1、銷售專業知識與常規業務操作第一章綜合類術語1.綜合類術語2.房地產價格類術語3.建筑類術語第二章專業知識1.物業管理2.建筑學基本知識3.房地產法規與制度合同法與房地產政策第三章常規業務操作1.操作技能規范第一章綜合類術語第一節綜合類術語1.房地產市場：一級市場，是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權出讓給房地產經營者與使用者的交易市場；二級市場，是指土地使用權出讓結束，由房地產經營者投資開發后，從事房屋出售、出租、土地轉讓、抵押等房地產交易的市場；三級市場，是指在二級市場的基礎上再轉讓或出租的房地產交易市場。2.國土局：代表國家行使土地所有者職權，以及對房地產市場、房地產行業管理的

2、一個政府部門。 3.商品房： 是指開發商以市場地價取得土地使用權，進行開發建設并經過國土局批準在市場上流通的房地產。它是可領獨立房地產證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產。4.發展商： 專門從事房地產開發和經營的企業。5.代理商： 經政府批準成立，從事房地產的咨詢、經紀、評估等業務的中介服務機構，接受委托代辦房地產的出售、購買、出租、承租及物業咨詢評估報告、銷售策劃等業務提供有償服務的企業。6.土地類型： 按其使用性質劃分為居住、商業、工業、倉儲、綜合用地、公共設施用地及自由集資、微利房用地。7.土地使用權年限： 是指政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給

3、土地使用者，土地使用權期滿后，如該綜土地用途符合當時城市規劃要求，土地使用者可申請續用（經批準并補清地價后繼續使用），如果不符合則該綜土地使用權由政府無償收回。現政府對土地使用權年限規定如下：居住用地70年，工業、教育、科技、文化、衛生、體育、綜合用地為50年，商業、旅游、娛樂用地為40年。 8.土地使用費： 土地使用者因使用土地而按規定每年支付給予政府的費用。9.房地產產權： 是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地使用權。房屋作為不動產與土地是不可分割的一個整體，房屋在發生轉讓等產權變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產項目銷售中，開發商擁有房屋、

4、車庫等的產權并獨立出售，但屬于小區綠地等部分的公建，對購房而言，就不具備產權的概念。10.如何辦理產權每套商品房產權證的辦理必須在開發商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產權證后才能進行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發票、身份證明、企業相關資料文件等先到房屋交易部門辦理契稅手續后，辦理過戶手續。也可以委托中介機構或由開發商代辦。11.房地產產權登記： 凡在規定范圍內的房地產權，不論歸誰所有，都必須按照登記辦法的規定，向房地產所在地的房地產管理機關申請登記。經審查確認產權后，由房地產管理機關發給房地產產權證。產權登記是房地產權管理的主要行政手段，只有通過產權登記，才能對各類房地產權實施有效管

5、理，并確定房地產權利。房地產登記時要對權利人、權利性質、權屬來源、取得時間、變化情況和房地產面積、結構、用途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載，登記機關設置房地產登記冊，按編號對房地產登記事項作全面記載。12.產權證書： 指“房屋所有權證”和“土地使用權證”的二合為一，是房地產權的法律憑證。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建筑面積、使用面積、共有數紀要、它項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。13.商品房預售許可證： 按規定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發展商將有關資料送到國土局申請，批準后方可預售樓花（現樓不需此證）。1

6、4.房地產買賣合同： 是由國土局統一編制，用以明確買賣雙方權利和義務的協議。所有的商品房銷售都須簽訂此合同，內銷的房地產合同可免做公證，外銷的房地產合同必須做公證。15.房屋所有權： 房屋的所有權為房屋的占有權、管理權、享用權、排他權、處置權（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和。擁有了房屋的所有權就等于擁有了對該房屋在法律允許范圍內的一切權利。16.房屋使用權： 是指對房屋擁有的享用權。房屋租賃活動成交的是房屋的使用權。17.銀行按揭： 是指購房者購買商品房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為，業主會付一部分房款，余款由銀行代購房者支付，購房者的房屋所有權將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行

7、的貸款及利息，償還完畢后，房屋所有權歸己。第二節房地產價格術語1.均價 均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價。2.起價起價也叫起步價，是指某物業各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業，以最低層的銷售價為起步價。3.預售價 預售價是商品房預（銷）售合同中的專用術語，是經批準權限部門核定后用于銷售期房商品房的價格。4.一次性付款一次性付款是指買方一次性向開發商支付所有放款的付款方式。一般開發商會給予一次性付款的買方一定的價格優惠。5.按揭貸款“

