1、籌建五星級酒店的要點和步驟（轉載）一、建立五星級酒店的目的：1、平臺與橋梁的作用：高星級酒店是少數人才能擁有的重要的政治、經濟平臺，是與政 界、商界及其他領域溝通的橋梁，通過它可以融資、可以完成一些“高難度”的動作。2、樹立企業的品牌：國內較有規模、名氣的大型集團或企業，都有自己的高星級酒店，通過這個最扯眼、最 直觀、最有說服力的窗口來展現本企業的品牌、形象、實力、企業文化。尤其現在眾多 的房地產開發商都認識到了：房地產本身很難形成品牌，哪怕是幾十萬平方米的小區建 設都很難形成品牌，但高星級酒店在市場上很容易形成品牌，所以，考慮到建立企業的 品牌，考慮到提升所要開發的住宅及周邊區域的整體價值，

2、在開發建設住宅小區的同時 建設高星級酒店。3、投資新建高星級酒店還有其他的益處：首先是投資的穩定性比較強，相應來說風險相對不大；其次是成長性好。雖然酒店投資是資金密集型投資，但是總體來看成長性比較好；最后是現金流的作用。酒店的經營會形成穩定的、較大量的現金流.從企業經營的角度來說，現金流比利潤還重要！正是這個現金流效應，使很多酒店的投資商即使暫時虧損也 要繼續經營。二、酒店的投資成本及回報分析：1、按照建筑單位面積的價格（不包括買地的錢）：五星級酒店一般為：9000-10000元 Zm2,（四星級酒店一般為：7000 9000元/m2;）2、按照客房總數計算：五星級總造價 =房間數X 150萬

3、元/間3、以酒店總建筑面積均攤至客房，則每間客房所占建筑面積為：五星為120m2- 180m2（四星為90m乞110m24、投資成本類別比例的大致劃分：土建成本占 30%機電成本占30%裝修成本占40% 5、中國的五星級酒店投資回報率能達到 8%£ 9%ft不錯了，一般投資回報周期為 15-20 年。三、選擇建立五星級的類別：是商務酒店兼帶一般會議功能酒店？純度假型酒店？度假 兼會議型酒店?四、選址一一可行性調查報告（自己做，同時請酒店專業人士做，然后對比）一一酒店 建造成本的大致分析五、組建自己的一個酒店專業籌建團隊一一請酒店專業裝飾設計公司出設計方案：在這 個過程中，要詳細分析：

4、1、酒店檔次、類別的確定；2、各服務項目功能的名稱、功能布局、各占建筑面積比例；3、各項硬件滿足五星級星級評定硬件要求、滿足經營管理便捷并最大程度降低管理成本、 滿足人性化和舒適化、最大化地創造利潤、最科學地控制能耗等五大項要求；4、第3項的具體實施方案；5、預期未來510年內的發展需求，做好各種管線的預留、預埋；6、形成酒店初步設計方案后，找一家建筑設計院按照此酒店初步設計方案做酒店建筑設 計方案（水、暖、電、土建、結構圖紙）一一會審一一酒店專業裝飾設計公司出酒店裝 深化設計方案一一會審一一將裝飾深化設計方案遞交建筑設計院，由建筑設計院統一 出施工圖紙（各專業藍圖）一一開始施工，同時酒店專業

5、裝飾設計師及各專業工程師跟 蹤現場，及時解決問題，具體的操作：施工總體計劃的制定：土建，5萬平方建筑面積的施工期一般為 13-15個月（在北方，要考慮冬天凍土期、 春節放假的影響）；封頂后，按先后順序，開始是中央空調管道、給排水、消防、強電、弱電、外立面施 工，前面幾項可以部分交叉作業，給排水及消防都打壓試水后，最后才是內裝，內裝一 股為13個月左右；土建施工隊伍的選擇：資格預審一一具備甲級資質，修建過酒店類建筑等等，當然，這些都是可以掛靠的， 最關鍵的是要考察其是否有經濟實力，若自己公司一點現金都沒有，純粹靠甲方按進度 撥款，那將會嚴重影響施工進度的；甲方在與乙方（土建施工承包單位）簽訂合同

