1、*抵押物價值評估辦法為規(guī)范公司房產(chǎn)類抵押物價值評估工作，有效提升個人抵押借款業(yè)務(wù)市場競爭力，結(jié)合本市實際情況，特制定了此辦法。分公司對個人抵押借款業(yè)務(wù)中抵押物價值評估實行聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，取得專業(yè)評估資格的機(jī)構(gòu)或人員按規(guī)定對抵押物價值進(jìn)行評估。評估人員要切實履行評估職責(zé)，嚴(yán)格按辦法規(guī)定進(jìn)行評估，確保抵押物價值的準(zhǔn)確性和真實性。如出現(xiàn)弄虛作假，造成價值評估不真實，或評估技術(shù)使用不當(dāng)，多次造成高估高評等情況，分公司將視情節(jié)輕重制定相應(yīng)處理措施。附件：冠群馳騁蘭州鳳鑫分公司抵押物價值評估辦法為規(guī)范公司房產(chǎn)類抵押物價值評估工作，有效提升抵押借款業(yè)務(wù)市場競爭力，結(jié)合本市實際情況，對抵押借款業(yè)務(wù)中抵押

2、物價值，按照抵押物狀況、借款金額和風(fēng)險程度等因素，實行直接參照交易或評估價、公司內(nèi)部評估和專業(yè)機(jī)構(gòu)評估相結(jié)合的評估辦法。房地產(chǎn)類抵押物限于住房和商用房。一、抵押物價值評估方法（一）參照交易或評估價格對以下借款實行直接參照抵押物交易或評估價格確定其價值。1、個人住房購置借款；2、個人商業(yè)用房借款；3、最近一次抵押物交易時間或經(jīng)專業(yè)評估機(jī)構(gòu)評估時間在二年（含）之內(nèi)的個人經(jīng)營借款和個人綜合消費借款；4、申請借款金額在100萬元（含）以內(nèi)，以房齡在10年以內(nèi)、狀況完好的住房抵押，且申請金額與抵押物購置價或交易價之比低于50%的個人綜合消費借款和個人經(jīng)營借款；5、以房齡在10年以內(nèi)、狀況完好的住房抵押，

3、且申請金額與抵押物購置價或交易價之比等于或低于40%的個人綜合消費借款和個人經(jīng)營借款。（二）分公司內(nèi)部評估對以下借款實行內(nèi)部評估確定抵押物價值。1、申請借款金額在200萬元（含）以內(nèi)，以房齡在12年以內(nèi)、狀況完好的住房抵押，且申請金額與抵押物購置價或交易價之比低于60%的個人綜合消費借款和個人經(jīng)營借款；2、申請借款金額在200萬元（含）以內(nèi)，以房齡在12年以內(nèi)、狀況完好的商用房抵押，且申請金額與抵押物購置價或交易價之比低于50%的個人綜合消費借款和個人經(jīng)營借款；3、借款期限超過三年的個人綜合消費借款和個人經(jīng)營性借款，每二年一次的抵押物評估；4、符合參照交易或評估價格規(guī)定，借款行認(rèn)為有必要進(jìn)行內(nèi)

4、部評定的個人借款。（三）專業(yè)機(jī)構(gòu)評估不符合上述兩類情況或借款經(jīng)辦行認(rèn)為有必要的個人借款，必須經(jīng)市分行認(rèn)可的專業(yè)機(jī)構(gòu)評估確定抵押物價值。二、抵押物價值評估程序（一）參照交易或評估價格借款申請人必須提供商品房買賣合同（不能提供原始合同的可用發(fā)票、契稅證代替）或?qū)I(yè)評估機(jī)構(gòu)評估報告，借款調(diào)查人和分行評估人員根據(jù)交易或評估價格，綜合其他情況后在借款調(diào)查報告上對抵押物價值進(jìn)行內(nèi)部價值認(rèn)定,作為最終抵押物價值（不得高于交易或評估價格）。（二）分公司內(nèi)部評估內(nèi)部評估實行雙人評估，借款經(jīng)辦調(diào)查人員負(fù)責(zé)初評，主管或經(jīng)理負(fù)責(zé)復(fù)核，并在個人借款抵押物價值評估認(rèn)定表中填寫評估意見，初評值與復(fù)核調(diào)整值不同的，取較低值。