8、按揭”的通俗意義是指用預購的商品房進行貸款抵押。它是指按揭人將預購的物業產權轉讓于按揭受益人(銀行)作為還款保證，還款后，按揭受益人將物業的產權轉讓給按揭人。具體地說，按揭貸款是指購房者以所預購的樓宇作為抵押品而從銀行獲得貸款，購房者按照按揭契約中規定的歸還方式和期限分期付款給銀行；銀行按一定的利率收取利息。如果貸款人違約，銀行有權收走房屋。6.住房商業貸款個人住房商業性貸款是銀行用其信貸資金所發放的自營性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮自住住房時，以其所購買的產權住房（或銀行認可的其他擔保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業性貸款。（抵押貸款是商業性貸

9、款中的一種貸款方式）。個人住房商業貸款是我國公民因購買商品房而向銀行申請的一種貸款，有關銀行規定，凡符合下列兩種情況之一的，即可申請貸款品種：一是參加住房儲蓄的居民；二是住房出售商和貸款銀行有約定，由房地產擔保企業為居民購房貸款向銀行提供提保。 7.公積金貸款具有當地城鎮常住戶口、建立住房公積金制2年以上并按規定繳存住房公積金的職工，為購建住房或翻建、大修自有住房資金不足時，即可享受公積金貸款。其貸款的條件是：借款人及其家屬親屬繳存的公積金總額至少達到新購建(大修)住房支出的30%；貸款人有穩定的經濟收入和償還本息的能力；借款人同意辦理住房抵押登記的保險；提供當地住房資金管理中心及所屬分中心同

10、意的擔保方式；同時提交銀行要求的相關文件，如購房合同或房屋預售合同、房屋產權證、土地使用證、公積金繳存的證明等。8.組合貸款個人住房組合貸款,是指符合某銀行個人住房商業性貸款條件的借款人，同時繳存住房公積金，在辦理個人住房商業性貸款的同時，還可向銀行申請個人住房公積金貸款。即借款人以所購本市城鎮自住住房作為抵押物，銀行向同一借款申請人同時發放的，用于購買同一套自住普通商品住宅的個人住房貸款，是政策性和商業性貸款組合的總稱。第三節建筑類術語1.房屋的結構形式 主要是以其承重結構所用的材料來劃分，一般可以分為磚混結構、磚木結構、鋼筋混凝土結構。 磚混結構：是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或

11、砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗地講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。由于抗震的要求，磚混房屋一般在6層以下。 磚木結構：是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構而共同構成的房屋。鋼筋混凝土結構：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其它材料填充。這種結構抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經久耐用，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層房屋多采用這種結構。其缺點是工藝比較復雜，建筑造價較高。 2.房屋的建筑面積是指按房屋建筑外墻外圍線測定的各層平面面積

12、之和（即房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積），它是表示一個建筑物建筑規模大小的經濟指標。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。3.商品房銷售面積商品房銷售面積是指購房者所購買的套內或單元內的建筑面積（套內建筑面積）與應分攤公用建筑面積之和。即：商品房銷售面積套內建筑面積十分攤的公用建筑面積。4.建筑面積的計算規定 是建筑物外圍面積的展開，是指建筑物各層次外圍面積的總和。由于房屋使用要求、結構形式的不同和裝飾方面諸多因素，造成房屋不太規則。國家根據房屋使用程度的不同，對房屋建筑面積的測算制定了相應的規定。針對房屋建筑物的主要規定有：

13、1)作為永久性結構的房屋按外圍水平投影面積計算。單層房屋按一層計算建筑面積，多層房屋按各層建筑面積的總和計算。2)建筑物內所有永久性建筑層高在2.2米以上的，包括房屋內的夾層、插層，技術層（即管道層，儲藏室等）和2.2米以上的樓梯間、電梯間、均按一層計算建筑面積。層面上的樓梯間，水箱間，電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.2米以上的建筑和地下室，半地下室及相應進出口，層高在2.2米以上的按其外圍水平投影面積計算。3)穿過房屋的通道，房屋內的門廳，大廳均按一層計算建筑面積；大廳內的回廊部分，層高在2.2米以上的按其水平投影面積計算。 4)樓梯間、電梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。 5)

14、與房屋相連的有柱走廊，房屋間屬永久性封閉的架空通廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其圍護結構和柱的外圍水平投影面積計算。與房屋相連的有上蓋無柱的走廊，連廊按其圍護結構外圍水平投影面積一半計算；有頂蓋未封閉永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算；房屋之間無上蓋的架空通廊（天橋）不計算建筑面積。 6)有柱或有圍護結構的門廊，門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。 7)全封閉的陽臺挑廊按其外圍水平投影面積計算。未封閉的陽臺，挑廊按其圍護結構的外圍水平投影面積的一半計算。 8)有伸縮縫的房屋，若在室內，伸縮縫計算面積。與室內不相通的房屋間的伸縮縫不計算建筑面積。 9)屬永久性結構有上蓋

