1、房地產(chǎn)成本的組成1、土地費(fèi)用土地出讓金，土地征用費(fèi)（拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)）協(xié)議出讓或招標(biāo)出讓、拍賣出讓的費(fèi)用2、前期工程費(fèi)前期規(guī)劃費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)可行性研究費(fèi)地質(zhì)勘查費(fèi)“三通一平”費(fèi)用。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低、一般不會(huì)超過6%3、建筑安裝工程費(fèi)建筑工程費(fèi)用設(shè)備及安裝工程費(fèi)用約占整個(gè)成本的40知右。4、市政公共設(shè)施費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路自來水污水電力電信 綠化等建設(shè)費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所各種營利性的配套設(shè)施（糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）煤氣調(diào)壓站變電室自行車棚等室外工程在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例一般在20%-30%右5、管理費(fèi)用管理人員工資差旅費(fèi)辦公費(fèi)保

2、險(xiǎn)費(fèi)職工教育費(fèi)養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過2%6、貸款利息利息其他融資成本與融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定7、稅費(fèi)一部分是稅收房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅耕地占有稅土地增值稅兩稅費(fèi) （營業(yè)稅, 城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加）契稅企業(yè)所得稅印花稅，另一部分是行政性費(fèi)用征地管理費(fèi)商品房交易管理費(fèi)大市政配套費(fèi)人防費(fèi)煤氣水電增容費(fèi)開發(fā)管理費(fèi)等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%25宏右。8、其他費(fèi)用銷售廣告費(fèi)各種不可預(yù)見費(fèi)等在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過10%房地產(chǎn)成本會(huì)計(jì)的具體工作一、首先要弄活房地產(chǎn)成本的組成。二、要掌握開發(fā)成本核算的項(xiàng)目。開

3、發(fā)成本的核算項(xiàng)目有：1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用, 包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的 批租地價(jià)。2、前期工程費(fèi)：指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及 水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費(fèi)用。&基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指：土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、 排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。4、建筑安裝工程費(fèi)：指土地房屋開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施 工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。5、配套設(shè)施費(fèi)：指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能 有償轉(zhuǎn)讓的公

4、共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、 自行車棚、公廁等設(shè)施支出。6、開發(fā)間接費(fèi)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房 地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修 理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。三、正確核算區(qū)分開發(fā)成本和期間費(fèi)用1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本,還要計(jì)算開發(fā)企業(yè)（公 司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi) 用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用。2、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售

5、費(fèi)用，也叫期間費(fèi)用。它們絕大部分都是經(jīng) 營期間的費(fèi)用開支，與開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費(fèi)用計(jì)入開 發(fā)產(chǎn)品成本，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會(huì)增加開 發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時(shí)期，將滯銷期間發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái) 務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期開發(fā)產(chǎn)品成本、就會(huì)使企業(yè)造成大量的潛虧,不能及 時(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。同時(shí)，將期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增加核算 的工作量，也不利丁正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責(zé)任。3、因此，現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中規(guī)定將期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益，不再計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計(jì)算開發(fā)成本，不計(jì)算完全成本

6、。房地產(chǎn)成本的核算、開發(fā)成本的核算（一）、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成內(nèi)容為了加強(qiáng)開發(fā)產(chǎn)品成本的管理，降低開發(fā)過程耗費(fèi)的活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)，提 高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益,必須正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項(xiàng)費(fèi)用 支出。要核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。開發(fā)產(chǎn)品成 本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出 。開發(fā)產(chǎn)品成本按其 用途，可分為如下四類：1、土地開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各 項(xiàng)費(fèi)用支出。2、房屋開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。3、配套設(shè)施開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企

7、業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及 不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支 出。4、代建工程開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā) 除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費(fèi)用分為如下六個(gè)成本項(xiàng)目：1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)：指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生 的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方 式取得土地的批租地價(jià)。2、前期工程費(fèi)：指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及 水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費(fèi)用。&基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指：土地、房屋開發(fā)過

8、程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、 排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。4、建筑安裝工程費(fèi)：指土地房屋開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施 工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。5、配套設(shè)施費(fèi)：指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能 有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、 自行車棚、公廁等設(shè)施支出。6、開發(fā)間接費(fèi)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房 地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修 理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。從上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開

9、發(fā)成本，相當(dāng)丁工業(yè)產(chǎn)品的制 造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本， 還要計(jì)算開發(fā)企業(yè)(公司本部)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生 的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用。 管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，也叫期間費(fèi)用。它們絕大部分都是經(jīng)營期間的 費(fèi)用開支，與開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成 本，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會(huì)增加開發(fā)產(chǎn)品的 成本，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時(shí)期，將滯銷期間發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和 銷售費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期開發(fā)產(chǎn)品成本，就會(huì)使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時(shí)反映