6、時，一定要注明：甲方在向乙方撥付施 工進度款的同時，在乙方所聘用的建筑工人工資支付問題上，乙方必須按與建筑包工方 所簽訂合同中約定的工資支付方式執行，甲方有責任進行監督，否則甲方有權利暫時中 止向乙方劃撥施工進度款。建筑工人因工資不能得到及時支付而停工或堵政府大門的事 例在全國都有發生，我所在籌建的五星級酒店工程上就發生過一次，作為甲方，我公司 按合同約定，根據實際施工進度向乙方劃撥了工程進度款，但不知道是乙方戰線太長了 而東挪西用了呢還是補其他的窟窿，反正就沒有及時給建筑工人發放工資，于是就引發 了停工、堵市政府大門的事件。一時間，輿論的矛頭都指向了我公司，其他的房地產公 司看著笑話，不明真

7、相的還以為是我公司經濟實力有問題或是老板心太黑，著實把老板 給氣得夠嗆！目前，國家有相關規定，建設方和承建方都必須按一定比例向政府有關部門預交民工工 資保證金，就是擔心出現民工干了活拿不到錢，甲方推乙方，乙方推他方的事件發生。 在這個問題上，我所在的房地產公司也遇到過問題：按規定公司向政府有關部門足額交 納了相應的保證金，但承建方卻拿不出錢來交，催一次二次，答應了就是沒有錢交，于 是，甲方的開工證就沒法辦，沒開工證，在銀行辦理貸款的手續就進行不下去。由此可 見簽訂合同前考察土建承包方的真實經濟實力是多么關鍵！土建施工的進度、質量的監督和管理：要求乙方做出切實可行的施工組織設計；甲方的現場監理工

8、程師要監督乙方各階段在工地的實際施工人數，是否按照計劃實施,能否完成進度要求，發現問題及時反饋；甲方現場工程師應該針對施工進度做出獎懲制度：完成則獎，延后就罰；甲方現場工程師還應該針對監理公司制定獎懲制度：認真履行職責的則獎，若我方發 現問題而監理方置若罔聞或走馬觀花或睜只眼閉只眼的則堅決處罰或更換監理公司。這 樣，通過一些較硬的手段使監理方產生危機感，別讓工程監理形同虛設。公司總部要防止公司現場工程部、土建承包方、工程監理方這三方人員坑濯一氣，做 好對自身人員的督察工作。建立合理的嚴密的工作制度、職責，劃分各級權限，一旦制 定，堅決執行。土建建造成本分析：近一年內鋼材價格的大起大落，使建筑成

9、本必定受到影響，但目前酒店高層建筑的土建均價也基本在140 A1800左右了；確定建筑設計院的時候就要特別注意：其主結構設計師的資質、實踐水平、務實的態度，若遇到學究類的，沒有實踐經驗，一味只強調規范，一丁點的責任都怕承擔的那種， 設計出來的結構鋼含量會大得讓你瞠舌！尤其地下幾層那鋼筋啊，編織得密密麻麻，穿 鋼筋的工人也是累得吭哧吭哧的，甲方不知道要冤枉花多少錢！土建的建造成本也和最初的酒店專業裝飾設計有關系：酒店主體設計盡可能地不采用圓弧類或異型類造型，否則將增加建筑模板及人工成本,同時也增加了后期裝修的材料及人工成本；裝飾成本分析，控制：一般五星級酒店的裝飾成本占總投資成本的 40%酒店的

10、裝飾設計和裝飾施工必須分別由專業的酒店裝飾設計公司和有能力的裝修施工 公司來完成，反對由裝修承包方免費進行裝飾設計的做法：專業的酒店裝飾設計公司：其目的是掙設計費、同時作好自己公司的口碑，與其所采 用的何種價位裝飾材料，最終的裝飾總成本無直接經濟利益聯系。在能體現設計效果的 前提下，成本控制得越到位，越能真正體現其設計能力。裝修施工公司：其強項在于施工，在保證進度的前提下，裝修質量高、穩定、細節處 理完美，能達到這點就已經很不錯了。現在的很多大型裝修施工單位都下設了設計部門 或設計室。但其接的單，大多是寫字樓、住宅、商場、學校、機關、酒樓一類的。接到 高星級酒店設計的單子了，多是臨時再聘請專業

11、的酒店設計師來進行設計，出的產品的 質量、穩定性，就不好說了。由裝修承包方免費進行裝飾設計的后果：表面上看，由裝修承包方免費進行裝飾設計，投資方省了筆不小的設計費。但投資方要 考慮這個問題：裝修承包方在進行裝飾設計時，他能盡心盡力地將成本控制到了最為合 適的一個點了嗎？ ？本來這個點就是不容易量化的，即使業主方招聘專業酒店籌建人員 全程跟蹤設計，收效也是甚微。“羊毛”終究是出在“羊”身上的：一個好的酒店設計方案，無論是自己做或者另外花 錢請專業酒店設計人員做，都是要花費設計費用的。現在五星級酒店的國內設計單價是 150元/ nf 200元/ m2,設計費用都是好幾百萬。這個費用全部由裝飾施工單