5、評估一般采用市場比較法，評估人員應(yīng)雙人實地考察，根據(jù)房地產(chǎn)類型、特點、狀態(tài)、市場環(huán)境、處置難易程度及其他不確定因素，綜合分析后確定其價值。（三）專業(yè)機(jī)構(gòu)評估專業(yè)機(jī)構(gòu)評估實行準(zhǔn)入制，名單由分行每年核定一次。評估機(jī)構(gòu)對抵押物評估應(yīng)按照房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見（建住房20068號）的要求進(jìn)行，出具的評估報告（意見書）必須符合國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T50291一1999）及相關(guān)規(guī)定。借款調(diào)查人根據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)的估價，綜合其他情況后在借款調(diào)查報告上對抵押物價值進(jìn)行直接認(rèn)定（不得高于評估價值）。附：冠群馳騁蘭州鳳鑫分公司借款業(yè)務(wù)抵押物價值評估認(rèn)定表 冠群馳騁蘭州鳳鑫分公司借款業(yè)務(wù)抵押物價值評估認(rèn)定表 編

6、號：（ ）冠群借款價審（201 ） 號房屋概況產(chǎn) 權(quán) 人房屋坐落設(shè)計用途產(chǎn)權(quán)類別房屋結(jié)構(gòu)房屋竣工時間房屋總層數(shù)所在層數(shù)房屋朝向建筑面積 M2 其中：共用部分 M2 自行車棚 M2使用情況附屬設(shè)施土地使用權(quán)類型終止日期使用權(quán)面積其中共用分?jǐn)偯娣e房屋原始購置價格 元購置時間同類地段房屋現(xiàn)價 最低價： 元/M2 最高價： 元/M2評估方法評估基準(zhǔn)日 年 月 日初評人意見評估測算值： 萬元，評估意見：簽名： 年 月 日復(fù)核人意見評估復(fù)核人調(diào)整值： 萬元復(fù)核意見：簽名： 年 月 日注：評估測算值與復(fù)核人調(diào)整值不同的，取較低者。 附：專業(yè)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)抵押評估報告模板 房 地 產(chǎn) 抵 押 估 價 報 告估價項

7、目名稱：上饒市信州區(qū)月泉花城1號樓2單元1002號房地產(chǎn)抵押價格評估 委 托 方: 郭邦年估 價 方：上饒市眾恒房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司估 價 人 員：* 估價作業(yè)日期： 二一一年三月二日至三月五日估價報告編號：*4目 錄一、致委托方函- 1二、估價師聲明- 2三、估價的假設(shè)和限制條件 3-4四、估價結(jié)果報告- 5-8（一）委托方（二）估價方（三）估價對象（四）估價目的（五）估價時點（六）價值定義（七）估價依據(jù)（八）估價原則（九）估價方法（十）估價結(jié)果（十一）估價人員（十二）估價作業(yè)日期（十三）估價報告應(yīng)用的有效期五、估價技術(shù)報告 9-17（一）個別因素分析（二）區(qū)域分析（三）市場背景分析（四

8、）最高最佳使用分析（五）估價方法選用（六）估價測算過程（七）價格結(jié)果確定六、附件- 18致委托方函*先生：受您委托，我公司對*擁有的位于上饒市信州區(qū)月城花泉1號樓2單元1002號住宅在現(xiàn)狀利用條件下的房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行了評估，為郭邦年先生將此房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給您向北京農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司十里堡支行做抵押貸款，確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價格參考依據(jù)。估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價格的各項因素，確定估價對象（建筑面積146.36平方米）在估價時點2011年3月2日的公開市場價格為：（幣種

