1、窗體頂端第三節房地產抵押價值評估（）知識點一：房地產抵押價值內涵及評估實質1房地產抵押：是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。抵押人不履行債務時，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。也就是說，貸款的取得是以具有足夠抵押價值的房地產設定抵押為前提。抵押房地產包括擬抵押房地產和已抵押房地產。2房地產抵押價值：是假設債務履行期屆滿債務人不能履行債務，拍賣、變賣抵押房地產最可能所得的價款或者抵押房地產折價的價值扣除優先受償的款額后的余額。根據房地產抵押估價指導意見，房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值

2、，等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。3法定優先受償款：是指假定在估價時點實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押貸款受償的款額，包括：發包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他（如劃撥的建設用地使用權、增加容積率、改變土地用途應補交的出讓金等費用）。但不包括訴訟費用、估價費用、拍賣費用、營業稅金及附加等拍賣、變賣的費用和稅金。4房地產抵押價值評估三環節：房地產抵押價值由抵押當事人協商議定，或者由房地產估價機構進行評估；商業銀行按照公正、公開、透明的原則，擇優選擇房地產估價機構；商業銀行在對已抵押房地產市場價格變化實施監測時，可以委托

3、房地產估價機構定期或者在市場價格變化較快時，再次評估房地產抵押價值；處置抵押房地產前，應當委托房地產估價機構評估公開市場價值，同時給出快速變現價值意見及其理由。房地產抵押估價，是指為確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據，對房地產抵押價值進行分析、估算和判定的活動。房地產估價規范642條規定：“房地產抵押價值評估，應采用公開市場價值標準，可參照設定抵押權時的類似房地產的正常市場價格進行，但應在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。”這里定義的“抵押價值”等同于市場價值。【注意：變紅的這句話是錯誤的，即教材p223正數第19、20行。抵押價值不等于市場價值，它等于假

4、定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去估價師知悉的法定優先受償款后的余額。】知識點二：房地產抵押估價的法律規定（一）可以設定抵押的房地產及對其抵押時的要求【基本制度學習技竅：重點記憶不得設定抵押的房地產，排除記憶可以設定抵押的房地產。】（1）抵押人所有的房屋和其他地上定著物；（2）抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上定著物；（3）抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘（四荒）等荒地的土地使用權；（4）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體，以其教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施以外的財產；（5）依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地

5、使用權，可以設定抵押權；（6）以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權；（7）以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押；（房隨地走）（8）以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押；（地隨房走）（9）以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占有范圍內的建設用地使用權同時抵押；（10）以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。（二）不得設定抵押的房地產（1）土地所有權；（2）權屬有爭議的房地產；所有權、使用權不明或者有爭議的房地產；（3）用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的

6、事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；（4）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；（5）已依法公告列入征收范圍的房地產；（6）被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；（7）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權（法律規定可抵押的除外）；（8）以法定程序確認為違法、違章的建筑物；（9）依法不得抵押的其他房地產；（10）劃撥土地使用權不得單獨抵押；（11）鄉（鎮）、村企業的（集體）土地使用權不得單獨抵押。【基本制度此知識點學習技竅：分兩組記憶，一組是“有爭議的、違章的、征收的、查封的”、另一組是“公益的、文物的、所有權、集體使用權、鄉村的地

7、”】（三）其他限制條件（1）在建項目應取得四證：國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證；（2）開發商已合法出售的房地產不得與未出售的房地產一起抵押；（3）預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證；（4）以共有的房地產抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意；（5）以已出租的房地產抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續有效；（抵押不破租賃）（6）發包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優先受償款，均為法律規定優先于該次抵押貸款受償的款額；（7）房地

8、產抵押，應當憑兩證：土地使用權證、房屋所有權證辦理；（8）當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人；（9）以法律、法規禁止流通的財產或者不可轉讓的財產設定擔保，擔保合同無效。（四）與房地產抵押估價有關的規定【3+5】知識點三：房地產抵押價值評估技術路線及估價方法作為抵押物的房地產有很多類型，不同類型的房地產具有不同的估價特點和估價技術路線，但總體而言，房地產抵押價值評估應遵循謹慎、保守原則，選用估價方法時，一般盡量將成本法作為一種估價方法。  1完全產權房地產這類房地產是以出讓方式獲得土地使用權，即擁有一定期限的土地使用權和房屋產權。對這類房地產作為抵押物進行評估時，可根據

