1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃* 地產(chǎn)納稅籌劃是納稅人為達到減輕稅負和規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險的目的，而在稅法 允許的范圍內(nèi)，通過經(jīng)營、投資、理財、組織、交易等各項交易活動進行 事先安排的過程。通過對*項目進行稅收提前籌劃，而不是事后的補救, 以達到減輕公司稅負和規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險的目的。【唐山房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅稅率】計稅名稱稅率（衿1增值稅2016年5月之前項目5或之后112城建稅0. 353教育費附加0. 154地方教育費附加0. 15土地增值稅（預(yù)交）26E流稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移）0. 057土地使用稅15元/平米8企業(yè)所得稅（按利潤）25行業(yè)稅負：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體稅負率為 10溢右【主要稅收籌劃方法】利用稅收優(yōu)惠收入

2、分散法三、增加扣除項目金額法【籌劃方法在各階段的運用】 一、總包施工單位、監(jiān)理、造價咨詢、跟蹤審計單位招標1、 確定施工、監(jiān)理、造價咨詢、跟蹤審計單位2、 擬定、簽訂合同稅收籌劃（增加扣除項目金額法）：簽訂工程合同時：盡量爭取“甲方供材”，既可以保證項目質(zhì)量，又可以在合理范圍內(nèi)合同中虛增材料金額提高項目成本 （避免項目最 后不能核定征收所得稅及土地增值稅時成本過低稅負過重） 。“甲供 材料”有兩種流程：如下圖：模式一：合同內(nèi)甲供（即甲控）在簽訂工程合同內(nèi)注明，乙方委托甲方代購材料，銷貨方將發(fā)票開具 給乙方（建筑安裝企業(yè)），并由甲方將該項發(fā)票轉(zhuǎn)交給乙方。甲方為乙 方代購材料，乙方將甲代購材料應(yīng)全

3、額計入工程造價，一并計征增值 稅開具“建筑業(yè)”發(fā)票。:材料供應(yīng)方匕還施工方J 甲方 :模式二：合同外甲供在簽訂工程合同內(nèi)注明，建筑材料由甲方提供，銷貨方將材料發(fā)票開 具給甲方，甲方提供的材料價款不包括在工程合同內(nèi)。乙方承包工程 在開具發(fā)票時“甲供材料”價款不能作為發(fā)票開具金額。、材料供應(yīng)方,.甲方,“甲供材料”的缺點是增加了甲方材料的資金投入和資金支付壓力，需提前做好融資安排 二、招標合同備案1、 根據(jù)住建局要求進行合同備案三、建設(shè)工程施工許可證辦理1、 辦理建設(shè)工程施工許可證四、施工組織2、 施工組織五、辦理商品房預(yù)（銷）售許可證六、銷售1、項目營銷籌備期稅收籌劃（收入分散法）：為了緩解資金

4、壓力，未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，可采取誠意金、意向金方式收取準業(yè)主款項，以滿足開發(fā)項目建設(shè) 的資金需要。房地產(chǎn)企業(yè)收取的“誠意金”，不是按照合同約定收取 的，僅僅是按照訂房單（或類似憑據(jù)）約定收取的，它不受合 同法約束。3、 項目預(yù)熱期4、 項目開盤前準備稅務(wù)籌劃（收入分散法）：成立裝飾裝修公司或找一家資質(zhì)高的裝飾裝修聯(lián)營，在合理 范圍內(nèi)分出一部分收入，這樣既可以節(jié)省土地增值稅又可以節(jié)省 增值稅稅金及附加（分出收入部分對應(yīng)的 5%t地增值稅可節(jié)省； 增值稅稅金及附加稅率：進銷相抵后約 5.65% ,裝飾裝修3.39%, 可節(jié)省2.26%）。注：關(guān)鍵在于如何讓客戶同時簽訂購房協(xié)議及裝 修協(xié)