9、：人民幣）房地產(chǎn)總價：61.38萬元大寫金額：人民幣陸拾壹萬叁仟捌佰元整單位價格：4194元/平方米 順致商祺 * 法定代表人：* 二一一年三月五日估價師聲明我們鄭重聲明：1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。2.本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 50291-1999）房地產(chǎn)估價規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5.估價人員已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查

10、勘。6.沒有人對本報告提供了重要專業(yè)幫助。7.本估價報告由*公司負(fù)責(zé)解釋。8.本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價機(jī)構(gòu)書面同意,本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。中國注冊房地產(chǎn)估價師中國注冊房地產(chǎn)估價師估價的假設(shè)和限制條件1. 產(chǎn)權(quán)方以商品價購買委估房屋并取得房屋所有權(quán)及支付有關(guān)稅費。2. 在估價時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。3. 任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。4. 本次估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其

11、他不可抗力對估價結(jié)論的影響。5. 估價對象建筑面積、結(jié)構(gòu)等均以房屋所有權(quán)證（京房權(quán)證密私字第53357號）為依據(jù)。6. 本報告附件中的材料系報告的重要組成部分，本次評估中涉及的附件均為委托方提供，我公司未向政府有關(guān)部門核實和調(diào)查。本報告是按附件中的材料是真實、全面的前提下進(jìn)行評估的。如因材料不符、變更或委托方隱瞞有關(guān)資料，對估價結(jié)果造成偏差，委托方應(yīng)對其負(fù)責(zé)。7. 本報告估價目的為*先生將此房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給委托方向北京農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司十里堡支行做抵押貸款,確定房產(chǎn)抵押貸款額度提供價格參考依據(jù),不作其他評估目的之用。如果評估條件或目的發(fā)生變化，該價格需作相應(yīng)調(diào)整。8. 本報告估價結(jié)果是估價對象

12、在現(xiàn)狀利用條件下的房地產(chǎn)價格，包括與房屋有關(guān)的裝修工程等。如果房屋結(jié)構(gòu)及裝修發(fā)生損毀，其估價結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。9.本次估價中假設(shè)估價對象處于公平的交易市場中，未來市場短期波動，短期變現(xiàn)和強(qiáng)制處分等因素對其價值會有一定的影響，在此我們不予考慮。 10.本估價報告結(jié)果的有效期自估價報告完成日期起壹年，即二九年二月十三日至二一年二月十二日，若房地產(chǎn)市場價格變化較快時估價報告結(jié)果的有效期相應(yīng)縮短。超過估價報告應(yīng)用有效期使用估價報告的，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān)。 估 價 結(jié) 果 報 告一、委 托 方：委托方姓名：寧天星委托方住址：河北省張家口市宣化縣王家灣鄉(xiāng)柏樹洼村公路西街32號 二、估 價 方：單位名稱：

13、*單位地址：*房地產(chǎn)資格證書號：*房地產(chǎn)評估資質(zhì)級別：*法定代表人：*三、估價對象：1、基本情況估價對象位于上饒市信州區(qū)月泉花城1號樓2單元1002號。根據(jù)房屋所有權(quán)證（房權(quán)證上饒市第301817號），房屋所有權(quán)人為郭邦年，住宅用途。月泉花城1號樓總層數(shù)為11層，框架結(jié)構(gòu)。估價對象位于第十層，總建筑面積146.36平方米。房屋裝修情況：客廳、臥室墻面刷立邦漆、石膏板頂棚、瓷磚地面。廚房、衛(wèi)生間墻面貼瓷磚、地面鋪設(shè)防滑地磚。估價對象整體為一般裝修。2、基礎(chǔ)設(shè)施情況估價對象所在區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“六通”（即通路、通電、供水、排水、通訊、供氣）。四至：東臨慶豐路；南臨解放路；西至市民公園；北至鳳凰超