9、具體情況采用市場法、收益法和成本法估價。對單獨以出讓方式獲得的土地使用權作為抵押物進行評估，可以采用基準地價修正法、市場法和假設開發法估價。  2不完全產權房地產【問答題的出題點】這類房地產一般只擁有房屋產權而不擁有出讓土地使用權，土地是以行政劃撥方式取得。對這類房地產作為抵押物進行評估時，應當選擇下列方式之一評估其抵押價值：一是直接評估在劃撥土地使用權下的市場價值；二是評估假設在出讓土地使用權下的市場價值，然后扣除劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金的價款。估價報告中均應注明劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金價款的

10、數額。 3部分（局部）房地產應注意到該部分（局部）房地產在整體房地產中的作用，它的相應權益，能否獨立使用，是否可以獨立變現，并注意到土地的分攤和公共配套設施、共用部分的合理享用問題，估價方法可選用市場法、收益法或成本法。  4在建工程房地產在建工程抵押是以合法取得的土地使用權連同在建工程進行抵押。請抵押人出具在建工程發包人與承包人及監理方簽署的在估價時點是否拖欠建筑工程價款的書面說明（承諾函），存在拖欠建筑工程價款的要提供拖欠的具體數額。此時評估只能反映房屋未建成時的某一時點的抵押價值，不含拖欠價款，估價方法可選用成本法和假設開發法。 5鄉（鎮）村企業房

11、地產以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物及其占用范圍內的集體建設用地使用權作為抵押物，進行評估時應注意到未經法定程序不得改變土地集體所有權性質和土地用途。在估價過程中應扣減與國有土地價值的差異，估價方法可選用成本法、收益法或市場法。知識點四：房地產抵押估價注意9大事項1估價目的為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。 2估價時點估價時點原則上為完成估價對象實地查勘之日（估價委托合同對估價時點另有約定的從其約定）。并在“估價假設和限制條件”中假定估價對象在估價時點的狀況與完成實地查勘之日的狀況一致。 3確認估價對象可以作為設定抵押的房地產估價師從專業角度審視估價

12、對象的合法性、他項權利狀況、可轉讓（流通或拍賣）性、可抵押登記生效等。如果缺少土地或房屋的權證，在建工程沒有或缺少合法建設批件，在建工程未出具發包人與承包人及監理方簽署的在估價時點是否拖欠建筑工程款的書面說明（承諾函），房屋已竣工使用多年未辦理竣工驗收或無產權證，屬于不合法的或其他不得抵押的房地產范疇的，應促其解決，解決不了的只能不評。4合理確定假設前提和限制條件【問答題的出題點】應當針對估價對象的具體情況合理且有依據地明確相關假設和限制條件，如合法性的延續、用途與面積等主要數據不一致時估價所采用的依據說明、已設定抵押權的部位及其擔保的債權數額、已存在抵押權的解押前提、已知不存在的他項權利等的

13、確定、估價人員知悉的特定的法定優先受償款的確定、存在拖欠建筑工程價款的數額、對估價結果有重大影響的其他因素等。   5把握市場風險防止高估 為了防止高估抵押房地產價值，在估價過程中重點是把握好市場狀況，若在估價時點時當地同類房地產市場有過熱（或泡沫）現象，估價師要頭腦清醒，特別謹慎、保守估價，因一旦泡沫破裂市場價值理性回歸，抵押物價值會急速下降。在有些續貸的價值評估時，市場已經發生不利變化，估價師更要把握客觀的天平，不能繼續維持過高估值。在建工程不是房地產成品，建成使用獲得收益尚需時日，這期間不確定因素很多，是否能順利完工、是否能獲得房屋所有權證、未來市

14、場及營銷如何等均不確定。 對預期會降低估價對象價值的因素要充分考慮，對預期不確定的收益或升值因素可較少或不予考慮，如：收益法中預期升值收益或不確定的收益應較少考慮，一般采用凈收益不變的公式計算。報酬率取值要根據風險程度合理選取。    6估價中謹慎原則在運用市場法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應當對可比實例進行必要的實地查勘。在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊。在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率不應偏低。在運用假設開發法估價時，不應高估未來開發完

