這時(shí)若分期投資額過小而分期項(xiàng)目規(guī)模過大，也將給其自身和他人帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)隱患，往往不能保證開發(fā)項(xiàng)目順利完成。因此，城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，

7、分期投資額應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)，并按照土地 使用權(quán)出讓合同的約定，按期投入資金，用于項(xiàng)目建設(shè)。房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易是房地產(chǎn)交易主體之間以房地產(chǎn)這種特殊商品作為交易對(duì)象所從事的 市場交易活動(dòng)。房地產(chǎn)交易是一種極其專業(yè)性的交易。房地產(chǎn)交易的形式、種類很多， 每一種交易都需要具備不同的條件，遵守不同的程序和辦理相關(guān)手續(xù)。特別是在我國 由于處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的特殊時(shí)期許多房地產(chǎn)權(quán)利并不規(guī)范，有些可以 自由流轉(zhuǎn)，有些限制流轉(zhuǎn)，有些禁止流轉(zhuǎn)。因此，房地產(chǎn)交易需要律師在其中發(fā)揮重 要作用。1、 房地產(chǎn)交易的分類： 第一，按交易形式的不同，可分為：A、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 B、房地產(chǎn)抵押、 C、房地產(chǎn)租賃。第二

8、，按交易客體中土地權(quán)利的不同，可分為：A、國有土地使用權(quán)和其地上房產(chǎn)的交易；B、集體土地使用權(quán)和其地上房產(chǎn)的交易?，F(xiàn)行法大多禁止或限制其交易，因此，在我國，一般房地產(chǎn)交易僅指前者。前者還可進(jìn)一 步按土地使用權(quán)的出讓或劃撥性質(zhì)的不同進(jìn)行分類。第三，按交易客體所受限制的程 度不同，可分為：A、受限交易（如劃撥土地 使用權(quán)和其地上房產(chǎn)的交易，帶有福利性的住房和其占用土地使用權(quán)的交易等）；B、非受限交易（如商品房交易等）。第四，按交易客體存在狀況的不同，可分為：A、單純的土地使用權(quán)交易、B、房地產(chǎn)期權(quán)交易C、房地產(chǎn)現(xiàn)權(quán)交易2、 房地產(chǎn)交易的一般規(guī)則。房地產(chǎn)交易應(yīng)遵循以下一般規(guī)則：（1）房產(chǎn)權(quán)和地產(chǎn)權(quán)一

9、同交易。（前為新增）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。這就是房產(chǎn)權(quán)與地產(chǎn)權(quán)一同交易規(guī)則”。房產(chǎn)權(quán)與地產(chǎn)權(quán)是不能分割的，同一房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)只能由同一主體享有，而不 能由兩個(gè)主體分別享有；如果由兩個(gè)主體分別享有他們的權(quán)利就會(huì)發(fā)生沖突，各自 的權(quán)利都無法行使。在房地產(chǎn)交易中只有遵循這一規(guī)則，才能保障交易的安全、公平。 權(quán)利、義務(wù)承接。房地產(chǎn)交易時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移； 房地產(chǎn)交易中，前一個(gè)權(quán)利人負(fù)載于房地產(chǎn)上的權(quán)利和義務(wù)依法或依約承接給后一個(gè) 權(quán)利人。（3）實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。我國剛剛建立市場機(jī)制，目前仍未形成合理的完

10、全 市場化的房地產(chǎn)價(jià)格體系，我國房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成復(fù)雜，非經(jīng)專業(yè)評(píng)估難以恰當(dāng)確定， 故法律規(guī)定房地產(chǎn)交易中實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平，公開的原則，按用國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和 各類房屋的重置價(jià)格為基準(zhǔn)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格進(jìn)行評(píng)估。 (4) 實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格 申報(bào)。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào) 成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。實(shí)施該制度的意義在于：進(jìn)行房地產(chǎn)交易要依 法繳納各種稅費(fèi)，要求當(dāng)事人如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，便于以此作為計(jì)算稅費(fèi)的依據(jù)。當(dāng) 事人作不實(shí)申報(bào)時(shí)，國家將依法委托有關(guān)部門評(píng)估，按評(píng)估的價(jià)