14、市；供電：市政220伏生活用電；供水：市政供水；排水：市政管網(wǎng)；通訊：由上饒市電話局接入；煤氣：接入小區(qū)。四、估價目的：本報告估價目的為郭邦年先生將此房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給委托方，向南昌銀行股份有限公司上饒市分行做抵押貸款,確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價格參考依據(jù)。五、估價時點： 二一一年三月二日六、價值定義：根據(jù)房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)程和項目的具體要求，本次評估采用的是公開市場價格標(biāo)準(zhǔn)，估價對象為產(chǎn)權(quán)方合法擁有,估價結(jié)果中的房地產(chǎn)價格是指估價對象于估價時點2011年3月2日，剩余使用年限約為15年條件下的公開市場價格。七、估價依據(jù)： 1、有關(guān)政策法規(guī)和文件：* 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法(中華人民共和國主

15、席令第29號)* 國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T 50291-1999）* 關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知【建住房20068號】2、委托估價方提供的資料（詳見附件）3、受托估價方掌握的有關(guān)資料以及估價人員實地勘察所獲取的資料。八、估價原則我們在本次估價時遵循了合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價時點等原則。九、估價方法：估價人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實地勘察之后，根據(jù)估價對象的特點和實際狀況，選用市場比較法、收益還原法作為本次評估房地產(chǎn)價格的基本方法。1.市場比較法定義將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價

16、格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法。比準(zhǔn)價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)2.收益還原法定義預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 其中：V房地產(chǎn)在估價時點的收益價格 A房地產(chǎn)的未來第一年凈運營收益 Y房地產(chǎn)的報酬率g凈收益逐年遞增的比例 t房地產(chǎn)的收益年限3、以上兩種方法進(jìn)行綜合分析，得出估價對象的公開市場價格。十、估價結(jié)果：估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基

17、礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價格的各項因素，確定估價對象（建筑面積146.36平方米）在估價時點2011年3月5日的公開市場價格為：（幣種：人民幣）房地產(chǎn)總價：61.38萬元大寫金額：人民幣陸拾壹萬叁仟捌佰元整單位價格：4194元/平方米十一、估價人員：中國注冊房地產(chǎn)估價師中國注冊房地產(chǎn)估價師十二、估價作業(yè)日期： 二九年二月九日至二月十三日十三、估價報告應(yīng)用的有效期：自估價報告完成日期起壹年，即二九年二月十三日至二一年二月十二日。 估 價 技 術(shù) 報 告一、個別因素分析1、基本情況估價對象位于上饒市信州區(qū)月泉花城1號樓2單元1002號。根據(jù)房屋所有權(quán)證（房權(quán)證上饒市第301

18、817號），房屋所有權(quán)人為郭邦年，住宅用途。月泉花城1號樓總層數(shù)為11層，框架結(jié)構(gòu)。估價對象位于第十層，總建筑面積146.36平方米。房屋裝修情況：客廳、臥室墻面刷立邦漆、石膏板頂棚、瓷磚地面。廚房、衛(wèi)生間墻面貼瓷磚、地面鋪設(shè)防滑地磚。估價對象整體為一般裝修。2、基礎(chǔ)設(shè)施情況估價對象所在區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“六通”（即通路、通電、供水、排水、通訊、供氣）。四至：東臨慶豐路；南臨解放路；西至市民公園；北至鳳凰超市；供電：市政220伏生活用電；供水：市政供水；排水：市政管網(wǎng)；通訊：由上饒市電話局接入；煤氣：接入小區(qū)。二、區(qū)域因素分析估價對象所在小區(qū)緊鄰三清山大道，位于鳳凰中大道，交通方便，小區(qū)環(huán)境好

19、，配套設(shè)施完善，周圍有江光派出所、中行江光分理處、上饒市西市街道辦、鳳凰超市、上饒市實驗中學(xué)等配套服務(wù)設(shè)施；在這里居住、購物消費、日常生活以及公共交通都比較方便，地理位置較為優(yōu)越。三、市場背景分析（1）宏觀經(jīng)濟(jì)形勢在房地產(chǎn)市場逐步回暖，銷售形勢以及融資環(huán)境好轉(zhuǎn)的情況下，企業(yè)拿地信心明顯增強(qiáng)，土地市場成交繼續(xù)好轉(zhuǎn)。伴隨著土地市場成交的不斷轉(zhuǎn)好，政府供地信心大增，各重點城市經(jīng)營性用地供應(yīng)再創(chuàng)年度新高；開發(fā)商頻頻出手爭奪優(yōu)質(zhì)地塊，土地成交日趨火爆，經(jīng)營性用地成交面積環(huán)比繼續(xù)上漲，五成以上城市本月經(jīng)營性用地成交放量。但由于部分城市推出了較多地理位置較偏遠(yuǎn)地塊，導(dǎo)致地塊流標(biāo)率出現(xiàn)小幅上漲。高溢價率地塊與

