1、1冷鏈狀況及冷庫選址與規劃冷鏈狀況及冷庫選址與規劃July 2008ProLogis ChinaJensen Yang2冷庫的選址和規劃n普洛斯全球最大的倉庫供應商n冷鏈產業構成及模式n冷庫市場供需發展n冷庫選址冷鏈物流環境n冷庫規劃與選擇要素 普洛斯介紹普洛斯介紹4普洛斯簡介普洛斯簡介 普洛斯是全球最大工業及物流基礎普洛斯是全球最大工業及物流基礎設施提供商和服務商設施提供商和服務商.開發開發擁有擁有管理自有物流管理自有物流倉儲設施倉儲設施 普洛斯在世界普洛斯在世界19個國家為個國家為4,700家企業提供家企業提供 先進高品質的物流先進高品質的物流設施設施 普洛斯宗旨是建立全球物流設施網絡普洛

2、斯宗旨是建立全球物流設施網絡,提供提供顧客滿意的顧客滿意的 “The Global Distribution Solution”5普洛斯概要普洛斯概要公司總部公司總部業務范圍業務范圍總資產規模總資產規模美國科羅拉多州丹佛市主營物流工業設施的開發及運營管理340億美元（截至2007年9月30日） 公公 司概要司概要 公公 司司 發發 展展 歷歷 程程1991年年1994年年1996年年1997年年1999年年2003年年2005年年ProLogis 創立（前名安全資本實業信托公司）紐約證券交易所成功上市普洛斯開始國際化進程,進入墨西哥市場開展業務普洛斯進入歐洲市場開展業務普洛斯進入日本市場開展業

3、務普洛斯進入中國市場開展業務普洛斯成功入選美國標準普爾500指數在北美成功收購 Catellus Development Corporation, 涉足商業地產領域普洛斯進入韓國市場開展業務發展發展16年成為全球最大工業房地產公司年成為全球最大工業房地產公司6開發開發/所有所有/運營面積：運營面積：290萬萬m2投資金額：投資金額：40億美元億美元普洛斯的全球設施網絡普洛斯的全球設施網絡SIAAORTH AMERICANUROPEE日本日本, ,中國中國, ,韓國，新加坡等韓國，新加坡等美國美國, ,墨西哥等墨西哥等英國，法國，德國等英國，法國，德國等開發開發/所有所有/運營面積：運營面積：2

4、760萬萬m2投資金額：投資金額：159億美元億美元開發開發/所有所有/運營面積：運營面積：780萬萬m2投資金額：投資金額：87億美元億美元7普洛斯已進入中國普洛斯已進入中國20個個GDP領先的城市領先的城市(截止截止2008年年6月月30日日)公司成立公司成立總部所在地總部所在地分公司（分公司（19城市）城市）2003年年中國上海中國上海上海、蘇州、杭州、南京、青島、上海、蘇州、杭州、南京、青島、無錫、嘉興、寧波、北京、天津、無錫、嘉興、寧波、北京、天津、大連、沈陽、廣州、深圳、佛山、大連、沈陽、廣州、深圳、佛山、武漢、重慶、成都武漢、重慶、成都、長沙、長沙運營物流園數運營物流園數所有運營

5、面積所有運營面積開發中面積開發中面積開發預定面積開發預定面積入住率入住率19城市城市48物流物流園園80萬平方萬平方米米49萬平方米萬平方米72萬平方萬平方米米98% 事業規模事業規模8普洛斯的成就普洛斯的成就“全球最有價值的全球最有價值的1200家公司家公司”商業周刊商業周刊“年度開發商年度開發商”美國國家工業及辦公物業協會評選為美國國家工業及辦公物業協會評選為”中國最佳開發商中國最佳開發商 歐洲貨幣歐洲貨幣流動地流動地產產雜志雜志9普洛斯和顧客群普洛斯和顧客群n 為超過4,700家的大型跨國企業提供先進的物流設施,世界1,000強中超過半數的企業已成為普洛斯的核心客戶n 普洛斯的客戶分布第