10、企 業(yè)的經(jīng)營狀況。同時(shí)，將期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增加核算的工作量, 也不利丁正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責(zé)任。因此，現(xiàn)行會(huì)計(jì)制 度中規(guī)定將期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益，不再計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說，房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計(jì)算開發(fā)成本，不計(jì)算完全成本。(二)、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算程序房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi) 用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配,最終計(jì)算出開發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本 的過程開發(fā)產(chǎn)品成本的核算程序是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)產(chǎn)品成本時(shí)應(yīng)遵循 的步驟和順序。其一般程序是：1、歸集開發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用由丁開發(fā)規(guī)模的不同，房地產(chǎn)開發(fā)的成本歸集對(duì)

11、象也是不同的。對(duì)丁小規(guī)模 的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個(gè)問題比較容易解決，可以將全部開發(fā)量 作為成本歸集對(duì)象，設(shè)立一個(gè)成本核算單位。但是對(duì)大規(guī)模的開發(fā)，如街坊改造 或小區(qū)開發(fā)，就必須科學(xué)地確定成本歸集對(duì)象。在這種情況下，成本核算不能過 細(xì)(臺(tái)以單幢為單位)，因?yàn)樵S多直接開發(fā)費(fèi)用很難分?jǐn)偟矫看狈课荩@樣做勢 必會(huì)增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，成本核算也不能簡單地以小區(qū)為核 算單位，因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時(shí)間， 而其中所開發(fā)的商品房卻是陸續(xù)完工出售的，這樣做勢必使成本核算資料滯后， 失去其成本結(jié)算和管理上的作用。本文以為：應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程內(nèi)容

12、 和工期進(jìn)度作為確定成本歸集對(duì)象的主要依據(jù)，對(duì)大的開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該按不同的開 發(fā)期進(jìn)行分塊，便丁費(fèi)用的歸集和成本結(jié)算，充分發(fā)揮成本核算的作用。(1)在項(xiàng)目開發(fā)中發(fā)生的各項(xiàng)直接開發(fā)費(fèi)用， 直接計(jì)入各成本核算對(duì)象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。(2)為項(xiàng)目開發(fā)服務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用， 可先歸集在“開發(fā)間接 費(fèi)”賬戶，即借記“開發(fā)間接費(fèi)”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。(3)將“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶歸集的開發(fā)間接費(fèi)，按一定的方法分配計(jì)入各 開發(fā)成本核算對(duì)象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)賬戶，貸記“開發(fā)問 接費(fèi)”賬戶。通過上述程序，將應(yīng)計(jì)人各成本核算對(duì)象的開發(fā)費(fèi)

13、用，歸集在“開發(fā)成本” 總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶之中。2、正確劃分成本項(xiàng)目客觀地反映產(chǎn)品成本的結(jié)構(gòu)，便丁分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定,“開發(fā)成本”作為一級(jí)成本核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科 目下，根據(jù)自己的經(jīng)營特點(diǎn)和管理需要，選擇成本項(xiàng)目，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算。 選擇成本項(xiàng)目不能太多，對(duì)丁發(fā)生次數(shù)較少、特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并。而對(duì)金額較大、并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。為核算開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本， 企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營開發(fā)的業(yè)務(wù)要求， 設(shè)置 下列賬戶：(1)“4301開發(fā)成本”賬戶。本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程 中所發(fā)生

14、的各項(xiàng)費(fèi)用。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程 的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗(yàn)收的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí) 際成本。借方余額反映未完開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。本賬戶應(yīng)按開發(fā)成本的種類，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設(shè)置 二級(jí)明細(xì)賬戶，并在二級(jí)明細(xì)賬戶下，按成本核算對(duì)象進(jìn)行明細(xì)核算。(2)“4302開發(fā)間接費(fèi)”賬戶。本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)問 接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、 周轉(zhuǎn)房攤銷等。本賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng) 間接費(fèi)用，貸方登

15、記分配計(jì)入開發(fā)成本各成本核算對(duì)象的開發(fā)間接費(fèi)。月末本賬 戶無余額。本賬戶應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門(分公司)設(shè)置明細(xì)賬戶。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，間接費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì) 入當(dāng)期損益，本文認(rèn)為，這樣處理，對(duì)部分費(fèi)用來說，有悖于會(huì)計(jì)的配比性原則。 該原則要求：企業(yè)的各項(xiàng)收入和與其相關(guān)聯(lián)的成本、費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在同一會(huì)計(jì)期間 內(nèi)予以確認(rèn)和計(jì)量。比如，為項(xiàng)目貸款而支付的利息以及項(xiàng)目的前期銷售費(fèi)用， 這些費(fèi)用的特點(diǎn)是數(shù)額較大、受益對(duì)象明確，如果在受益對(duì)象實(shí)現(xiàn)銷售之前，就 將其列入損益類科目進(jìn)行核算,勢必會(huì)形成虛假的財(cái)務(wù)成果，不能客觀地反映企 業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況。3、計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實(shí)

16、際成本計(jì)算已完開發(fā)項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收的全部開發(fā)成本。并將其結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開 發(fā)產(chǎn)品”賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。4、按已完開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際功能和去向，將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入有關(guān) 賬戶。即借記“經(jīng)營成本”、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn) 房”等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和單位可銷售面積 的開發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)出經(jīng)營利潤。可是現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn) 象是重視工程決算而忽視項(xiàng)目決策，因?yàn)楣こ虥Q算在施工完成后進(jìn)行，時(shí)間性比 較明確，而且涉及到工程款的支付，比較實(shí)際，不易拖拉，而項(xiàng)目決算有可能因 為各種原