15、的樓梯按各層水平投影面積計算，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。 10)突出房屋墻面的構件，配件，裝飾柱，裝飾性的玻璃幕墻，垛，勒腳，臺階，無拄雨蓬等，騎樓過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花園，游泳池等均不計算建筑面積。 11)以上規定基本土涵蓋了房屋所有建筑面積，它是各面積計算的基礎。5.套內建筑面積的計算 房屋為了滿足各種需求和結構上的需要，各套面積不一定相等，就必須將各套房的面積分別進行測算。套內建筑面積是由套內房屋的使用面積，套內墻體面積，套內陽臺面積三部分組成。 1)套內房屋的使用面積：套內房屋的使用面積為套內房屋使用空間的凈面積，按水平投影面積計算：它包含

16、了套內臥室、起居室、衛廳、過道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室、壁柜等空間面積的總和；套內樓梯按自然層數的面積總和計算；套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積，內墻面裝飾厚度亦計入使用面積。 2)套內墻體面積：是指套內使用空間周圍的維護或承重墻體，或其他承重支撐間隔體所占的面積。其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻等共有墻均按水平投影面積的一半計人套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計人套內墻體面積。 3)套內陽臺建筑面積：按陽臺建筑面積的計算規定計算，套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻的水平投影面積計算。其中封閉陽臺按水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平

17、投影面積的一半計算建筑面積。6.公有建筑面積的計算和分攤 一般房屋除了專有別墅以外，都有公共使用面積的部分。最簡單的有樓道、樓梯、樓梯間等，這部分面積應由各戶進行分攤。公有面積的處理原則一般按各戶房屋建筑面積比例進行分攤。 1)共有建筑面積的內容：共有建筑面積包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室、以及為整棟建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積，按水平投影面積計算。 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻、以及外墻水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務的警衛室、管理用房、作為人防工程的地下室、都不計人共有建筑面

18、積。將這幾部分面積和計起來即為共有面積總和。 2)共有建筑面積的計算方法：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務的警衛室、管理用房、以及人防工程等建筑面積；即為整棟建筑物應分攤的共有建筑面積。 3)各戶分攤公用建筑面積的計算方法：其基本思路就是用各戶套內面積按比例進行分攤： 第1步：計算分攤系數分攤系數需要分攤的公用面積之和各套內建筑面積之和（總建筑面積之和一各套內建筑面積之和）各戶套內建筑面積之和。 第2步：各套房的公用分攤面積分攤系數×各套內建筑面積。7.使用率 房屋套內凈面積（即使用面積）和房屋建筑面積的比為使

19、用率般高層塔樓在72至75之間，板樓在78至80之間。 怎樣計算房屋的使用率 房屋使用率指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業使用效率的重要指標。 比較確切地計算方法是在建筑面積的基礎上減去外墻和內墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計算出來的使用面積也形象地稱為“地毯面積”。它反映了一個物業的真實使用率，這種計算方法是對客戶負責任的方法。 從一般情況來看，高層塔樓的真實使用率方面較多層房屋略差，主要是因為高層要求有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯多戶設計也加大了通道的面積，每戶平均分攤的面積也多。而多層房屋基本不存在上述問題，即便有些多層房屋有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電

20、梯外掛等新型設計布局其使用率還可進一步提高。 此外，建筑面積還包括各單元應分攤的配套用房共用建筑面積，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。8.建筑容積率 是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積（項目用地紅線范圍內的土地面積，一般包括建設區內的道路面積、綠她面積、建筑物（構筑物）所占面積、運動場地等等）之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。9.建筑密度 居住區用地內，各類建筑的基底總面積與居住區用地面積的比率，它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。10.綠地率居住區用地范圍內各類綠地的總和占居住區用地的比率。 綠地應包括，公共綠地、宅旁綠地、公

21、共服務設施所屬綠地和道路綠地，即道路紅線內的綠地，又包括居住區公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地，不應包括屋頂、曬臺的人工綠地。 綠化率是指項目規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。11.居住面積 房屋的居住面積是指房屋建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面（即結構面積）。 12.使用面積房屋的使用面積，指房屋各層平面中為生活起居所使用的凈面積之和。計算房屋使用面積，在過去主要用來計算和征收公共房屋房租時使用。采用使用面積的計算，可以全面地反映房屋所有權人與房屋使用權人的