6、三方物流企業,工業制造企業和零售企業10普洛斯的經營優勢普洛斯的經營優勢普洛斯在中國普洛斯在中國的發展的發展中國物流環境的變化中國物流環境的變化l中國經濟迅速發展，消費者對供給中國經濟迅速發展，消費者對供給的質量、頻率和時效性更高的要求的質量、頻率和時效性更高的要求。l物流設施落后物流設施落后,需要大力發展現代需要大力發展現代物流設施物流設施l經濟宏觀調控要求對土地和資金利經濟宏觀調控要求對土地和資金利用的效率化用的效率化l企業注重主業經營企業注重主業經營,加強供應鏈管加強供應鏈管理理,專業專業3PL快速發展快速發展l企業對物流設施的網絡化企業對物流設施的網絡化 集約化集約化 效率化的需求加強

7、效率化的需求加強普洛斯的優勢普洛斯的優勢l全球范圍的客戶經驗全球范圍的客戶經驗（超（超4700家）家）l連接世界連接世界19個國家的物流設施網絡個國家的物流設施網絡l國內外豐富的物流設施成功開發經國內外豐富的物流設施成功開發經驗驗,贏得的中國政府的信賴和建立的贏得的中國政府的信賴和建立的良好關系良好關系l連接中國主要城市海港連接中國主要城市海港,空港空港,工業園工業園區區,城市配送中心地等戰略接點的物城市配送中心地等戰略接點的物流網絡流網絡l高水準的物流設施開發高水準的物流設施開發 運營的本地運營的本地化專業團隊化專業團隊l在全球和重點市場保持領先在全球和重點市場保持領先11普洛斯冷庫中國名稱

8、地點面積1百盛華東配送中心上海桃浦120002百盛華南物流配送中心廣東佛山120003百盛杭州配送中心及蛋撻廠 杭州下沙80004百盛青島配送中心青島雙益70005康新北京物流配送中心北京通州100006康新蘇州物流配送中心蘇州100007丘壽冷藏配送中心上海閔行40008西諾迪斯華東配送中心上海徐涇42009其他12干倉干倉冷凍庫冷凍庫冷藏庫冷藏庫冷庫卸貨區冷庫卸貨區機房機房200sqm普洛斯西北物流園的冷庫總面積：總面積：12450 sqm13普洛斯閔行元江物流園的冷庫14普洛斯通州物流園冷庫冷鏈產業構成及模式冷鏈產業構成及模式16冷鏈產業結構圖冷鏈物流是由冷庫、冷藏車、管理系統、庫、冷藏

9、車、管理系統、 管理團隊管理團隊有機組成的企業組織，將溫控貨物從起始地傳遞到終點的過程。其目的是滿足政府監管機構、生產者、銷售渠道及終端需求對產品傳遞的質量、時間和成本的要求。 冷庫是冷鏈管理的核心節點。冷庫是冷鏈管理的核心節點。下下游游存存儲儲上上游游存存儲儲加加工工原原料料終端供應補給短撥轉運配送食品企業配配送送冷冷庫庫儲儲備備冷冷庫庫溫溫控控加加工工冷冷庫庫終端冷鏈冷藏車冷藏車冷藏車冷藏車冷鏈物流服務商冷庫設計院冷庫開發商冷庫設備供應銷售企業冷鏈管理系統冷藏車溫度監控WMS/TMS消費者政府監管部門17以冷庫為中心的冷鏈運作模式n儲備型：進出-大進大出，存儲期長；目標-轉運批發和分發中心

10、。適用類型-大型生產企業產品對渠道的供應保障。上海吳涇冷庫、上食大場冷庫等n配送型：進出-快進快出，高周轉率，目標-終端銷售點。適用類型-中小型生產和終端銷售企業。普洛斯虹橋北冷庫；交榮顓橋冷庫n存儲配送型：中間型進出-進貨批量較大，轉運兼配送。目標銷售終端及中間渠道適用類型-大型連鎖零售企業。普洛斯西北物流園百盛物流華東配送中心n終端冷庫進出進出量大小不一而足，生產型較大，零售型較小。目標-補給生產線和銷售柜臺。18冷庫按運作模式分類市場占有率價格高低歷史長短數量多少單體大小溫控靈活度作業特點業務類型儲備型141214淡吞旺出；大吞大吐儲備、生產配送型424431多溫度、快進快出；整進散出終