17、因顯得遙遙無期，比如小區(qū)個(gè)別配套沒有完成（不影響銷售），計(jì)劃中的公建設(shè)施暫時(shí)不能實(shí)施，或者押金的收回久拖不決等等，這些都會(huì)影響整個(gè)開 發(fā)項(xiàng)目的完全建成，進(jìn)而影響項(xiàng)目決算。如何解決這個(gè)問題，本文以為完全可以 通過“預(yù)提費(fèi)用”科目將尚未實(shí)施的工程預(yù)算預(yù)提計(jì)入成本 ,以便項(xiàng)目決算能按 計(jì)劃進(jìn)行，以后待工程完成后再按實(shí)際支出調(diào)整項(xiàng)目成本。 由丁這部分工程內(nèi)容 通常在項(xiàng)目總投資中所占的比例很小，所以對(duì)項(xiàng)目的總成本和單位成本一股不會(huì) 造成較大的影響。（三）、房地產(chǎn)開發(fā)成本的確定對(duì)丁房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，根據(jù)企業(yè)所得稅暫行條例第六條、第七條、 企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第八條、企業(yè)所得稅稅前扣除辦法（國稅發(fā)2

18、00084號(hào)）第四條、第六條、第八條、第九條，國家稅務(wù)總局關(guān)丁房地 產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200631號(hào)）規(guī)定，開發(fā)企 業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成 本、開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅 成本的界限。那么，對(duì)丁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其銷售成本應(yīng)如何確定呢？1、根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)丁房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 （國稅發(fā)200631號(hào)）第八條第（二）項(xiàng)的規(guī)定，已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售 面積單位工程成本確認(rèn)。可售面積單位工程成本和

19、已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下可售面積單位工程成本=已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積x可售面積單位工程成 本。2、至丁廣告費(fèi)列支的問題，根據(jù)企業(yè)所得稅稅前扣除辦法（國稅發(fā)200084號(hào)）第四十條的規(guī)定，納稅人每一納稅年度發(fā)生的廣告費(fèi)支出可以在 稅前列支的部分確實(shí)應(yīng)該在銷售（營業(yè)）收入2%以內(nèi)據(jù)實(shí)扣除。但是后來，國 家稅務(wù)總局在2001年8月乂下發(fā)了關(guān)丁調(diào)整部分行業(yè)廣告費(fèi)用所得稅稅前扣 除標(biāo)準(zhǔn)的通知（國稅發(fā)200189號(hào)），根據(jù)該通知第一條的規(guī)定：自2001年1月1日起，制藥、食品（包括保健品、飲料）、日化、家電、通信、軟件開 發(fā)、集成電路、房地產(chǎn)開發(fā)、體育文化和家具建材商城等行業(yè)的企業(yè)

20、，每一納稅 年度可在銷售（營業(yè)）收入8%勺比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除廣告支出。另外，國家稅務(wù) 總局關(guān)丁房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200631號(hào)） 規(guī)定，開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三 項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入時(shí)，再將其作為計(jì)算基數(shù)；新 辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā) 產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo) 準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個(gè)納稅年度。3國家稅務(wù)總局關(guān)丁房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 （國稅 發(fā)200631號(hào)）第八條第（二）項(xiàng)第十二、十三款

21、是這樣分別規(guī)定的：開發(fā)企 業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同 約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期 而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入成本對(duì)象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而 形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除；成本對(duì)象報(bào)廢和毀損損 失。成本對(duì)象在建造過程中如單項(xiàng)或單位工程發(fā)生報(bào)廢和毀損，減去殘料價(jià)值和 過失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對(duì)象整體4、借款利息支出，按照下歹U方法對(duì)成本對(duì)象進(jìn)行歸集和分配，并按規(guī)定在 稅前進(jìn)行扣除：（1）升發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)牛的符合稅收規(guī)定的借款

22、費(fèi)用，屆丁成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對(duì)象；屆丁成本對(duì)象完工后發(fā)生 的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。（2）開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件 ，其支付的利息準(zhǔn)予按（3）開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機(jī)構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè) 的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，不得 在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)二、土地開發(fā)成本的核算（一）、土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn) 讓、出租而開發(fā)的商品

23、性土地（也叫商品性建設(shè)場地）；另一種是為開發(fā)商品房、 出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出單獨(dú)構(gòu)成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出應(yīng)計(jì)入商品 房、出租房等有關(guān)房屋開發(fā)成本。現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中設(shè)置的“開發(fā)成本一一土地開發(fā)成本”科目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對(duì)口，原則上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品 性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的土地，其費(fèi)用 可分活負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本，在“開發(fā)成本一一房屋開發(fā) 成本”科目進(jìn)行核算。如果企業(yè)開發(fā)的自用土地，分不活負(fù)擔(dān)對(duì)象，應(yīng)由兩個(gè)或 兩個(gè)以上成本核算對(duì)象