12、位自己去消 化，吞下去是滋味嗎？于是，設計中本可以省的材料用上了，可以用替代材料的地方也 全采用高檔材料（材料費增加了），可以簡潔的地方出現了很多的曲線或異型設計（人工 費增加了），另外，在施工中還會不斷地、“合理地”多出現本可以避免的施工變更，表 面上看是沒有什么問題，但今天牽兩筆、明天牽兩筆，不知不覺中，設計費的本錢又收回來了。反對一味地鋪天蓋地般采用“鑲金嵌玉”的裝飾設計手法：五星級酒店的確是用錢堆砌出來的，但不計成本般的處處使用高檔裝飾材料及飾品的設 計手法，相信是大多數投資方所不愿意看到的。酒店裝飾效果的體現，最主要是靠裝飾材料的選型、合理搭配、細節處理，同時還要巧 妙地體現出酒店的

13、主題文化，再配以燈光，效果自然就出來的，這樣，就能節省一大筆 裝飾費用。試想，客人一邁進酒店的大堂，首先感受到的就是大堂的空間高度、面積、 裝飾材料的顏色及搭配、裝飾物品、總體燈光等的綜合效果，細看才能體會到體現出的 裝飾風格、主題文化，而不會就立刻就走到墻前看貼的什么石材，是意大利的還是西班 牙、美國的。客人走進客房，首先體會到的也是房間的空間、面積、家具、窗簾、布草 及整個房間的色彩基調等綜合氣氛。有誰會馬上端詳這墻上貼的墻紙、衛生間洗面臺的 石材是進口的還是國產的？在酒店大堂、餐廳及娛樂場所通道、豪華的餐廳及娛樂包間、總統套房等等重要區域， 適當使用進口材料能更好地體現裝飾效果是很必要的

14、，總之：好鋼要用在刀刃上！酒店在一些非重要區域，如消防樓梯通道、各員工工作間、技師房、儲藏間、廚房、 附屬樓、酒店管理人員辦公區域等地，采用成本極低的顏色相仿的仿制品也未嘗不可。 主要裝飾材料進行把控：一般采取甲供或甲方認定品牌、規格、型號。甲方應派專人對本地及周邊裝飾材料市場 進行詢價，部分材料，如石材，很有必要到國內幾個主要的石材產地（如福建、山東、 四川、廣西、云南等）進行市場調查。專業酒店裝飾設計公司的選擇：首先主設計師必須是要懂酒店的經營方式、構架、經營流程、酒店管理者的管理需求、 酒店星級評定規范；設計之前對酒店當地市場的調查了解，必須要明白調查些什么，有哪些項目？至少要 做到以下

15、方面：當地的各星級酒店及街邊社會酒樓、咖啡館、OKT、洗浴中心、洗腳房的調查：餐飲、娛樂、休閑、會議等項目的地理位置、規模、裝飾特色、主題文化、銷售價格、客源分 類、顧客口碑、上客率、停車場、其他附加服務、服務質量等等細項；本地市場餐飲、娛樂、休閑、會議、會展、精品購物等的市場飽和度或欠缺程度；準確了解當地城市未來5-10的規劃，預測酒店未來5-10內的發展狀況，做出的設計 方案必須是具有前瞻性的；對主要裝飾材料的市場價格必須熟悉以及新型裝飾材料的選擇利用能力（較好地把控 成本、提高效率、保證品質）；能夠提供切實可行的裝飾成本控制方案；各服務場點盡可能地考慮是多功能性的，將“最大限度的獲取經營

16、利潤”這一思路貫 穿在整個設計中；設計中必須滿足少數的貴賓服務需求：第一，必須保證“私密性”：從停車、乘電梯、進入餐飲或娛樂或會議的通道、包房的 位置、結帳方式地點等等細節都必須充分地考慮周全。試想，一個政府要員想要到你的 酒店洗個桑拿放松一下，若像普通客人那樣非得從大門進來，經過大廳乘坐電梯，再到 桑拿樓層，還得經過桑拿服務臺，再進入包間，這么多的環節中，不知道有多少人看見 了你的面孔，還可能遇到你的部下或不想見到的其他人，如果是這樣，你說這官員下次 還敢來嗎？這口碑一帶出去，別的重要人物還敢來嗎？ ？真正的重要人物，你若能倒貼 錢把他給請過來了，一次、兩次，消費愉快了，可能你就能辦成一些大