15、成后的價值，不應低估開發成本、有關費稅和利潤。房地產估價行業組織已公布報酬率、利潤率等估價參數值的，應當優先選用；不選用的，應當在估價報告中說明理由。  7市場變現能力分析【定義】變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。變現能力分析應當包括抵押房地產的通用性、獨立使用性或者可分割轉讓性等方面的分析。【解釋】拍賣變現時的費用、稅金，主要有強制拍賣費用、拍賣傭金、訴訟律師費、交易手續費、評估費、登記費和合同公證費；營業稅及附加、印花稅、應補繳的土地出讓價款等。 8風險提示估價師在估價報告中，應從專業角度向估價報告

16、使用者作出提示：估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產抵押價值可能產生的影響；在抵押期間可能產生的房地產信貸風險關注點；合理使用評估價值；定期或者在房地產市場價格變化較快時對房地產抵押價值進行再評估。【抵押三階段三注意】房地產抵押估價應當關注房地產抵押價值未來下跌的風險，對預期可能導致房地產抵押價值下跌的因素予以分析和說明。在評估續貸房地產的抵押價值時，應當對房地產市場已經發生的變化予以充分考慮和說明。抵押期間，隨著時間推移，若經營管理不利、房地產過度使用、使用價值貶損、市場泡沫等因素會使抵押房地產價值下降。估價師應對主要可能的引起價值變化的風險，特別是降低價值的風險，如預期風險、損耗

17、風險，法律風險，先解押、抵押登記生效、通知租戶、劃撥地補繳出讓金等等加以說明，提出專業性的提示及建議，提請抵貸雙方注意。9.其他    根據當地抵押登記的需要，有的需分列土地與建筑物的抵押價值。對再交易房屋，應對每個用作貸款抵押的房屋進行獨立評估。對大產權證下的應按商品房的實際套為單位的價值分列。【教材案例33】××在建工程抵押估價報告 封面（略）目錄（略）致估價委托人函（略）注冊房地產估價師聲明（略）估價假設和限制條件（略） ××光電子核心市場1樓一軸、2樓在建工程抵押貸款估價結果報告（節選）一、估價委

18、托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象本次估價對象為甲公司擬續辦抵押貸款所涉及的位于a市洪山區魯巷綠化廣場東南側的××光電子核心市場的1樓軸、2樓在建工程，總建筑面積為23039。1土地狀況（1）土地權屬及登記狀況估價對象為××光電子核心市場的1樓軸、2樓在建工程，××光電子核心市場位于a市洪山區魯巷綠化廣場東南側，土地使用權由甲公司以出讓方式取得。2002年6月26日，a市國土資源管理局b新技術開發區分局核發了國有土地使用證（××國用2002字第××號），土地登記用途為光電子市場，土地使用權

19、性質為出讓，土地使用權終止日期為2052年6月26日，土地使用權剩余年限為4583年。該宗地東、南臨居民區及商業網點，西臨民院路，北臨珞瑜路。2002.6.27 土地出讓 （2）土地利用狀況估價對象為××光電子核心市場的1樓軸、2樓在建工程，××光電子核心市場為1幢五層建筑物，地上四層，地下一層。設計總建筑面積74185（各層設計建筑面積見表315）。本次評估的1樓軸建筑面積為8677（含分攤夾層），2樓建筑面積14362（含夾層）。各層設計建筑面積一覽表       單位：

20、          表315地下層一層一層夾層二層二層夾層三層三層夾層四層四層夾層合計1754512353133511955240711937240711937230974185（3）基礎設施估價對象土地地勢較平坦，整塊地形呈不規則幾何形狀；宗地無坡度，與周圍鄰地無高差。宗地實際開發程度為紅線內外“五通”（通路、通電、通水、排水、通信），紅線內場地平整，宗地周圍無污染，綠地覆蓋率一般。2建筑物狀況（1）建筑物權屬及登記估價對象為××光電子核心市場的1樓軸、2樓在建工程，×&#

21、215;光電子核心市場位于a市洪山區魯巷綠化廣場東南側，設計總建筑面積74185，總體建成后擬作為光電子市場使用，在建工程權屬合法所有人為甲公司。（2）建筑物設備及裝修估價對象所在的××光電子核心市場共5層（含地下1層），鋼混結構，裝有二部“天津奧的斯”自動扶梯，樓內設有集中冷暖系統、排風系統、智能消防系統等系統設備。一層設計為大型商場、辦公用房，建筑主入口位于宗地西北側，通過多級踏步臺階進入四層高的中庭，二、三層功能基本同一層，四層后部為無柱大型空間，主要布置“光谷”展廳，前部設計有新聞發布廳、辦公場所及貴賓休息區等。建筑物裝修情況：鋁合金門窗，鋼龍骨和鋁合金網格吊頂；外