11、端配送存儲配送型333322多溫度、整進、整散出存儲、轉運、配送終端型212143終端備貨短存即時補貨冷庫市場供需發展冷庫市場供需發展20冷庫供需發展狀況n冷庫總量供應不足，供給結構不合理。n國家關注儲備安全，重點發展儲備型冷庫的更新換代。n銷售終端力量日漸壯大。n食品企業數量眾多。21國內冷藏庫供需缺口大n資料顯示，水果和蔬菜的50%，肉、魚、奶等易腐食品的100%需要冷藏。n專家估計，目前中國已有冷藏容專家估計，目前中國已有冷藏容量僅占貨物需求的量僅占貨物需求的30%。n上海冷庫總量，全部冷庫用來存儲肉、奶、魚、速凍食品滿足率也達不到60%。易腐食品消費量 （2006，萬噸)項目全國上海上

12、海比重易腐食品594607501.26%肉類速凍8260141.61.71%奶類800617.63%水產4400681.55%水果60001502.50%蔬菜400003650.91%肉奶水產所需冷庫 （萬噸）項目需要量冷庫總量供給率中國3365 88026%上海68 41.860%注：設周轉率3個月22冷庫需求進入快速增長期u根據西方發達國家的發展經驗證明，在達到4000美元這個階段點后冷凍冷藏食品市場將呈快速發展特點；u上海、深圳、廣州等9個經濟型城市，人均GDP已接近或達到4000 美元。u擴大內需是中國今后較長時期的經濟政策。居民消費是增長最為迅速的領域。2006年中國主要城市人均GD

13、P城市人均GDP（$)深圳8815廣州7800上海7338杭州6505北京6210天津5177南京5000沈陽4440武漢3790四川297623消費持續增長，未來發展空間廣闊n需求增長迅速 易腐食品消費平均增長率8%； 其中，速凍食品和乳品的增長率超過20%。n冷庫供應增長較快 冷庫供應量以平均每年10%以上的速度增長。 未來10至20年后達到平衡。冷庫噸位年增長率超過冷庫噸位年增長率超過10%10%上海中國200432.9700200641.8880增長率10.6%10.6%10.2%10.2%中國2006易腐食品生產增長率種類企業數萬噸增長率肉類食品廠250070005%速凍食品廠200

14、0100020%冷飲廠40001507%乳品業150080030%水產品44004%24新型組合式冷庫數量不足n土建冷庫多層，缺少低溫穿堂，存儲成本低，存取效率低。傳統冷庫類型。占有85%的市場份額，并持續下降。n組合式冷庫具有更高的存取效率和更快的建設速度，成為發展趨勢。發展迅速，目前已占有13%的市場份額。n簡易冷庫體量小，成本低，質量差除了冷庫總量供應不足，還存在供給結構不合理。25冷庫市場集中度過高。市場集中度高的原因：投資密度高，回收期長。資源消耗大，不易獲得。長期以來，投資主體單一季節性強26偏重大型化儲備功能，忽略集中理貨集中配送上海冷庫發展趨勢年份企業數量冷藏萬噸2004155

15、家32.92006125家41.8n上海冷庫重新布局 由于市政規劃和世博會，從90年代以來，已拆除冷藏庫68座，計6.98萬噸。 即將拆除的冷藏庫3座，計2.82萬噸。n上海原有冷藏庫主要分布在市區及黃浦江沿岸。n上海食品冷鏈布局隨著全市六大物流基地建設穩步推進。 上海西北（江橋）的冷鏈物流中心、洋山深水港物流園區的低溫配送中心、閔行地區的冷鏈物流中心、奉賢地區的水產冷鏈物流中心等均在建設和規劃中。n國家關注食品儲備安全，重點發展儲備型冷庫的更新換代。儲備型冷庫與配送型冷庫存在天然矛盾。位置、功能、管理27銷售終端力量日漸壯大。配送型冷庫相對缺乏。n上海市目前全市5000家連鎖超市、313家大

16、賣場、5600家便利店等的冷鏈商品銷售持續增長，預計上海市冷凍冷藏食品年消費量將以10%以上速度增長。n隨著產銷渠道的變革，越來越多的大型連鎖零售企業、醫藥企業、日化企業和大型食品生產企業，需要獨立的物流運作，以提高響應速度和供應質量。n大型零售終端占據市場渠道主體地位，以門店配給為目標的現代冷鏈物流中心建設開始興起。冷庫由儲藏型向物流型轉變。n普洛斯桃浦YUM！華東配送中心、中外運江橋冷藏配送中心、上海交榮物流顓橋配送中心。28大型公共型冷庫難以滿足配送質量和效率要求n食品企業數量眾多。僅外資食品企業，中國外資食品企業25500家，中小企業占據市場的80%以上的數量。其中，上海4500家。上