11、格作為計(jì)算稅費(fèi)的依 據(jù)。 (5) 依法登記。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬變更或抵押登記，房屋 租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法辦理租賃登記備案。房地產(chǎn)的特殊性決定了實(shí)際占有或簽訂契約 都難以成為判斷房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的科學(xué)公示方式，現(xiàn)代各國多采用登記公示的方法以 標(biāo)示房地產(chǎn)權(quán)利的變動(dòng)。我國法律也確立了這一規(guī)則，并規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押， 未辦理權(quán)屬登記，轉(zhuǎn)讓、抵押行為無效。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移 給他人的行為。1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一般性禁止。 房地產(chǎn)交易客體其有合法性，是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為 合法的基本前提。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓： (

12、1) 以出讓方式取得 土地使用權(quán)的，不符合法定條件的； (2) 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者 以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； (3)依法收回土地使用權(quán)的； (4) 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他 共有人書面同意的； (5) 權(quán)屬有爭議的； (6) 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的； (7) 、法律、 行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一般條件與程序。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)持有合法取得的土地 使用權(quán)證書；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。被轉(zhuǎn)讓的 房地產(chǎn)權(quán)利屬于可依法轉(zhuǎn)讓的類型并具備依法轉(zhuǎn)讓的條件。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一般經(jīng)過洽談、 審核、估價(jià)與定價(jià)、簽訂轉(zhuǎn)讓合同(或發(fā)生、確定

13、轉(zhuǎn)讓的法律事實(shí))、繳納稅費(fèi)、產(chǎn)權(quán)過戶登記等程序。3、出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。 為防止用地者單純實(shí)施土地投機(jī)、炒賣地皮，哄抬 地價(jià)，城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng) 符合下列條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用 權(quán)證書；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額 的 25 以上，屬于成片開發(fā)工地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。出讓合同 的效力和于轉(zhuǎn)讓后繼受取得土地使用權(quán)的用地者。出讓合同體現(xiàn)著出讓方( 國家 )與受讓方 (用地者 )雙方的意志，一經(jīng)生效即具有法律效力，受讓方轉(zhuǎn)讓其權(quán)利，不影響出 讓合同的

14、繼續(xù)履行，因此，城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓 合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其 土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已 經(jīng)使用年限后的剩余年限。出讓合同中約定的土地用途，體現(xiàn)著國家土地規(guī)劃控制方 面的公法意圖基于社會(huì)公共利益的考慮必須在整個(gè)出讓期限內(nèi)得以實(shí)施，不得隨意 變更。若變更應(yīng)依法履行相應(yīng)手續(xù)。因此，城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：以出讓方式取得 土地使用權(quán)的， 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后， 受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的， 必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用

15、權(quán) 出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。4、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。 劃撥土地使用權(quán)人權(quán)利內(nèi)容不充分，其對(duì)土地僅有 占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)，而無處分權(quán)，也無完全的收益權(quán)。其實(shí)施房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 時(shí)應(yīng)依法獲取國有土地所有者代表同意并與之分享土地收益。因此，城市房地產(chǎn)管 理法規(guī)定： (1) 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定， 報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批：有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土 地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家的有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。 (2) 以劃撥方式取 得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按

16、照國務(wù)院規(guī)定決定可以 不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中 的土地收益上繳國家或者作其他處理。房地產(chǎn)抵押 房地產(chǎn)抵押，是抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債 務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所 得的價(jià)款優(yōu)先受償。1、可抵押的房地產(chǎn)。 依抵押權(quán)理論，只有抵押人有處分權(quán)的可依法流通且具有 獨(dú)立交換價(jià)值的財(cái)產(chǎn)，方可成為抵押權(quán)客體。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，以下兩類房地 產(chǎn)可以設(shè)定抵押權(quán)： (1) 依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋所占用范圍內(nèi)的國有土地使 用權(quán)。該類抵押權(quán)客體比較寬泛，其所指的土地使用權(quán)，包括出