22、墻250厚蒸壓粉煤灰加氣混凝土砌塊磚，貼白色、米灰色塊狀貼面磚（800mm×1200mm），門廳正上方外墻為三層弧形透明玻璃幕墻（1000mm×l400mm）；公共部位地面鋪棕色碎花大理石（800mm×800mm），其中一樓已鋪設完畢，二、三、四樓及地下層待鋪設；內墻面涂白色乳膠漆，立柱貼米黃色塊狀貼面磚（800mm×800mm）。（3）使用及保養估價對象在建工程于2002年開始施工，目前土建工程、主體安裝工程已基本完成，水、電、綠化、消防工程均已到位，其他安裝工程正在進行，尚未投入使用。3委托人出具了承諾函，說明不存在拖欠建筑工程價款等法定優先受償款的

23、情形。四、估價目的為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。五、估價時點2006年8月31日。【糾錯】估價時點在作業日期之后，應說明理由。一般情況估價時點是在作業日期之內的某個日子，這是抵押價值估價目的報告，估價時點應為實地查勘之日，且需要在估價的假設和限制中假定估價對象在估價時點的狀況與完成實地查勘之日的狀況一致。六、價值定義本報告中房地產抵押價值，等于抵押的房地產在假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。1用途：估價對象設計用途為商業服務，評估設定用途為商業服務。2權利狀況：委托人擁有在建工程建筑物合法權屬和土地使用權，土地所有權為國家所

24、有，土地使用權性質為出讓。3開發利用程度：紅線內外“五通”（供水、排水、通電、通路、通信）及紅線內“場地平整”。4建筑物結構：鋼混。【糾錯】以上四點不應放在價值定義里，而應放在估價對象中。七、估價依據（略）八、估價原則（略）【注意】如列出原則，必須有謹慎原則，沒有算錯誤。九、估價方法估價人員認真分析所掌握的資料，進行了實地查勘和調查，估價對象為在建工程，成本資料比較容易收集，故宜采用成本法進行評估；另外，估價對象在建工程土建部分、主體安裝工程均已完工，至工程全部竣工可能發生的費用相對較少且容易計算，而且，該在建工程建成后價值可以計算，故可采用假設開發法評估。【糾錯】未說明選用估價方法的定義。十

25、、估價結果注冊房地產估價師在實地查勘的基礎上，根據國家標準房地產估價規范，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，結合估價經驗，綜合分析影響房地產價值的各項因素，經過仔細的分析測算，最終確定估價對象在估價時點2006年8月31日房地產的抵押價值為人民幣1570316萬元，大寫人民幣：壹億伍仟柒佰零叁萬壹仟陸佰元整。詳見下表：房地產估價結果一覽表                  

26、;     表316序號樓層建筑面積（）單價（元/）總價（萬元）11樓17軸867790172378242522樓14362548595787891 合   計23039 1570316【糾錯】估價結果應披露三種價值，缺假定未設立法定優先受償款下的市場價值、估價師所知悉的法定優先受償款。十一、估價人員（略） 十二、估價作業日期2006年8月25日至8月28日。【糾錯】抵押目的估價報告估價時點應為實地查勘之日，但此報告實地查勘之日為2006年8月31日，超出了估價作業日期，沒有給出理由。十三、估價報告使用期

27、限在房地產市場未發生明顯波動的前提下，本次估價報告使用期限自本估價報告出具之日起為半年，即估價報告完成之后的半年內，實現估價目的時，可以估價結果作為依據，超過半年需重新進行評估。如果自估價報告完成之日起半年內房地產市場行情變化較快，應重新評估。十四、風險提示（略）十五、變現能力分析（略） ××光電子核心市場1樓軸、2樓在建工程抵押貸款估價技術報告一、估價對象實物狀況描述與分析（略）二、估價對象權益狀況描述與分析（略）三、估價對象區位狀況描述與分析（略）四、市場背景描述與分析（略）五、最高最佳利用分析（略）六、估價方法適用性分析（略，見結果報告）七、估價測算過程1成

