1、房地產估價案例與分析 -23( 總分： 100.00 ，做題時間： 90 分鐘 )一、問答題 (總題數： 3，分數： 30.00)1. 房地產貸款項目評估是房地產開發企業在向銀行、信托公司、投資基金等金融機構進行融資時，金融機 構委托評估咨詢機構或自行對借款企業及開發項目進行全面調查、分析、測算、評價的一項貸前評審的專 業服務活動。一般均形成書面報告的形式，作為貸款評審的重要依據。有時也受房地產開發企業委托做項 目評估，為其投資項目的決策進行科學論證。請問：1房地產貸款項目評估有什么特點 ?2房地產貸款項目評估包含哪些內容 ?分數： 10.00 ) 正確答案： (1 房地產貸款項目評估的特點：

2、(1) 綜合性。房地產貸款項目評估是一項綜合性很強的業務。 它與對某一房地產的價值 ( 價格)評估不同，從評估的內容、 涉及領域、對象、角度都復雜得多，涵蓋方方面面的內容。針對每宗房地產項目其狀態上有土地、在建工 程、存量房；用途有住宅、辦公樓、公寓、別墅、商場以及娛樂用房等等。是全面、綜合、動態的系統分 析過程。從而需要評估人員具有較寬的知識結構和專業素質，大部分業務需多種專業人士配合作業。(2) 科學性。 由于房地產貸款項目評估是作為決定發放貸款或投資決策的依據。評估的科學性尤其重要。進行項目評估 時，應采用科學的方法和手段、定性、定量分析相結合。注重數據采納的客觀性，有依據性。(3) 專

3、業性。 房地產貸款項目評估涉及廣闊的領域，有社會、人文、環境、區域發展、法律規劃、建筑、施工、金融財 務、市場營銷等諸多專業領域。各項內容均須進行專業化的評估分析。采用符合所涉及專業的相關規定、 專業特征、內在規律、程序的方法進行評估。(4) 特殊性。 房地產項目與工業、交通運輸等其他投資項目相比，具有其自身的特性，如作為銷售經營的房地產項目，其測算的投資回收期相對較短， 根據項目大小，其投資回收期大約在13年左右；房地產的經營方式多樣 化，可售、可租或混合經營等。從而增加了房地產貸款項目評估的復雜性。2房地產貸款項目評估的內容： 房地產貸款項目評估包含的內容在中國人民銀行、國家開發銀行、各商

4、業銀行及中國國際工程咨詢公司等 均有各自的相關規定，但大同小異。主要包括對企業的資信評估、開發項目合理性的評估、市場分析、財 務及經濟效益評估、不確定性分析、風險評估、結論等幾大部分；綜合各家的內容，結合房地產貸款項目 的特點，建議設立九章內容：第一章 借款企業資信評估第二章 項目概況評估第三章 市場分析第四章 項目投資估算及資金來源、籌措評估第五章 項目進度與資金運用評估第六章 項目財務效益評估、指標計算及分析第七章 不確定性分析第八章 貸款風險評估第九章 結論與建議 )解析：2. 某集團公司根據部文件精神，準備轉換經營機制，進行資產重組，組建股份有限公司。按照國家和當地政府的土地管理實施辦

5、法，集團公司擬將12OOOOm2倉庫(土地性質為出讓)進行資產處置(即該倉庫仍由原集 團公司占有，重組后新的股份有限公司以租賃的形式每年向原集團公司交納租金，倉庫租金用于資產重組分流職工的安置)。經雙方商定：將倉庫中的100000m正確答案： (1 城市房地產管理法第三十六條規定：“房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。”2城市房地產轉讓的合法方式除買賣、贈與外，其他合法方式主要包括下列行為： 以房地產作價人股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的； 一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更