20、上月相比繼續(xù)增加；排行榜總價整體水平與上月基本持平，萬科、綠地等知名企業(yè)頻頻出手，推動土地市場進(jìn)一步回暖。總體來看，在全國住宅市場成交利好刺激下，土地市場已呈現(xiàn)全面回暖之勢，尤其是部分一線城市，市場成交堪稱火爆。在這種情況下，政府及企業(yè)應(yīng)保持理性態(tài)度，以維護(hù)土地市場的健康持續(xù)發(fā)展。（2）產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況 經(jīng)北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊初步核算，2008年北京市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值10488億元，比上年增長9%，增速比上年回落4.3個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值112.8億元，增長1.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值2693.2億元，增長2.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值7682億元，增長11.7%。第三產(chǎn)業(yè)中，信息

21、傳輸、計算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)增長16.8%，批發(fā)和零售業(yè)增長15.6%，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)增長23.9%，科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)增長23.1%，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)增長28.3%，文化、體育和娛樂業(yè)增長29.4%，增速均超過第三產(chǎn)業(yè)平均水平；金融業(yè)實現(xiàn)增加值1493.6億元，增長9.2%，增速比上年回落13.1個百分點；房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值610.8億元，下降11.4%。按常住人口計算，全市人均GDP達(dá)到63029元（按年平均匯率折合9075美元），比上年增長5.2%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的1.1:26.8:72.1變化為1.1：25.7：73.2。（3）居住物業(yè)房地產(chǎn)市場狀況09年上半年

22、，全市共成交28塊土地，其中包括11宗住宅用地，全市規(guī)劃建筑面積合計 260.61萬平米，環(huán)比上漲82.7%。一手住宅市場：09年5月，北京一手住宅上市規(guī)模（面積）環(huán)比上漲了10.6%，上市套數(shù)環(huán)比上漲 27.7%；成交面積環(huán)比下降9.4%；成交套數(shù)環(huán)比下降12.3%；成交均價環(huán)比上漲5.7%。二手住宅市場：09年上半年，北京二手住宅成交面積環(huán)比下降8.9%，成交套數(shù)環(huán)比下降8.3%；成交均價環(huán)比上漲4.4%。樓市總結(jié)：09年上半年，北京土地市場交易十分活躍，一手住宅市場“供小銷大”、“價升量跌”，二手住宅市場“價升量跌”。（4）其他土地市場新增供應(yīng)概述受近期樓市交易好轉(zhuǎn)的推動，土地市場放量明

23、顯提速。北京市土地交易管理網(wǎng)顯示，正在交易和即將入市的住宅、商服用地多達(dá)56宗，總供應(yīng)面積621.5萬平米，其中僅4月份計劃入市的土地總量就高達(dá)335.6萬平米。二季度京城土地尤其是住宅項目用地供應(yīng)非常充足。北京市近期加強(qiáng)土地儲備工作力度，為市場全面回暖儲備充足的土地供應(yīng)，主要為預(yù)防避免因開發(fā)商所謂的“土地稀缺”原因而變相抬高房價。四、最高最佳使用分析由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其占有的房地產(chǎn)上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)。所以，房地產(chǎn)價格是以該房地產(chǎn)的效用作最有效發(fā)揮為前提。最高最佳使用是指法律上

24、允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上通行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。本次評估以估價對象的現(xiàn)狀用途（住宅）為最高最佳使用，測算其公開市場價值。五、估價方法選用估價人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實地勘察之后，根據(jù)估價對象的特點和實際狀況，選用市場比較法、收益還原法作為本次評估房地產(chǎn)價格的基本方法。1.市場比較法定義將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法。比準(zhǔn)價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)2.收益還原法定義預(yù)