5、議，可能對銷售造成一定的影響。優(yōu)點：地產(chǎn)可以節(jié)省分出 部分7.26%的稅金，客戶可以節(jié)省分出部分 6%勺費用（契稅及維 修基金）。缺點：購房客戶將來出售時由于購買發(fā)票金額較小導(dǎo)致 相應(yīng)的稅金增加。如果客戶考慮到這一點可能會不愿意接受這種 購買方式。5、 開盤稅收籌劃（增加扣除項目金額法）：依稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)每一納稅年度的廣告費支出應(yīng)在不超 過銷售收入的15%內(nèi)據(jù)實扣除。集團公司的廣告費，對于與地產(chǎn)公 司業(yè)務(wù)有關(guān)聯(lián)的部分，可由地產(chǎn)公司承擔(dān)部分費用。5、日常銷售稅收籌劃（分散收入法）：根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知國稅發(fā)200631號文規(guī)定:房地產(chǎn)企業(yè)未完工前采取預(yù)

6、售 方式銷售的，具預(yù)售收入應(yīng)先按毛利率計算當期應(yīng)納稅所得額，待 開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。據(jù)此，我公司“預(yù)收賬款”應(yīng) 按照15%勺利潤率扣除相關(guān)成本費用后，繳納企業(yè)所得稅。稅務(wù)稽查重點：企業(yè)預(yù)售款金額。查實企業(yè)預(yù)售款后，以此作 為企業(yè)補交增值稅及附加、土地增值稅（2項交）、企業(yè)所得稅。稅 務(wù)稽查局獲取企業(yè)預(yù)售信息來源：銀行、房管部門。企業(yè)應(yīng)對：依據(jù)購房合同。購房合同分三類：全款、分期付款、辦理按揭。對按揭類客戶，需及時去稅務(wù)局開票，及時辦理按揭。對全款、分期類客戶，可以暫緩開出發(fā)票。未開發(fā)票的收據(jù)，暫緩進財務(wù)預(yù)售帳款科目。6、 清盤七、工程建設(shè)1、 主體施工2、 變更簽證3、 工程款支付

7、籌劃方案（增加扣除項目金額法）：取得發(fā)票合規(guī)：與承包商商量，由承包商開發(fā)票，開發(fā)商負責(zé)這部 分的稅金。注意事項：開發(fā)商需把這部分虛增的成本想法設(shè)法放進結(jié) 算書中，體現(xiàn)在結(jié)算造價中。4、外檐裝修材料確定。5、甲控、甲分包材料招標稅收籌劃（增加扣除項目金額法）：以冀東混凝土為例。*項目建筑面積按50000平米計算，單方混凝 土招標價300元/方，我方可以按照345元/方結(jié)算（需簽定合同）， 達到虛增成本的目的。6、水、暖、電安裝（每戶外鋪底商的水、電、氣表分開安裝，利于后期的租賃）稅收籌劃：配合安裝公司稅務(wù)籌劃，參與安裝合同的簽定7、工程款結(jié)算稅收籌劃（增加扣除項目金額法）：與承包商商量，由承包商

8、開 發(fā)票，開發(fā)商負責(zé)這部分的稅金。注意事項：開發(fā)商需把這部分 虛增的成本想法設(shè)法放進結(jié)算書中，體現(xiàn)在結(jié)算造價中。虛增成 本的目的：可以少繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅。開發(fā)商多繳了 6溢右的建筑業(yè)增值稅及建筑企業(yè)所得稅，少繳 25%勺企業(yè)所得稅。這 也是為什么房地產(chǎn)公司大部分都設(shè)有建筑公司的動機之一。不過現(xiàn)在稅務(wù)局也學(xué)精了，對房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)企業(yè)查得很嚴。關(guān)聯(lián)公司 的在避稅方面的主要作用：虛增成本。當然在其他方面也有作用。 8、施工方稅收籌劃：1 ）總包以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅 方法計稅。以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購建筑工程所需的 材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理

9、費或者其他費用的 建筑服務(wù)。2）總包為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方 法計稅。甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方自行 采購的建筑工程。3）總包為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易 計稅方法計稅。建筑工程老項目，是指：（1）建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在 201奔4月30日前的建筑工程項目；（2）未取得建筑工程施工許可證的，建筑工程承包合同注明的開工日期在201奔4月30日前的建筑工程項目。4）總包跨縣（市）提供建筑服務(wù)，選擇適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%勺征收率計算應(yīng)納稅額。5