22、租賃關系；計算房屋使用面積，可以比較直觀地反應房屋的使用狀況，但在房屋買賣中一般不采用使用面積來計算價格。 計算使用面積時有一些特殊規定：躍層式房屋中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內墻面裝修厚度計入使用面積。計算房屋租金，都是按使用面積計算。13.建筑面積房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層房屋樓的建筑面積，則是各層建筑面積之和。 不難看出對于一幢房屋樓來說，房屋的建筑面積居住面積十輔助面積十結構面積，也可表示為：房屋的建筑面積使用面積結構面積。當然房屋的公共面積包含在房屋建筑面積之中，是由

23、部分輔助面積和部分結構面積構成。14.房屋的開間 在房屋設計中，房屋的開間（即寬度）是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。房屋開間一般為3.03.9米，磚混結構房屋開間一般不超過3.3米。規定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度、增強房屋結構整體性、穩定性和抗震性。15.房屋的進深在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。進深大的房屋可以有效地節約用地，但為了保證建成的房屋具有良好的自然采光和通風條件，房屋的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮房屋房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。在房屋的高度（層高）和寬度（開間）確定的前

24、提下，設計的房屋進深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠的室內自然光線不足。16.層高房屋的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。17.凈高 房屋的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高層高樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高。18.什么是房屋組團 我們所熟悉的居住區，從布局上看多是外向開放型的，小區與主要街道沒有界線，小區內樓宇成排排列，道路暢通無阻。這種布局的缺點是不但形象單一死板，而且給住戶帶來不安全感。而房屋組團是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結構。院落式的布局，用四面樓房圍合成封閉的空間

25、，由單一的出入口出入，它能給住戶帶來領域感和安全感，鄰里有交往的氛圍和空間，空間尺度宜人，讓人輕松愉快，非常符合現代人交流的心理需要。19.什么是花園式房屋花園式房屋也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，房屋水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。20.居住組團 一般稱組團，指一般被小區道路分隔，并與居住人口規模10003000人相對應，配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。21.躍層和復式、錯層有什么區別？ 通常情況，躍層房屋是一

26、套房屋占兩個樓層，有內部樓梯聯系上下層。一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛生間，最好有一間臥室；二層安排臥室、書房、衛生間等。 復式房屋在概念上是一層，但層高較普通的房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內容，用樓梯聯系上下。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高房屋的空間利用率。這種做法是為適應其用地、空間極其缺乏的情況而產生的。 復式房屋實際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。夾層可以做成房間，也可以做成跑馬廊形式（夾層懸空的一側不做墻壁或墻面后退，在平面的外邊緣有欄桿或欄板，上面的人可以看見下面，下面的人也可以看見上面，形成一種不完

27、全的空間，一般稱其為“排空”），與底層之間有視線上的交流和空間上的流通。而躍層房屋的上下兩層之間完全由樓板分隔，只通過樓梯聯系，和復式房屋的空間是兩種不同的類型。 躍層和復式的面積汁算：躍層房屋如果是完整的兩層，其建筑面積或使用面積均應是兩層的建筑面積或使用面積相加之和。如果躍層部分的高度不夠一個完整的層高，可以參照披屋頂使用面積的計算標準： 如：利用坡屋頂作為使用房間時，除必要的衛生條件（漱洗、便溺、采光、通風）外，還應同時具備以下兩個條件，方能計入使用面積：使用房間的凈高度最低處不應低于1.5米（含）：使用房間凈面積的一半（含）以上不低于2.1米（含）。 滿足上述條件的房間其凈面積可全部計

28、入使用面積。若房間超過2.l米（含）部分不足房間總面積的2倍計入使用面積。 錯層一戶內樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯系。優點是和躍層一樣能夠動靜分區，但因為沒有完全分為兩層，所以又有復式房屋豐富的空間感。可以利用錯層房屋中不同的層高區分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。還有的利用地形地勢的高差在坡地上設計錯層式房屋，可以減少挖土的土方量。錯層帶來空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象得到，所以對于初次進入這種房屋的人有較大吸引力。但錯層式房屋不利于結構抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數少、面積大的高檔房屋。22.現房 是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）

29、的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。23.期房 是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱做為買“樓花”，這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。24.二手房 即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以

30、賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。25.尾房 又稱掃尾房。它是房地產業進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品房屋的銷售量達到80以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。開發商經過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。26.公攤面積 商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： 1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積； 2)各單元與樓宇公共建筑空間之