25、計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 其中：V房地產(chǎn)在估價時點的收益價格 A房地產(chǎn)的未來第一年凈運營收益 Y房地產(chǎn)的報酬率g凈收益逐年遞增的比例 t房地產(chǎn)的收益年限3、以上兩種方法進(jìn)行綜合分析，得出估價對象的公開市場價格。六、估價測算過程（一）市場比較法測算估價對象比準(zhǔn)價格（基本公式）比準(zhǔn)價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)1、選擇交易案例根據(jù)替代原則，選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近地區(qū)的三個同類用途項目交易案例進(jìn)行比較。詳見表一。2、比較因素的選擇根據(jù)

26、估價對象與交易案例實際情況，選用影響地價的比較因素，主要包括：交易情況、估價時點、區(qū)域因素和個別因素等。詳見表二、表三。3、比較因素修正將交易案例與估價對象進(jìn)行比較，從交易情況、交易期日、區(qū)域因素和個別因素等方面進(jìn)行系數(shù)修正，得出估價對象的比準(zhǔn)價格。詳見表四。表一 案例情況說明比較案例項目名稱地理位置用途裝修情況所在層數(shù)交易日期成交單價（元/m2）A龍華鳳凰城位于鳳凰中大道住宅中檔裝修11匯景花園位于鳳凰中大道住宅中檔裝修9/12201135000C綠景家園位于鳳凰中大道住宅一般裝修10表二 比 較 因 素 條 件 說 明 表待估宗地及案例內(nèi)

27、容比較因素估 價 對 象案 例A案 例B案 例C現(xiàn) 狀 用 途住宅住宅住宅住宅交 易 日 期2011.032011.032011.032011.03交易價格 （元/平方米）待 估680050004500交 易 情 況正 常正 常正 常正 常區(qū)域因素交通條件道路通達(dá)度較好較好較好較好地理位置位于鳳凰中大道位于鳳凰中大道位于鳳凰中大道位于鳳凰中大道商服繁華度較繁華繁華繁華較繁華基礎(chǔ)設(shè)施狀況良好良好良好良好小區(qū)配套完善度較完善完善較完善較完善環(huán) 境 優(yōu) 劣 度好好好好個別因素裝修狀況一般裝修中檔裝修中檔裝修一般裝修層 數(shù)十層/十層十一層/十三層九層/十二層十層/十三層房屋成新度較好好較好較好 表三

28、比 較 因 素 條 件 指 數(shù) 表估價對象及比較案例比較因素估價對象案 例A案 例B案 例C現(xiàn) 狀 用 途100100100100交 易 日 期100100100100交 易 情 況100100100100區(qū)域因素交通條件道 路 通 達(dá) 度100100100100地 理 位 置100100100100商服繁華度100110115100基 礎(chǔ) 設(shè) 施 狀 況100100100100小區(qū)配套完善度100112100100環(huán) 境 優(yōu) 劣 度100100100100個別因素裝修狀況100115109100層 數(shù)100101101100房屋成新度100115100100 表四 因 素 比 較 修 正 系

29、 數(shù) 表 估價對象及比較案例比較因素案例A案例B案例C現(xiàn) 狀 用 途100/100100/100100/100交 易 日 期100/100100/100100/100交 易 情 況100/100100/100100/100區(qū)域因素交通條件道路通達(dá)度100/100100/100100/100地 理 位 置100/100100/100100/100商服繁華度100/110100/115100/100基 礎(chǔ) 設(shè) 施 狀 況100/100100/100100/100小區(qū)配套完善度100/112100/100100/100環(huán) 境 優(yōu) 劣 度100/100100/100100/100個別因素裝修狀況100/115100/109100/100層 數(shù)100/101100/101100/100房屋成新度100/115100/100100/100修正后價格(元/平方米)4132394945004、比準(zhǔn)價