24、負(fù)擔(dān)的，其費(fèi)用可先通過“開發(fā)成本一一土地開發(fā)成本” 科目進(jìn)行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定的標(biāo)準(zhǔn) (如房屋占地面積 或房屋建筑面積等)將其分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本。如果企業(yè)開發(fā)商品房、出 租房使用的土地屆于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部分，則應(yīng)將整塊土地作為一個(gè)成 本核算對(duì)象，在“開發(fā)成本一一土地開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支 出，計(jì)算其總成本和單位成本，并于土地開發(fā)完成時(shí)，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品” 賬戶。待使用土地時(shí)，再將使用土地所應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)成本，從“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶 轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成本”賬戶，計(jì)入商品房、出租房等房屋的開發(fā)成 本。(二)、土地開發(fā)成本核算對(duì)象的確定和

25、成本項(xiàng)目的設(shè)置(1)土地開發(fā)成本核算對(duì)象的確定為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集，乂有利于土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，對(duì)需要 單獨(dú)核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項(xiàng)目,可按下歹0原則確定土地開發(fā)成本的核算對(duì) 象：1、對(duì)開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨(dú)立的開發(fā)項(xiàng)目為 成本核算對(duì)象；2、對(duì)開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作 為土地開發(fā)成本核算對(duì)象。成本核算對(duì)象應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混 淆。(2)土地開發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置企業(yè)開發(fā)的土地，因其設(shè)計(jì)要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同， 有的只是進(jìn)行場地的活理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；

26、有 的除了場地平整外，還要進(jìn)行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此， 就各個(gè)具體的土地開發(fā)項(xiàng)目來說，它的開發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。企業(yè)要根 據(jù)所開發(fā)土地的具體情況和會(huì)計(jì)制度規(guī)定的成本項(xiàng)目，設(shè)置土地開發(fā)項(xiàng)目的成本 項(xiàng)目。對(duì)于會(huì)計(jì)制度規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項(xiàng)目，如建筑安裝工 程費(fèi)，配套設(shè)施費(fèi)，可不必設(shè)置。根據(jù)土地開發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對(duì)土地開 發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個(gè)成本項(xiàng)目：(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或土地批租費(fèi)；(2)前期工程費(fèi)；(3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；(4)開發(fā)間接費(fèi)。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進(jìn)行土地開發(fā)所發(fā) 生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置

27、費(fèi),及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi) 等。但對(duì)拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入賬并沖減有關(guān)成本。開發(fā)土地如通過 批租方式取得的，應(yīng)列入批租地價(jià)。前期工程費(fèi)是指土地開發(fā)項(xiàng)目前期工程發(fā)生 的費(fèi)用，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)，項(xiàng)目可行性研究費(fèi)，水文、地質(zhì)勘察、測繪費(fèi)，場 地平整費(fèi)等。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括道 路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)指應(yīng)由商品 性土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用。土地開發(fā)項(xiàng)目如要負(fù)擔(dān)不能有償轉(zhuǎn)讓的配 套設(shè)施費(fèi)，還應(yīng)設(shè)置“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，用以核算應(yīng)計(jì)入土地開發(fā)成本的 配套設(shè)施費(fèi)。(三) 、土地開發(fā)成本的核算企業(yè)在土地開發(fā)過程中發(fā)生

28、的各項(xiàng)支出，除可將直接計(jì)入房屋開發(fā)成本的自 用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成本”賬戶核算外 ，其他土地開發(fā)支 出均應(yīng)通過“開發(fā)成本一一土地開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算。為了分活轉(zhuǎn)讓、出租用土地開發(fā)成本和不能確定負(fù)擔(dān)對(duì)象自用土地開發(fā)成 本，對(duì)土地開發(fā)成本應(yīng)按土地開發(fā)項(xiàng)目的類別，分別設(shè)置“商品性土地開發(fā)成 本”和“自用土地開發(fā)成本”兩個(gè)二級(jí)賬戶，并按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目設(shè)置 明細(xì)分類賬。對(duì)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等土地 開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)成本明細(xì)分類賬，并記入“開發(fā)成本一一商品 性土地開發(fā)成本”、“開發(fā)成本一一自用土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存 款”、

29、“應(yīng)付賬款一一應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng) 先在“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行核算，丁月份終了再按一定標(biāo)準(zhǔn)，分配計(jì)入有關(guān) 開發(fā)成本核算對(duì)象。 應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)， 應(yīng)記入“開發(fā) 成本一一商品性土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方。(四) 、舉例說明土地開發(fā)成本的核算如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)土地開發(fā)支出：商品性土地自用土地支付征地拆遷費(fèi)78 000元72 000元支付承包設(shè)計(jì)單位前期工程款20 000元18 000元應(yīng)付承包施工單位基礎(chǔ)設(shè)施款25 000元18 000元分配開發(fā)間接費(fèi)10 000元合計(jì)133 000元108

