1、地產項目融資方案範本）*項山融資方案* 公 司 二O三年七月十七日U錄、融資項LI名稱2二、項LI融資主體2三、融資規模、期限及還款進度2四、擔保公司情況2五、項LI基本情況3六、項U投資估算4七、項口銷售收入及稅費5八、項口財務分析6融資項口名稱K*#*»jf J*j 二、項目融資主體卄有限公司三、融資規模、期限及還款進度項H總投資72,035.00萬元，資金來源為業主自籌32,035.00萬元，擬從銀行貸款40,000.00萬元。貸款類型為項L1貸款，貸款期限為3年，自2013年1月至 2016年1月。年利率暫按7.00%確定。貸款抵押物為項H 土地使用權證，面積14511平米，

2、評估價值Xi萬元。另外由 *有限公司提供連帶責任擔保，擔保范圍為主債權及利息、違約金、損害 賠償金和實現債權的費用。預計貸款資金一次性到賬，本金按3年分期償還，利息按季度支付。2014年1月償還本金20,000.00萬元，2015年1月償還本金10,000.00萬元，2016年1月償還本金10,000.00萬元。轉發是美德，但請標明出處：房地產投資融資俱樂部（fdctz888）四、擔保公司情況*#*<*#*#*It*五、項LI基本情況*項U位于穩*項U規劃用地14511平米，建筑面積150700平米。項口包括地下二層，地上裙樓四層和塔樓三棟，總高99.8米，裙樓兒何尺寸為95mx90m.

3、 1號樓為辦公式公寓，2號樓為住宅（含部分拆遷戶還建房），3號樓為四星級賓館。項LI規劃用地性質為商業金融及居住用地，容積率S 8.29,建筑密度 52.95%,綠地率» 15.8%。口前項LI已完成施匸設訃并已獲得規劃批準（已取得土地證，建設用地規劃許可 證，拆遷許可證，即將取得建設項目規劃許可證及開工證），已進入地上物拆遷 階段。共有160余戶住戶需要拆遷，其中約90%的拆遷戶已與我公司訂立拆遷 合同并已遷出，其余十余戶如資金到位亦可立即遷出。項目建設期為3年，自2012年1月至2015年1月。項目公司成立于2001年8月，位于*,注冊（實收）資本""萬元，各

4、股東均以貨幣出資。現股東為*51 %,""持股47%,持股2%。法定代表人"化截至2011年9月，公司資產7000萬元，全部為開發成本，負債4400萬元，所 有者權益2600萬元。轉發是美德，但請標明出處：房地產投資融資俱樂部（fdctz888）六、項目投資估算項目總投資72,035.00萬元，其中土地征用及拆遷補償費12,000.00萬元，前期工程費2,736.00萬元，建筑安裝工程費45,600.00萬元，基礎設施費1,368.00萬元，公共設施配套費1,507.00萬元，開發間接費&824.00萬元。項目建設期預計3年，自2012年1月至2015年1

5、月。預計2012年完成總投資的30.3%,即完成投資21,849.60萬元；2013年完成總投資的51.6%,即完成投資37,196.80萬元；2014年完成總投資的16.6%,即完成投資11,988.60萬元;2015年完成總投資的1.4%,即完成投資1,000.00萬元。土地征用及拆遷補償費12,000.00萬元。項口共占用規劃面積土地使用權14511 平米，其中項公司名下土地11283平米，其余部分待拆遷完成后山省供銷社 轉入項H本公司名下。地上建筑物大部分歸本公司所有，仍有160余戶需要拆遷補償安置，其中約90%的拆遷戶已與我公司訂立拆遷合同并已遷出，其余十余 戶如資金到位亦可立即遷出

6、。土地征用及拆遷補償費包括支付拆遷戶的補償過渡 款、“和基于容積率調整需補繳的土地出讓金以及相關的稅費，公司前期已 投入7000萬元用于支付上述部分款項。轉發是美德，但請標明出處：房地產投資融資俱樂部（fdctz888）前期工程款2,736.00萬元，主要包括項LI建設涉及的行政事業性收費、規劃設 計費、勘測丈量費、臨時設施費、預算編審費等，按建筑安裝工程費投資規模的 6%估算。建筑安裝匸程費45,600.00萬元，主要包括土建工程費、安裝工程費和裝修工程 費，按每平方3000元的單位造價、建筑面積150700平米相乘確定。基礎設施費1,368.00萬元，主要包括道路工程費、供電工程費、給排水

7、工程費、 煤氣工程費、供暖工程費、通訊工程費、電視工程費、照明工程費、景觀綠化工 程費、環衛工程費、安防職能工程費等，按建筑安裝工程費投資規模的3%確定。 公共設施配套費1,507.00萬元，為根據有關法規、產權及其收益期不屬于項H 公司，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出，如鍋 爐房、變電所、游泳池等，按建筑面積150700,每平米100元計算確定。開發間接費8,824.00萬元，為直接組織和管理開發項LI所發生的，如管理人員 工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、以及項LI融資財務費用、擔保費。 其中預計貸款利息4,900.00萬元，擔保費2,100.00萬元。

8、七、項目銷售收入及稅費項LI建成后，項LI公司擬持有的自有物業包括商鋪1層和4層、3號樓賓館。扣 除2號樓拆遷戶還建房部分的面積，預計項口可售面積為75,000.00平米，包括 裙樓的商鋪2-3層15,000.00平米和住宅公寓60,000.00平米。 根據對祕、初杯以及項U所在地附近房產項L1市場的調查，商鋪的價格預計平均 售價為35,000.00元/平米，住宅和公寓的平均售價為11,000.00元/平米。預計項 目可售部分可實現收入11&500.00萬元。項目銷售期3.5年，自2013年8月至 2016年1月。預計2013年完成銷售25%,實現收入29,625.00萬元；預if 2

9、014 年完成銷售40%,實現收入47,400.00萬元；預計2015年完成銷售20%,實現 收入23,700.00萬元；2016年完成銷售15%,實現收入17,775.00萬元。與銷售收入直接相關的稅費包括營業稅金及附加、土地增值稅、所得稅、印花稅、銷售費用等，預計發生各項稅費24,829.00萬元。各項稅費情況見下表：項目稅費比例金額（萬元）銷售費用8.00%9,480.00營業稅5.00%5,925.00城建稅7.00%414.75教育費附加3.00%177.75地方教育費附加2.00%118.50土地增值稅1.20%1,422.00印花稅0.05%59.25所得稅25.00%7,231

10、.75合計24,829.00八、項目財務分析 項口預訃現金流量表如下:項LI2012 年2013 年2014 年2015 年2016 年銷售收現29,625.0047,400.0023,700.0017,775.00匸程投資14,849.6034,396.8010,588.60300.00支付稅金3,822.446,115.903,057.952,293.46銷售費用2,370.003,792.001,896.001,422.00經營現金 流量-14,849.60-10,964.2426,903.5018,446.0514,059.54投資現金 流量借入資金15,000.0040,000.00還款資金22,200.0021,400.0010,700.0010,000.00籌資現金 流量15,000.0017,800.0021,400.00-10,700.00-10,000.00凈現金流量150.406,835.765,503.507,746.054,059.54預計項目實現凈收益24,144.85萬元，預計利稅總額36,985.00萬元，項目內部收益率43.87%,靜態投資回收期2.96年,動態投資回收期3