31、間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50。27.公用建筑面積分攤系數 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數。即公用建筑面積分攤系數公用建筑面積套內建筑面積之和。28.標準層 是指平面布置相同的房屋樓層。29.平臺 是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由房屋底層地面伸出室外的部30.地下室 是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的12者。 半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的13，且不超過12者。31.玄關 是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領地”，講究一定的私密性，大門一

32、開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。32.隔斷 是指專門作為分隔室內空間的不到頂的半截立面。第二章專業知識第一節物業管理一、物業管理的概念物業管理是物業管理企業接受房屋產權人或業主委員會的委托，依照物業管理合同或協議，對已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地進行管理，同時對房屋區域周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠地、道路養護統一實施專業化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務。物業管理是集管理、經營、服務為一體的有償勞動，它

33、按照社會化、專業化原則進行管理。二、物業管理的作用及收費物業管理是購房者需要重視的因素，應由專門的機構和人員依照合同和契約，對房屋區域的周邊環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠地、道路養護統一實施專業化管理，并向住房人提供多方面綜合性服務，是集管理、經營、服務為一體的有償勞動。 物業合同在這里起著非常重要的作用，它是進行物業管理的根據和標準，簽訂物業合同時應注意以下幾大事項： 1.購房者應明確所購住房的類型和等級，因為不同類型和等級的物業，有不同的管理標準和收費標準。 2.購房者對物業收費的標準和種類應了解清楚，基本包括： 1)管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費； 2)公共設施、設備日常運行

34、、維修及保養費； 3)綠化管理費； 4)清潔衛生費； 5)保安費； 6)辦公費； 7)物業管理單位固定資產折舊費； 8)法定稅費。 3.管理內容包括：1）房屋的使用、維修、養護；2）消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施的使用、維修、養護和管理；3）清潔衛生；4）車輛行駛及停泊；5）治安管理；6）房地產主管部門規定或委托管理合同規定的其他物業管理事項。 三、物業服務的內容我國推行物業管理的目的是為了實現物業的價值和發揮物業的最大使用功能，以保值增值，并為物業所有人和使用人創造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環境，最終實現社會、經濟

35、、環境三個效益的統一。物業管理行業屬于第三產業中的服務行業，具體服務內容和范圍廣泛，包括各類建筑。如高層與多層住宅區、綜合辦公樓、商業樓宇、工業廠房、倉庫、停車場等。盡管物業類型各有不同，使用性質差異很大，但物業管理的基本內容是一樣的。社會化、專業化、市場化的物業管理實質是一種綜合的經營型管理服務，融管理、經營、服務于一體，三者相互聯系、相互促進。物業管理涉及的服務領域相當廣泛，其基本內容按服務的性質和提供的服務方式可分為：常規性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類。（一）常規性的公共服務。這是指物業管理中的基本管理工作，是物業管理企業面向所有住用人提供的最基本的管理與服務。主

36、要包括以下8項：1)房屋建筑主體的管理；2)房屋設備、設施的管理；3)環境衛生的管理；4)綠化管理；5)保安管理；6)消防管理；7)車輛道路管理；8)公眾代辦性質的服務。 （二）針對性的專項服務。這是指物業管理企業為改善和提高住用人的工作、生活條件，面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務工作。專項服務的內容主要有以下幾大類：（1）日常生活類；（2）商業服務類；（3）文化、教育、衛生、體育類；（4）金融服務類；（5）經紀代理中介服務。如物業管理企業在做好公共服務的同時，在管轄的住宅區內附屬開展裝飾裝修、美容美發、餐飲、副食等多種經營服務。 （三）委托性的特約服務

37、。特約服務是為滿足物業產權人、使用人的個別需求受其委托而提供的服務，通常指在物業管理委托合同中未要求，物業管理企業在專項服務中也未設立，而物業產權人、使用人又提出該方面的需求，此時，物業管理企業應在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務。如小區內老年病人的護理、接送子女上學、照顧殘疾人的上下樓梯、為住用人代購生活物品等。 上述三類服務工作是物業管理的基本內容。物業管理企業在實施物業管理時，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時，根據自身能力和住用人的需求，確定第二、第三類中的具體服務項目與內容，采取靈活多樣的經營機制和服務方式，以人為核心做好物業管理的各項管理與服務工作，并不斷拓展其廣度

38、和深度。四、物業名詞解釋1.公共維修基金公共維修基金是指樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養護基金2.安全保安系統實現小區周界的監控和紅外線報警防范，火災與煤氣報警，緊急呼救報警，電話線被切斷與防破壞報警。3.通訊系統實現住戶的至少兩對電話線和一個寬帶國際互聯網絡（Internet）插口，可接收有線電視網節目。4.信息服務系統實現三表遠程計量，計算機網絡功能及一些物業管理功能。5.環境控制系統實現背景音響與公共廣播、出入口控制、社區公告版第二節建筑學基礎知識一、建筑物的用途分類及特點民用建筑的構造組成建筑物一般是由：基礎、墻或柱、樓地層、樓梯、屋頂和門窗等六大部分組成。民用建筑：供人們生活、

