1、石路風味美食街商鋪營銷策劃案目錄一、項目基本概況二、項目的SWO分析（一）優勢點（二）局限性（三）威脅點（四）機會點三、項目整體定位（一）項目的經營業態定位（二）價格定位（三）客戶定位四、營銷推廣（一）推廣主題（二）項目形象包裝（三）總體宣傳策略（四）銷售策略五、項目招商（一）、進行項目規劃（二）、制定招商政策（三）、招商廣告策劃（四）、招商策略（五）、招商方式 石路風味美食街商鋪市場定位與推廣策略一、項目基本概況蘇州石路不夜城風味美食街位于蘇州市金閶區石路商業區閶胥路上，總建筑面積 近3000平方米，總投資萬元，商鋪目前正在建設中，建成后美食街將匯集全國各地知 名小吃、品牌連鎖、休閑美食，形

2、成較大規模美食街。二、項目的SWO分析雖然本項目地段位置較為優越，但現實又存在著一些影響項目形象的因素。所以 我們只有充分認識到該項目的優缺點，并充分發揮其的優勢，才是本項目在營銷過程 中制勝的關鍵所在。（一）優勢點（S）:1、項目當前交通較為便利，地處蘇州城內繁華商業區；2、項目地處石路商業圈一級黃金旺地，發展前景看好；3、本項目由蘇州市金閶區政府倡導支持，對項目的推廣具有一定的優勢；4、項目周邊停車泊位多多，交通便利，公交發達；發揮優勢：A、在項目的運作過程中，充分渲染項目的區位優勢、交通的便利；B、在項目的運作過程中，強調該區域的發展前景和由此帶來的商機；C、在項目的推廣時，利用石路步行

3、街及投資公司的品牌優勢，增加置業者與投資者的 信心；（二）局限性（W1、項目所處地段目前人氣不旺，尚不具備以人氣帶動商鋪銷售的條件；2、本項目鄰近巴黎香榭廣場新風巷休閑、美食、娛樂一條街；4、項目商鋪缺乏整體形象定位，主題不鮮明；5、項目商鋪規模不大，不利于整體推廣；解決方法：（1）對商鋪進行準確的市場定位，明確目標客戶；（2）確定經營主題，從而以有特色的經營方向帶動商鋪的銷售；（3）加大推廣力度，擴大商鋪的暴光率與市場知名度；（三）機會點（。1、區位優勢的發揮，輻射周邊地區；2、隨著周邊各大住宅小區以及蘇州市演藝中心相繼建成與入伙，將帶動周邊的人氣，從而帶動商鋪的招商；3、人氣旺盛，商機無限

4、，前景看好；（四）威脅點（T）1、周邊現推向市場的商鋪等商業物業較多，形成很大的競爭力與市場壓力；2、新風巷閑置的商鋪，從而形成直接的競爭；三、項目整體定位（一）項目的經營業態定位一一風味美食街A、標榜石路商業區首個風味美食街，為該區域樹立起第一面旗幟。B、這樣定位的優勢a.為客戶規避市場風險，堅定投資信心，增加銷售熱度。因為這樣定位，可以減少與 直接競爭對手的接觸面。b.有深厚的市場容量：蘇州經濟的蓬勃發展將帶動餐飲服務業的大發展，并且本項目周邊地理位置優越；c.目前在蘇州美食街較少，有著很大的發展空間；d.項目周邊交通條件較為理想，且商鋪前面步行道空間較大，滿足發展裝飾材料業的硬件需要；e

5、.良好的市場操作性，定位有良好的前瞻性。（二）價格定位房地產租金是售價的晴雨表，租賃市場的行情直接反映了供求關系，售價曲線與租賃 價格曲線是同步變化的，租賃價格是售價的真實反映，租賃市場是房地產市場的真實 體現，以收益價格對商業價格進行評估，收益價格對物業使用者和投資者都是一個基 本的心理預期價格。根據調查區域內商業物業的租金情況，建議美食街商鋪的租金由38元/M2調整為30元/M2 月。（三）客戶定位本項目商鋪的客戶主要有以下幾類：（1）本區域的商鋪投資者或餐飲業經營者；（2）看好本區域餐飲業發展前景的其他投資者或經營者；（3）經營知名美食品牌的加盟者或連鎖店；（4）特色招牌小吃的經營者；四