6、的； 因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的； 以房地產抵債的； 法律、法規規定的其他情形。3房地產轉讓估價具有以下幾個方面的特點：(1) 從估價時點上看，房地產轉讓估價多數是在轉讓前進行，估價時點則在估價作業日期之后。(2) 從委托人和評估主體上講， 房地產轉讓估價可以委托社會任何一家值得委托人信任的評估機構評估，委托人既可能是買方和賣方單獨委托，也可能是買賣雙方共同委托，這是一種自愿的行為。(3) 從估價目的和要求上講， 房地產轉讓評估只是為了了解、 掌握房地產交易行情而進行的評估， 其目的只是為了在進行房地產交易時有一個參考價格，它帶有一種咨詢性，如買方需要了解購買一宗房地產時，

7、可 能實現的最低價格，而賣方則需要了解出售房地產時可能實現的最高價格。作為評估機構，對該宗房地產 進行評估時，其評估結果可能是有一定擺動幅度的價格區間，估價人只對估價信息和結論合乎估價技術規 范和職業規范負責，而對房地產轉讓定價決策不負直接責任。)解析：進行租賃，租賃年限為5年(1999年5月1日起至2004 年4月30日止)，月租金為11元/(m2 月)，租賃期間倉庫租金水平不變。由于出現了特殊原因，經租賃 雙方協商， 同意租賃協議于 2001 年 12 月提前終止，試問： 該宗倉庫在租賃過程中必要的工作步驟有哪些 ?分數： 10.00 ) 正確答案： ( 該宗倉庫在租賃過程中必要的工作步驟

8、有：(1) 首先應驗證出租倉庫使用權的合法性， 出租倉庫是否具有合法的土地使用權證和房屋所有權證， 出租人 與土地證、房產證載明的權利人是否一致；(2) 在上述基礎上，可確定出租人簽訂出租合同的合法性，然后，租賃雙方應草簽租賃協議的文件，并確定 租賃的面積、租金水平等；(3) 租賃雙方根據協議文本， 由雙方自行認定租賃范圍或共同委托有資質的測量隊伍進行測量， 并繪制成圖；(4) 雙方根據律師出具的法律意見書或經公證處公證的租賃合同， 備齊相關資料， 到地方房地產管理局等相 關部門辦理登記備案手續。 )解析：3.2003年9月，北京DC房地產公司將其名下的 JM大廈作價人股北京 ZL集團有限公司

9、，JM大廈的產權歸 后者所有。在此之前的 2003年8月，雙方曾委托兩家值得信任的評估機構對JM大廈進行了估價，雙方以估價結果為參考依據，協商確定以JM大廈作價1.2億元人民幣入股。請問：1 何為房地產轉讓 ? 2城市房地產轉讓的合法方式除買賣、贈與外，其他合法方式有哪些?3房地產轉讓估價有哪些特點 ?分數： 10.00 )二、單項選擇題 ( 總題數： 3，分數： 20.00)2004年7月，杜老板以355萬元的價格在北京市XX區購得一處四合院，隨之辦妥了相關手續，又進行了 內部裝修，花費12萬元；其時，恰逢北京市XX區“煤改電”工作推行，在這一項上，杜老板又花去人民 幣 1 萬元。(分數：

10、4.00 )(1) .(1) 至此，正常情況下，杜老板的實際花費為 ( ) 。(分數： 2.00)A. 355 萬元B. 367 萬元C. 368 萬元D. 大于368萬元 V解析：.(2)至2006年12月，杜老板又在XX區XX大街置辦了一處房產，便欲將上述的四合院出售。假設，這期間此四合院市場價格未發生變化，則此四合院的售價 P,在正常的市場條件下的最可能取值為()。(分數：2.00)A. P(355 萬元，368 萬元)B. PA368 萬元C. P V 368 萬元 VD. P(367 萬元，368 萬元)解析：甲方(開發公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司)建筑兩幢(分別稱為A座