39、居住、從事各種文化福利活動的房屋。按其用途不同，有以下兩類：（1）居住建筑：供人們生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、賓館、招待所。（2）公共建筑：供人們從事社會性公共活動的建筑和各種福利設施的建筑物，如各類學校、圖書館、影劇院等。工業建筑：供人們從事各類工業生產活動的各種建筑物、構筑物的總稱。通常將這些生產用的建筑物稱為工業廠房。包括車間、變電站、鍋爐房、倉庫等。二、按建筑結構的材料分類磚木結構：這類房屋的主要承重構件用磚、木構成。其中豎向承重構件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構件的樓板、屋架等采用木材制作。這種結構形式的房屋層數較少，多用于單層房屋。磚混結構：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、

40、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚鋼筋混凝土結構。這種結構多用于層數不多（六層以下）的民用建筑及小型工業廠房，是目前廣泛采用的一種結構形式。鋼混結構：建筑物的梁、柱、樓板、基礎全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板柱、基礎組成一個承重的框架，因此也稱框架結構。墻只起圍護作用，用磚砌筑。此結構用于高層或大跨度房屋建筑中。鋼結構：建筑物的梁、柱、屋架等承重構件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。此結構多用于大型工業建筑。三、按建筑結構承重方式分類1、承重墻結構它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架（或梁柱）承擔，屋架支撐在承重墻上，樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上。因此，屋蓋、樓層的荷載均由承重墻承擔

41、；墻下有基礎，基礎下為地基，全部荷載由墻、基礎傳到地基上。2、框架結構主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁與柱為剛接（鋼筋混凝土結構中通常通過端部鋼筋焊接后澆灌混凝土，使其形成整體）連接，從而構成了一個整體剛架（或稱框架）。一般多層工業廠房或大型高層民用建筑多屬于框架結構。3、排架結構主要承重體系由屋架和柱組成。屋架與柱的頂端為鉸接（通常為焊接或螺栓連接），而柱的下端嵌固于基礎內。一般單層工業廠房大多采用此法。4、其他由于城市發展需要建設一些高層、超高層建筑，上述結構形式不足以抵抗水平荷載（風荷載、地震荷載）的作用，因而又發展了剪力墻結構體系、桶式結構體系。四、建筑高度分類建筑物可根據其樓層數量

42、分為以下幾類1、低層：2層及2層以下2、多層：2層以上，8層以下3、中高層：8層以上，16層以下4、高層：16層以上，24層以下5、超高層：24層以上五、按結構平面布置情況分類1.框架結構2.全剪力墻結構3.框架-剪力墻結構4.框-筒結構5.筒體結構6.框支結構7.無梁樓蓋結構六、房屋面積計算（一）房屋面積的分類：1、實用面積（凈面積）：它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積。2、建筑面積（套內面積、軸線面積）：包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。3、公攤面積：是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區內其它一些配套設

43、施的分攤面積。 （二）計算建筑面積的范圍：1、單層建筑物無論其高度如何，均按建筑物勒腳以上外墻外圍水平面積計算。單層建筑物內如果帶有部分樓層者，亦應計算建筑面積。高低聯跨需分別計算建筑面積時，按高低跨相鄰處高跨柱外線為分界線。2、多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計算，每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻外圍的水平面積計算。3、建筑物外墻為預制掛板的，按掛板外墻主墻面間的水平面積計算。4、地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、指揮中心等及附屬建筑物外墻有出入口的（沉降縫為界）建筑物，按其上口外墻外圍水平面積計算。人防通道端頭出口部分樓梯踏步時，按樓梯上口外墻外圍水平面積計算。5、用深基礎做地下架

44、空層，有圍護結構者，按其圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。6、坡地建筑物利用吊腳做架空層，有圍護結構者，按其圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。7、建筑物內的門廳、大廳，不論其高度如何，均按一層計算建筑面積，門廳、大廳內回廊部分按其水平投影計算建筑面積。8、電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計算建筑面積。9、建筑物內的技術層層高超過2.2米的，按技術層外圍水平面積計算建筑面積。技術層層高雖不超過2.2米，但從中分隔出來作為辦公室、倉庫等，應按分隔出來的使用部分外圍水平面積計算建筑面積。10、有柱雨罩，按柱外圍水平面積計算建筑面積；獨立柱雨罩，按頂蓋的水平投影面積的一半計算