6、、營銷推廣策略（一）推廣主題基于以上的分析及本項目的定位，并結合目前商業物業市場的實際情況，在項目的推廣宣傳時，主要圍繞下面幾個方面進行：1、宣傳本項目商鋪為蘇州金閶區首個風味美食街，突出其市場的發展前景及投資價值2、宣傳該區域商業的蓬勃發展，必將帶動餐飲業的長足發展，從而帶出投資該商鋪的 的發展前景與潛力；3、交通條件較為便捷，且商鋪前面的步行道空間較大，對發展餐飲業極具潛力；（二）項目形象包裝1、主題廣告主導語：項目目前無主題廣告主導語，廣告訴求不明顯，我司建議以“觀前太監弄，石路美食街”為主題，進行廣告訴求2、項目導視系統在在石路步行街、閶胥路、廣濟南路、金門路等客流量多的地方設導視牌；

7、3、現場包裝1）條幅：條幅廣告是項目最快，費用最省的廣告形式之一。建議掛出“石路風味美食街優惠招租”及租售熱線等內容的條幅。2）道旗：為營造現場氣氛，引起人們的關注，吸引更多的人氣，我司建議在附近大道上布設道旗，道旗內容以發布石路風味美食一條街租賃的信息為主，如“石路鋪王，一鋪富三代”、“石路風味美食街，商家投資的潛力股” “石路風味美食街，低風險高回報” 等等。（三）總體宣傳策略根據本項目所在區域的現狀及項目自身的特點，我司在控制廣告宣傳費用的同時，將 采用有針對性的宣傳策略，加大廣告宣傳力度，并使之按步就班，有的放矢，使整個 宣傳策略與銷售策略緊密配合，從而達到熱銷的效果，具體計劃如下：1

8、） “造勢”策略為渲染市場氣氛，我司建議有針對性地在媒體上發表有關本項目的新聞撰稿，如蘇州 日報、蘇州電視臺等，內容主要以宣傳介紹該項目地理位置及美食街的發展前景，從 而引出本項目商鋪巨大的升值潛力，以令市場更加注目該商鋪，加強客戶的投資信心02）常規宣傳策略廣告宣傳以報紙廣告、電視廣告為常規宣傳，屬最有效的宣傳方式。本項目主要進行 必要的電視廣告、報紙廣告與軟性文章炒作，從而緊密配合銷售策略采用，令常規宣 傳效果發揮至最大并控制廣告費的投入量。廣告宣傳安排如下： 電視廣告：制作5-6分鐘的招商宣傳片，拍攝 30秒的電視廣告，主要投放蘇州電視臺。利用晚間 及白天所謂的垃圾事段狂轟濫炸。報紙廣告

9、：主要以當地的蘇州日報為主，逢周二或周五軟硬廣告結合，主要為10X15或15X20的版面作廣告（這樣費用不大，可集中在一個階段連續進行），訴求項目地理位置及 美食街的發展前景，從而引出本項目巨大的升值潛力。這樣廣告費不大，卻能達到我 們的預期效果。軟性文章：報紙軟性文章目標性較強，所以我司在接手商鋪的銷售工作后，將在蘇州日報、姑蘇 晚報有針對性的發表軟性廣告，內容同樣訴求美食街的地理位置及美食街的發展前景 0宣傳單張：（1）由于宣傳單張的制作成本只需幾毛錢，適合廣范的大量派發，并且本項目目前的 單張在內容、色彩上不具有較強的視覺沖擊力，因此，我司建議重新制作本項目商鋪 的銷售宣傳單張，制作要求

10、能體現本項目的優越的地理位置、項目的定位及美食街的 經營發展前景，同時附上商鋪的投資分析案例。單張建議板開數可選擇8K或16K雙面制作數量1000份。3） “借勢”策略主推廣告語“觀前太監弄，石路美食街”，利用觀前步行街成就了太監弄美食一條街,來說明石路美食街必將借助石路步行街的繁華成就自己的繁華。四）租賃策略1）推出品牌商家進駐優惠策略品牌商家的品牌效應能給投資者及經營者增強置業的信心，從而有力地促進銷售，所 以，我司建議，對于有意進駐的品牌餐飲企業，在售價或租金上給予一定比例的優惠 ,如在售價上給予一定的折扣或在租金上給予3個月或半年的免租期，利用其品牌效應來帶動其它商鋪的發售與招租；2）