11、和B座)8層共5000的商品房。 至1993年12月止，甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至4層，B座建至5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發生糾紛，甲方認為工程款實際發生 1400萬元，乙方應返還 100萬元；乙方則認 為工程款實際發生 1580萬元，甲方尚應再付 80萬元。雙方爭執不下，于 1995年7月甲方向法院起訴，法 院委托評估機構對甲方實際應支付給乙方的工程款進行評估。(分數： 8.00 )(1) .(1) 確定評估結論的依據是 ( ) 。(分數： 2.00)A. 以 1500 萬元作為評估值B. 以(1400+1580) -2= 1490萬元作為評估值VC. 以

12、1995年7月的預算定額、材料差價等資料為依據，按該兩幢商品房到停工之日止實際發生的工程量計算評估值D. 以1993年7月至12月的預算定額、材料差價等資料為依據，按該兩幢商品房到停工之日止實際發生 的工程量計算評估值解析：(2) .(2) 如果該開發公司擁有全部合法手續，欲將整體項目轉讓，則估價時點應為( ) 。(分數： 2.00)A. 1993 年 12月B. 1995 年 7月 VC. 項目轉讓日期D. 項目建成日期解析：(3) .(3) 該商品房預計 1998年5月建成，要估測建成時的售價， 則估價對象狀況和房地產市場的情況應是 ( )(分數： 2.00 )A. 估價對象狀況及房地產市

13、場情況均為 1995 年 5 月的狀態B. 估價對象狀況及房地產市場情況均為1998年5月的狀態C. 估價對象狀況為1998年5月的狀態，房地產市場情況為1995年7月的狀態 VD. 估價對象狀況為1995年7月的狀態，房地產市場情況為1998年5月的狀態解析：(4) .(4) 文中所述之估價， 系屬由房地產糾紛而引起的， 下列不屬于此類糾紛的特點的是 ( )。(分數：2.00)A. 民事法律關系復雜B. 標的價值一般較大C. 涉及面較窄，較專一VD. 政策性強解析：XX省第二輕工業有限公司名下擁有廠房若干。其中A、B兩廠房為新建廠房，公司將為此兩廠房投保火災險，于是委托某房地產估價公司對此兩

14、廠房進行估價。其中，A廠房已投人生產使用；而由于該公司業務量萎縮，B廠房已沒必要投入生產。于是公司自行將B廠房改造成住宅并出租。此兩幢廠房的土地使用權是由公司以有償出讓的方式取得的，A B兩廠房的房屋所有權證上記載著該兩幢廠房的用途為工業。(分數： 8.00 )(1) .(1) 估價人員應 ( ) 。(分數： 2.00 )A. 根據房屋所有權證上記載的用途進行估價 VB. 根據估價人員現場勘查結果的現狀用途進行估價C. 根據企業改制、資產重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價D. 根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價解析：(2) .(2) 將該兩幢房屋的用途由工業改變為其他用途，應通過的途徑

15、是 ( ) 。(分數： 2.00 )A. 自行改變B. 經上級主管部門批準改變C. 經政府房屋管理部門批準，并按法定程序辦理變更手續D. 經政府規劃主管部門批準，并按法定程序辦理變更手續V解析：(3) .(3) 該工廠若為擴大經營而籌集資金將該兩幢房屋抵押， 則為抵押目的的評估價值應為 ( )(分數：2.00 )A. 該兩幢建筑物抵押評估價值之和B. 該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應補交的土地使用權出讓金 VC. 該兩幢建筑物的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格D. 該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格解析：(4) .(4) 該工廠

16、若將該兩幢房屋投保火災險，則為保險目的的評估的價值應為 ( ) 。(分數： 2.00 )A. 該兩幢房屋的正常市場價值B. 該兩幢建筑物的重新建造成本C. 該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價值VD. 該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價值加上土地的價值解析：三、指錯題 ( 總題數： 1，分數： 40.00)4. 在建工程房地產估價結果報告一、委托方XX房地產開發有限公司，法人代表：XXX，地址：XX市XX路XX號，聯系電話： XXXXXXXXXXX。二、受托方XX房地產價格評估有限公司，法人代表：XXX，地址：XX市XX路XX號，估價機構資質等級：一 級，聯系電話： XXX