17、讓、劃撥等各種國有 土地使用權(quán)。 (2) 以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)。該類土地使用權(quán)在無地上房屋或 地上房屋未建成時(shí)可單獨(dú)成為抵押權(quán)客體，而劃撥土地使用權(quán)則只能同地上房屋一同 成為抵押權(quán)客體。2、程序。 設(shè)定房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押人所持有的土地使用權(quán)證書，房屋所有權(quán)證書 是標(biāo)志抵押人具有設(shè)定抵押資格的書面憑證。因此，城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn) 抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán) 人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。3、劃撥土地上房地產(chǎn)的抵押：以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得單純?cè)O(shè)定抵押、但如果該土地上有房產(chǎn)， 以房產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)需同時(shí)抵押房屋所占用的劃撥土地使用權(quán)。

18、這時(shí)由于抵押人對(duì)土地?zé)o處分權(quán)，需按劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，報(bào)有審批權(quán)的人 民政府審批，同時(shí)由于抵押人對(duì)土地?zé)o完全收益權(quán)，散設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用 權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于 應(yīng)繳的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。4、新增地上物處置。 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái) 產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，因新增房屋與抵押財(cái)產(chǎn)無法實(shí)際分割，可以依法將 土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先 受償。房屋租賃 房屋租賃，是房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向 出租人

19、支付租金的行為。1、程序。 房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租 賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以和雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部 門登記備案。2、住宅租賃與非住宅租賃。住宅用房的租賃，特別是公有住房和其他帶有福利性的住房租賃應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事 生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。3、劃撥土地上房屋的租賃。以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金專所含土地收益上繳國家。 商品房預(yù)售與按揭1、商品房預(yù)售。 商品房預(yù)售是一種比較特殊的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。預(yù)售

20、方具有一定 投機(jī)性，預(yù)購方具有較大風(fēng)險(xiǎn)性，如不加以控制，預(yù)購方權(quán)益易受到侵犯。因此，城 市房地產(chǎn)管理法對(duì)商品房預(yù)售規(guī)定了較之一般出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓更加嚴(yán)格的限制性 條件和程序。商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已支付全都土地使用權(quán)出讓金，取得 土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建 設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25 以上，井已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；向 縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù) 售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門登記備案。 商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。商品房預(yù)

21、購人將購買的未竣工商品 房再行轉(zhuǎn)讓的問題由國務(wù)院規(guī)定。2、商品房按揭。 中國內(nèi)地按揭一詞移植于中國香港， 但使用與中國香港大不相同。 一般是指不能或不愿一次性支付房款的按揭購房借貸人將其與開發(fā)商已簽訂之商品房 預(yù)售或銷售合同項(xiàng)下的所有權(quán)益作為向商業(yè)銀行貸款的擔(dān)保。按揭需有三方主體：購 房借貸人、 開發(fā)商與銀行。 在開發(fā)商負(fù)責(zé)為購房借貸人辦理完成房地產(chǎn)權(quán)證過戶手續(xù)， 為銀行與購房借貸人辦理完成正式的抵押登記，井將購房借貸人的房地產(chǎn)權(quán)證交銀行 收押之前，開發(fā)商需為購房借貸人向銀行貸款提供階段性擔(dān)保，購房借貸人與銀行之 間，不是真正意義上的抵押關(guān)系。商品房按揭的流程如下： (1) 開發(fā)商選定銀行，并

22、與 銀行簽訂按揭貸款合作協(xié)議書，銀行承諾在特定條件下向開發(fā)商的客戶( 購房借貸人 )提供貸款，同時(shí)開發(fā)商向銀行提供保證擔(dān)保。 (2) 購房人選定欲購買的商品房，與開發(fā) 商簽訂商品房預(yù)售或銷售合同。其中約定采取向開發(fā)商選定的銀行申請(qǐng)按揭貸款的方 式付款的，購房人需向開發(fā)商支付購房首付款。(3) 銀行委托律師或自行對(duì)購房合同、購房借貸人貸款資格主要是個(gè)人資信予以審查。(4) 購房借貸人、開發(fā)商與銀行簽訂按揭保證貸款合同。 (5) 銀行占管商品房預(yù)售或銷售合同，并辦理按揭備案。(6) 銀行一次性向開發(fā)商支付購房借貸人的貸款。 (7) 購房借貸人依約按月向銀行交納貸款本息。 (8) 開發(fā)商負(fù)責(zé)將購房借