10、）總包建筑安裝工程費：材料（設(shè)備）+人工+ 施工機具使用費+ 安全措施費+管理費+利潤+規(guī)費+ 稅金稅籌：財務(wù)人員要參與招投標階段、在標書中約定增值稅稅率：約定3彼約定11%施工方中標后：建筑安裝工程費組成項目中 材料（設(shè) 備）+人工+施工機具使用費+安全措施費+管理費+利潤+規(guī)費 不含稅部分 已經(jīng)確認了。下一步就是選擇使用稅率。施工方可以選擇3瓶率（甲供），可以選擇11崛率，如果都可以抵扣，對開發(fā)商的成本沒有任何影響。施工方如果可抵扣項少，會選擇3%g用稅率。開發(fā)商可以要求施工方開具 3% 稅率的增值稅專用發(fā)票。八、毛坯房竣工驗收1、 毛坯房竣工驗收備案九、毛坯房結(jié)算2、 毛坯房竣工結(jié)算3、

11、 工程款支付十、精裝修工程1、精裝設(shè)計單位招標2、精裝工程設(shè)計稅收籌劃（利用稅收優(yōu)惠）：以設(shè)計勞務(wù)為例：境外機構(gòu)除設(shè)計開始前派員來我國進行現(xiàn)場 勘查、收集資料、了解情況外，設(shè)計方案、繪圖等業(yè)務(wù)全部在中國 境外進行，設(shè)計完成后，將圖紙交給中國境內(nèi)企業(yè)。在這種情況下, 對外商從我國取得的全部營業(yè)收入有稅收優(yōu)惠。3、精裝施工單位招標4、成品房裝修十一、配套工程1、配套手續(xù)2、配套施工3、竣工結(jié)算稅收籌劃：取得合法票據(jù)，并附相關(guān)工程結(jié)算書，最好經(jīng)集團審計部（或?qū)徲嫴科刚埅毩⒌谌剑徲嫛?、與政府收費有關(guān)的內(nèi)容：向政府有關(guān)部門爭取盡快退返：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、城市綠化費、 城區(qū)建校費、防雷設(shè)計費、建筑

12、噪音排污費、余泥清運費的可退返 部分，還有新型墻體基金、散裝水泥基金。十二、竣工驗收1、 室內(nèi)空氣檢測2、 成品房驗收備案3、 辦理住宅準入證所需資料4、 住宅準入證手續(xù)辦理5、 竣工備案手續(xù)稅收籌劃(利用稅收優(yōu)惠)：土地增值稅的匯算清繳。土地增值稅稅率：(1)按照稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售(普通標準住宅的界定必須以財稅2006141號規(guī)定的為準),增值額未超過扣除項目金額的 20%寸，免征 土地增值稅;(2)增值額未超過扣除項目金額 50%?分，稅率為30%(3)增值額超過扣除項目金額50%未超過扣除項目金額100%勺部分，稅率為40%(4)增值額超過扣除項目金額100%未超過扣除

13、項目金額200%勺部分，稅率為50%(5)增值額超過扣除項目金額200%勺部分，稅率為60%相關(guān)文件：國稅發(fā)2006187號(一)符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：1、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85犯上，或該比例雖未超過85%但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增

14、值稅清算手續(xù)的；4、省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。十三、入住前準備1、入住準備2、辦理地名手續(xù)3、物業(yè)用品儲備4、物業(yè)接收鑰匙、驗房十四、辦理入住1、辦理入住2、售后維修十五、售后及移交1、投訴處理2、裝修管理3、施工資料整理及移交4、供暖5、通煤氣6、整體移交物業(yè)。稅收籌劃（收入分散法）：房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中，往往同時要代收天然氣初 裝費、有線電視初裝費等各種費用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過 程中的上述各項代收款項，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷售收入，計算繳納增 值稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔(dān)。如果能將上述4瞰款 項從房地產(chǎn)企業(yè)的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房 地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達到降 低稅負的目的。7、產(chǎn)品問題總結(jié)及反饋8、初始登記9、產(chǎn)權(quán)證辦理稅務(wù)籌劃（利用稅收優(yōu)惠）：對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1.5%.相關(guān)文件：2008年10月22 日 財稅2008137號10、分戶土地證11、土地證辦理【期間費用稅收籌劃】二管理費用稅收籌劃（增加扣除項目金額法）：總機構(gòu)管理費用，可按一定比 例向地產(chǎn)公司分攤，增大了地產(chǎn)公司成本，以此減少地產(chǎn)公司的利潤。利息費用稅收籌劃（增加扣除項目金