28、本法測算過程【糾錯】在成本法求取土地價值時用了基準地價修正法和假設開發法，而后邊求取在建工程的價值又用了假設開發法，是邏輯混亂，在成本法中求取地價不應用假設開發法。（1）基準地價修正法計算土地價值a、基準地價概況根據c省物價局、c省國土資源廳省物價局省國土資源廳關于a市市區基準地價的批復（鄂價房服2002171號），a市市區土地定級估價成果已經過國土資源部、省國土資源廳、省物價局驗收通過。根據a市市區土地定級及基準地價評估技術報告，a市土地定級與基準地價評估的范圍為a市市區，包括江岸區、江漢區、橋口區、漢陽區、武昌區、青山區以及b新技術開發區和a市經濟技術開發區。土地定級級別分為商業用地級別、

29、住宅用地級別、工業用地級別和綜合定級級別。其中商業用地級別分為九級、住宅用地級別分為七級、工業用地級別分為五級和綜合定級級別分為九級。a市市區基準地價定義為：在估價期日為2001年1月1日，宗地外圍“給水、排水、電、路、通訊”五通和宗地內場地平整的條件下，各網格單元、各路線價區段、各應用評價單元和各級別中，國有土地使用權出讓狀態下，按商業、住宅、工業等用途區分，在法定最高出讓年限時的平均價格。b、確定估價對象宗地的土地級別及基準地價根據a市基準地價報告，估價對象處于a市商業用地級地段，商業iv級基準地價為2034元/。【糾錯】估價對象土地用途是綜合，應按綜合用途基準地價考慮，而非商業用途40年

30、。c、宗地地價區位因素修正iv級商業用地宗地地價區位因素修正體系本次評估宗地為商業iv級，根據a市土地定級及基準地價報告，iv級商業用地地價區位因素修正系數指標對照表和修正系數表詳見下表： iv級商業用地宗地地價區位因素修正系數指標說明表         表317因素因子優較優一般較劣劣繁華程度距市級商服中心距離（m）600800150015002500250035003500距區級商服中心距離（m）4004007007001200120016001600距小區級商服中心距離（m）100200300300

31、400400500500距街區級商服中心距離（m）5050100100200200250400交通條件臨街道路狀況混合型主干道生活型主干道生活或交通型主干道生活型次干道支路臨街公交站點狀況（條）121014610464距火車站距離（m）30003000450045006000600080008000距長途汽車站距離（m）300300120012002000200030003000距碼頭距離（m）600600300030006000600080002100基礎公用設施狀況供水狀況（%）9998979696排水狀況好較好一般較差差距醫院距離（m）3003006006009009001200l200

32、距電信營業廳距離（m）2002004040070070020002000環境狀況噪聲污染無污染基本無污染輕度污染污染較重嚴重污染大氣污染無污染基本無污染輕度污染污染較重嚴重污染綠地覆蓋好較好一般較差差地形狀況地勢平坦地勢較平坦，對建筑物無影響地勢較平坦，對建筑物影響較小地勢不較平坦，需考慮坡度的影響地勢不平坦需經過平整才能使用地質狀況堅固類場地土體，抗震能力強硬塑類場地土體，抗震能力較強抗震能力一般軟塑類場地土體，抗震能力較弱軟塑類場地土體，抗震能力弱 續表因素因子優較優一般較劣劣人口狀況人口密度（人/k）548793939554879279863939319865279861986

33、5城市規劃道路規劃主干道快速路次干道支路街坊間支路用地規劃中心商業區較繁華商業區一般商業區商業網點其他類型iv級商業用地宗地地價區位因素修正系數表         表318因素權重因子權重優較優一般較劣劣繁華程度0.224距市級商服中心距離0.090.01720.008600.00960.0191距區級商服中心距離0.0820.01570.007800.00870.0174距小區級商服中心距離0.0350.00670.003300.00370.0074距街區級商服中心距離0.0070.00l30.000700.00

34、070.0015交通條件0.245臨街道路狀況0.0810.01550.007700.00860.0172臨街公交站點狀況0.0940.01800.009000.01000.0200距火車站距離0.0240.00460.002300.00250.005l距長途汽車站距離0.0270.00520.002600.00290.0057距碼頭距離0.0190.00360.00l800.00200.0040基礎公用設施狀況0.216供水狀況0.0560.01070.005400.00590.0119排水狀況0.0520.00990.005000.00550.0110距醫院距離0.0230.00440.0

35、02200.00240.0049距電信營業廳距離0.0160.00310.001500.00l70.0034距幼兒園距離（m）0.0250.00480.002400.00270.0053距中學距離（m）0.0180.00340.001700.00l90.0038距小學距離（m）0.0150.00290.00l400.00l60.0032距大學距離（m）0.0110.00210.001100.00120.0023續表因素權重因子權重優較優一般較劣劣  噪聲污染0.0200.00380.001900.00210.0042環境狀況0.188大氣污染0.0220.00420.002

36、100.00230.0047綠地覆蓋0.0290.00550.002800.00310.0062地形狀況0.03l0.00590.003000.00330.0066地質狀況0.0290.00550.002800.003l0.0062距公園距離0.0230.00440.002200.00240.0049距體育場館距離0.0170.00330.00l600.00180.0036距圖書館距離0.0170.00330.001600.00l80.0036人口狀況0.080人口密度0.0800.01530.007600.00850.0170城市規劃0.047道路規劃0.0250.00480.002400.