23、貸人房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證交銀行收押并辦理正 式的抵押登記。房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度1、概念。 房地產(chǎn)權(quán)屬登記，又稱房地產(chǎn)登記，指由房地產(chǎn)管理部門依職權(quán)或應(yīng)當(dāng) 事人請(qǐng)求，對(duì)土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)和房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利等進(jìn)行勘測、 記錄、核實(shí)、確認(rèn)，并向權(quán)利人頒發(fā)權(quán)證的一系列活動(dòng)。2、功能。 房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有以下功能：權(quán)利確認(rèn)功能，指房地產(chǎn)登記確認(rèn)房地 產(chǎn)權(quán)利歸屬狀態(tài)，經(jīng)登記的房地產(chǎn)權(quán)利受國家強(qiáng)制力保護(hù)，可以對(duì)抗權(quán)利人以外任何 人。權(quán)利公示功能，指房地產(chǎn)登記公開房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)狀況，昭示利益關(guān)系人與社會(huì) 公眾，保障房地產(chǎn)交易的安全。管理功能，指房地產(chǎn)登記實(shí)現(xiàn)國家的管理意向，一方 面通過登記建

24、立產(chǎn)籍資料，進(jìn)行產(chǎn)籍管理；另一方面通過登記審查相關(guān)權(quán)利設(shè)立，變 更，終止的合法性，進(jìn)而取締或處罰違法行為。3、效力模式。 國外不動(dòng)產(chǎn)登記登記效力有三種模式：稱登記要件制度、托倫斯制 度、契據(jù)制度。中國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力基本為生效要件；且因強(qiáng)調(diào)管理功能，登 記本身大多為當(dāng)事人的強(qiáng)制性的義務(wù)。4、登記類型。 我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記主要分為以下類型：一是總登記，指縣級(jí)以上 人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記是 產(chǎn)權(quán)登記中最基本的一種登記。二是初始登記，指對(duì)新取得的土地使用權(quán)或新建的房 屋所進(jìn)行的權(quán)屬登記。新建房屋申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后三個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房 屋所有

25、權(quán)初始登記。三是轉(zhuǎn)移登記，指因房地產(chǎn)買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并等原因而致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，須辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)情況時(shí)所進(jìn)行的 登記。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生后30日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。四是變更登記，指權(quán)利人名稱變更或房屋發(fā)生翻建，房屋面積增加減少，部分拆除等情況時(shí)所進(jìn)行的登記。權(quán)利 人應(yīng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)變更登記。五是他項(xiàng)權(quán)利登記，指對(duì)設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的情況所進(jìn)行的權(quán)屬登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起 30日內(nèi)申請(qǐng)他項(xiàng)權(quán)利登記。六是注銷登記，指發(fā)生房屋滅失、土地使用年限屆滿、他 項(xiàng)權(quán)利終止等情況，權(quán)利人應(yīng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)注銷登記。5、 登記機(jī)關(guān)

26、與模式。我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)為房地產(chǎn)所在地的人民政府有關(guān) 行政主管部門。與登記機(jī)關(guān)設(shè)立相關(guān)，目前我國有兩種登記模式：一是房屋與土地權(quán) 屬分別登記。當(dāng)前我國大部分地區(qū)，由兩個(gè)政府職能部門分管房屋與土地，并分別向房地產(chǎn)權(quán)利人頒發(fā)土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)兩個(gè)權(quán)利證書。二是房屋與土地權(quán)屬統(tǒng)一 登記；在我國一些地區(qū)，由政府的某一職能部門對(duì)房屋與土地實(shí)施統(tǒng)一管理：對(duì)此， 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政 府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán) 證書，依法將房屋的所有權(quán)和該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載 人房地產(chǎn)權(quán)