30、000元1、則在用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作:借；開發(fā)成本一一商品性土地開發(fā)成本78 000開發(fā)成本一一自用土地開發(fā)成本72 000貸：銀行存款150 0002、用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí)，應(yīng)作：借：開發(fā)成本一一商品性土地開發(fā)成本20 000開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本18 000貸：銀行存款38 0003、將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本25 000開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本18 000貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款43 0004、分配應(yīng)記入商品性土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作:借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本10 000貸：開發(fā)間接費(fèi)用10 000同

31、時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)土地開發(fā)支出分別記入商品性土地開發(fā)成本、自用土地開發(fā)成 本明細(xì)分類賬。（五）、已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)， 應(yīng)根據(jù)已完成開發(fā)土地的用途， 采用不同的成本 結(jié)轉(zhuǎn)方法。為轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地，在開發(fā)完成并經(jīng)驗(yàn)收后，應(yīng)將其實(shí)際成 本自“開發(fā)成本一一商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品一一土 地”賬戶的借方。假如上述開發(fā)企業(yè)商品性土地經(jīng)開發(fā)完成并驗(yàn)收，加上以前月 份開發(fā)支出共1002 000元，應(yīng)作如下分錄入賬：借：開發(fā)產(chǎn)品一一土地1002 000貸：開發(fā)成本一一商品性土地開發(fā)成本1002 000為本企業(yè)房屋開發(fā)用的土地，應(yīng)于開發(fā)完成把土地投入使用時(shí)，將土地

32、開發(fā) 的實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入有關(guān)房屋的開發(fā)成本，結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)支 出，可采用分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā) 支出的各項(xiàng)費(fèi)用按成本項(xiàng)目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的對(duì)應(yīng)成本項(xiàng)目。歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出歸類合并為“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租 地價(jià)”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”兩個(gè)費(fèi)用項(xiàng)目，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征 用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目 。凡與土地征用及拆遷 補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)有關(guān)的費(fèi)用，均轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ) 償費(fèi)或批租地價(jià)”項(xiàng)目；對(duì)其他土地開發(fā)支出，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等，則合并轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開

33、發(fā)成本的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目。經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的自用土地開 發(fā)支出，應(yīng)將它自“開發(fā)成本一一自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成 本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方。假如上述開發(fā)企業(yè)自用土地在開發(fā)完成后，加上以前月份開發(fā)車出540 000元共648 000元。 這塊土地用于建造151出租房和181周轉(zhuǎn)房， 其中151出租房 用地1500平方米，181周轉(zhuǎn)房用、地1200平方米，則單方自用土地開發(fā)成本為240元（648000元/1500+1200） ,應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)151出租房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出 為360 000元（240元X 1500），結(jié)轉(zhuǎn)181周轉(zhuǎn)房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為288 000元（240元X 1200

34、）,在總分類核算上應(yīng)作如下分錄入賬：借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成本648 000貸：開發(fā)成本一一自用土地開發(fā)成本648 000如果自用土地開發(fā)完成后，還不能確定房屋和配套設(shè)施等項(xiàng)目的用地，則應(yīng) 先將其成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品一一自用土地”賬戶的借方，于自用土地投入使用時(shí)，再從“開發(fā)產(chǎn)品一一自用土地”賬戶的貸方將其開發(fā)成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成 本 房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方。三、前期工程費(fèi)用的核算房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、 場地平整等各項(xiàng)前期工程支出，能分活成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接記入有關(guān)房屋開 發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目,并記入“開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成 本”賬

35、戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì) 象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的 “前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和 “銀行存款”等賬戶的貸方。四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用的核算房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi) 設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施支出，一般應(yīng)直接或分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì) 象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成本”賬戶的借 方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬 戶，則在用以建造房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （按歸類

36、集中結(jié)轉(zhuǎn)的還應(yīng) 包括應(yīng)負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)）計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記 入“開發(fā)成本一一 房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。五、建筑安裝工程費(fèi)用的核算房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)工程的不同施工方式，采 用不同的核算方法。米用發(fā)包方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其建 筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價(jià)款確定，直接記入有關(guān)房屋開發(fā) 成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本一一房屋開發(fā) 成本”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款一一應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)對(duì)建筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā)包，并將幾個(gè)工程一并招標(biāo)發(fā)包，則在工

37、程完工 結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按各項(xiàng)工程的預(yù)算造價(jià)的比例，計(jì)算它們的標(biāo)價(jià)即實(shí)際建筑 安裝工程費(fèi)。如某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)價(jià)為1080 000元，這兩幢商品房的預(yù)算造價(jià)為：101商品房630 000元102商品房504 000元1134 000元?jiǎng)t在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按如下方法計(jì)算各幢商品房的實(shí)際建筑安 裝工程費(fèi)：某項(xiàng)工程實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)=工程標(biāo)價(jià)x該項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)士各項(xiàng)工程 預(yù)算造價(jià)合計(jì)設(shè)例中：101商品房1080000元X 630000元士1134000元=600000元102商品房1080000元X 504000元士1134000元=480000元采用自營方式