37、00270.0053用地規劃0.0220.00420.002100.00230.0047確定估價對象各因素修正系數根據a市iv級商業用地修正系數（因素）說明表和修正系數表所敘述的具體內容，結合各估價對象宗地的具體情況，編制估價對象宗地因素修正系數表見下表：因素修正系數表                  表319因數影響因素調查情況優劣程度修正幅度繁華程度距市級商服中心距離距中山大道約18000m劣00191距區級商服中心距離

38、距中南路約7000m劣00174距小區級商服中心距離距魯巷廣場約50m優00067距街區級商服中心距離距魯巷廣場約50m優00013交通條件臨街道路狀況臨珞瑜路，混合型主干道優00155臨公交站點狀況17條優00180距火車站距離距武昌火車站約10000m劣00038距長途汽車站距離距付家坡客運站約7000m劣00038距碼頭距離距a市港碼頭約13000m較劣00013基礎公用設施狀況供水狀況99優00140排水狀況好優00140距醫院距離距省榮軍醫院約2000m劣00049距電信營業廳距離距魯巷電信營業廳約300m較優000l5環境狀況噪聲污染輕度污染一般0大氣污染輕度污染一般0綠地覆蓋一般

39、一般0地形狀況地勢平坦優00105地質狀況抗震能力一般一般0人口狀況人口密度約20575人/km一般0城市規劃道路規劃主干道優00102用地規劃較繁華商業區較優00021合計  00414d、宗地個別因素修正使用年期修正系數因估價對象宗地設定評估年限為40年，與基準地價年期一致，故不做年期修正，年期修正系數為1。【糾錯】前后描述不一致，估價對象是綜合50年，而且剩余年限為45.83年，應該進行年期修正。交易期日修正系數a市基準地價評估基準日為2001年1月1日，調查a市近年商業用地價格上漲情況，地價漲幅在每年2%左右，根據有關文件及近期a市土地市場行情，估價對象交易期日修正

40、系數為1118。宗地面積修正根據a市土地定級及基準地價報告，對估價對象的不同面積狀況需要對其做出修正。經估價人員的實地查勘，估價對象面積適中，對土地利用較為有利。根據a市土地定級及基準地價報告中宗地面積修正系數表知，估價對象面積修正系數為103。宗地面積修正系數表                      表320指標標準優較優一般較劣劣指標標準說明面積適中，對土地利用極為有利面積對土地

41、利用較為有利面積對土地利用無不良影響面積較小，對土地利用有一定影響面積過小，對土地利用產生嚴重影響修正系數106103l097094宗地形狀修正根據a市土地定級及基準地價報告，對估價對象的不同形狀需要對其做出修正。估價對象宗地形狀不規則，對土地利用有一定影響。根據a市土地定級及基準地價報告中宗地形狀修正系數表知，估價對象形狀修正系數為097。宗地形狀修正系數表                  表321指標標準優較優一般較劣劣

42、指標標準說明形狀規則，對土地利用極為有利土地利用較為有利土地利用無不良影響形狀不規則，對土地利用有一定影響形狀不規則，對土地利用產生嚴重的影響修正系數1081041097090宗地基礎設施配套程度修正基準地價定義為宗地外圍“給水、排水、電、路、郵電”五通和宗地內場地平整，評估設定的基礎設施配套程度為宗地外圍“給水、排水、電、路、郵電”五通和宗地內場地平整，與基準地價定義的基礎設施配套程度一致，故不需進行基礎設施配套程度修正。【糾錯】缺容積率的修正。宗地臨街寬度修正商業門面寬度對商業用地地價有較大的影響，商業店面其寬越大，外觀就越醒目，對顧客的吸引力就越大，其所能產生的收益也就越大，相應的地價水