17、事了。酒店作為 一個平臺，在這一方面的作用舉足輕重。這一點，能做到、做好的設計師極少！第二，要充分顯示出地位、身份：接待貴賓的場所硬件的豪華程度充分表現出來，這一 點一般設計師都容易做到；第三，充分的人性化的體現：要讓客人使用方便。如開會，貴賓休息室要緊靠主會議室， 而且有通道直接到主席臺上，除常規通道外，還有專用的撤離會場的通道；因為人員流動的原因，在看其成功案例的同時，必須落實該主設計師是否還在其設計 公司；酒店主要設備的選型、成本控制以及其他注意事項：1、酒店的設備投資成本一般占總投資的 30%主要分為配發電系統、中央空調系統、給 排水系統、消防及自動報警系統、鍋爐系統、電梯系統、弱電系

18、統設備以及游泳池設備、 桑拿設備、洗衣房設備；2、配發電系統：施工一般由當地電力公司所壟斷。需要注意的是酒店的電力容量的考慮, 一定要充分考慮到酒店以后經營范圍的擴大所需要的電力增容問題，修建的時候一定要 保證有15%-20%勺余量。發電機本已經是在救命的時候啟用的，其不能有絲毫散失。建 議買進口品牌，從實際了解到的情況，國產貨的確比不上進口機，比較好的有瑞典的沃 爾沃，美國的康明斯（不是國內組裝的康明斯）等品牌。3、中央空調系統：主機現在各種品牌有30多個，建議選擇時先分個檔次，若拿國產貨和美國品牌對比， 的確是不合適的。建議分成三個檔次：進口品牌的，如美國的開利、約克，日本的大金 等，純國

19、產的海爾、格力、清華同方、山東的格瑞德、貝萊特等等，合資的臺灣臺佳、 上海瀚藝等。不同檔次品牌價格是不同的，各有所取舍：業主若是選擇純國產貨，短期一兩年之內 絕對是不會有什么問題的，但要想 5年、6年以后仍然如初，就不現實，但是降低了初 期投資成本，要想這頭也占、那頭也占，是極不現實的。若酒店采用了水源熱泵或地源熱泵，要注意，不是所有品牌的主機此方面都有成熟技 術的；對于進口品牌，要千萬防備是否是貼牌的！這種情況，從外表上粗略是看不出來的， 但其核心的壓縮機是能確認出來的，另外，別幻想著買原裝進口的機子，現在都是在國 內組裝的；4、給排水系統：一般是交給土建完成。要注意選擇好管材的類型，目前市

20、場上出現的新產品較多，要 多對比一下價格、材質、壽命、健康、維護方便性等綜合指標；5、消防及自動報警系統：施工普遍是由當地消防部門壟斷。要注意在簽訂合同時，仔細劃分需由消防施工單位 完成的工作范圍，哪些是由消防施工方帶為上報而實際由甲方負責的工作，與裝飾、弱 電施工需要配合的工作等等。仍然要采取招標（邀標）的方式來壓消防安裝成本。6、鍋爐系統：要注意鍋爐的燃燒機一定要用進口的！選擇品牌時要考慮以后維修件要方便購買；從能耗角度，最好是采用燃氣鍋爐，但購買時要有一臺燃油燃氣兩用的鍋爐，以應急；7、電梯系統：在建筑設計階段就應該先確定所選電梯的品牌、規格，便于土建施工時做好井道、轎 坑的預留預埋工作

21、；高層建筑類酒店，切忌將觀光電梯作為運送客人的主電梯！觀光電梯因為視覺的原因 速度都受到了限制，一般不超過 1.75米/秒，太快了則會感覺頭暈。但高層建筑的主客 梯速度若達不到2.5-3米/秒的話，那絕對會經常出現一大群客人等候電梯的場面。我所 在籌建的河北邢臺的萬峰國際酒店（五星級）就出現了這個問題，當時因為樁基都已打 好，沒法改了。應該做到：以封閉式高速電梯為主 +以少量觀光電梯為輔。考察過許多的五星級酒店，大多電梯里沒有空調，夏天乘坐該電梯是沒有五星級酒店 感覺的；對于廚房里用的傳菜電梯，因為只傳菜，不能乘人，許多酒店都是用的一般電梯廠制 作出非標類的“黑戶”電梯：沒有銘牌標示，也沒有檢