38、進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項(xiàng)目,其發(fā)生的各項(xiàng)建筑安 裝工程支出，一般可直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)” 成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應(yīng)付工資”、 “銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安 裝工程，可以按照本章第二節(jié)所述設(shè)置“工程施工”、“施工間接費(fèi)用”等賬 戶，用來核算和歸集各項(xiàng)建筑安裝工程支出，月末將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成 本房屋開發(fā)成本”賬戶， 并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。企業(yè)用丁房屋開發(fā)的各項(xiàng)設(shè)備，即附屆丁房屋工程主體的各項(xiàng)設(shè)備，應(yīng)在出 庫交付安裝時(shí)，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核

39、算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng) 目，并記入“開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存設(shè)備”賬戶的貸 方。施工的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程支出，一般可直接記入有 關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成 本一一房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應(yīng)付工資”、“銀行存 款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以設(shè)置“工程 施工”、“施工間接費(fèi)用”等賬戶，用來核算和歸集各項(xiàng)建筑安裝工程支出，月 末將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成本”賬戶，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。企業(yè)用丁房屋開發(fā)的各項(xiàng)設(shè)備，

40、 即附屆丁房屋工程主體的各項(xiàng)設(shè)備，應(yīng)在出庫交付安裝時(shí)，記入有關(guān)房屋開發(fā)成 本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成 本”賬戶的借方和“庫存設(shè)備”賬戶的貸方。六、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算（一）、配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原則合計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開 發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、消防、幼 托、自行車棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目，包括：（1）開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發(fā) 小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；（3）開發(fā)

41、項(xiàng)目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設(shè)施，如果沒 有投資來源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入第一類中，計(jì)入房屋開發(fā)成本。按照現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定， 城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項(xiàng)目， 不得計(jì)入商 品房成本。因?yàn)檫@些大配套設(shè)施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家 撥款給有關(guān)部門再由有關(guān)部門出資。但在實(shí)際執(zhí)行過程中，由丁城市基礎(chǔ)設(shè)施的 投資體制,無法保證與城市建設(shè)綜合開發(fā)協(xié)調(diào)一致，作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資 者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此， 開發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出也計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品 成本。為了正確核算和反映企

42、業(yè)開發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準(zhǔn)確地 計(jì)算房屋開發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開發(fā)成本，對(duì)配套設(shè)施支出的歸集，可分 為如下三種：1、對(duì)能分活并直接計(jì)入某個(gè)成本核算對(duì)象的第一類配套設(shè)施支出，可直接 計(jì)入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā) 生的支出；2、對(duì)不能直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開 發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集，丁開發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配 計(jì)入有關(guān)房屋等開發(fā)成本；3、對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本一一配套設(shè)施 開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集。由上可知，在配套設(shè)施開發(fā)成本中核算的配套設(shè)施支出，只包括不能直接計(jì)

43、 入有關(guān)房屋等成本核算對(duì)象的第一類配套設(shè)施支出和第二類大配套設(shè)施支出。（二）、配套設(shè)施開發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置一般說來， 對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項(xiàng)目， 應(yīng)以各配套設(shè)施項(xiàng)目作為成本 核算對(duì)象，借以正確計(jì)算各該設(shè)施的開發(fā)成本。 對(duì)這些配套設(shè)施的開發(fā)成本應(yīng)設(shè) 置如下六個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程 費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)；（6）開發(fā)問 接費(fèi)。其中配套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目用以核算分配的其他配套設(shè)施費(fèi)。因?yàn)橐惯@些設(shè)施 投入運(yùn)轉(zhuǎn)，有的也需要其他配套設(shè)施為其提供服務(wù)，所以理應(yīng)分配為其服務(wù)的有 關(guān)設(shè)施的開發(fā)成本。對(duì)不能有償轉(zhuǎn)讓、不

44、能直接計(jì)入各成本核算對(duì)象的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，如果 工程規(guī)模較大，可以各該配套設(shè)施作為成本核算對(duì)象。如果工程規(guī)模不大、與其 他項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)較近、開竣工時(shí)間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考 慮將它們合并作為一個(gè)成本核算對(duì)象，丁工程完工算出開發(fā)總成本后，按照各該項(xiàng)目的預(yù)算成本或計(jì)劃成本的比例,算出各配套設(shè)施的開發(fā)成本，再按一定標(biāo) 準(zhǔn)，將各配套設(shè)施開發(fā)成本分配記入有關(guān)房屋等開發(fā)成本。至丁這些配套設(shè)施的 開發(fā)成本，在核算時(shí)一般可僅設(shè)置如下四個(gè)成本項(xiàng)目:（1）土地征用及拆遷補(bǔ) 償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)。 由丁這些配套設(shè)施的支出需由房屋等開發(fā)成本負(fù)擔(dān)，

45、為簡化核算手續(xù)，對(duì)這些配 套設(shè)施，可不再分配其他配套設(shè)施支出。它本身應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，也可直 接分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本。因此，對(duì)這些配套設(shè)施，在核算時(shí)也就可不必設(shè) 置配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)兩個(gè)成本項(xiàng)目。（三）、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本”賬 戶進(jìn)行核算，并按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類核算。對(duì)發(fā)生的土地征 用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等支出， 可直接記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成 本一一配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款一一應(yīng)付工 程款”