27、證書。我國房屋與土地權(quán)屬登記的發(fā)展趨勢(shì)將是統(tǒng)一登記發(fā)證。 物業(yè)管理制度1、物業(yè)管理。物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè) 按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋和配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、 維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)：物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的派生物，它 作為房地產(chǎn)市場的消費(fèi)環(huán)節(jié)，實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，是一種綜合性經(jīng)營服務(wù)方式。2、 物業(yè)管理模式。物業(yè)管理模式有福利型管理模式和市場化管理模式。市場化 管理模式又可分為委托服務(wù)型和自主經(jīng)營型。委托服務(wù)型物業(yè)管理指業(yè)主將自己物業(yè)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，是典型的物業(yè)管理方式。雙方通過物業(yè)管理合同約定

28、管理服 務(wù)事項(xiàng)，明確雙方權(quán)利義務(wù)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)所有權(quán)與管理的分離。按其委托內(nèi)容又可分為 管理服務(wù)為主的委托和出租經(jīng)營與管理服務(wù)并重的委托。自主經(jīng)營型物業(yè)管理指物業(yè) 業(yè)主自己直接實(shí)施管理，是傳統(tǒng)的物業(yè)管理方式。其物業(yè)業(yè)主即物業(yè)經(jīng)營管理人，物 業(yè)所有權(quán)與管理權(quán)未實(shí)現(xiàn)分離，適用于業(yè)主單一，規(guī)模較小的物業(yè)。3、 物業(yè)管理的內(nèi)容。物業(yè)管理的內(nèi)容主要是對(duì)物的管理和對(duì)人的管理。主要包 括：（1）常規(guī)性的公共服務(wù)。這是物業(yè)管理中的基本業(yè)務(wù)工作，一般不需在物業(yè)管理服 務(wù)合同中事先提出或作出約定。其內(nèi)容包括：房屋建筑主體的管理；物業(yè)公共設(shè)施、 設(shè)備的管理；公共環(huán)境衛(wèi)生的管理：綠化管理；保安管理：消防管理；車輛道路管理

29、；公共代辦性質(zhì)的服務(wù)；物業(yè)管理維修基金的管理；做好管理費(fèi)用的核收和使用管理；協(xié)助政府進(jìn)行社會(huì)管理。（2）針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)。這些服務(wù)項(xiàng)目一般不在統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)合同約定的范圍之內(nèi)，若享受須單獨(dú)提出并支付服務(wù)費(fèi)用。包括：日常生活類 服務(wù)，如收洗衣服，代購物品，接送小孩上學(xué)等；商業(yè)服務(wù)類，如商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的開發(fā)與 管理，餐飲和各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)的開展；文化、教育、衛(wèi)生、體育類，如在高級(jí)住宅區(qū)提 供游泳等健身活動(dòng)場所；金融服務(wù)類；代理與中介服務(wù)，包括代辦物業(yè)的租賃等。（3）委托性的特約服務(wù)，為滿足業(yè)主、使用人的個(gè)別需求，受其委托而提供。4、物業(yè)法律關(guān)系的主體。一是業(yè)主，業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人。按其擁有的物業(yè)所有權(quán)

30、的狀況，又可分為獨(dú)立所有權(quán)人和區(qū)分所有權(quán)人。獨(dú)立所有權(quán)是典型的傳統(tǒng)不 動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)形態(tài)，現(xiàn)代物業(yè)區(qū)域各業(yè)主的權(quán)利形態(tài)一般是區(qū)分所有權(quán)。業(yè)主享有以下 權(quán)利：按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；提議召開業(yè)主大會(huì) 會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；提出制定和侈改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事 規(guī)則的建議；參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會(huì)委員長，并享有被選 舉權(quán)；監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；對(duì)物業(yè)共用部 位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；監(jiān)督物業(yè)共用部位、共 用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用；法律。法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。依物業(yè)管理?xiàng)l

31、例的規(guī)定業(yè)主負(fù)有義務(wù)。二是業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組 成。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物 業(yè)所在的匡、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè) 主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主大會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中 的合法權(quán)益。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主第一次大會(huì)，在物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá) 到一定比例時(shí)召開。業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議，應(yīng) 當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。業(yè)主大會(huì)的臨時(shí)會(huì)議，經(jīng)20 %以上業(yè)主提議，由業(yè)主委員會(huì)組織召開。業(yè)主大會(huì)的法定人數(shù)，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1 /2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會(huì)有以下職責(zé)：制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī) 則；選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； 決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；制定、修改物業(yè)管