22、驗證明。這種“省錢”的做法不 可取。8、弱電系統：需要上的系統項目的選擇：按投資成本可分成以下三個檔次：首先，最底限是：建筑規范里要求必須有的、國家強制性要求必須有的、酒店五星級星 評要求必須要有的；其次，在底限的基礎上+舒適度及豪華感官度；最后，在底限的基礎上+舒適度及豪華感官度+利于酒店管理（能耗控制）+品牌宣傳 最為關鍵的是酒店客房智能控制系統及會議系統，這兩部分是客人直接感官面對的， 這方面的錢是不能省的；需要注意：目前弱電設計安裝市場還不是很透明化，弱電公司在介紹需要上的各系統 時也是比較夸張化。甲方要仔細對市場價格進行了解對比。9、游泳池設備：全部投資不超過50多萬，五星級酒店應該

23、上的各項系統都應該考慮： 如臭氧消毒系統， 主要設備如砂缸、泵建議采用原裝進口產品；要充分考慮維修的方便性，維修配件的可替代性；10、桑拿設備：要考慮采用部分舒適性、娛樂性較強的桑拿設備；還要考慮安全、機房設置合理，維修易操作、維修配件易購；11、洗衣房設備：首先要按照酒店飽和的布草洗滌量來考慮洗衣設備的配置，其實是考慮是否外接布草 洗滌業務？選購洗衣房設備者自己必須熟悉酒店各洗衣設備的性能，不同類型設備操作的難易， 布草破損率的大致情況，如全自動立式洗衣機在操作便捷、布草破損率等方面就要優于 臥式半自動洗衣機，雙滾3米的平燙機工作效率就遠比單滾 2.8米平燙機高得多； 要明確高壓蒸汽的供給來

24、源，所需蒸汽量、蒸汽壓力、高壓蒸汽鍋爐的位置，輸送管道 方式；考慮維修配件的通用性或可替代性；目前可利用的國家政策（節能，太陽能，地源熱泵，利用低谷電價，投資返金的政策）對于采用地源熱泵、水源熱泵的蓄能空調系統，國家都有一定的補貼政策，如河北省，對于該項目的補貼額度為相關投資費用的 15%-25%對于使用太陽能也有相應的補貼， 如河北邢臺市2007年出臺了政策：按照審核后的太 陽能熱水（開水）系統總造價的10%合予補貼；節能降耗：1、建筑節能：外墻隔熱：盡量不采用整體玻璃幕墻設計，造價高、隔熱差、隔音差；采用外墻加隔熱材料方式；門窗隔熱：窗戶采用中空玻璃或雙層玻璃，既隔熱又隔音；內墻全部采用輕

25、質砂加氣混凝土砌塊，以新型墻體材料替代了黏土磚；屋面采用加厚擠塑泡沫板保溫技術；2、采用太陽能：3、采用中水系統：注意：采用太陽能及中水系統，相對于收效來說，初期投資較大，實際的目的是獲得良好的社會效應，經濟效益次之。4、弱電系統中考慮樓宇控制進行節能:建筑設備監控系統該系統充分體現酒店的舒適和豪華性，依據暖通空調、給排水、電氣等專業要求，對酒 店內的機電設備（供配電、照明、柴油發電機、電梯、冷凍、空調新風、送排風、給排 水）進行集中監視、控制和管理，使機電設備安全、可靠、高效地運行，同時節約能源、 減少維護人員、提高工作效率。5、給排水、供電干路、支路安裝計量器：6、經營管理上的節能措施：用

26、節水型的坐便器，可以節水一半以上。在水箱內安裝節水芯，每只馬桶一年可節水30噸左右。員工浴室可安裝智能感應式節水系統。刷卡洗澡男員工8分鐘，女員工12分鐘，控制用水量。公共衛生間安裝感應節水龍頭。房間衛生間可安裝流量節水龍頭，適當控制水流量就可以節約1/3。對飯店的各個部門各個區域分別用水表計量。積累數據根據使用率額定合理的用水量。酒店中央 空調的冷卻塔會形成大量的水霧，一年就要飄掉近 5000噸水。可以安裝收水器，大大降 低水霧損耗。采用新型節能光源。至少可節電 70犯上。采用智能節電調壓開關。根據日照條件和需要營造的氛圍調節電壓和照射度。可節電20%左右。 提倡采用LED半導體燈，可以節約75%勺用電量。將夏天空調的溫度設定在28 Co少用機械通風，多用自然通風。不提供一次性物品，如塑料袋、餐具、臺布。節約紙張。采用無紙化辦公。不鼓勵客人過度消費。倡導適度消費，鼓勵打包。用蒸