11、 “客戶領袖”獎勵計劃為達到帶動人氣，我司建議對此推行“客戶領袖獎勵計劃”，凡已認租的客戶若能帶 領其它客戶，進行認租并成交者，發展商將按所規定的標準獎勵予領袖客戶，如按其 所租賃的商鋪以2%勺優惠彳介獎勵.3）針對目標客戶采用 DM箍略對于一些目標客戶，我司將通過直郵（ DM或直接派人上門向各商家派發單張、海報等方式將有關資料傳給客戶，爭取他們成為商鋪的業主或租戶五、項目招商（一）、進行項目規劃（二）、制定招商政策（三）、招商廣告策劃（四）、招商策略先招主力店后招散客戶，控制好招商進度。（五）、招商方式1）、現場招商2）、開招商會3）、分區招商4）、活動招商六、項目預算：（一）、工作經費工作

12、人員：4名，人均2000元/月，小計8000元/月。招商辦日常辦公經費開支 2000-3000元/月。（二）、宣傳費用5-6分鐘招商宣傳片以及30秒電視廣告片拍攝制作總計5-6萬元 廣告發布費：網絡廣告1萬元（半年），電視臺信息（兩個月）3萬元 七、合作方式萬案一：雙方各承擔一半的經費開支，我司將按商鋪營銷總額的10姍成。萬案一：招商日常工作經費由我司承擔，我司將按商鋪營銷總額的20哪成。萬案二：招商日常工作經費由我司承擔，投資公司一次性付給我30萬元酬金。我司將在8-10個月內，完成總量的80%（以活動帶招商，以活動促經營）附：“xxxx”杯蘇州美食文化節策劃方案“xxxxx”杯蘇州美食文化

13、節策劃方案蘇州石路不夜城將通過美食文化節的舞臺，展示自己的新形象，傳播飲食文化，開展 國際交流與合作；另一方面，應不斷總結辦節經驗，打破傳統辦美食節的方式，讓市 民融入其中，真正達到“食以人為本，節以人為樂”的效果，營造出“食人合一”的 節日氣氛！舉辦首屆蘇州美食文化節，其旨在于提升蘇州美食的國際競爭力。然而，當今國際市 場競爭的殺手銅有二：一是標準；二是文化。欣慰的是，蘇州美食實質賣的就是一種 標準，一種文化。一、活動目的通過節日活動，讓世人進一步了解蘇州美食、認識蘇州美食、喜歡蘇州美食，從而提 升蘇州美食的國際競爭力。并間接地達到宣傳石路風味美食街，促進招商工作的順利 開展。二、活動原則安

14、全第一，大眾參與，體面輕松，皆大歡喜。三、活動賣點主題化、大眾化、互動化。四、活動理念傳承飲食文化，打造民族品牌！ 五、活動主題享受美食，感受歡樂。六、活動組織1、組織機構；2、工作分工；3、協調聯絡；4、對外宣傳；5、安全保障。七、活動內容（一）準備期1、舉行新聞發布會，傳遞蘇州美食文化節的目的、原則、賣點、理念、主題等信息， 喚起全市各方面的關注和支持。2、組織好對廣告公司、公關公司的招標工作，嚴格按市場化的方式運作，優選協辦單 位。3、加強對外聯絡，協調合作關系，解決冠名贊助，確保基本費用。4、通過報紙向社會有獎征集蘇州美食文化節標識、吉祥物，以及蘇州美食形象廣告語 和歌曲。（二）舉辦期