17、- XXXXXXXX。三、估價對象1地理位置及概況 ( 略)2估價對象概括估價對象：一棟在建住宅樓建筑面積： 11627.92m2土地使用權年限：至 2073 年 5 月 31 日土地面積： 4300m2四、估價目的為委托方以在建工程的抵押提供價格參考依據。五、估價時點2004年6月 18日至 2004年6月 30日。六、價值定義采用公開市場價值標準，即本報告評估估價對象目前狀況下，于估價時點的市場價格。七、估價依據1中華人民共和國國家標準房地產估價規范（GB/T 50291 1999） 。2國土資源部土地估價規程。3. XX市人民政府XX市出讓國有土地使用權基準地價。4. XX市房地局土地出

18、讓價格評估技術標準（試行）。5. XX市城市規劃管理局審定設計方案通知書（XX）規審字XX號 。6. XX公司房屋所有權證（XX全字第XX號 ）。7. XX公司國有土地使用證XX全國用（XX ）字第XX號。8. 委托方提供的其他資料。9. 估價人員實地勘察獲取的資料及搜集的市場資料。八、估價原則本次估價遵循的房地產估價原則有： 1.合法原則：即以估價對象的合法使用、合法處分為前提進行評估。2.最高最佳使用原則：即以估價對象的最高最佳使用為前提進行評估。3.鑒于估價對象的規劃方案已經XX市城市規劃管理審定部門批準（XX ）規審字X號審定設計方案通知書，估價人員認為按此方案開發建設符合本原則精神。

19、 4.替代原則：即估價結果不明顯偏離類似房地產在同等條件下的價格。九、估價方法估價對象為住宅用途的在建工程，周圍住宅房屋交易案例較多，本次評估先假設估價對象為已竣工驗收后交易的房產，采用市場比較法評估出假設房產的價值，再根據估價對象的工程進度進行修正；估價對象所在區域同類新開發建設項目較多，容易獲取開發費用資料，評估人員進行了實地勘察和對鄰近地區調查之 后，根據估價對象房地產的特點及本身的實際情況，選取了重置成本法進行評估。十、估價結果以這兩種方法測算結果的算術平均值作為房價結果，總價為： 3976.03 萬元（大寫：人民幣叁仟玖佰柒拾陸 萬零叁佰圓整 ） 。十一、估價人員 （ 略 ）十二、估

20、價作業日期 （ 略）十三、估價報告應用的有效期本報告自完成之日起一年內有效，超過此期限該價格應做相應調整，直至重新評估。在建工程房地產估價技術報告一、個別因素分析 （ 略 ）二、區域因素分析 （ 略 ）三、市場背景分析 （ 略 ）四、最高最佳使用分析 （ 略）五、估價方法選用 （ 略 ）六、估價測算過程（ 一 ） 市場比較法市場比較法是同一個市場條件下，根據替代原則，比較條件類似或使用價值相同的房屋買賣案例，將交易案例與估價對象加以對照比較，就兩者之間在影響估價對象的交易情況、期日、區域因素及個別因素等的 差別進行修正，求取估價對象在估價期日房產價值的方法。1.選取可比案例，選擇比較案例應依據

21、估價對象，符合以下條件：（1）用途相同；（2）交易類型相同；（3）正常交易或能夠修正為正常交易的案例；（4）區域及個別條件相近；（5）統一價格基礎；（6）交易日期接近。評估選擇了與估價對象同一小區內三宗交易實例作為比較案例，具體情況如表6-1所示。表6-1可比實例表比較案例ABC交易價格（元/m）380036003500位置距小區正門30m距小區正門30m距小區正門200m用途商住住宅住宅交易日期2003.11.302004.3.212004.3.28結構鋼混磚混磚混房屋狀況新房新房新房2價格修正指數表將影響房產價格的因素進行比較，尋找交易實例與估價對象的差異度。再根據案例與估價對象的差異度，