45、建筑面積。11、有柱車棚、貨棚、站臺等，按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱的獨立車棚、貨棚、站臺等，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。12、突出墻面的門斗、眺望間，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。13、封閉式陽臺、挑廊按其水平投影面積計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一般計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈空面積（包括陽臺欄板）的一半計算建筑面積。14、建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊、按柱的外邊線水平面積計算建筑面積；無柱的走廊、檐廊，按其投影面積的一半計算建筑面積。15、兩個建筑物間有圍護結構的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積；沒有圍護結構的架空通廊，按其投影面積的一半計算建

46、筑面積。16、建筑物內無樓梯，設室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；室內有樓梯并設室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。17、各種變形逢、沉降縫，寬在30mm以內的抗震縫，均分層計算建筑面積，高低聯跨時，其建筑面積并入低跨建筑面積內。 （三）不計算建筑面積的范圍1、突出墻面的構件、藝術裝飾以及掛板突出的藝術裝飾線，如柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨罩等。2、檢修消防等用的室外爬梯、寬度在60cm以內的鋼梯。3、穿過建筑物的通道、住宅的首層平臺、層高在2.2米以內的設備層。4、深基礎架空層僅預留門窗洞口，不做地面及裝飾的。5、沒有圍護結構的屋頂水箱間、舞臺及后臺

47、懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。6、單層建筑物內分隔的操作間、操作室、儀表間等單層房間。7、地下人防、支線、人防通道、人防通道端頭為豎向爬梯設置的安全出入口。8、寬在30mm以上的抗震縫、有伸縮縫的靠墻煙囪，構筑物如獨立煙囪、煙道、水塔、儲水池、儲倉等。9、建筑物內外的操作平臺、上料及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。七、建筑識圖的一般知識施工圖的內容和用途施工圖主要包括圖紙目錄、設計總說明、建筑施工圖、結構施工圖、設備施工圖。圖紙目錄包括每張圖紙的名稱、內容、圖紙編號等，設計總說明包括設計依據如設計規模、建筑面積等，設計標準，施工要求等。施工中常用的符號施工中常用的符號包括：（一）、定位軸線定位

48、軸線采用細點劃線表示。通常是一個圓圈里面一個阿拉伯數字或英文字母表示。在平面圖上從左到右依次采用阿拉伯數字，自下到上順次采用英文字母編寫。需要注意的是字母I、O及Z不得作軸線編號。定位軸線在施工圖中通常將房屋的基礎、墻、柱和梁等承重構件的軸線劃出，并進行編號。（二）、標高其他標高以此為基準。在總平面圖、平面圖、里面圖和剖面圖上，經常用標高來表示某一部位的高度。銷售人員必須會計算樓層高度。我國把青島黃海的平均海平面作為絕對標高，及零標高，通常情況下，銷售人員計算標高都是采用相對標高的方式。即將首層室內主要地面標高定為相對標高的零點。八、閱讀圖紙的一般方法一套圖紙一般有幾十張，幾百張構成，閱讀圖紙

49、要從大的方面先著手，在依次從大到小，從粗到細一次查看，平面圖、里面圖、剖面圖一次一些常用術語的含義A、開間：指一間房屋兩條橫向軸線間的距離。B、進深：指一間房屋兩條縱向軸線間的距離。C、層高：樓房本層地面到相應上一層地面垂直方向的尺寸。D、地坪：多指室外自然地面。E、紅線：規劃部門批給建設單位的占地面積，一般用紅筆劃在圖紙上產生法律效力。九、建筑總平面圖的閱讀基本內容：1.新建的建筑物的名稱、層數、室內外地面的標高、新建房屋的朝向等。2.新建房屋的位置。3.新建的道路、綠化場地、管線的布置。4.原有房屋的名稱、層數以及與新建房屋的關系，原有道路、綠化及管線情況。5.將來擬建的建筑物、道路及綠化

50、等。6.規劃紅線的位置。7.指北針、風玫瑰圖等。8.周圍的地形、地貌等。9.熟悉總平面圖中常用圖例（另備）閱讀平面圖的方法步驟：1.先看圖樣的比例、圖例以及文字說明2.了解新建房屋的基本情況、用地范圍、地形地貌以及周圍的環境等。3.風玫瑰圖與指北針識讀。十、建筑平面圖及識讀對于一幢房屋有以下幾種平面圖1.底層平面圖（又稱首層平面圖）表示第一層各房間的布置、建筑入口、門廳以及樓梯的布置等情況。2.標準層平面圖表示房屋中間幾層的布置情況3.頂層平面圖表示房屋最高層的平面布置圖。有的房屋頂層平面圖與標準層平面圖相同，在這種情況下，頂層平面圖可以省略。4.屋頂平面圖注：平面圖的閱讀以事例形式講述。十一