17、海130家冷庫能夠服務多少家？n中小型企業因其配送量較小，不受冷鏈物流企業重視。眾所周知，聚沙成塔。在大家都圍繞少數大型企業你爭我奪時，利豐超市配送公司匯聚3000家中小企業專業進行超市，形成難以替代的市場競爭力。n正式這樣的背景下，中小型冷鏈公司迎來發展的歷史機遇。n然而，大型冷庫在滿足中小型企業冷鏈服務方面存在不經濟性。29導致冷庫供應現狀的原因及結果n冷庫市場行業進入壁壘高冷庫市場行業進入壁壘高：高投資、重資產、技術含量相對較高。n現有冷藏設施更新換代現有冷藏設施更新換代 近百年來，中國的冷庫都是由政府建造，所建冷庫多為行業冷庫行業冷庫，設施陳舊，存儲和配送功能弱，處于更新換代期，不能滿

18、足綜合冷鏈物流綜合冷鏈物流需要。n對外包設施的需求對外包設施的需求 企業建造的冷庫多為廠內使用，難以滿足社會需要。第三方物流由于其營運特點和經濟實力原因，無力或不愿自建冷庫。n配送型冷庫數量不足：配送型冷庫數量不足：新興市場；中小企業資金能力不足，土地獲得壁壘高。非專業性。退出困難。n因此，冷庫發展向著大型儲備型和配送型兩極發展，適應市場需求適應市場需求的配送型、多溫度、多品類適應性的組合式倉庫成為市場的新寵。的配送型、多溫度、多品類適應性的組合式倉庫成為市場的新寵。30供需發展的困惑與機會n除了冷庫總量供應不足，還存在供給結構不合理。n國家關注儲備安全，重點發展儲備型冷庫的更新換代。儲備型冷

19、庫與配送型冷庫存在天然矛盾。n銷售終端力量日漸壯大。配送型冷庫相對缺乏。n食品企業數量眾多。大型公共型冷庫難以滿足配送質量和效率要求n冷庫由于多方面的原因，供應不足。導致：n適合終端配送的配送型和存儲配送型冷庫，一庫難求。31冷庫獲得渠道n企業獲得冷庫渠道自建合建向開發商定制，長期租賃租賃現有公共型冷庫冷鏈業務外包給冷庫運營公司n租賃公共型冷庫一家主營，承攬物流業務并分租。農貿市場式物流園區型，業主與物流管理相獨立，有限客戶，規范管理，與企業自有同效。普洛斯式n開發商建造租賃冷庫n針對特定需求進行定制建造。V Vn面向非確定需求，建造型通用冷庫。V1. 做好冷庫地坪，根據客戶需求改建冷庫。V選

20、址與規劃選址與規劃33冷庫規劃n孫子說：善戰者勝于易勝者也。做好規劃才能在商業競爭中，不戰而勝。n無論是第三方物流還是生產、貿易企業，其冷庫規劃都必須考慮綜合效率和成本的滿意，供需雙方在效益上達成一致才能贏得訂單，這些效率和成本包括： 進貨和配送運輸的綜合效率與成本 位置選擇 員工可獲得性及員工成本等企業綜合效率與成本。 位置選擇 存儲效率、進出效率、存取效率與成本 冷庫類型選擇34源源選址n供應鏈的思想可以歸納為供貨源源、功能庫庫、消費流流系統。n新的大型低溫物流中心項目選址考慮城市布局、運輸方式、到市區交通便利和交通網絡。n在選址上需要關注所選位置距配送和分流主節點的距離。如配送車輛到外環時間、距離及綜合成本。消費重心距倉庫距離。（如圖）n例（某國際知名連鎖餐飲公司華東配銷中心一定選址在桃浦，原因在于其主供應商分布在桃浦，其配送重心在浦西。選址桃浦是其配送中心的最佳位置。）庫庫流流35大型冷庫選址位置選擇只存在有限靈活度和滿意度。當魚和熊掌不能兼得？36規劃n冷庫根據存儲貨物存儲要求，一般分為n恒溫庫 10-30 某些化妝品、精密零部件等n恒溫庫 15-20 主要用來存