43、平也就會提高。寬度修正主要是對低于或高于臨街鋪面平均寬度的宗地進行修正。根據a市土地定級及基準地價報告中宗地臨街寬度修正系數表知，估價對象臨街寬度修正系數為1.170。宗地臨街寬度修正系數表               表322寬度（m）13141516修正系數1.0801.1051.1301.170宗地寬深比修正臨街土地的地價并不只是單獨受到臨街深度和寬度的影響，特別是一些大型商業設施，地價隨地塊深度的增加而增加，同時又因其店面寬度大而提高了土地收益。根

44、據a市土地定級及基準地價報告中宗地臨街寬度修正系數表知，估價對象寬深比修正系數為108。宗地寬深比修正系數表                表323寬深比0.1（0.1，0.3）（0.3，0.7）（0.7，1.0）（1.0，1.2）1.2修正系數0.920.98l1.031.081.12街角地修正位于道路交叉口的土地，由于過往人流量大，土地利用效率高，相應的地價水平也就比位于道路中間的高，因此，對于位于街角的宗地地價進行側街加價的修正。根據a市土

45、地定級及基準地價報告中宗地街角地修正系數表知，估價對象街角地修正系數為114。街角地修正系數表                        表324臨路口三面臨街兩面臨街一面臨街距側街7m內一面臨街距側街7m外修正系數1191140050e、基準地價修正法估價結果單位地價2034×（100414）×1.118×1×1.03&#

46、215;l×0.97×l×l.17×1.08×1.143408.27（元/）總地價3408.27×26865.44÷10000915646（萬元）（備注：指××光電子核心市場土地評估總值）【糾錯】應給出基準地價文字計算公式。 （2）假設開發法計算土地價值【糾錯1】成本法下套用假設開發法求取土地價值，邏輯混亂。因為假設開發法是成本法的倒算方法。【糾錯2】未給出假設開發法的文字公式a、確定估價對象最佳開發方式開發周期確定房地產開發的周期一般分三個階段，前期主要包括報建、土地的開發（征收、場地平整、臨

47、時水電等）、勘察、設計、項目招標等；中期主要包括建筑安裝工程建設（含設備的安裝）；后期主要包括室外附屬工程的建設（含室外供水、排水、供電、煤氣、綠化、道路、圍墻等）。估價對象上適合修建大型專業商場，根據a市同類房地產項目的開發周期、估價對象項目的規模及實際情況確定開發周期為2年。投資進度安排房地產開發的資金投入根據開發周期的時間也分三個階段，前期包括報建、城市基礎設施配套費、土地的開發、勘察、設計、項目招標等費用；中期主要包括建筑安裝工程建設（含地基、基礎的處理、設備及安裝等）資金；后期主要包括室外附屬工程的建設費用（含室外供水、排水、供電、煤氣、綠化、道路等）、銷售稅費等。根據a市同類房地產

48、開發資金投入的一般情況及該項目的具體情況，確定在開發建設期內，開發資金在開發期第1年投入60%，開發期的第二年投入40%。估價對象開發完成后房地產價格的確定國有土地使用證（武國用（2002）字第××號）記載估價對象用途為光電子市場，可見估價對象適合修建光電子市場，根據a市·中國光谷光電子（核心）市場工程建筑施工圖設計統一總說明，設計總建筑面積為74185。估價人員經實地調查，在同一供求圈內選取了3個可比實例，來確定宗地開發完成后房地產價格。3個可比實例均為高層或小高層建筑物，l4層裙樓為商鋪，5層及以上為辦公或住宅。比準價格計算表   

49、;               表325項目名稱售價（均）區位因素個別因素比準價格建筑標準物業管理環境因素c省信息產業大廈4800100/100100/95100/98100/1005156華樂商務中心5100100/99100/98100/100100/1005257慧谷時空5600100/98100/99100/100100/1005772平均值     5395    【

50、糾錯1】缺三個可比實例價格內涵。【糾錯2】缺少可比實例情況介紹表和調整指數表。【糾錯3】未進行交易情況修正和市場狀況調整。【糾錯4】最終比準價格求取采用簡單算術平均無理由。 預計項目開發期1年可取得預售資格。取得預售資格后，第1年銷售50%，第二年銷售50%。根據建設開發的時間，折現率取1年期以上貸款利率612%。則：【糾錯】折現率取一年期貸款利率錯誤，還應考慮開發利潤。房地產價值5395×74185×（1612%）15×50%（1612%）25×50%3597692（萬元）b、確定開發成本開發成本包括項目開發建設期間所發生的一切費用總和。根據