46、等賬戶的貸方。對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出，應(yīng)記 入各大配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成 本一一配套設(shè)施開發(fā)成本一一XX賬戶的借方和“開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā) 成本一一XX賬戶的貸方。對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記 入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“開發(fā)間接費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成 本一一配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方。對(duì)配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出 租，而配套設(shè)施尚未全部完成的，經(jīng)批準(zhǔn)后可接配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成 本，預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)，將它記入房屋等開發(fā)成本明細(xì)分類賬

47、的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng) 目，并記入“開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“預(yù)提費(fèi)用”賬戶的 貸方。因?yàn)橐粋€(gè)開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時(shí)間較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進(jìn) 度安排上，有時(shí)先建房屋，后建配套設(shè)施。這樣，往往是房屋已經(jīng)建成而有的配 套設(shè)施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷售，而幼托、消防設(shè)施等尚未完工的 情況。這種房屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時(shí)間差，使得那些已具備使用條件并已出 售的房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，無法接配套設(shè)施的實(shí)際開發(fā)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)和分配，只能以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本為基數(shù)，計(jì)算出已出售房屋應(yīng) 負(fù)擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋等的開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施 費(fèi)的計(jì)算

48、，一般可按以下公式進(jìn)行：某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)=該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）x配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=該配套設(shè)施的預(yù)算成本 （或計(jì)劃成本）士應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套 設(shè)施費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）合計(jì)X 100%式中應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施費(fèi)的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開發(fā) 小區(qū)內(nèi)開發(fā)的大配套設(shè)施。例如：某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開發(fā)成本應(yīng)由101、102商品房，151出租房,181周轉(zhuǎn)房和201大配套設(shè)施商店負(fù)擔(dān)。由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、出 租時(shí)尚未完工，為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi) 預(yù)提計(jì)入商品房等的開發(fā)成本。假定各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施

49、的預(yù)算成本如下：101商品房1000 000元102商品房900 000元151出租房800 000元181周轉(zhuǎn)房800 000元201大配套設(shè)施-500 000元251幼托設(shè)施320 000元幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=320000+（1000000+900000+800000+800000+500000 X 100臏320000+ 4000000X 100%=8%各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費(fèi)為：101商品房：1000 000元X 8%= 80 000元102商品房：900 000元X 8% = 72000元152出租房：800 000元X 8% = 64000元182周轉(zhuǎn)房；800

50、000元X 8% = 64000元201大配套設(shè)施商店：500 000元X 8% = 40 000元按預(yù)提率計(jì)算各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費(fèi)時(shí)，其與實(shí)際支出數(shù)的差額，應(yīng)在 配套設(shè)施完工時(shí)，按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。現(xiàn)舉例說明配套設(shè)施開發(fā)成本的核算如下：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)建設(shè)一間商店和 一座水塔、一所幼托。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償 轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計(jì)入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。水塔 與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提辦 法。上述各配套設(shè)施共發(fā)生了下列有關(guān)支出（單位：

51、元）：商店水塔幼托支付征地拆遷費(fèi)50 0005 00050 000支付承包設(shè)計(jì)單位前期工程款30 00020 00030 000應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款50 00030 00050 000應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款200 000245 000190 000分配水塔設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)35 000分配開發(fā)間接費(fèi)55 000預(yù)提幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)40 0001、則用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作：借：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本105 000貸：銀行存款105 0002、用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí)，應(yīng)作：借：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本80 000貸：銀行存款80 0003、將應(yīng)付施工

52、企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款入賬時(shí)，應(yīng)作:借：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本765 000貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款765 0004、分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的水塔設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作；借：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本一一商店35 000貸：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本一一水塔35 0005、分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作：借：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本一一商店55 000貸：開發(fā)間接費(fèi)用55 0002012512526、預(yù)提應(yīng)由商店配套設(shè)施開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作:借：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本一一商店40000貸：預(yù)提費(fèi)用一一預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)400007

53、、同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)配套設(shè)施支出分別記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬。（四）、已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完成全部開發(fā)過程計(jì)經(jīng)驗(yàn)收的配套設(shè)施，應(yīng)按其人問情況和用途結(jié)轉(zhuǎn)其開 發(fā)成本：1、對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門的大配套設(shè)施，如上述商店設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn) 收后將其實(shí)際成年自“開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本”賬廠的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā) 產(chǎn)品一一配套設(shè)施”賬戶的借方，作如下分錄入貼：借：開發(fā)產(chǎn)品一一配套設(shè)施460000貸：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本460000配套設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)作為經(jīng)營收入處理。2、按規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)成個(gè)分配計(jì)入商品房等計(jì)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè) 施，如上述水塔設(shè)施，在完工驗(yàn)收后、應(yīng)將其發(fā)生的實(shí)際開發(fā)

54、成本按一定的標(biāo)準(zhǔn)（有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本、預(yù)算成本或計(jì)劃成本），分配記入有關(guān)房屋和大配 套設(shè)施的開發(fā)成本，作如下分錄入賬：借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成本265000開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本35000貸：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本3000003、對(duì)用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)評(píng)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施， 如幼托設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后，將其實(shí)際發(fā)生的開發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施 費(fèi)，作如下分錄入賬：借：預(yù)提費(fèi)用一一預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)320 000貸：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本320 000如預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)大于或少于實(shí)際開發(fā)成本，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有 關(guān)開發(fā)廣品成本或作追加的分配。如有關(guān)開發(fā)