22、分別給各比較案例和估價對象的價格影響因素賦予分值，確定條件修正指數，詳見表6-2。表6-2價格修正指數表比較案例估價對象ABC交易價格（元/m2）待估3800P 36003500位置10010410298用途100100100100交易日期100979999結構100100100100房屋狀況100100100100交易價格（元/m2）1001001001003修正系數表根據修正指數表，編制修正系數列表6-3，最后依據市場比較法計算公式求取修正后房產價格。表6-3修正系數表比較案例ABC交易價格（元/m2）380036003500位置100/104100/102100/98交易類型100/10

23、0100/100100/100交易日期100/97100/99100/99結構100/100100/100100/100房屋狀況100/100100/100100/100權重0.30.30.4比準價格（元/m2）3642.58工程進度95%在建工程價格（元/m2）4023.78總價=3460.45 X 11627.92 = 40237800 元=4023.78 萬元（二）成本法所謂成本法是指求取估價對象在估價時點的重置價格、扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格 或價值的方法。根據估價對象的實際開發程度，估價對象的開發成本構成包括土地使用權價格、紅線內外 市政工程費、建筑安裝工程費、專業人員

24、費、管理費、投資利息、投資利潤、銷售稅費。計算土地使用權價格：估價對象規劃用途為住宅，位于XX市基準地價三級地范圍，結合該估價對象用地的區域因素及個別 因素綜合分析，采用基準地價修正系數法對土地使用權在估價時點的市場價值進行估價，確定估價對象的 樓面地價為857元/m2，則土地總價為1112.79萬元。建筑物建造成本：建筑物建造成本=開發成本 +管理費用+投資利息+銷售費用+稅費+開發利潤1 開發成本(1) 建安費用根據委托方提供的資料，該在建工程建安總費用為 1395.35 萬元(2) 紅線內市政費：取建安費用的 15%。紅線內市政費=1112.79 X15%166.92萬元建造總成本=建安

25、費用 + 紅線內市政費=1604.65萬元(3) 前期工程費 (包括勘察、設計、可行性研究、評估及臨時三通一平費等費用)：取建造成本的 10%。前期工程總費=1395.35 X10治 139.54萬元(4) 不可預見費：取建安費用的5%。不可預見總費=1395.35 X 5%=69.77 萬元開發成本合計為1771.58 萬元2管理費用建設單位管理費：取土地重置價格和建造成本的5%。管理費用= (1112.79+1604.65)X 5%=135.87 萬元3投資利息估價人員通過調查同類房地產開發建設周期，確定估價對象的合理工期為1 年，假設資金在建設期內均勻投入，利率按照中國人民銀行 2002

26、 年 2 月 20 日公布的 1 年期貸款利率 5.31%計取，計息基數為開發成本。 則：投資利息=1112.79 X 5.31%X 1+1771.58 X 5.31%X 0.5=106.13 萬元4投資利潤根據XX市當前的市場狀況，按照不同年期取不同的值。估價對象的建設期為1年，開發商利潤取25%投資利潤=1771.58 X25%= 442.90 萬元5銷售費用 估價對象為在建工程，未銷售，故不計。6估價對象價格 根據項目的具體情況計算出估價對象的開發成本、管理費用、貸款利息和銷售費用后，可以得出估價 對象在估價期日的市場價格為：總價=1112.79+1771.58+135.87+107.8

27、1+442.90 = 3570.95 萬元七、估價對象價格確定根據目前XX市經濟發展狀況及估價人員掌握的資料分析，這兩種方法各有其自身的特點，它們分別 從不同的側面說明了價格水平的高低，我們以這兩種方法測算結果的算術平均值作為房價結果，則委托評 估房地產總價為人民幣 3570.95 萬元。附件(略)分數： 40.00 ) 正確答案： (1 房地產權利狀況描述不全。2房地產現狀描述不全。3估價原則中缺少估價時點估價原則。4估價結果報告中總地價缺少貨幣種類。5市場比較法比較因素所取修正指數無說明 6比較案例 B 位置指數不正確。7比較案例 A 用途為商住，與估價對象的可比應作說明。8比較案例的結構不