51、本項目的實際情況，開發成本主要包括建筑工程費用（含地基處理、主體工程、一般水電安裝等）、室外附屬工程的建設（含室外供水、排水、供電、煤氣、綠化、道路、圍墻等）、專業費用、基礎設施配套費、管理費用、投資利息、投資利潤和銷售稅費。【糾錯1】假設開發法采用現金流量折現法，不應計算投資利息和投資利潤。【糾錯2】缺其他工程費和公共配套設施建設費。建筑費用a、建筑工程費用估價對象適合修建光電子市場，規劃總建筑面積74185。根據市造價管理站關于發布a市地區建筑安裝二oo六年二季度造價指數的通知（武建價字（2006）××號）及a市同類房屋建筑物的工程造價的一般水平，確定估價對象房地產工程

52、造價為2200元/（含基礎工程、土建安裝費）建筑工程費2200×74185×（1612%）05×60%（1612%）15×40%1555955（萬元）b、室外附屬工程費用附屬工程的建設費用主要包括室內外供水、排水、供電、煤氣、綠化、道路、圍墻、消防、中央空調和室內電梯等。根據該項目的規模、特殊屬性、市造價管理站關于發布a市地區建筑安裝二oo六年二季度造價指數的通知（武建價字（2006）××號）及同類房地產的配套建設一般水平及項目擬將建設為經濟適用住房的實際情況，確定室外附屬工程的建設費用80元/。附屬工程費80×74185&

53、#215;（16.12%）0.5×60%（16.12%）1.5×40%56580（萬元）【糾錯】擬建項目不是經濟適用住房。c、基礎設施費用基礎設施費，包括開發范圍內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通照明、環衛、綠化等工程發生的支出。根據市造價管理站關于發布a市地區建筑安裝二oo四年一季度造價指數的通知（武建價字（2004）15號）及a市同類房屋建筑物的工程造價的一般水平，確定估價對象基礎設施造價為140元/。基礎設施費140×74185×（16.12%）0.5×60%（16.12%）1.5×40%990.15（萬元） 建

54、筑費用abc1711550（萬元）專業費用專業費用指項目的可行性研究、規劃、勘察、設計、監理、造價咨詢（標底編制、決算審核等）等相關工程師的費用，一般為建筑成本的5%10%。根據國家計委關于建設項目前期工程咨詢收費暫行規定（計委價格19991283號）、省物價局關于城市規劃咨詢有關問題的通知（鄂價房服函200246號）、國家計委、建設部“關于發布工程勘察設計收費管理規定的通知”（計價格200210號）、國家物價局、建設部關于發布工程建設監理費有關規定的通知（1992）價費字479號）、c省物價局、建設廳關于調整建設工程造價咨詢服務收費標準的通知（鄂價房地字200051號）等有關收費標準，并結合

55、a市房地產市場、建筑市場的一般水平及該項目的實際情況，確定專業費用為建筑費用的8%。專業費用1711550×8%136924（萬元）管理費用管理費用指開發商為組織和管理房地產開發經濟活動以及房地產開發提供各種服務而發生的費用。主要包括管理人員工資及附加費、辦公費用、差旅費、固定資產使用費、業務招待費等。參照國家計委、建設部關于印發經濟適用住房價格管理辦法的通知（計價格20022503號），并結合該項目的規模和開發周期確定為建筑費用的3%。管理費用1711550×3%51347（萬元）【糾錯1】估價對象非經濟適用住房，不應采用經濟適用住房的計價辦法，取3%的費率太低，3%是經

56、適房的標準。【糾錯2】管理費用計算基數中還應包含專業費用。【糾錯3】缺銷售費用的計算。投資利息投資利息指房地產開發商在房地產開發過程中，為籌措短缺資金，而向金融機構貸款所支付的利息。但此利息在開發過程中所占比例視不同情況而各異，以此利息作為投資利息，不能只體現自有資金的投資的時間價值。所以，投資利息為全部成本的利息（含土地取得價格）。本次評估按折現進行測算，所以不計算利息。投資利潤投資利潤指房地產開發商投資房地產開發項目應取得資金報酬及承擔風險的補償。根據國家有關規定，商業用房綜合利潤為投資成本的20%。以下計算v為總地價。投資利潤（v171155013692451347）×20%（02v379964）（萬元）【糾錯】現金流量折現法不應