51、、立面圖及識讀建筑立面圖的內容包括：1.表明建筑物的立面形式和外貌，外墻面裝飾做法和風格。2.表示室外臺階、花池、勒腳、窗臺、雨蓬、陽臺、屋頂以及雨水管等位置、立面形狀及材料做法。3.反映立面上門窗的布置、外形及開啟方向4.用標高及豎向尺寸表示建筑物的總高以及各部位的高度注：立面圖的識讀用圖例講解。對于銷售人員只要求總平面圖、建筑平面圖、立面圖的閱讀，而建筑剖面圖、結構詳圖不做要求。第四節 房地產法規與制度一、房地產政策2003-2006年宏觀調控政策一覽2003年宏觀調控政策 2003年2月18日：國土資源部下發了關于清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知嚴格控制土地供應總量，整個上半年

52、中國范圍內進行土地市場的整頓清查工作；下半年國家相繼出臺了關于清理園區的相關政策及通知(7月國務院出臺關于清理整頓開發區和加強建設用地管理的通知)，年底統計，全國撤并整合各類開發區2046個。 2003年6月：國務院公布我國首部物業管理條例 2003年6月13日：中國人民銀行下發關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知（央行121號文件）通知對房地產開發貸款、土地儲備貸款、建筑施工流動資金貸款、個人住房貸款和公積金貸款等方面做出了嚴格的規定。新政策的出現對防范金融風險、房地產金融健康發展起到了極大的促進作用。 2003年8月12日：國務院下發了國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知(國務院1

53、8號文)。首次明確了房地產業在國民經濟發展中的支柱產業地位，同時肯定了房地產市場持續健康發展的主旋律，提出堅持在國家統一政策指導下，各地區因地制宜，分別決策的方針，同時表明，對符合條件的房地產開發企業和房地產項目，要繼續加大信貸支持力度。 11月3日：國務院發出關于加大工作力度進一步治理整頓土地市場秩序的緊急通知宣布堅決落實清理整頓開發區的規定，切實解決農民失地失業問題，嚴肅查處土地違法行為。 2003年11月13日：國家發改委、建設部聯合發布了物業服務收費管理辦法規范了物業服務收費行為，并明確指出今后物業服務收費將通過市場競爭形成，極大保障了業主和物業管理企業的合法權益。2004年宏觀調控政

54、策 2004年3月31日：國土資源部、監察部聯合發文關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知（831大限即“71號令”)要求從2004年8月31日起，所有經營性土地一律都要公開競價出讓，以協議出讓經營性土地的做法被正式叫停。文件還規定，8月31日以后，開發商必須及時繳納土地出讓金，而且如果在兩年內不開發，政府可把該土地收回。 2004年4月25日：經國務院批準，中國人民銀行決定從2004年4月25日起，提高存款準備金率0.5個百分點，即存款準備金率由7%提高到7.5%。 2004年4月27日：國務院發出通知關于提高鋼鐵、水泥、電解鋁、房地產開發固定資產投資項目資本金比

55、例的通知決定適當提高包括房地產開發在內的四大行業固定資產投資項目資本金比例，房地產開發(不含經濟適用房項目)由20%及以上提高到35%及以上 2004年4月29日：國務院辦公廳下發關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知要求全國半年之內暫停農用地轉為建設用地審批，深入開展土地市場治理整頓。提出用半年左右的時間，深入開展土地市場治理整頓，同時實施“三個暫停”，即全國暫停審批農用地轉非農建設用地，暫停涉及基本農田保護區調整的各類規劃修改，對新批的縣改市（區）和鄉改鎮，暫停修改涉及土地利用的各類規劃 2004年5月13日：我國第一部經濟適用住房管理辦法正式規定出臺。經濟適用住房面積嚴格控制在中小套型。該辦法對經濟適用住房的管理具有重要的意義。 2004年7月底：國家發展和改革委員會、建設部下發物業服務收費明碼標價規定，提出物業服務收費實行明碼標價。這一規定于2004年10月1日起施行。規定物業管理企業向業主提供服務，應當標明服務項目、收費標準等有關情況，進一步保障了業主的合法權益。2004年09月03日：銀監會發布商業銀行房地產貸款風險管理指引主要針對房地產開發行業的土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款等風險管理。 2004年10月29日：中國人民銀行決定，從2004年10月29日起上調金融機