15、朝天揚帆正當時，蘇州美食樂盛世。1、開幕式（晚上）主題：享受生活，享受歡樂。方式：主會場與分會場互動，做到簡短、意深、形美、樂人。形式：主會場設在石路，分會場設觀前太監弄、園區馨都廣場美食街，并通過彩車隊 流動助興的方式把分會場“用”起來。內容：（1）主會場舉行開幕儀式，嘉賓致賀詞，xxx高歌XXX，彩車隊“揚帆”，電視進行直播，儀式完成后嘉賓登游船觀江景；（2）分會場與主會場互動，嘉賓致賀詞，打鑼打鼓、舞龍舞獅、唱歌跳舞等助興；（3）彩車隊分兩組：一組從 xxx出發 xxx 路 xxxx xxxxxxxx ; 另一組從 xxx 出發xxx xxx （隨后每天彩車隊都有活動安排）。2、品牌餐飲

16、企業形象展示（第一層面）主題：有滋有味，多姿多彩。方式：設固定的展區，邀請本地、國內品牌餐飲企業參展。形式：通過美食宴，展示品牌及其文化形象。內容：（1）美食宴的實物藝術形態；（2）美食宴序的文化展示；（3）美食宴服務人 員的儀表姿態。展區建議設在較好的會展中心內，讓蘇州美食這個城市名牌更加體面。3、火鍋店促銷活動（第二層面）主題：更歡樂，更輕松。方式：凡在蘇州境內的合法火鍋店，均可申請參加本項活動。形式：價格優惠，借節日開展促銷。內容：在蘇州美食文化節期間，對消費者一律實行16%勺價格優惠，愿蘇州火鍋企業給消費者的生活帶來“一帆風順”。另外，蘇州火鍋品牌形象店可組織搞一些“更歡樂 ,更輕松”

17、的促銷活動。4、職業技能大賽（第三層面）主題：享受美食，享受生活。方式：爭取企業冠名贊助。形式：邀請專家充當評委，對報名參加比賽的職業人員進行評比。內容：其中包括廚王爭霸賽、中（西）式面點師大賽、茶藝師大賽和調酒師大賽等項 目。5、彩車隊助興活動主題：動起來，樂起來。方式：品牌餐飲企業出資，汽摩企業協助，專業人員制作，聯合統一行動。形式：通過彩車展示品牌餐飲形象，擴大節日活動范圍，塑造美食整體形象，增添節 日活動氣氛，滿足市民求樂心理。內容：（1）摩托車隊開路，造型為小帆船，象征“千帆競渡，八仙過海”；（2）彩車費用力爭控制2萬元之內，品牌企業可認定 1-3輛；（3）彩車品牌企業自定主題， 統

18、一車型，由專業人員制作；（4）除主城區外，根據區縣的申請，盡力安排前往助興6、長三角餐飲發展高峰論壇主題：溝通交流，合作共贏。方式：會議、報紙征文。形式：專業人士參加會議，市民參與征文。內容：（1）邀請政府有關領導、專家、學者、餐飲企業代表參加研討會，論壇成果匯 編成冊；（2）在相關報紙欄目中舉辦有獎征文活動，并由企業冠名，暫定名稱為：“ XX杯”我與蘇州美食；（3）在總結表彰大會為獲獎者頒獎。7、小型創業項目推介會暨石路美食城招商說明會主題：開拓創新，自主創業方式：講座、網絡交流形式：市民可以參加講座，或參與網上討論。內容：小型創業項目推薦，石路風味美食街招商說明，餐飲業如何進行營銷模式的創 新、餐飲企業連鎖式經營、餐飲企業的多元化經營等問題交流討論。8、閉幕式 主題：釋放激情，感受歡樂。方式：國外藝術家在人民大禮堂內演出，彩車隊在石路、觀前街助興。形式：邀請國外充滿激情的民俗藝術表演團給閉幕式助興，讓人感受到蘇州美食融入 國際所帶來的歡樂氣息。內容：（1）嘉賓致閉幕詞；（2）國外表演團演出；（3）演出完后主持人宣布首屆蘇 州美食文化節閉幕。八、活動其它1、彩車隊可由蘇州餐飲企業和文化娛樂企業共同組建。2、主會場、分會場的蘇州餐飲企業應與文化娛樂攜手互動，共同把本會場的活動搞好03、主會場、分會場向廣告公司招標，由中標者落實經費和布置會場；