55、廣品已完工并辦理竣工決算，可將 其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發(fā)產(chǎn)品的成本。五、房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用的核算（一）、開發(fā)間接費(fèi)用的組成和核算開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理 開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用雖也屆丁直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費(fèi) 用，但它不能確定其為某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無法將它直接記入各項(xiàng)開發(fā) 產(chǎn)品成本。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費(fèi)用”貼戶，然后按照適 當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。為了組織開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，分析各項(xiàng)費(fèi)用增減變動(dòng)的原因，進(jìn) 一步節(jié)約費(fèi)用開支，開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)分設(shè)如下明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行核算：1、

56、工資指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等人員 的工資、獎(jiǎng)金和津貼。2、福利費(fèi)指按上項(xiàng)人員工資總額的一定比例（目前為14%）提取的職工福利費(fèi)。3、折舊費(fèi)指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬十固定資產(chǎn)的房屋、 設(shè)備、 儀器等提取 的折舊費(fèi)。4、修理費(fèi)指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屆丁固定資產(chǎn)的房屋、 設(shè)備、 儀器等發(fā)生 的修理費(fèi)。5、辦公費(fèi)指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門辦公用的文具 、紙張、印刷、郵電、 書報(bào)、會(huì)議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。6、水電費(fèi)指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門耗用的水電費(fèi)。7、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)指用丁開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位職工的勞動(dòng)保護(hù)用

57、品的購置 、攤銷和修理 費(fèi)，供職工保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費(fèi)或補(bǔ)助費(fèi)，以及 工地上職工洗澡、飲水的燃料等。8、周轉(zhuǎn)房攤銷指不能確定為某項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計(jì)提的攤銷費(fèi)9、 利息支出指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計(jì)入某項(xiàng)開發(fā)成本的 利息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi),但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。 開發(fā)產(chǎn) 品完工以后的借款利息，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)人當(dāng)期損益。10、其他費(fèi)用指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開發(fā)間接費(fèi)用支出。從上述開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)項(xiàng)目中，可以看出它與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、 建筑安裝工程費(fèi)等變動(dòng)費(fèi)用不同，它屆丁相對(duì)固定的費(fèi)用，其費(fèi)用總額并不隨

58、著 開發(fā)產(chǎn)品量的增減而成比例的增減。但就單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用來說，則隨著 開發(fā)產(chǎn)品量的變動(dòng)而成反比例的變動(dòng)，即完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量增加，單位開發(fā)產(chǎn)品 分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之減少；反之，完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量減少，單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用 隨之增加。因此，超額完成開發(fā)任務(wù)，就可降低開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)。開發(fā)間接費(fèi)用的總分類核算，在“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行。企業(yè)所屆各內(nèi) 部獨(dú)立核算單位發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用，都要自“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利 宵、“累計(jì)折舊”、“遞延資產(chǎn)”、“銀行存款”、“周轉(zhuǎn)房一一周轉(zhuǎn)房攤銷” 等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的借方，作如下分錄入賬：借：開發(fā)間接費(fèi)用貸：應(yīng)付工資應(yīng)付福利費(fèi)累計(jì)折

59、舊遞延資產(chǎn)銀行存款周轉(zhuǎn)房一一周轉(zhuǎn)房攤銷必須指出，如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)而由企業(yè) （即公司本部）定期 或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動(dòng)，其所發(fā)生的費(fèi)用，除周轉(zhuǎn)房攤銷外， 其他開發(fā)間接費(fèi)可記入企業(yè)的管理費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，一般要按所屆內(nèi)部獨(dú)立核算單位設(shè)置“開發(fā) 間接費(fèi)用明細(xì)分類賬”，將發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用按明細(xì)項(xiàng)目分欄登記。（二）、開發(fā)間接費(fèi)用的分配每月終了，應(yīng)對(duì)開發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行分配，按實(shí)際發(fā)生數(shù)計(jì)人有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的 成本。開發(fā)間接費(fèi)用的分配方法，企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的特點(diǎn)自行確定。不論上 地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施和代建工程，均應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)用。為了簡化核 算手續(xù)并防止重復(fù)

60、分配，對(duì)應(yīng)計(jì)入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的 配套設(shè)施的開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費(fèi)用。這部分開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)問 接費(fèi)用，可直接分配計(jì)人有關(guān)房屋開發(fā)成本。也就是說，企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位 發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，可僅對(duì)有關(guān)開發(fā)房屋、商品性土地、能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施 及代建工程進(jìn)行分配。開發(fā)間接費(fèi)用的分配標(biāo)準(zhǔn)，可按月份內(nèi)各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際 發(fā)生的直接成本（包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè) 施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)）進(jìn)行，即：某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費(fèi)=月份內(nèi)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直 接成本X本月實(shí)際發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用+應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā) 生的直接成本總額如某